惠州银星国际商业定位及发展战略.ppt

2006,略,方,General,plan,惠州泛CBD首席商务中心,【银星国际】,原案名,2,本案目标,站在城市运营的高度以完善惠州市的城市商务发展为出发点实现惠州江北CBD的扩容和城市北拓发展为项目的成功运营奠定坚实的基础,3,PART1：惠州房地产市场现状掠影 PART2：惠州市江北区发展前景规划PART3：项目现阶段发展状况SWOT分析PART4：项目市场定位及功能业态规划PART5：项目发展思路与整合营销策略PART6：公寓案例分享,本案包括六大组成部分,4,PART1【惠州房地产市场现状掠影】,5,惠城区已经开盘的项目市场情况,惠城区已经开盘（认购）的主要住宅项目,荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期-润园东湖五区二期日升昌阳光假日二期中锴-金城花园二期,6,荷兰水乡二期（印象荷兰）,建筑面积：40万平米所属片区：东平售价：均价3500元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：40万平米荷兰风情国际社区客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户主力户型：3房（110120平米）4房（152250平米）建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色调为主/采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主,7,惠州东平半岛,新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情,园林差异化路线,项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理,污染比较厉害,水景优势体现不出来,荷兰水乡 属性分析表,8,最大卖点,营销亮点,采用了差异化营销打教育地产概念,异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线.配套有北师大附属学校,9,帝景湾二期（爱琴心殿）,占地面积：20万平米建筑面积：40万平米容积率：2所属片区：江北预计：均价6500元/平米物业类型：二期小高层主力户型：4室2厅帝华轩170 5室2厅3卫帝豪轩196 5室2厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格,10,项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品,推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑1200元/平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大,帝景湾 属性分析表,11,最大卖点,营销亮点,1、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会走客户服务的互动式顾问营销,1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力,12,御龙山-润园,位置：红花湖公园旁占地面积：303228 总建筑面积：199600 平均价格为4000元/平米别墅：平均570/户3房2厅138.3-143.6/户4房2厅177.1-182.7/户5房2厅205.4-264.2/户别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主,13,位于红花湖景区,空气清新,自然景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱，独享山居生活,生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区,道路配套完善,不便行车 产品的价格定位较高 开发商知名度不高,御龙山-润园 属性分析表,14,最大卖点,营销亮点,走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,山景住宅,山系和水系自然资源的利用,15,东湖花园五号小区,总占地面积：50万平米五区占地：10万平米建筑面积：288100平米所属片区：东平售价：均价3400元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：都市半岛生活客户群：公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个体生意人群主力户型：2房/3房/4房/复式建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计,16,位于惠州东平半岛,主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效 应比较明显 东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比较高 隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好,项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强 项目的交通不便利,东湖花园五号小区 属性分析表,17,最大卖点,营销亮点,长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应东湖大社区，花园小城镇享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景物业管理口碑好,1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。例如企业长期利用“隆生”杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2、利用“东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。,18,日升昌-阳光假日,19,日升昌-阳光假日 属性分析表,20,地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我,地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；,日升昌-阳光假日 属性分析表,21,中锴-金城花园二期,22,中锴-金城花园 属性分析表,23,临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法 规模大 低容积率，仅1.86，居住舒适 项目的性价比较好,周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便,中锴-金城花园 属性分析表,惠城区已经开盘的住宅项目情况小结,1、05年五一主要是以新盘开盘为主，而06年主要是以老盘推出2期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴-金城花园二期等。,2、整体价格上比05年同期有所上升，其中主要老盘推出的2期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）均价从原来的3000元/平米提升到现在的3500元/平米；日升昌阳光假日二期均价从原来的2800元/平米提升到现在的3200元/平米等等。,3、06年五一在整体市场销售情况上要好于05年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%；东湖五号小区在五一期间销售了接近60套，其他几个盘销售情况也都不错。,26,惠城区已经开盘的项目市场情况,光耀财富公寓东湖花园外商公寓 世纪名都公寓港惠新天地香格丽舍,惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目,27,光耀财富公寓,建筑面积：首期2万平米所属片区：江北售价：均价5000元/平米物业类型：小高层主打卖点：精装小复式，居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资客户主力户型：3房（68-80平米）4房（76-86平米）建筑风格：现代气息，时尚财富公寓,28,位于惠州江北CBD,主推中央商务区生活 属于光耀集团产品，品牌效应比较明显 借助“光耀荷兰水乡”的势头，迅速进入市场 项目产品性价比比较高，买一送二 精装小复式，实用率高 小户型，投资、自住两相宜 位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场,项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 CBD区域的商务以及商业环境还不成熟,光耀财富公寓 属性分析表,29,最大卖点,营销亮点,长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应借助“荷兰水乡”形成的良好口碑，积累的客户关系网享受中央商务区生活精装小复式，实用率高,1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。例如在“荷兰水乡”营销中心做认筹登记等2、利用“荷兰水乡”已有的客户资源带动项目销售。,30,东湖外商公寓,建筑面积：约2万平米所属片区：东湖花园物业类型：小/高层住客群：外国客人，外国企业在惠州公司外籍员工主力户型：一室一厅至四室二厅共七种户型配套设施：设有游泳池，网球场，羽毛球场，乒乓球室，台球室，健身房，咖啡厅，西餐酒廊,31,属于隆生地产的产品，品牌效应比较明显 借助“隆生东湖系列”产品的势头，迅速进入市场 拥有东湖花园成熟的社区环境作为依托 配套设施齐全，管理服务周到 针对外籍租客，抢占高端市场,定位局限于外商，排挤了其他的租客 周边是居民区，离商业、商务区域较远,东湖外商公寓 属性分析表,32,最大卖点,营销亮点,长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应借助“隆生东湖系列”形成的良好口碑，积累的客户关系网外商公寓已经面市，成熟度较高设施配套、功能规划、管理服务到位,1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。2、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。,33,世纪名都公寓,建筑面积：2.5万平米所属片区：麦地路售价：均价3200元/平米物业类型：高层主打卖点：精装修小户型，居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资客户主力户型：1房（25-45平米）2房（55-65平米）优势：位于市区中心，紧邻星级酒店,34,位于惠州市区中心,主推城市中心生活 低单价，低总价，降低购买门槛 精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟,没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理,世纪名都公寓 属性分析表,35,最大卖点,营销亮点,位于市区中心，倡导城市中心生活周边设施配套成熟，生活十分便利低价位，带装修，小户型，灵活实用湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证,1、低价入市，降低投资门槛2、高投资回报，吸引投资客,36,港惠新天地香格丽舍,位于河南岸演达一路，属于港惠新天地的组成部分，港惠新天地建成后将成为惠州最大的shoppingmall，公寓以一房一厅，两房两厅为主；精装修，平均售价约4800元/平方米,香格丽舍,37,位于惠州最旺最繁华的商业中心 于惠州将来最大的shopping mall之上，繁华之中 与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业 精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟 知名物业戴德梁行提供酒店式服务,旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制,香格丽舍 属性分析表,38,最大卖点,营销亮点,位于市区中心，作用最繁华的商业中心周边设施配套成熟，生活十分便利低价位，带装修，小户型，灵活实用知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场是惠州最大的shopping mall,影响力巨大知名公司 戴德梁行提供酒店式服务,1、精装修，便于投资客以及日后经营2、商场招商先行，主力店“沃尔玛”抢先进驻，集聚人气3、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值4、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流,惠城区已经开盘的公寓项目情况小结,1、纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。,2、服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对于提供酒店式服务则属于较为新颖的概念。,3、惠州江北CBD的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设施上，没有进入软件的服务体系中。,惠城区已经开盘项目的营销策略分析,会员制顾问式销售,满足目标客户心理形象,会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的“丽日会”；荷兰水乡的“荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。,中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。,各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。,全方位立体轰炸,内部认购、认酬等截客方式,登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。,41,惠州房地产市场综述,目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要高，惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对困难。,42,PART2【惠州市江北区发展前景规划】,43,定位：惠州市江北中心区详细规划明确：江北为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的CBD。规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。,惠州CBD落户江北,44,江北CBD中心区“一轴十区”,一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。十区：是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。,45,一轴十区示意图,46,江北发展现状,住宅：沿江高档楼盘已成规模 继城市花园，相继建成金宝江畔花园、金裕碧水湾、丽日百合家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目前价格在35006000元/平方米之间,引导着惠州房地产市场价格的走向。,47,商务：高档写字楼扎堆江北 双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦4幢就坐落在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务气氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。,48,商贸：专业市场渐聚物流氛围 根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定位。江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小商品市场已经开门营业。此外，占地41万平方米的农副产品批发中心已经奠基，计划投资3.5亿元。位于江北56号小区的金泽物流市场，占地29万平方米，投资约3.2亿元，将为生产企业提供从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能为一体的综合物流市场。,49,惠州泛CBD领域,目前而言，政府规划的惠州CBD落户于江北区，其中心区为“一轴十区”。作为整个具有庞大辐射力的惠州CBD，其中还包括环绕中心区“一轴十区”的区域，即泛CBD区域。其辐射范围可以远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。,50,泛CBD领域示意图,CBD中心区,泛CBD区域,本项目区位,51,惠州城市规划发展综述,江北作为惠州CBD的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作为惠州CBD当仁不让的姿态。各组团的功能规划已显明朗与清晰，CBD中心区与泛CBD区域的发展步入高速发展轨道。CBD中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛CBD区域将建成现代物流枢纽的进程。CBD通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛CBD的北大门，是北部进出惠州CBD的首站。,52,PART3：【项目现阶段发展状况SWOT分析】,53,项目在哪里?,位于江北惠州大道北东侧，南面相隔50米是“义乌小商品城”，马路对面是“工商行政管理”；处于城市总体规划中的CBD区域江北区；距离市政中心、体育中心约1公里，距离江北汽车站约2公里。,本项目位置,义乌小商品城,工商行政管理,54,项目目前状况掠影,临主干道，正南正北朝向，西塔49层，惠州第二高，江北第一高。,55,项目认识和理解,项目参数（技术指标）总建筑面积：11.27万平方米建筑规划：地下2层，1-4裙楼，西塔49层，东塔31层周边环境：近邻“惠州义务小商品城”、“工商行政管理”、“亚太市场”，居民区较为分散，缺少高尚住宅区和商业区楼高:西塔49层，高161.3米；东塔31层，高97.8米层高：西塔层高3米；东塔2.8米座向：南北朝向户型：以三室二厅为主，部分四室二厅，甚至更大；,56,项目SWOT分析,Strengths优势项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；现楼，可以马上装修进驻；交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；接近CBD中心区，是泛CBD的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机,57,Weaknesses劣势项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；由于项目立项于1993年，50年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到40年。,58,Weaknesses机会惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中，这带动了泛CBD区域建设和发展；泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。,59,Threats威胁由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力；同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。,60,分析结论综述,避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响,61,PART4【项目市场定位及功能业态规划】,62,定位思路：,国际五星级大酒店的定位思路高级写字楼的定位思路服务式国际公寓的定位思路名牌精品时尚购物的定位思路特色风情餐饮的定位思路高档休闲健身场所的定位思路顶级娱乐场所的定位思路连锁中小型超市的定位思路,63,产品定位：,集酒店、办公、商住、购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的泛CBD首席商务中心。,64,项目形象定位,银星国际,惠州泛CBD首席国际时尚生活商务中心,65,项目市场目标：,打造惠州泛CBD首席商务中心 塑造城市的旅游和文化中心 营造城市的时尚餐饮娱乐中心,66,功能业态规划,西塔（49层）：五星级酒店（27-46层+48层总统套房）、写字楼（16-26层）、经济型快捷酒店（5-15层）作为娱乐业态的配套；东塔（31层）：服务式国际公寓；裙楼（1-4层）：首层：品牌服装专卖店、化妆品专门店、珠宝首饰专门店、高档箱包皮具专卖、连锁中小型超市、便利店、酒店大堂、公寓大堂；2-4层：大型中高档餐饮（中西餐厅）、特色餐饮；中高档KTV、大型夜总会、美容美发美体、康体健身/水疗SPA、洗浴桑拿/沐足中心。,67,PART5【项目发展思路与整合营销策略】,68,项目发展思路,引进知名的大型酒店管理公司，对西塔（27-46+48层）的酒店物业进行经营管理；引进知名的物业管理公司对整体项目进行管理；引进知名的服务式公寓管理公司对东塔的公寓物业进行经营管理；与知名的房产服务公司合作，统一规划布局、统一招商/租赁、统一销售管理；经济性快捷酒店引入知名的品牌连锁酒店管理公司；高档酒楼引入国内知名的品牌餐饮集团进行经营管理；服装店、专卖店、特色餐饮、娱乐、健身等业态按照整体需要实行集中管理、统一形象、分散经营的原则进行；成立客户服务管理中心，提供人性、体贴、关怀商贸服务平台。,69,项目启动原则,形象再造，信心重挽：知名的房产服务公司通过其自身的品牌知名度、美誉度冲淡项目不好的过去，赋予全新理念与魅力。酒店、写字楼、商铺的经营性质很强，在没有租约的前提下，难以吸引投资者，而购买自用的客户群数量少；而公寓可以自住，也可以投资用于出租，因此公寓成为项目资金回笼的突破口，是项目整体运作的资金链最关键环节。大型知名酒店、餐饮、娱乐公司是项目招商的主力店，是整个项目的核心，其进驻将极大提升项目的综合价值，提升对小品牌商户的号召力，对消费者的吸引力，对商圈的辐射力。,70,启动步骤一,项目，启动前须引入知名公司房产服务公司（物业管理、物业运作代理）,71,启动步骤二,东塔，引入知名公寓经营管理公司，服务式国际公寓则可率先启动公开销售,72,启动步骤三,西塔，同时进行非公开的知名大型酒店管理公司进驻洽谈，写字楼，经济型快捷酒店在知名大型酒店管理公司进驻后再启动招商，以及西塔的物业销售；（西塔可以打造成产权式酒店，具体的思路再进一步沟通中提供）,73,启动步骤四,裙楼，同时进行非公开的知名大型餐饮管理公司/大型娱乐公司进驻洽谈，其他业态组合在大型餐饮/娱乐公司进驻后再启动招商，以及裙楼物业的销售。,74,项目整合营销推广,营销推广是项目价值实现的重要环节，是一个慎密的衔接过程。,75,购买市场分析,目标客户群体：香港、澳门、台湾的投资客珠三角地区（深圳、广州）的投资客进驻惠州的国内外知名企业购置自用当地工厂老板、企业家、商人、富裕居民购置投资自由职业人士购置自住、办公两用小型企业购置用于办公及居住,76,产品策略,酒店式服务公寓户型：一室一厅及两室一厅为主，部分三室一厅甚至更大；面积：每户60-85平方米为主，部分大单位每户100-150平方米；装修程度：精装修，配主要家私与电器、网络、电话、电视端口；配套：提供功能较为齐全的公寓会所（具备，会议、休闲/娱乐、商务中心、室内运动、咖啡座/茶艺馆）服务：室内清洁、衣物送洗、更换床单、送餐、小孩接送、物件维修等系列贴心服务，让居住拥有酒店般的享受建议：在具有可行性的前提下，将部分户型调整为比较小的单位，在研究过项目目前的户型图后，将进一步提供具体的调整建议。,77,主题策略,以“地域”为主题：泛CBD首席国际时尚公寓以“服务”为主题：惠州首席纯正意义的服务式公寓以“投资”为主题：惠州物流枢纽首席财富中心以“配套”为主题：星级酒店、顶级商场为配套的居住殿堂以“运营商”为主体：知名XX房产服务公司提供全程营运服务,78,市场攻击策略,第一阶段：蓄势待发选好入市时机，好时机等于占尽了天时，能够事半功倍软文渲染，通过软文向目标客户与公众市场植入“泛CBD、纯正意义的服务式公寓、首席商务中心、知名运营商”等概念电台广播烘托，通过以电台采访项目有关负责人（如发展商代表、代理商代表、专家/知名人士）讲述服务式公寓与项目的发展项目外包装，在大楼顶悬挂大幅喷绘（内容可选自“主题”），施工现场的外墙体包上喷绘售楼中心、样板间装修完毕，沙盘、宣传资料、辅助物料等准备就绪备注：入市前落实预售证、项目在“国六条”颁发后的属性等事项,79,第二阶段：内部登记，引爆销售制定主体销售政策，高层内部使用，严防泄漏公开发售前半个月，第一期广告出街（包括电视广告、户外广告、报纸平面广告、宣传单张、海报），掀起社会的极大关注，同时传递项目正在进行内部登记销售现场的导视系统、通道、人员、物料、停车场进入迎客状态利用各种渠道广发邀请函，在公开发售前一个星期举行项目推介会，为公开发售预热及蓄势公开发售前三天，内部公布内部认购的销售政策，激励销售人员促意向客户下定金公开发售前一天再举行推介会，再次宣布内部认购期的优惠政策，促使更多的意向客户下定金，为第二天公开发售的火爆蓄势,80,第三阶段：公开发售，火爆抢购提前一天明确公开发售政策（优惠、折扣、礼品、团购）公开发售广告提前一天全面出街，当天以及接下来的一周，广告投放量有增不减，同时聘请临时工作人员在各重要的路段、商业区、人流多的地方散发传单，在重要的区域设咨询点以及免费看楼巴士公开发售当天举行盛大开盘仪式，邀请各方面领导，安排媒体已作内部认购、下定金的准业主进行现场的签约，以带动其他客户尽快下定金、签合同销售中心群策群力做好销控，其他工作人员做好现场秩序、安全、卫生维护工作,81,第四阶段：热浪过后，回归平缓火爆销售后，销售成交量会逐渐降低，看楼的客流量也在逐步减少。该阶段应分析总结过去的销售情况，拟定局部策略，有选择地在媒体做广告宣传以及户外现场活动利用已经建立的市场知名度和影响力，通过业主，发动口碑营销，一方面节省营销费用，一方面提高客户的有效成数。召开业主联谊活动，以旧带新，巩固已下定、已成交的客户，拓展新的客户，同时不断加深产品的形象,82,第五阶段：再度出击，创第二春当销售趋于平静或者尾盘时，可充分利用知名酒店经营管理公司进驻星级酒店/商场引进知名品牌主力店所产生的巨大效应，再度引爆销售狂潮通过优惠政策、明星代言再度引发销售热潮借助于外界的事件/活动（如房展、论坛、博览会）再辟战场，将项目移师香港、深圳、广州以及其他城市进行销售带租约销售，寻找租客（特别是企业），承租公寓。,83,PART6【公寓案例分享】,84,顺德侨邦国际公寓,侨邦国际公寓位于佛山顺德区容桂镇容奇大道13号（容山商场旁），总占地面积3,279.30平方米，总建筑面积为22,770.78平方米，目前规划首层为高档商场、二层为高级写字楼、三层为星级会所、四至十六层为酒店式服务公寓、地下层为停车场。项目地处容桂繁华的商业中心，是容桂首席服务式公寓，坐享交通枢纽带来的庞大商机。侨邦国际公寓提供24小时贴心服务，令居住与世界同步，享受家一般的温馨。,85,侨邦国际公寓开盘当天,侨乐公司负责侨邦国际公寓的全程营运管理，包括前期研究、项目定位、招商/租务、销售推广、经营管理、物业管理。公开发售当天就突破一百套。,86,开盘当天火爆场面,公开发售引起了巨大的关注，看楼客户挤爆售楼中心。公开发售当天上午成交量突破一百套。,87,CBD身边的服务式公寓,酒店、写字楼的近邻很多是公寓，而在CBD里，公寓的重要角色更是无可替代，由于这种关系以及公寓自身的优势，受到了巨大的欢迎，获得了长足的发展。广州部分服务公寓租金一览表金亚花苑2万-2.8万元/套岭南会2.8万-3.2万元/套新大厦1.2万-2万元/套祈福华厦1.2万-2.8万元/套,88,新凯公寓,位于广州CBD珠江新城内，户型包括86-92平方米的豪华一房、107-114平方米的尊贵一房和214-223平方米的豪华两房单位。最大户型为4房单位，公寓内呈五星级酒店豪华套间的布置和设计，配备名家设计家具和家电等。目前租售两旺，售价平均在1.8-2万之间；租金8000-25000元/月,89,富力爱丁堡国际公寓,爱丁堡国际公寓位于珠江新城。4梯10户，分别设计为90平方米的一房、120多平方米的两房和187平方米的三房单位。厅大房大，单位客厅开间接近5米、房间开间达3.5米以上。单位全部带有主人套间设计，三房单位拥有双主人套间，最小的一房单位也设有衣帽间。最特别的是，洗手间既可从客厅进入又可由房间进入；目前租售两旺，售价平均在1.8-2万之间；租金8000-25000元/月,90,珠江新城马赛公寓,马赛国际公寓位于珠江新城东侧，共300套左右，均价为750012000元平方米。马赛国际公寓定位在高档公寓，户型面积由45平方米120平方米灵活组合，有功能分区合理的投资小户型以及适宜居住的大户型，倍受到投资客和自住客的青睐。目前月租金4500-8000元不等。,91,本提案结束谢谢祝福项目达到理想的目标,