酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议.ppt

酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议,执行力地产顾问,执行力创造品牌价值,成都优质写字楼市场情况,写字楼等级划分标准写字楼整体市场供应量现有优质甲级写字楼体量与分布未来甲级写字楼体量与分布优质乙级写字楼体量与分布本项目可类比优质写字楼体量与分布本项目可类比市场租金与售价水平本项目可类比优质写字楼典型案例分析优质写字楼小结,写字楼等级划分标准,写字楼等级划分标准,写字楼整体市场供应量,成都办公楼市场从2000-2009年市场上共有约259.3万平方米办公物业供应。而2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。过量的供应导致市场环境恶化，加上宏观政策的调控，2001年市场供应急剧下降。部分项目被迫延期，有部分大楼甚至成为烂尾楼。随着经济发展和外资企业不断进驻成都，写字楼市场从2003年开始复苏，2003年至2009年的总供应量超过155万平方米，这段时间内新建写字楼主要为出租和出售。在这期间大量烂尾楼也复工或转让，如：华敏翰尊国际、力宝大厦等。,现有优质甲级写字楼体量与分布,成都现有甲级写字楼市场，目前存量约456,000，现有甲级写字楼供应区域较为集中，主要是盐市口顺城街天府广场的传统CBD区域和人民南路沿线。人民南路沿线凭借其便捷的交通优势，聚集了多数的甲级写字楼。目前人民南路沿线和东大街沿线为成都市写字楼重要发展轴，受政府的产业导向性规划及政策优惠，南部新区未来会有大量的办公物业入市，成为优质写字楼发展一个重要区域。,现有优质甲级写字楼体量与分布,目前成都市有用的10栋甲级写字楼中，有6栋都分布在人民南路沿线。占比60%。,未来甲级写字楼体量与分布,可以看出成都市未来甲级写字楼供应主要集中在市区，东大街和人民南路沿线。均为知名开发商修建的高档写字楼。包括国际一流开发商新加坡仁恒置地、凯德置地、美国铁狮门房地产开发商。国际地产大鳄陆续抢滩成都写字楼市场。,成都甲级写字楼小结,成都现有写字楼的标准相对与发达的一线城市来将，标准略有偏低，但未来集中的供应和未来知名开发商的进驻，将有助于成都甲级写字楼的整体水平的提升；现有甲级写字楼分布在主要四个区域，春熙路盐市口区域，人民南路沿线，顺城街骡马市区域以及东大街沿线，其中，人民南路沿线分布最多，达到266,300平方米，占总量的58%。在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来激烈的竞争。成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分知名地产企业。,优质乙级写字楼体量及分布,新供应,成都乙级写字楼小结,因春熙路、人民南路沿线等传统的商贸区域都处于锦江区和武侯区内，在乙级写字楼市场区域分布的租金和售价水平来看，武侯区，锦江区的租金售价水平都在全市平均水平以上，青羊区和高新区稍有滞后。高新区因目前因新项目年份比较新，且拥有较不错的硬件设施，加之天府软件园，孵化园等园区坐落高新南区以及政府的对此区域未来产业的规划，故此区域的目前面世 的高新国际广场一直拥有较高的满租率，且售价也高出全市平均水平。成都市乙级写字楼乙级写字楼目前总体量达到了130.7万平米，供求趋于平稳租金每月从30元/月60元/月，售价5,000-7,000元/入住率较高，达到了90-95%，主要租户为低办公成本，对办公空间需求不大的中小企业。目前成都市乙级写字楼整体档次不高，缺乏专业化、个性化的服务与商务配套。,本项目可类比优质写字楼体量与分布,根据本项目在眉山房地产的地标地位，选取了5个可类比项目分布在成都东大街沿线和人民南路沿线的优质写字楼。其位于的区域也为成都市写字楼市场主要发展轴，市场成熟度较高，具有一定借鉴意义。其中甲级写字楼包括喜年广场、威斯顿联邦大厦、国航世纪中心，乙级写字楼包括商鼎国际、丰德国际广场。,可类比优质写字楼市场租金与售价,从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/.月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/.月，除丰德国际广场均价8300元，其余项目均价及二手售价均已过万。,本项目可类比优质写字楼典型案例分析,威斯顿联邦大厦,项 目 简 介,开发商：四川怡和置业有限公司地理位置：人民南路建筑面积：54191楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层停车位：350个市场指标,市 场 指 标,平均租金：105元/.月售价：15000元物管费：13.50元/平方米月,主 要 租 户,德国领事馆、巴基斯坦驻成都总领事馆、美国领事馆农业贸易处、法国安盟保险、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威啤酒、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行,项 目 简 评,怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻,本项目可类比优质写字楼典型案例分析,花样年喜年广场,项 目 简 介,开发商：花样年集团 地理位置：锦江区东大街 古玩城旁建筑面积：80000楼层数：A座地上49层，B座地上32层，建筑 高度达到190米停车位：机动车位606个,市 场 指 标,平均租金：120元/.月售价：17000元物管费：公寓2.1元/月/平米，写字楼16元/月/平米,项 目 简 评,占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的一部分，位于西塔楼15-32层，3-14层为星级酒店，酒店由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。趣园精品酒店公寓的装修设计专门为高端人士打造，邀请了曾设计过（半岛酒店嘉麟楼）、（赛马会沙田会所百俊厅）等等精彩作品的香港室内设计之父高文安先生量身设计。,本项目可类比优质写字楼典型案例分析,国航世纪中心,项 目 简 介,开发商：中国航空集团建设开发有限公司 地理位置：武侯区人南立交桥人民南路与航空路交汇口建筑面积：100000平方米楼层数：A、B两栋24层停车位：机动车位550个,市 场 指 标,平均租金：100元/.月售价：15000元物管费：18元/平方米月,主 要 租 户,国航西南分公司、上海银行股份有限公司成都分行、美国钻石商旅集团成都办事处、中铁信托有限公司、四川合力房地产开发有限公司、亨特建筑产品成都分公司、四川峨眉山竹叶青茶叶有限公司。,项 目 简 评,A、B幢底楼聚集金融行业领袖企业，形成金融主题产业群落。国航世纪中心配合产业特质，特在二底楼之间设立金融主题广场人民南路现阶段唯一的围合式金融主题广场。每隔5层的观光空中花园,以及项目外观的整体玻璃立面设计均在2006年面世可堪称成都之首。国航世纪中心是以整层销售按产业主题进行销售的方式（产业为航空、金融、基础能源三大主题），采取对客户一对一的服务。,本项目可类比优质写字楼典型案例分析,丰德国际广场,项 目 简 介,开发商：成都万瑞地产地理位置：武侯区航空路建筑面积：73,000楼层数：20层停车位：900个,市 场 指 标,平均租金：85元/.月售价：8300元物管费：3元/平方米月,主 要 租 户,尺度地产、中国水电集团圣达水电分公司、中冶建工有限公司、思纳史密斯中国集团、成都中航地产发展有限公司、青城山当代美术馆,项 目 简 评,成都丰德国际广场缘自国际领先的人文商务理念“BUSINESSPARK”，6000平米的中心绿化广场，30000平米的商业及商务公寓等配套设施，一流的多功能国际会议中心，集写字楼、商业、公寓、广场于一体。配套6000平方米中心绿化及玻璃长廊，配备屋顶花园，创建景观式办公条件。一个大型多功能厅，八个中小型会议室，图书室，健身中心，开放式休闲区；两座小户型商务公寓，员工餐厅，经理人餐厅，客户服务中心，物业管理中心。,本项目可类比优质写字楼典型案例分析,商鼎国际,项 目 简 介,开发商：岷江新希望房地产开发有限公司地理位置：武侯区人民南路四段人南立交桥旁建筑面积：143222平方米楼层数：1号楼26层，2号楼28层停车位：机动车位730个（其中地下626个、地面104个）,市 场 指 标,平均租金：100元/.月售价：12500元物管费：7.5元/平方米月,主 要 租 户,国家开发银行四川省分行、贵州茅台成都营销中心、尺度地产顾问公司、深圳航空有限公司成都分公司、四川佳德控股有限公司、四川华西矿业勘察公司、约克中国商贸公司,项 目 简 评,商鼎国际”地处成都市人民南路与二环路交汇处，北邻二环路，西邻人民南路正对“凯宾斯基”，东邻“锦官新城”，南接国航新建办公楼，基地呈规划的四边形，场地东西长约135米，南北长约140米，净用地21087.32。商鼎国际楼高近百米，外立面挺拔，中空LOW-E落地玻璃幕墙面达75%，结构与线条采用铝板效果的金属覆碳漆,现代感极强；同时聘请知名楼体灯光设计公司，为大楼特设夜晚灯光形象工程；而其面向人民南路20多米宽形象入口,本项目可类比优质写字楼小结,优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此：超过120家世界500强公司在成都已设立办事处。城南区域、东大街区域、高新区域将成为今后重要写字楼发展区。未来商务、商业发展潜力巨大。未来2-3年有10座甲级写字楼陆续入市。集写字楼、商业、公寓、广场于一体的复合式综合体不断问世，满足多元化商务需求。,成都酒店式公寓市场情况,酒店式公寓发展概况酒店式公寓优质项目体量与分布酒店式公寓市场租金及售价本项目可类比酒店式公寓典型案例分析酒店式公寓带租约市场简析酒店式公寓带租约销售典型案例分析酒店式公寓市场小结,酒店式公寓发展概况,第一阶段,第二阶段,第三阶段,此阶段没有真正意义上的商务公寓出现，商住综合楼为商务公寓的出现树立了雏形。,该阶段是商务公寓重要发展时期，形态和市场观念在这期间有了重要变化。以酒店和办公形式出现的商务公寓受到人们的青睐。SOHO沸城、玉沙小花园、万达锦华城在该时间段内打开了居住商务公寓的先河。,08年是商务公寓蓬勃发展的一年。市中心住宅用地日渐稀少，使得商业用地住宅物业成为满足人们居住市中心的途径之一。龙湖三千星座、万达锦华城、城市理想等项目的相继入市，让商务公寓市场日渐繁盛。,09年成都商务公寓发展出现了新变化，以叠翠峰为代表的商务公寓项目在服务、配套等方面做出了新的贡献。外地开发商把沿海地区先进的管理和服务理念带入成都，让商务公寓的发展日渐趋于高端。随着市中心用地的稀缺以及国际城南新中心的发展，商务公寓的发展中心日渐向城南倾斜。美年广场的入市、誉峰、复地、苹果城等项目的规划，使得城南成为商务公寓的发展热土。,2002年以前,2002-2007年,2008年,2009-2010年,本报告酒店式公寓范围界定,由于成都市酒店式公寓的发展过程较为复杂，而且业内对其没有明显的定义和界定，此次研究会选取成都市比较有代表性的酒店式公寓进行研究，以此来了解成都市酒店式公寓的发展现状以及对未来发展的预判。此次选取的项目包括：城市理想、壹号公馆、缤舍、叠翠峰、九峰国际、红城、力迅领筑、富力史丹尼国际公寓、威斯顿联邦公寓、誉峰等10个成都市酒店式公寓代表性项目，涵盖中端、高端不同类型。对项目有一定借鉴与类比作用。,典型项目体量与分布,目前酒店式公寓主要分布在天府广场区域、城南区域，分别在2007年-2009年2年之内面市，现房呈现普遍在2010-2011两年内。,酒店式公寓市场租金与售价,从上表可知，已售和在售酒店式公寓均价价格区间在6000-33000元的范围之间，面积区间除顶级豪宅誉峰外，均在30-90平米之间，租金价格在38-220元之间不等。以小户型、精装修为主要卖点，配以总价低，区域商务、娱乐、购物、交通配套完善，吸引高端投资客入驻。,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,威斯顿联邦公寓,项 目 简 介,户型面积：50-80平均售价：11000元/物管费：1.9元/月投资回报率：7%-8%,市 场 指 标,位置：神仙树大院位于高新区紫荆西路6号占地面积：166667.50建筑面积：26700建筑形态：17层绿化率：25%容积率：3车位：257个开发商：成都怡和天成房地产开发有限责任公司物业管理：威斯顿物业管理（香港）有限公司 装修标准：2000元/平方米,项 目 简 评,神仙树大院5期威斯顿联邦公寓与前期商务酒店、品牌旗舰店等高端商务配套，共同构成城南的高端城市综合体。设计风格延续西班牙后现代主义和中国传统院落风格相结合，新古典主义立意的城市高端公寓。该项目自推出50-79平方米户型后，缓解了该片区对小户型的渴求，项目充满创意的小户型设计给年轻人带来强烈的视觉和心理冲击。即将开通的地铁一号线距离项目仅百米。目前，城南片区除威斯顿联邦公寓还有少量房源外，已无新房可售，而电梯公寓二手房的价格均在一万五以上。装修标准达到2000元/平方米，绝对是城南城区屈指可数的优质投资项目。,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,户 型 品 鉴,威斯顿联邦公寓,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,力迅领筑,项 目 简 介,户型面积：45平均售价：12500元/物管费：2.8元/月投资回报率：5.4%,市 场 指 标,位置：青羊天府广场南，人民公园旁，陕西街、文翁路交汇处占地面积：4925.86建筑面积：35042.18建筑形态：1-2层为商业，3-6层为酒店性质住宅，7-30层为住宅绿化率：25.10%容积率：5.3车位：175个开发商：成都力迅房地产开发有限公司物业管理：广州嘉邦酒店物业公司装修标准：2000元-2500元/,项 目 简 评,投资型地产酒店式公寓以其户型较小、总价相对合适，精装修入住方便受到市场的追捧。该项目地理稀缺性得到市场认可，具有无可替代、不可再生的地段价值。力迅领筑在价格上具有一定优势，70年产权优于同类产品的40年产权。,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,户 型 品 鉴,力迅领筑,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,红城,项 目 简 介,户型面积：36-48平均售价：7000元/物管费：1.8元/月投资回报率：6%,市 场 指 标,位置：武侯红牌楼九兴大道占地面积：31344建筑面积：102856建筑形态：18层绿化率：20%容积率：3.28车位：507个开发商：成都武城实业(集团)股份有限公司物业管理：第一太平戴维斯装修标准：1300元/天然气入户，产权40年,项 目 简 评,红城是武城集团继锦绣花园、碧云天、融城理想等之后在城南的又一力作。项目总建筑面积约102856平米，总绿地面积约3133.42平米。地处紫荆与双楠之间的新兴高尚居住区域-丽都生活版块。红牌楼广场拟将进驻家乐福旗舰店、万达国际影城等，一系列商业配套较为完善。项目物业已引进第一太平戴维斯，携手成都鼎瑞物业服务有限公司，以国际化理念开创未来派立体城市的顶级物业服务水准，带来高端品质服务。总价在26-34万的区间，兼具投资、居家、办公三种功能，总价低，相对满足客户多元化需求，40年产权式公寓通天然气这在酒店式公寓中较为罕见。,本项目可类比酒店式公寓典型案例分析,户 型 品 鉴,红城,酒店式公寓带租约销售典型项目体量分布,目前，成都酒店式公寓多采用40年产权销售模式，少量项目采用与知名酒店管理公司签约返租约的操作模式。典型优质项目分布区域主要在城西、城南成熟住区，地理上依托酒店资源，实现嫁接经营。多为较小开发规模的酒店式公寓，其中叠翠峰只有80户为带租约销售的酒店式公寓。,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,熙城国际,项 目 简 介,户型面积：30-62平均售价：8000元/物管费：1.5元/月投资回报率：5%,市 场 指 标,位置：金牛营门口路48号占地面积：7533.92建筑面积：64385.30建筑形态：住宅部份28F，商务公寓写字楼部份24F，凯宾斯基酒店7-15F绿化率：25.10%容积率：5.76车位：330个开发商：众和祥置业/成运置业,返 租 约 操 作 模 式,平均售价：8000元/租金：写字楼40元/，带租约公寓租金回报34元/租约操作模式：与凯宾斯基酒店签约12年，租金回报每月34元/，每年租金回报按2%递增。必须首付五成。,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,户 型 品 鉴,熙城国际,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,叠翠峰,项 目 简 介,户型面积：45、85平均售价：9300元/物管费：3.8元/月投资回报率：5%,市 场 指 标,位置：高新区桐梓林南，站华路北占地面积：13866.70建筑面积：63000建筑形态：4栋小高层电梯公寓组成，分别为12、18、21、25层绿化率：25%容积率：2.85车位：325个开发商：成都市中天盈房地产开发有限公司,返 租 约 操 作 模 式,平均售价：9300元/租金：带租约公寓租金回报60元/租约操作模式：与酒店签约15年，租金回报每月60元/，每年租金回报按1%递增。每月返 租金2700元，15年后达到4200元。,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,户 型 品 鉴,叠翠峰,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,加州壹号,项 目 简 介,户型面积：41-45平均售价：10000元/物管费：1.5元/月投资回报率：7%,市 场 指 标,位置：金牛区金沙路15号占地面积：5000建筑面积：12000建筑形态：1层商铺，2-3层写字间，4-7层酒店式公寓，8-14层7天连锁酒店。绿化率：20%容积率：6车位：200个开发商：壹零房产,返 租 约 操 作 模 式,平均售价：10000元/租金：带租约公寓租金回报68元/租约操作模式：与七天连锁酒店签约3年，租金回报每月68元/，每月返租金2930-2960元,酒店式公寓带租约销售典型案例分析,户 型 品 鉴,加州壹号,酒店式公寓市场小结,从2002年开始，成都市酒店式公寓开始进入发展期。物业形态逐渐规范，市场供应量不断攀升。02-07年期间供应量仅为3.8万，进入2008年，迎来了商务公寓发展的全盛时期，市场供应量达到11.9万。由于该类物业一般出现在市中心，土地供应的减少，导致供应量会越来越少。在供应方位上出现了由市中心向国际城南区域转移的情况。由于供应量并不多，所以该类型物业一旦面市，就会受到市场的追捧。一般销售周期在一年以内。面积小：50-80为主力面积，通常面积在90以内；总价低：30-60万元，较为适合投资和小企业自购使用；空间灵活性强：可分拆组合，满足小型和中小型企业的需求；客户群体广泛：所针对的客户及小型企业类型丰富、数量较大，需求量大；使用成本低：通常无中央空调等高耗能的硬件配套，物业管理费用也较低。,投资回报率测算与服务建议,写字楼投资回报测算 酒店式公寓主要典型项目投资回报测算 带租约酒店式公寓典型项目投资回报率测算 租售回报率对比：以熙城国际带租约销售酒店式公寓套房98户型为例计算。小结项目写字楼初步建议项目酒店式公寓初步建议两种开发模式组合及对比,写字楼投资回报测算,写字楼投资回报测算小结,根据所选取的与眉山项目可类比的写字楼典型项目进行租金、售价投资回报率测算，作为项目建议的基础支持。从以上图表可以看出，目前所选的典型项目多位于人民南路沿线与东大街沿线，为写字楼重要发展轴线区域，租金区间在85-120元/.月之间，售价最高突破17000元/，投资回报率8%-12%之间。处于一个较高的投资回报基准率水平。原因：一、商务氛围已经形成，区域多为办公写字楼聚集地，高端租户包括世界500强等大型企业入驻，提升区域较高端商务形象。二、投资客、租客供需平衡，2009年至2010年房地产市场逐渐复苏与繁盛，吸引大批投资客进入写字楼市场。致使租金不断看涨。,酒店式公寓主要典型项目投资回报测算,酒店式公寓主要典型项目投资回报小结,根据所选取的酒店式公寓典型项目的租金均价、销售均价，可测算出各个项目的投资回报率，从上表可以得到，成都在售与已售酒店式公寓典型优质项目的租金区间在38-220元/.月的范围之内，销售均价在6000-33000元/的区间范围，测算出投资回报率在4%-8%之间。处于一个较高的投资回报基准率水平，甚至高于沿海及发达城市同类物业的投资回报率，说明目前酒店式公寓投资回报率较高，且多采用直接销售40年产权酒店式公寓的营销模式。酒店式公寓目前的分布区位主要集中在市中心天府广场辐射范围内、城南及城西成熟住区，区位要求：一、商业配套口岸成熟，且要达到一定的繁荣程度，交通、娱乐、购物一体。二、多位于市中心及高端成熟住区，就有地段优势及升值潜力，从而吸引投资客实现快销。多数项目开盘即销售过半。,带租约酒店式公寓典型项目投资回报率测算,租售回报率对比,以熙城国际带租约销售酒店式公寓套房98户型为例计算。开发商与凯宾斯基酒店签订12年租约，保证每月向业主返还34元/的租金。并按每年2%的涨幅增加租金回报。每月租金返还额度=34*98=3332元12年后租金额度达到5732元总房价8000*98=784000元，以首付5成，贷款10年，贷款39万元计算，贷款月数120个月，利率以最新折扣8.5折计算，每月还款额4167元。实际月供=4167-3332=884元。对投资客户具有价格吸引力。开发商直接销售40年产权酒店式公寓本套毛利润：98*8000=784000元开发商返租约销售本套毛利润：784000-12*3332=744016元,带租约酒店式公寓典型项目投资回报小结,目前市场只有少量项目采用带租约销售模式，一般是依托酒店资源而修建出售。但只是在前期推售阶段的一种营销卖点，真正操作过程中变数较多。理想状态下带租约销售的确能实现多方共赢，开发商快速回笼资金，业主买房后没有出租难、难收租的后顾之忧，承租方也可以以相对较低的价格租房。但是实际运作过程中，承租方一旦运营不善，前期的承诺就可能变成“空头支票”。“带租约”之所以目前不再那么吃香，主要是合同上会签定几年甚至十几年时间内购房者必须将房源出租给承租客，相当于锁定了升值空间。而投资者自己出租，可能会获得更丰厚的租金并可以随时出售。,项目初步建议,1-4F为裙楼，5-10层写字间，10层以上为酒店式公寓。,初步模型图 仅供参考,写字楼初步建议,档次：甲级写字楼概念：生态商务社区，SOHO办公依据：生态性、节能型写字楼为市场发展需求的趋势。对性价比提升有利。布局建议：建议临主要干道布线。依据：取得较好的展示效果，保持较好的办公环境，树立项目的品质形象。物业销售建议：可以考虑分零销售、整售结合的方式。利用主力客户和品牌商家吸引中小客户和投资客。,酒店式公寓初步建议,概念：精装修、酒店公寓依据：提升项目档次，豪华精装修提炼卖点。区别其他项目所寻找的标签。布局建议：不直接临展示面。依据:不对项目形象产生影响。不影响业主的生活起居。物业销售建议：建议直接销售40年产权，若有酒店资源的嫁接，则一部分以返租约形式销售。,两种开发模式,开发模式一 直销40年产权酒店式公寓+生态商务写字间+商业裙楼开发模式二 带租约酒店式公寓+SOHO商务写字间+商业裙楼,执行力创造品牌价值,Thanks,