【商业地产】房地产项目停车库方式专项研究报告34PPT.ppt

2007年3月,*集团地产新项目,停车库方式专项研究报告,一、本项目定位与停车设施要求二、本项目可供选择的停车库方式 三、停车库建筑设计方案的对比分析四、停车库建设成本的对比 五、停车库营运成本的对比 六、停车位经济效益产出的对比总结,目 录,一、本项目定位与停车设施要求,本项目定位与停车设施要求,（a）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。,1、本项目的市场定位与停车数量的要求:,（b）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上。,（c）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。,（d）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小，因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。,本项目定位与停车设施要求,2、停车方式的要求:,停车方式的总要求：有利于提升项目的形象和档次，给予业主以尊贵服务的享受。,考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性；考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下；车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全；停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便；车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计；车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量；车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。,本项目定位与停车设施要求,3、停车位经济效益的产出要求,（a）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。,（b）本项目车位销售预期效益:,车位总数：1178个可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算）单价：20万/1个（预计均值）则：本项目车位销售预期效益=1108200000=221，600，000元（人民币）考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的销售率则车库总售价为221，600，00060%=132，960，000元（人民币）,本项目定位与停车设施要求,（c）政府关于车位产权的界定标准,如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主；如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；如果是改造车位(库)，也属于全体业主。采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。,本项目定位与停车设施要求,4、停车库投入使用后的营运要求：,（a）物业管理要求:,根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。物业管理服务具体到停车库问题上，要求：确保汽车和车主的安全性；存取车的效率性；服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。,（b）维护费用的控制:,维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/366*834=114元/天,二、本项目可供选择的停车库方式,本项目可供选择的停车库方式,1、通道式地下停车库:传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等)。,本项目可供选择的停车库方式,2、机械停车库:自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停 车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间；可节省部分土建造价。机械停车库的类型:,a.简易升降类、升降横移类：这些是机械车库最初级的产品，也是目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（2万/车位），自动化程度不高，每个车位都须有专人操作，故障率高、事故率也高，此类设备不适合用在本项目中；,本项目可供选择的停车库方式,2、机械停车库:,b.垂直循环、多层循环和平面循环：此类产品特点是地方空间利用率高、造价也高（6万/车位），平时运转时耗电高，故障率也高，但取（存）车效率较低，以多层循环式为例，取一部车几乎所有的车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电，而且取一部车时间还需4-5分钟，所以这类型号的设备也不适合本项目的要求；,c.塔库:一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有三个车位的地面上建25层（50个车位）到30层（60个车位）高的车库。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广深地区用得最好的是深圳中国银行金融大厦项目。它是一家韩国公司产品，从1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班存取的要求，但这种形式的车库对本项目来说仍然是不合适的；,本项目可供选择的停车库方式,2、机械停车库:,d.巷道堆垛式：该种车库造价属中低档，其适用的地方是若采用塔库则嫌地方不够高（比如仅有8-9层），用平面往复式则嫌不够长（比如长仅20米左右）。一般来说，一套巷道堆垛系统有效搬运存取的车辆在40部以内比较合理。该种设备在中国大陆仓储式设备中曾较多地被采用，从使用效果来看，基本上是失败的，主要原因一是存取车效率低；二是故障率高，有大约20%的使用方在投入使用后不断地维修又不断地出现故障的情况下，已灰心地放弃了维修，从而也停止了使用。,本项目可供选择的停车库方式,2、机械停车库:,e.平面往复式（也称平面移动类）：该设备造价属中上档（5万/车位），是在克服和改进了上述设备种种缺陷毛病的基础上发展起来的。该种形式的设备在日本、韩国是在淘汰了第一代升降横移类产品，又逐渐淘汰第二代多层循环和巷道堆垛式产品基础上发展起来的。它以运行平稳流畅、噪音低、故障率低而被日本、韩国所使用。如果运用在本项目上，需要和通道式停车库相结合使用，这样可以不用增加首层汽车出入口的数量，保证首层的商业利用价值，同时减小停、取车高峰时在首层出入口处的“颈瓶”现象（国家行业标准中对于平面往复式停车库的单辆车进出库所需时间尚未作有关规定，但基本要求应当不能出现存取车排队的现象）。,三、停车库建筑设计方案的对比分析,停车库建筑设计方案的对比分析,1、通道式地下停车库设计方案的解读,(a)首层地下车库出入口布置（首层总平面图）,采用通道式停车库,需设置3个首层汽车出入口。分别分布在地块北入口、地块东入口及地块3#楼宇与4#楼宇之间.,停车库建筑设计方案的对比分析,1、通道式地下停车库设计方案的解读,采用通道式停车库，-1层地下室建筑面积为：20904平方米，可设置普通车位349个，子车位:23个.,（b)负一层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-1层平面图）,停车库建筑设计方案的对比分析,1、通道式地下停车库设计方案的解读,(c)负二层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-2层平面图）,采用通道式停车库，-2层地下室建筑面积为：21560平方米，可设置普通车位419个，子车位：38个.,停车库建筑设计方案的对比分析,(d)负三层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-3层平面图）,采用通道式停车库，-3层地下室建筑面积为：9100平方米，可设置普通车位142个，子车位：14个.剩余空间可满足增加1个车位的面积。,1、通道式地下停车库设计方案的解读,停车库建筑设计方案的对比分析,1、通道式地下停车库设计方案的解读,(e)地下车库的建筑层高与下挖深度（地下车库剖面图）,采用通道式停车库，需设置3层地下室，负一层层高4.2米，负二层层高3.8米，负三层层高3.8米，地下室埋深约为12米。,停车库建筑设计方案的对比分析,1、通道式地下停车库设计方案的解读,小结：采用通道式停车库,现设计方案可实现的停车总数为985个，其中正常车位910个,子车位75个。距离1178个目标车位数量的差距为193个，由于差距不大，可通过加大负三层地下室范围增加车位数量。采用通道式地下停车库优点有：汽车出入口数量要求少；住户停取车方便，特别是在上下班高峰期时，相对于机械车库没有排队等候的时间；同时不会因为发生机械故障，造成业主无法取车；可以满足特殊尺寸的车辆停放。采用通道式地下停车库的不足是不能最大化的利用建筑空间，单个车库所占空间过大,停放车数量有限。,停车库建筑设计方案的对比分析,2、本项目机械停车库设计方案的解读,(a)首层机械停车库出入口布置（首层总平面图）,本方案采用的是平面往复式机械停车库与通道式停车库相结合的方式。需设置16个汽车升降出入口,如果出入口设在首层则需要16个升降出入口，因此，在不影响首层功能的前提下，停车库出入口同通道式出入口相同，16个汽车升降口分五组需设置在负一层地下室。,停车库建筑设计方案的对比分析,2、本项目机械停车库设计方案的解读,(b)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-1层平面图）,汽车需要由正常的地下室坡道入口驶入负一层，再通过汽车升降出入口分流入库。16个汽车升降分五组设置在负一层地下室.因此负一层地下室保留了通道式停车库，可设置非机械停车位306个。,停车库建筑设计方案的对比分析,2、本项目机械停车库设计方案的解读,(c)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-2层平面图）,负二层地下室分三部分设置机械停车库，剩余部分保留通道式停车库，可设置机械停车位834个，非机械停车位38个。,停车库建筑设计方案的对比分析,2、本项目机械停车库设计方案的解读,(d)机械停车库的建筑层高与下挖深度（机械停车库剖面图）,采用机械停车库，需设置2层地下室，负一层层高3.2米，负二层层高6.7米，地下室埋深约需要11米。,停车库建筑设计方案的对比分析,2、本项目机械停车库设计方案的解读,小结:采用机械停车库和通道式停车库相结合,现设计方案可实现的停车总数为：1178个，其中机械停车位834个,非机械停车位344个。采用了机械停车库能有效满足目标车位数量的要求，提高了车库建筑空间的利用率。但同时也存在一些缺陷：需要在首层设置多个汽车出入口和多条通行道路；高峰时车库局部的“颈瓶”现象，机械连续存、取车时造成后面车主等候时间过长（按国家有关部门规定，机械车库的清库时间为120分钟）；发生机械故障时如何处理，是否具备应急措施（现有产品中很多不具备应急措施）；无法满足特殊尺寸车辆停放要求。,四、停车库建设成本的对比,停车库建设成本的对比,五、停车库营运成本的对比,停车库营运成本的对比,供电总负荷：约550KW可能的每天运行负荷量为：550KW*12小时*0.2（使用率）=1320度电费，按1元/度计费，也就是1320元/天；,机械停车库运营成本:,维护费用：50元/年车位包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/365*834=114元/天,设备更新周期及费用：机械车库的设计寿命基本按30年考虑更新时主要是电器及活动机械，刚架等可以不用更换，费用约为造价的1/4，按目前经济估算为：4170*1/4=1042.5万元/30年,地下通道式停车库运营成本:,日常管理费用和基本维护费用：700元/天（机械停车库也需要此部分费用）,备注：以上数据由厂家根据本项目的设计方案提供。,六、停车位经济效益产出的对比分析,停车位经济效益产出的对比,备注：1、通道式地下停车库考虑到销售率的问题，销售总价系乘以60%的销售 率（经验值）而来；后期增加的193个车位不包含在内。2、机械停车位的车位单价：因为机械停车位没有产权，只能以长期租约 出售，综合考虑各种因素按照300元/月算，以30年的租约计算，则得 出每个机械停车位单价10.8万/位；3、机械停车库考虑到销售率的问题，销售总价乘以60%的销售率（经 验值）而来。,总 结,总 结,采用机械停车库能有效增加车位数量，提高车库的空间利用率；采用机械停车库需要设置多个出入口和多条出行道路，减少了首层的商 用面积；机械车库的造价比传统通道式停车库的造价高，并且机械车库还不 能满足特殊车辆（超长、超重）的停放；机械车库每天的设备运行及维护费用也比较高，保守的估计约为：1320+1141434元/天，而通道式停车库只需相应的物业管理，费用 较低；机械车库还需考虑30年后的更新、改造费用，约为成本的1/4；通道式地下停车库经济产出效益高于机械停车库，同时车位产权明晰，有利于销售；,综合以上，对于本项目的停车库方式，通道式地下停车库经济效益高于机械停车库，同时在建筑设计方案、车位产权问题、投入成本、维护费用、使用方便性等方面，通道式地下停车库方式都较优于机械停车库。因此，在能满足停车位数量需求的条件下，建议采用通道式地下停车库方案。,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 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