XX市商品房预售资金监管实施细则.docx

XX市商品房预售资金监管实施细则第一章总则第一条为贯彻落实XX市商品房预售资金监管办法（以下简称办法），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，制定本实施细则。第二条本实施细则适用于本市城区建设用地范围内商品房预售资金的存入、使用及其监督管理。第三条本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发企业”）将依法取得商品房预售许可证的商品房出售时，由购房人按商品房买卖合同（预售）约定支付的全部房价款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款（包括商业按揭贷款、住房公积金按揭贷款，下同）等购房款。预售资金以商品房预售许可证为单位进行监管，一个监管项目是指一个商品房预售许可证批准预售的所有商品房。第四条依据办法规定XX市住房城乡建设局是商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），负责本办法的组织实施。下设的XX市房地产市场管理处（现XX市房地产市场服务中心）负责具体工作（以下简称监管部门）。第五条开发企业应当自行选择本市范围内符合条件的商业银行作为商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）。第五条中国人民银行XX市中心支行（以下简称“XX市中心支行"）履行对银行结算账户的监督管理职责，负责指导银行做好监管账户管理工作。第六条中国银行保险监督管理委员会XX监管分局（以下简称“XX银保监分局”）负责对商业银行合规发放按揭贷款、预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。第二章监管银行的选择第七条预售人在选择监管银行时，应首先选择预售项目设定抵押的开发贷款银行。如果预售项目存在多家银行贷款模式，预售人应选择开发贷款银行作为监管牵头行。因开发贷款银行自身原因不担任预售款监管行或监管牵头行的，应由开发贷款银行出具情况说明。订立书面联合监管协议,建立协调机制，明确各家银行之间的监管责任和义务。第八条办法中的监管银行应具备在本市从事金融业务资格的，并已与XX市商品房预售资金监管平台互通的商业辍行。第三章专户设立和监管协议签订第九条开发项目办理商品房预售许可应达到以下形象进度条件：中高层（即九层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面一层；高层（十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面三层；超高层（建筑高度100米及以上）建筑主体施工形象进度达到地面十层。第十条开发企业在办理商品房预售许可申请前，监管部门出具监管账号开户通知函，开发企业将监管账号开户通知函送至开户银行，银行收到监管账号开户通知函后，为开发企业开设商品房预售资金监管专用账号。开发企业原则上按照一个预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），监管账户名称为“开发企业名称'加'预售资金监管专户字样。住房公积金按揭贷款放款账户同步作为监管账户，专项用于发放公积金按揭贷款。第十一条商品房预售监管账户开通后，监管部门、监管银行和开发企业签订XX市商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应当包括开发企业名称、监管项目名称和坐落、监管账户名称、账号和开户银行信息、监管项目范围、预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务、违约责任、争议解决方式和其他相关事项等内容。第十二条监管项目原则上不得变更预售资金监管银行。确需变更监管银行的，开发企业需与监管机构和监管银行协商一致。原监管协议终止并签订新的监管协议后，原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。监管协议签订后变更监管银行的，开发企业需向监管部门提交监管银行变更申请。经审批后，原监管协议终止，并与新监管银行签订监管协议。原监管银行应自收到监管部门出具的解除监管账户通知书后，将原资金监管账号变更为企业普通账号，并在5日内将原监管账户的剩余资金全部转入新监管账户中，原账户是否留存由房地产开发企业自行决定。第四章监管额度第十三条监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。第十四条监管额度可以根据开发企业施工进度进行下调。每个监管账号可以根据开发施工进度申请下调监管额度，每次下调比例不得低于总建设进度的5%。开发企业按监管部门要求提供材料，监管部门应在确认材料无误后五个工作日内下调监管账户的监管额度。第五章办理商品房预售资金监管要件第十五条开发企业持下列要件到监管部门办理：（一）开发企业的营业执照；（二）开发企业的资质证书；（三）国有土地使用权证或不动产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）建设工程施工许可证；（六）工程施工合同；（七）工程形象进度表（开发单位公章、监理单位公章）;（八）资金使用计划（开发企业公章、监理单位公章）；（九）工程预算清册（开发单位公章、监理单位公章）；（十）投标文件、中标通知书（非投标项目可不提供）；（十一）建设工程形象照片；（十二）监管部门所需的其它材料。第六章预售资金存入第十六条监管项目预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金总额按照本实施细则第十三条和第十四条核定。此外为非重点监管资金。第十七条开发企业取得商品房预售许可证后，应当按本细则第三条规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户；监管账户内的资金达到重点监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。第十八条开发企业应当引导购房人通过POS机、转账、现金等方式将商品房预售资金全部直接存入监管账户。开发企业及其委托机构不得将预售资金存入除监管账户外的其他账户。第十九条购房人将预售资金存入监管账户后，监管银行应当将入账信息实时上传至商品房预售资金监管系统。通过按揭贷款方式购买的，按揭贷款银行应审核首付款入账金额不得低于人民银行规定的首付款比例；通过一次性付款购房或分期付款购房的，按照合同约定的时间节点存入。每套房屋入账金额与商品房买卖合同（预售）（以下简称“合同”）约定入账金额相匹配时，才能办理该套房屋合同网签备案。第二十条监管项目按揭贷款合作银行应将监管账户作为按揭贷款发放账户，应当把网签备案合同作为受理购房人申请按揭贷款的依据。购房人申请按揭贷款的，开发企业应将监管账户提供给按揭贷款银行作为按揭贷款发放账户；按揭贷款合作银行应在购房人借款合同中明确将按揭贷款直接发放至对应的监管账户，并在受理按揭贷款时审核首付款足额缴存至监管账户的凭证。第二十一条对监管账户出现不明资金入账的，监管银行应于5个工作日内完成查实工作。对查实后应进入监管账户的资金，监管银行应及时将信息关联至对应房屋；对查实后不应进入监管账户的资金，可由开发企业申请原路退回或划转至指定账户。第七章预售监管资金使用第二十二条开发企业申请由监管部门审批后，可自由提取监管账号中超出监管金额的非重点监管资金。非重点监管资金可拨付至开发企业账户。第二十三条商品房预售资金监管账户中的资金不能满足后续建设资金时，无商业银行和担保机构保函置换的不能拨付。重点监管资金在满足后续建设资金使用时，可按照施工进度完成量，拨付已完成施工进度量相对应的资金。重点监管资金拨付只能拨付到对应施工量的施工企业及建筑供应商等账户。第二十四条依据吉银保监办发20233号文件规定，符合开展保函置换业务的商业银行，可对开发企业监管账户内重点监管资金进行保函置换（具体要求以文件为准）。依法成立的融资性担保机构和非融资性担保机构可为开发企业出具保函置换预售监管资金，对重点监管资金提取进行保函置换。担保机构出具保函置换预售监管资金的要求：一、融资性担保机构（一）跨地区的担保机构须向注册地和我市金融办备案;（二）保函置换预售监管资金额度按注册地金融办批复为准。二、非融资性担保机构（一）担保机构应本着诚实守信原则，向监管部门提供营业执照、现银行存款证明、已开展担保业务清单等资料证明。（二）担保机构置换预售监管资金金额不得超过总担保额度，总担保额度已满的担保机构，不得出具预售监管资金置换保函。三、保函置换预售监管资金的要求（一）保函范围：保函签署日期起至商品房项目完成不动产所有权首次登记后，房地产开发企业申请解除预售资金监管，经监管部门核实同意后，监管部门解除监管之日次日止，开发企业应存入的商品房预售资金。（二）保函金额范围：保函置换预售监管资金为确保项目竣工交付所需的资金额度即重点监管资金。（三）保函方式：连带责任。（四）保函期限：保函签署日期起至商品房项目完成不动产所有权首次登记后，房地产开发企业申请解除预售资金监管，经监管部门核实同意后，监管部门解除监管之日次日止。（五）保函责任：房地产开发企业未按XX市商品房预售资金监管办法规定存入商品房预售资金的，担保机构以保函金额为限代为存入商品房预售资金。开发企业未按商品房买卖网签备案合同（预售）约定完成不动产首次登记的，担保机构以保函金额为限，代为存入所置换出的全部商品房预售资金。（六）保函解除：监管部门解除预售资金监管之日次日起本保函自动失效。在保函期间内，保证人按照保函责任要求承担全部责任后，保证责任解除。第八章监管资金拨付申请要件第二十五条监管资金拨付申请要件（一）XX市商品房预售监管资金使用申请表；（二）商品房预售资金使用说明；（三）现场施工进度照片；（四）商业银行或担保公司出具的保函置换或担保函；（五）监理单位的施工进度证明；（六）委托书及经办人身份证复印件；（七）监管单位需要的其它要件。第八章预售合同注销第二十六条房屋预售后出现商品房买卖合同注销情况，开发企业应用自有资金对购房者进行退款，该房屋的再次销售资金不进入资金监管账号。第九章监管账户注销第二十七条开发企业办理监管账号注销的持下列要件到监管部门申请注销商品房预售资金监管账户或账号。（一）预售商品房完成不动产首次登记；（二）建设工程竣工验收备案表建设工程竣工核实通知书；（三）开发企业委托人身份证正反面复印件；（四）监管部门出具商品房预售资金监管账号注销证明;（五）监管部门需要的其他资料。开发企业在取得商品房预售资金监管账号注销证明后，方可向监管银行提出监管账号的结算和注销申请。经监管银行审验后，办理结算与注销监管账号手续，并出具监管账号注销证明给监管部门。第十章建立监管账户档案制度第二十八条监管部门和监管银行应以监管账户为单位建立和保存监管资金监管档案。监管档案的内容应包括：（一）办理商品房预售资金监管要件及监管协议；（二）每次申请降低监管额度申请书；（三）入账、拨付台账；（四）监管账户注销申请资料；（五）预售资金拨付资料；（六）监管部门认为需要存档的其他资料。第十一章预售资金监管第二十九条监管项目重点监管资金总额及拨付比例与开发企业信用等级挂钩。第三十条市住房城乡建设局、XX市中心支行和XX银保监分局共同推动商品房网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款数据信息共享。第三十一条监管银行应建立健全商品房预售资金监管信息台账，通过专有系统设立监管项目分户明细及收支账,及时对账，确保账实相符。监管银行严格按照监管协议和有关规定做好监管账户管理，对发现开发企业存在违规挪用预售资金的，应当停止拨付，并立即告知监管机构。监管银行违反监管协议的，监管机构按照监管协议和有关规定处理。对擅自拨付预售资金部分，由监管银行负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。第三十二条对监管银行出现下列情形之一的，监管机构按照监管协议和有关规定处理，并抄送XX市中心支行、XX银保监分局；情节严重的，监管机构不与其签订新的监管协议。（一）未按照本实施细则规定将按揭贷款直接发放至对应监管账户的；（二）其他违反商品房预售资金监管规定的行为。第三十三条人民法院对商品房预售资金监管账户采取冻结、保全、执行等措施的，按最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法（2022）12号）等有关文件规定执行。第三十四条开发企业存在下列情形之一的，由监管部门责令其限期改正，未按期改正的暂停该项目的商品房预售和商品房买卖合同网签备案。如有违法违规行为，将交由相关执法部门依法依规查处。（一）未按本实施细则规定收存、支取、使用预售资金的；（二）以其它各种形式逃避商品房预售资金监管的；（三）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；（四）其他违反预售资金监管规定的行为。第十二章法律责任第三十五条监管银行未履行监管协议、违反办法、实施细则和其他商品房预售资金监管有关规定的，按监管协议约定追究相关责任。第三十六条监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究责任。第十三章实施时间及政策衔接本实施细则自发布之日起施行。实施之日起办理商品房预售许可证的项目（包括单栋）均实施预售资金监管。2022年5月1日起（含5月1日）取得商品房预售许可证的，应按办法规定纳入预售资金监管范围。