海口市中央区项目前期定位报告40p.ppt

项目发展预期,挖掘和创造项目更多价值，实现预期利润；进一步扩大发展衍宏在市场上的份额、地位和影响力；进一步推广和宣传衍宏品牌；通过本项目的成功运作，为大同里改造发展奠定良好发展基础和态势；,前言,市场部分,小结：1、由于国际旅游岛战略出台，近期海口绝大多数楼盘价格相对高企，并且处于有价无市状态，随着时间推移，市场将逐渐进入博弈期，而房源将多、资金压力较大的项目将可能会率先进行市场调整；2、目前海口城市中心在售楼较少且所剩房源大多属于尾盘（且绝大多数尾盘价格都高企）；琼山区后续项目相对较多，而大英山新城区也将会成为新一轮销售热点区域；在产品打造上，随着销售价格的逐渐攀升，更多发展商也已经注重对户型创新、园林景观营造等方面下足功夫，为实现更高价值而打好基础；3、由于价格短时期内上涨较快、幅度较大，近期市场上性价比较高的中小户型相对好销；目前市场成交多以岛外投资客为主；4、对于本项目来说，在户型定位上不仅要考虑后续市场潜在客户需求（在中小户型上布局好),另外也要看到海口城市中心具备一定规模项目已经越来越少，应根据项目区域发展和自身预期发展定位设置一定的中大户型；,典型项目调研玉龙湾,位于魅力100旁早期均价7000-7500目前已基本售完户型特点：N+1设计,典型项目调研华林广场,户型特点：小复式设计，营造价值提升点；,典型项目调研海航国瑞城,简约欧式风格,公建+住宅+商业,六块区域,户型特点：一梯三两房区间面积较大电梯厅不采光户型亮点不多,户型特点：一梯三两房区间面积较大电梯厅不采光户型亮点不多利用入户花园可改三房,户型特点：一梯二电梯入户空中花园，转角凸窗通透，交通流线简洁,户型特点：一梯二三阳台+工人房空中花园，凸窗厨房设置不太合理,典型项目调研正大豪庭,简约欧式风格,公建+住宅+商业,六块区域,市场部分小结：,海口中心城区在售项目和可发展项目相对较少，本项目在定位上应相应考虑和利用，充分将本项目的稀缺性、独占性、升值潜力等等强势特点综合考量；目前海口甚至整个海南地产的价值预期短时间被发掘和逐渐放大，在新形势下，一方面，建议本项目在产品定位上要充分兼顾和考虑本地客户和岛外客户、投资客和自住客等的需求特点，另一方面，在项目发展定位上也要充分估计本项目对旁边后续项目的奠基作用以及为衍宏品牌新时期注入更多内涵的品牌平台作用；海口地产开发随着更多外地开发商和高水平上下游合作商的进入，房地产运营水平尤其是产品创新上不断深挖，在国际旅游岛新发展形势下，产品创新具有一定的生命力和价值潜力，建议本项目结合地块情况和市场情况适当适度创新，打造溢价增值项目。,解析篇,SWOT分析,优势：1、繁华都市中央，区域优势明显；2、主干道沿线，通达性较好；3、商业区，万商云集，人流聚集较好；4、教育配套齐全，学校资源丰富；5、项目具备一定规模，利于打造成精品项目；6、衍宏品牌优势的持续影响，利于项目销售；7、项目隐居闹市，利于营造良好居住氛围；,劣势：1、目前只有一个交通出入口；2、不临主干道，展示面较少；3、周边小区普遍档次较低；,机会：1、大同里片区改造发展为项目带来长期利好；2、国际旅游岛持续效应，将会带动项目外销；3、片区竞争项目少，本项目稀缺性凸显；,威胁：1、海口其它片区相关项目的竞争；2、2010年市场走势的不确定性；,小结：项目具备良好地段和区位竞争力，稀缺性较为明显，建议在产品打造（规划、园林、户型等）上做好内功，并在后期营销推广上下足功夫，为本项目实现价值再造、实现市场溢价打下扎实基础！,1、基地较为规整、平整；2、周边建筑以多层为主；3、居住氛围浓厚；4、处闹市，隐于市；,基地分析,龙华路,现有建筑1,现有建筑2,主出入口,项目地块1,项目地块2,规划区间路,规划路,目前只有从龙华路一个出入口，其他交通节点尚处在规划阶段,定位篇,项目印象,海口公园,一中,海医医院,龙华路,龙华小学,九小,西湖,解放西商业圈,东湖,大同里,缤纷都市,龙昆南路,城市中心,万国都会,配套齐全,龙华总站,宜人尺度,大同路商业圈,海秀路商业圈,市政府,成熟街区,唯此城市,定位策略,一园二湖一都一城,衍宏万国中央,衍宏万国大都会,城市运营商,世界岛居国际主城,项目形象,国际旅游岛主城人居样板,产品部分,经济指标,产品策略建议,住宅部分,户内花园（送一半）,搭板全赠送,入户花园（送一半）,凸窗（全赠送）,136平米三房,户型创新搭板赠送+户内花园赠送，形成多元化居住形态,搭板全赠送,凸窗（全赠送）,入户花园（送一半）,115平米三房,户型创新搭板赠送+入户花园+凸窗+阳台,户型创新两代居（城市中心，和谐共居）,户型创新两代居（城市中心，和谐共居），另外此类户型可形成较为实用拆分，做到降低项目风险,户型创新兄弟居（城市中心，共荣共居）,园林部分建议,综合市场上项目园林营造情况，结合本项目区位特点、地块特征以及本项目相关定位，建议本项目园林部分以现代简约艺术风格切入市场，营造具有时代感、城市感、时尚而内敛的园林景观。,现代风格的园林，简约而不简单！,现代风格的园林，简约而不简单！,现代风格的园林，简约而不简单！,现代风格的园林，简约而不简单！,产品价值点挖掘提升,入户大堂采用天然白洞岩装饰而成，简约与大气、品质与品位兼得,电梯厅墙面与地面均采用天然白洞岩或石材装饰，宽敞通透,简约现代风格会所,设计建议前卫新颖不一定高档豪华，但需体现其品味和时尚,会所设计意向,感谢收看！,