同策上海长城大厦项目汇报ppt.ppt

长 城 大 厦 项目汇报,同策上海,第一部分 市场概况宏观市场区域简介小结第二部分 项目分析项目分析重点个案分析对比分析第三部分 项目定位项目定位价格定位客源定位第四部分 销售策略推广策略价格策略销售周期,写字楼市场概况,宏观市场区域概况小结,1,上海写字楼市场供求关系,上海写字楼市场整体呈现供求平衡，市场保持健康有序地发展07年全年，上海写字楼市场累计供求保持在1.0左右,06年去年上海市写字楼市场整体呈现供大于求的形势，尤其是下半年，市场急剧放量，市场消化能力有限，供求矛盾凸显。07年新增供应萎缩，而市场需求保持强劲稳定，有效去化了06年下半年市场存量。数据显示07年全年写字楼市场保持供小于求的态势，截至07年12月，由于当月供应放量大，供求矛盾有所缓和；,宏观市场之上海,上海写字楼市场价格走势,06年上海市写字楼市场价格呈现“震荡”下挫的态势，并在06年6月的时候达到低谷；07年上海写字楼市场价格反弹明显，全年保持稳定的上升态势，在07年11月时候达到最高点18000元/平方米。07年全年涨幅接近30，涨幅显著,宏观市场之上海,07年全年价格稳定快速上涨，涨幅近30,市场整体态势稳定，累计供求平衡,普陀区非传统办公区域，写字楼市场规模小，区域写字楼供应有限；当月供求关系呈波浪式变化，供求变动较大，如当月有项目入市，就有可能造成区域供求失衡；普陀区写字楼市场整体供求仍处于供求平衡的态势，累计供求比稳定在1.0左右，市场稳定；,宏观市场之普陀,价格快速上扬，年底达到顶峰，均价超2万元,07年普陀区写字楼市场销售均价呈快速上涨的趋势，尤其是07年下半年，这种趋势愈加明显，到年低普陀区写字楼市场销售均价已达21000元/平方米。从07年8月开始到07年低，写字楼市场销售均价涨幅近50，涨势惊人；,宏观市场之普陀,20815,曹杨、真如、武宁板块供求均价图,项目区域办公类产品供应稀缺区域价格稳步上涨，年涨幅较大办公产品具有较大的市场机会,宏观市场之板块,曹杨板块07年零供应，市场以去化存量为主,真如板块07年没有新增供应成交,武宁板块供应稀缺，07年全年仅为4万方,区位简介之区位信息,项目位于普陀区行政中心位置，区位条件较好，有良好的成长条件项目所在区域为非传统商务区，与陆家嘴、人民广场徐家汇等成熟商务区有一定的差距,普陀区,本案,11号线（在建）,3号线,中山北路高架,真如城市副中心,长风生态商务区,曹家渡商业圈,长寿综合服务带,真北组团高贸群,四商务中心、四交通动线、一城市副中心，构筑区域未来商务前景,真如城市副中心：上海市四大副中心之一。规划建设以现代物流服务、国际商贸采购、新型市场等为特色的资源配置中心，引进大型企业地区总部和国内外大公司营销、研发、采购、中心等。长风生态商务区：上海中心城12个现代服务业集聚区之一，打造一个以高科技为支撑、生态为主题的生态型城市滨水区。长寿综合服务带：位于长寿街道，是目前普陀区商务楼较集中的地区之一，以沿路线状分布为主。真北组团商贸群：北起武宁路，南至苏州河之间的真北路沿线。倾力推进组团式现代服务集聚区，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台。,区域简介之商贸支撑,区域简介之规划利好,定位规划：辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能。具体的规划：在曹杨路拟建180万平方米办公楼和40万平方米商业服务地，其余420万平方米都是住宅，分散在真如副中心各个地方。,毗邻上海市重点规划区域真如城市副中心规划形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构,规划范围：东至岚皋路，南达中山北路武宁路，西接真北路(规划环线），北临沪宁铁路(规划京沪高速铁路)，总占地约6平方公里，核心区用地约l平方公里。,区域内以中低端产品为主，高端产品稀缺；有影响力有，有品牌的项目少，绿地和创大厦为目前唯一的5A甲级写字楼中小型企业办公为区域内需求主力，办公需求旺盛租金水平为全市的低谷，有价格优势，目前区域唯一的5A甲级写字楼绿地和创大厦租金为4-4.8元/天市场需求旺盛，写字楼出租率高，尤其是一些成熟写字楼基本处于“满租”状态本项目的上市也将为区域内注入新的活力,区域简介之重点办公楼,区域办公产品以中低端项目位主,上海市写字楼市场供求基本平衡，市场呈良性、健康的发展写字楼市场价格快速上涨，07年涨幅达到30写字楼市场有较高的、保障的投资回报，受到广大投资者的欢迎；项目区域未来规划前景看好，地处几大商圈中心，又受真如城市副中心辐射，具有较大的发展潜力；曹杨路商务中心规划、轨道交通等因素的逐步实施和实现，大大提升了区域的商务办公氛围。区域内物流、科技等产业聚集，有利于对办公类产品的需求；区域内办公产品需求旺盛，高端办公物业是目前区域内稀缺产品,小结,健康的市场环境下，高端办公物业稀缺的区域良好的市政规划下，高端办公物业潜力较大,项目分析,项目分析重点个案对比分析,2,凯旋北路,项 目 范 围东临凯旋北路、曹杨路以南、中山北路以西，南至白兰路。项目技术经济指标：总建筑面积115000M2塔 楼建筑面积63995M2；地上44层、地下3层；标准层高3.4M裙 楼建筑面积20747M2；地上5层、地下4层,项目分析之地块概况,临近沪西工人文化宫，餐饮、娱乐设施丰富，但档次较低沪西工人文化宫市场人流量集中，构成复杂，环境较差,沪西工人文化宫,项目分析之四至,凯旋北路,中远商务楼,曹 杨 路,中山北路,轨道11号线施工，路面状况差；高峰时段车流量大，造成堵塞,项目四至路况较好，有利于商务出行,项目分析之交通,四线汇集、中山北路高架尽显便捷商务交通,主干道：中山北路车流动线曹 杨 路人流动线公交线路：909、224汽车站846、216长风公园309、69、829华师大轨道交通：3号线（运营中）上海南站至江杨北路4号线（运营中）封闭式环线轨道11号线（在建中于2010世博会前通车）三林战至嘉定北站或安亭站14号线（规划中，距离本项目1千米）,项目分析之周边配套,项目周边配套商业比较齐全，但总体档次较低,项目周边分布有银行共6家，基本能满足商务办公需求酒店业档次较低，区域内有经济型宾馆3家，不能满足高端客户需求。,优势内环以内，毗邻城市副中心曹杨路商务办公中心核心位置软硬件配套设施高于周边同质产品普陀区第一高楼，地标性建筑交通便捷，紧邻轨道交通、中山北路高架劣势项目区域不是传统商务中心，周边商务配套少，区位认知度有待提高小环境比较杂乱区域以住宅为主，商务办公氛围不浓厚曹杨路地铁11号线修建中，路况较差,项目分析之S.W.O.T,机会受真如城市副中心辐射，发展前景看好便捷的轨道交通，相对较为低廉的租金水平，能够吸引区外客户的进驻区域写字楼项目逐渐增多，有望产生产业聚集效应，尤其是同为5A甲级写字楼绿地和创大厦的投入使用，提升了区域整体品质项目建成后为区域地标建筑，具有先天优势威胁政府对商务办公项目政策面的调控限外政策影响，客源渠道缩水区域以西宫为代表的小商品市场，办公环境不纯粹周边商务中心开发相对成熟，影响市场竞争力,重点个案解析,底层大堂,标准层走道,绿地和创大厦,中小型企业为主，办公人数在1530人之间，人均使用面积为810平方米；客户的行业，主要有贸易、科技技术、外资驻沪办事处、投资咨询、律师及会计师事务所等租用客户占和创大厦全部客户的60以上，是大厦的主要客户群，以中小企业最为代表,绿地和创大厦客源分析,重点个案,规模更大,硬件更先进,从项目对比分析，不难看出，本案对比绿地和创大厦具有较多的优势，不管是项目的规模、硬件设施的先进性，还是相关的软件配套设施，都具有明显的优势,对比分析,可比项目比较全面占优,项目定位,项目定位价格定位客源定位,3,地标建筑/5A甲级写字楼/独一无二/不可复制/尊贵不凡普陀区最大/最高/最先进/最,普陀区的金茂大厦,普陀地标性国际商务中心,项目定位,关键词,销售不仅是产品，也是尊贵不凡的品质、地位的象征,单价测算,1、取绿地和创大厦4.5元平均租金基准，以及8市场回报率；得出绿地和创目前的市场价格4.5365820531.25元/,2、通过市场比较法我们不难发现目前项目的静态价格在22522.7824534.84元/之间。根据项目定位为普陀地标性商务中心的定位，我们认为25000元/静态价格是比较合理的,3、价格修正由于项目销售将在08年开始，因此从现在开始到销售周期内有15的合理价格上涨空间，因此项目的销售均价为：28750元/左右,价格定位,客源定位,购房目的,目标客群,有意识的引导投资客的购房行为，以中低区为主要购房区间，保证中高区域的完整性、尊贵性,小型企业：50%以咨询、贸易类服务性行业为主，人数在10-15人之间,中型企业：30%作为中型企业总部、或为外企驻沪办事处,大型企业：20%优质客群，积极引进，提升项目的品质、形象,销售策略,推广策略价格策略产品组合销售周期,4,分阶段分批次逐步推向市场 公开次序按低、中、高三区依次公开,说明：1、项目体量较大，销售周期长，通过分批销售，减少市场风险；2、依次分批销售，可获得较高的价格成长空间，追寻较高的利润空间；3、根据不同的区间，制定相应的价格策略，达到有效去化的目的；,推广策略,1、高区招商先行，针对项目高区整体去化问题，我们认为为打造区内顶级、国际的商务中心，需吸引国际知名企业入驻，提升项目的知名度和美誉度，因此在项目销售前期就将针对项目高区部分房源以租代售方式，实施“引凤筑巢”策略，引进品牌大企业或国际知名企业，以提升项目的品质，也有利于价格的成长，在未来实现更大的利润空间。2、低区低总价入市，积累人气获得区域认同感；3、在高区招商成功，及低区成功入市的基础上，趁热打铁向市场推出项目中区和高区；,低区销售,中区销售,高区销售,高区招商,推广策略,低开高走，前期快速实现销售，营造区域人气，形成良好的价格成长梯度，后期弥补前期利润损失,价格策略,项目高区33-44层,项目中区17-31层,项目低区4-15层,产品组合,13种产品组合，丰富项目产品线,标准层平面图,A单元111.72,A单元111.72,B单元103.125,C单元260.156,D单元350,B单元103.125,C单元260.156,D单元350,绿地和创大厦销售分析,销售周期分析：1、区域内5A甲级写字楼的绿地和创大厦，在7-8个月内实现85%以上的销售率，其月均销售面积在5100平方米/月左右。2、考虑到项目本身的条件，以及目前市场价格的持续上扬等多方因素，我们认为月均销售面积在5000平方米/月是比较合理稳健的预测；3、在此前提下，本项目的销售时间为：,项目实现85%以上销售率时间为12-13个月,销售策略之销售周期,