1017郑州市写字楼投资收益分析专题.ppt

2011.10.16,2011年郑州市写字楼市场专题研究报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前 言,目前郑州市写字楼市场逐渐成熟，已发展成多个成熟商务板块，包括CBD板块、金东板块、紫荆山板块、花园路经三路板块以及新兴起的新东站板块等多个写字楼相对集中的商务板块，写字楼市场处于快速发展时期。自2011年3月4日出台最严限购令以来已有半年之久，楼市此消彼长，住宅市场阴云笼罩，销量大跌，而写字楼市场风生水起，房企顺应市场大力推售，供需两旺，市场存量持续消化，多数城市空置率呈现明显下降态势。目前郑州市场上在售和即将入市的写字楼项目26个，销售均价也是一路飙升，9月份达11133元/。写字楼现阶段的热卖得益于政策导向，但市场总是在变化的，未来郑州市的写字楼市场是否能一如既往地红火，宏观经济的发展是否能支撑写字楼市场的发展速度等这一系列问题值得我们深入思考。本专题针对目前郑州市写字楼市场容量、产品特征、近年供求关系、投资收益、操盘方式、未来走势等内容进行深入分析，以其能够发现市场规律，为写字楼项目的营销提供参考！,郑州市写字楼市场容量郑州市写字楼分布格局、土地供给、供销价格走势、区域市场容量郑州市写字楼产品特征规模、高度、商业配套、建筑外形、得房率、硬件配置、软件配置郑州市写字楼投资收益走势及潜力历年价格及租金走势增幅、区域价格及租金走势增幅、未来走势郑州市典型写字楼项目价格及营销策略郑州典型写字楼案例、我司代理写字楼项目操盘经验未来写字楼市场走势研判未来2年新增写字楼分布区域、价格走势、配置变化、营销方式的转变,1,2,3,4,5,郑州市目前已形成多个成熟商务板块，包括CBD板块、金东板块、花园路紫荆山板块等，规划兴起的新东站板块商务用地供应集中，已经成为主力商务板块。,启示 郑州市写字楼市场正处于高速发展期，分布区域集中在郑州市花园路以东区域，近年来随着郑东新区功能定位的日渐明晰，CBD区域和新东站区域已成为写字楼密集分布的核心区域，无论是写字楼的规模、配置以及入驻的企业都代表着郑州市写字楼的市场的最高水平，其发展势头已经完全超过了传统的紫荆山板块和花园路经三路板块。,建业总部港,领秀国际中心,王鼎国际,永和国际广场,千玺广场,绿地原盛国际,绿地之窗,行署国际广场,商都世贸中心,升龙环球广场,曼哈顿金融中心,天明国际广场,格林融熙国际,居易摩根中心,兴达国贸,索克9号,升龙广场,豫航中心,中科金座,美盛中心,绿地中央广场,广地和顺中心,上上国际中心,升龙金中环,永和宇宙星,在售项目,待售项目,富田财富广场,当前郑州市写字楼在售以及待售项目密集分布于CBD板块和新东站板块，并且未开发商务金融用地较多，后续供应充足。,郑州市目前共有典型在售写字楼项目19个，其中13个分布于郑东新区，且多集中于CBD和新东站板块；待售写字楼项目7个，6个分布在CBD和新东站板块。郑东新区写字楼项目销售速度较快，大多项目开盘即取得热销。目前郑东新区商务投资价值得到投资客户高度认可，成交量及成交均价都呈快速攀升状态。,2009年以来商务金融用地供应成交量增大，今年土地供应有望与2010年持平。郑东新区商务金融用土地供销两旺，占全市绝对比例！郑东CBD商务氛围将更加凝聚！,郑州市老城区土地供应量有限，商务金融用地更是少之又少，近年来的商务金融用地供应和成交主要集中在郑东新区。2009、2010年该类土地供应均集中于郑东新区；今年1-9月份商务金融用地老城区虽有供应，但大多规模较小，将近4/3的供应量仍然集中在郑东新区。今年土地供应的另一个特点是供应幅数少但规模大，前9个月只有10幅土地成交，但总规模却接近去年全年供应量。今年商务金融用地的成交量有所下滑，但仍高于2009年成交量。,郑州写字楼市场供需不稳定，但总体上逐年增加，基本呈波动上升走势，2007年后市场逐渐成熟，但占商品房总规模的比重依然较小，目前已进入快速发展时期，09年以来呈供不应求态势，发展潜力大。,2007年以前，郑州市写字楼市场供求规模较小。自2007年开始，郑东新区写字楼集中入市，带动郑州市写字楼市场放量，但市场处于供大于求的状态。2009年郑州市办公用房供应量大幅下滑，全年供应21.1万平方米，但成交量创新高。2010年写字楼市场一片繁荣，全年供应及成交量再创新高，预期2011年写字楼供应将与去年持平，但销售量会低于去年。,启示 郑州市写字楼市场近年来发展快速，在2009、2010年需求释放之后，今年写字楼市场行情依然较好，除了限购令带来的投资需求外，城市经济的发展为写字楼市场的发展提供了有力支撑，郑州市作为中原经济区的核心城市，未来写字楼市场将获得大力发展。,供求平衡线,快速发展期,郑州写字楼均价在09年之前波动不大，09年后写字楼价格增幅明显；今年限购令出台后，价格更是创下猛增3000元/的记录！,郑州市写字楼市场均价2009年以前处于波动上升状态，最高峰值为2008年，但自2010年开始，写字楼供应量和销售量均大幅上涨，均价也开始大幅上升，出现供销价俱升的局面，今年前9个月的销售均价相比2009年已经翻番。限购令出台后，写字楼价格即出现大幅上涨，从1万元左右飙升至1.3万左右；供应量也在3、4月份出现大幅上涨，出现量价齐升的势头，4月份之后，供应量波动上升，销售量稳步上升。,均价快速增长,限购令出台,近5年来，郑州市6大行政区中郑东新区、金水区无论是成交量还是售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区凝聚力凸显！,近5年郑州市5大区域写字楼市场供、销、价格对比表（单位：万 元/）,启示 郑州市写字楼市场区域发展极不均衡，郑东新区、金水区占据市场的绝大部分，在2007-2010年供应和销售占比均高达90%以上，2011年这两个区域依然占据写字楼市场的半壁以上江山；未来随着金水区可用土地的减少，市场的主要发展方向当属郑东新区，其他区域市场机会点也已出现：依照郑东新区CBD规划的二七滨河新区，已有房企在该区域拿地欲建设写字楼，该区域未来也将发展成为新的写字楼板块。,郑东新区比金水区价格高出5000元/平米!,郑东新区写字楼年均增幅30%以上，价格为5年前2.6倍,金水区写字楼年均增幅20%以上，价格为5年前2倍,郑东新区、金水区写字楼价格全市领先，2010年均价不相上下，2011年郑东新区明显飙高；预计未来随着其他区域高档写字楼供应的减少，郑东新区写字楼价格将进一步走高，形成一支独秀的局面。,今年郑东新区和金水区写字楼价格分别为15831元/和10580元/，高于其他区域1300-9000元/不等。从近两年走势也可以看出郑州写字楼市场均价有大幅上升。从其他几个区域来看，二七区做为老的商业区，拥有一定写字楼供应量，但多为中档产品，价格难以拉升；管城区由于兴达国贸的入市，今年价格攀升较大；中原区为老居住区，商务价值较低，供应少量中低档写字楼；而惠济区基本不存在写字楼概念，目前成交的产品也多为商务金融用地上的商住产品。,启示 郑州市写字楼的区域供求格局决定了其价格格局，同时由价格决定的投资收益又反作用于供求格局。郑东新区价位是市场价格的领跑者，短期之内写字楼市场仍将在郑东新区高度繁荣，且将与其他区域进一步拉开距离，同时也将引起区域内产品升级、竞争加剧。,同致行思考,郑州市写字楼供应主要集中在郑东新区和金水区，特别是郑东新区，07年 以来供应量占到全市供应量的50%以上；写字楼市场均价在09年以前增幅较小，从2009年开始，价格大幅提升，近 两年同比上涨分别达63%和31%；限购令颁布以来，写字楼价格上涨幅度较大，今年2月份价格同比上涨42%，之后一直高位运行；分区域来看，郑东新区和金水区供销两旺，价格也是郑州市的风向标，惠 济区写字楼供应稀少。,郑州市写字楼市场未来3年土地供给量巨大，市场需求增涨快。写字楼聚合度高，未来郑东新区高铁站附近楼盘竞争将日趋激烈。各项目的营销操盘水平面临考验！,基于对郑州市写字楼市场容量的分析,郑州市写字楼市场容量郑州市写字楼分布格局、土地供给、供销价格走势、区域市场容量郑州市写字楼产品特征规模、高度、商业配套、建筑外形、得房率、硬件配置、软件配置郑州市写字楼投资收益走势及潜力历年价格及租金走势增幅、区域价格及租金走势增幅、未来走势郑州市典型写字楼项目价格及营销策略郑州典型写字楼案例、我司代理写字楼项目操盘经验未来写字楼市场走势研判未来2年新增写字楼分布区域、价格走势、配置变化、营销方式的转变,1,2,3,4,5,千玺广场集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体,广地和顺中心A、B两栋纯商务写字楼，1-3层为商业配套裙楼，4-21层为写字楼,A座,B座,天明国际广场集公寓式酒店、办公为一体的高端建筑群，由两栋各16层公寓式酒店和两栋各13层办公楼组合而成,中科金座集商务中心、会所、多功能厅、餐饮娱乐于一体的甲级独栋写字楼，CBD收官钜作,景峰国际集五星级酒店、公寓式酒店及办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑,王鼎国际大厦集会议室、多功能厅、餐饮娱乐于一体的独栋甲级写字楼,世博大厦集多功能厅、金融大厅、会所、餐饮娱乐于一体独栋甲级写字楼，整层或分割对外出租,国泰财富中心集多媒体会议室、康体中心、银行、餐饮于一体的独栋甲级写字楼,温哥华大厦是集住宅、商业和写字楼等多种形态于一体的北美风情建筑群,绿地原盛国际集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目,行署国际广场6栋6-15层中高层建筑，集商务中心、多功能厅、会议室于一体,同致行思考,郑东新区核心写字楼产品配置拔高，千玺广场成为郑州乃至河南省的地标建筑，无论是产品配置还是营销推广，深受业界和大众认可，销售价格也快速拔高，开盘至今高价热销火热不减；新东站写字楼新秀叠出；不乏升龙广场、绿地双子塔、绿地之窗等大体量、特色产品，但区域楼盘面临同质产品竞争、铺垫区域商务氛围的挑战。,郑州市写字楼产品市场已经趋向多元化，地标、主题性写字楼建筑已经出现！后起之秀配置趋向高端，未来楼盘营销推广和销售服务细节将对楼盘销售产生关键影响。,基于对郑州市写字楼楼盘特征的分析,郑州市写字楼市场容量郑州市写字楼分布格局、土地供给、供销价格走势、区域市场容量郑州市写字楼产品特征规模、高度、商业配套、建筑外形、得房率、硬件配置、软件配置郑州市写字楼投资收益走势及潜力历年价格及租金走势增幅、区域价格及租金走势增幅、未来走势郑州市典型写字楼项目价格及营销策略郑州典型写字楼案例、我司代理写字楼项目操盘经验未来写字楼市场走势研判未来2年新增写字楼分布区域、价格走势、配置变化、营销方式的转变,1,2,3,4,5,郑州市写字楼市场售价上涨很快，年均增幅高达26.5%，且增幅周期性跌宕起伏。按照历年价格走势，2011年底至2012年写字楼楼市将进入价格增幅下跌周期，明年年初写字楼价格也将缓慢增长！,郑州市写字楼均价在2009年以前处于波动上升状态，最高峰值为2008年，但自2010年开始，均价开始大幅上升，今年前9个月的销售均价相比2009年已经翻番。写字楼价格增幅波动较大：2007和2010年增幅最大，分别达43.93%和63.17%。原因在于07年郑东新区写字楼大规模入市，拉高均价；而10年整个房地产市场都在飞速增长。增幅基本呈现以下规律：价格增幅以1-2年为一个周期循环波动。目前增幅已在下跌周期，预计2012年上半年价格增长减速！,近5年年均增幅26.5%,价格增幅进入回落周期，预计2012年上半年价格增长减速！,郑州市写字楼租售方式以出售为主，目前租金普遍在2-3元/天之间，与去年5月份相比增幅明显，郑东新区增幅最大，平均增幅达75%。,从郑州市典型写字楼项目来看，目前投入使用的写字楼中租金较高的项目位于金东板块、CBD板块,与去年5月份相比，郑东新区写字楼档次高，入驻企业渐多，租金涨幅都在40%以上。裕达国贸作为高端酒店和写字楼的代表当仁不让成为租金最高的写字楼。即将交房的千玺广场，预计8元/天的高价位成为未来郑州市租金最高的写字楼项目。金城国际广场、省汇中心和国际企业中心租金低于2元，其他写字楼租金在2-3元之间居多。,以绿地之窗为例：目前售价在17500元/左右，40年产权。周边写字楼租金为2元/月，购买100写字楼，以最保守涨幅计，按揭付款最长18年即可收回全部投资，一次性15年。,以绿地之窗为例，100写字楼一次性购买支出=100 x17500=1750000元；如果按揭付款总支出=875000+87.5x120 x12x10=2135000元。郑州市去年租金增幅平均为45%左右，考虑增幅放缓因素，以最保守估计，假设未来5年租金涨幅为10%，6-10年涨幅为5%，11-15年涨幅为2%计算，那么前20年租金收益为2553810，按揭第18年即可收回投资。如此算来，40年产权的写字楼项目，在使用年限届满之时，最保守纯收入年限也能达到22年以上，即使扣除一定的空置率，购买写字楼收益依然丰厚，完全可以凭借一套写字楼保障良好的生活。,紫色为一次性回收年限，红色为按揭回收年限,以中科金座为例：预计售价在23000元/左右，40年产权，租金以3元/月计算，购买100写字楼，以最保守涨幅，按揭付款最长16年即可收回全部投资，一次性14年。,100写字楼一次性购买支出=100 x23000=2300000元；如果按揭付款总支出=1150000+115x120 x12x10=2806000元。以同样的方式计算，以保守涨幅计算，前20年租金收益为3830715，按揭第16年即可收回投资。那么，中科金座项目在使用年限届满之时，最保守纯收入年限也能达到24年以上，相当于购买一套写字楼，24年的租金收入为净收入，即使扣除一定的空置率，收益依然丰厚。,启示 2011年上半年全国写字楼租金大幅上涨，空置率低至10%以下，处于满租状态。随着经济的发展、物业自然升值以及通货膨胀等因素，写字楼租金持续看涨。郑州市写字楼市场正处于快速发展阶段，价格和租金正处于上升通道，未来几年将延续这一上涨态势，现在投资写字楼，投资回收期短，租金上涨幅度大，收益丰厚。,2010年以来，全国写字楼市场售价、租金开始大幅回升，写字楼市场表现出了明显的复苏迹象，未来写字楼租赁市场将平稳上行，郑州市写字楼市场租金水平与一线城市相比仍然较低。,一线城市甲级写字楼租金看涨，2010年、2011年普遍涨幅较大，由于全球经济回暖，一定程度提升了写字楼的出租率，空置率创历年新低，如北京二季度空置率为5.9%，广州天河区为3.6%，按照行业惯例10%的空置率即为满租，由此可知目前一线城市的写字楼市场复苏明显。上海甲级写字楼租金创国内新高，达到315元/月/，其次是北京；广州、深圳、天津租金水平差别不大。郑州市甲级写字楼租金与一线城市相比差距较大，未来提升空间巨大。,启示 一线城市向来是市场的风向标，目前郑州等二三线城市写字楼租金还没有出现普遍明显的上涨，与一线城市相比租金差距仍然较大。随着郑州市人口的增加、经济的发展，写字楼租金未来上涨趋势明显。,单位：元/月/,天津作为二线城市，租金是郑州的2倍,同致行思考,郑州市写字楼价格呈曲线上升走势，2009年之前波动幅度不大，2010以来上涨迅猛；目前郑州市写字楼租金普遍不高，集中在2-3元/天，CBD板块、金东板块和具 有代表性的项目租金较高，其他项目较低；金水区等老城区写字楼项目出租率较高，郑东新区出租率较低；未来随着郑东新区大批写字楼的交房入驻，郑州市写字楼租金将有大幅攀升；未来随着中原经济区规划和郑州市区域中心城市定位的落实，将有更多的企业入驻郑州，郑州市写字楼价格和租金上涨空间较大。,与一线城市相比，郑州市写字楼市场价格和租金上涨潜力大。目前郑州市在售写字楼投资收益可观，将成为吸引客户的巨大卖点！,基于对郑州市写字楼投资收益的分析,郑州市写字楼市场容量郑州市写字楼分布格局、土地供给、供销价格走势、区域市场容量郑州市写字楼产品特征规模、高度、商业配套、建筑外形、得房率、硬件配置、软件配置郑州市写字楼投资收益走势及潜力历年价格及租金走势增幅、区域价格及租金走势增幅、未来走势郑州市典型写字楼项目价格及营销策略郑州典型写字楼案例、我司代理写字楼项目操盘经验未来写字楼市场走势研判未来2年新增写字楼分布区域、价格走势、配置变化、营销方式的转变,1,2,3,4,5,绿地之窗项目分四个地块开发，集写字楼、商业、酒店于一体的大型高端商务综合体项目,A,B,D4地块,D3地块,D1地块,D2地块,N,产品推售及推广解读项目从2010年下半年首期写字楼亮相，经过两个月的客户积蓄时间，以11000元/的价格取得热销；历经8个月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在认筹至开盘仅有一个星期的时间，截止目前项目推出的写字楼房源已经基本售罄。,2010.6.24,2010.8.21,2011.6.11,一期开盘，已售磬，实现均价9000元/,三期B塔认筹，交5万享受开盘15万优惠，金卡会员交60万入会，可优先选房，一次性优惠4%，当天办卡200张,2011.4.23,首次报广亮相,二期A塔开盘推出350套，当天销售剩余两层，开盘均价17500元/，办卡客户享受3%额外优惠,2011.6.19,三期B塔开盘，开盘均价20000元/，开盘当天推出房源全部售罄,至今,销售A、B塔剩余的高层整层房源，以及推出的空中花园户型，成交价格在17000-18000元/；soho目前在积蓄客户,根据监控数据显示，项目在首批写字楼推出至开盘历经两个月的积蓄时间，并且报广宣传持续以高端品质为主要诉求，推广语为郑州高铁站广场上的商务综合体.绿地之窗.与高铁时代.一同到来，全面打造项目高端品质的产品形象。从一期开盘到二期亮相，历经8个月的项目形象期，加之年初突如其来的限购政策，直接助推写字楼类非限购物业，因此项目二期、三期等适时先后推出，经过产品的升级，项目采用“楼层段式”的营销手段，开盘时均取得基本清盘局面，年内项目基本上都是采用低调开盘模式，依靠项目已经成型的高端品牌形象，极度缩小报广宣传力度，但依然保持项目的客流。产品配置的提升决定了项目自身及区域内售价的直线增长。,蓄客期2个月,项目销售情况根据统计数据显示，2010年项目销售78套，销售面积12965，销售均价达到10460元/；2011年项目销售一举达到560套，销售面积101016，销售均价17441元/。整体销售638套，销售面积113981，销售均价16650元/。,2010年销售78套，销售面积12965，销售金额实现1.35亿元，销售均价达到10460元/。,2011年销售560套，销售面积101016，销售金额实现17.6亿元，销售均价达到17441元/。1、2、3月未销售,月均销售套数：49套月均销售面积：8768月均销售金额：1.46亿元月均销售均价：16650元/,1、郑东高铁优势；,优势Superiority,劣势Inferior,2、以写字楼为主的大型商务综合体；,1、目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及生活配套不完善，在未来几年或更长时间内无法使用；,2、距离市区繁华地段较远，客户范围会受到限制；,3、地段优势，区域配套优势集中；,4、只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。,3、东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；,千玺广场集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体,产品推售及价格走势项目从2010年首批推出认筹至开盘仅1个月的时间，实现开盘20000元/热销3亿元的热销业绩，从开盘至2010年底基本无大型节点，一直处于平销阶段，年底开始宣传二批20-35层高层推出信息。今年以来，营销节点排布相对密集，随着万豪酒店的入住以及项目封顶等，项目愈加成熟，在售价方面呈现直线上升，至目前售价达到40000元/左右，楼层基本售罄。,4.1,4.10,12.11,首次认筹推出5-19层，共66套,高区认筹推出20-35层，交30万认筹金办理会员卡,5.8,举行媒体推介会,首次开盘，成交价格2万元/，实现3亿元的销售额，其中有6个楼层为整层购买,2.22,高区开盘，均价30000元/,3.13,开盘推出25、28、29层，整层面积2600，共38间，价格在3.7-3.8万元/,8月份均价25000元/，9月初一次性优惠1%，9月底按揭优惠1%,7.15,封顶庆典，JW万豪酒店入驻，楼体激光秀,7.19,最后六层开售（30-35层），截至2011年10月份，30层已经售出，31、32层已经有客户整层签约，仅余33-35层未售,2010年 2011年,蓄客期1个月,项目销售情况根据统计数据显示，2010年项目销售177套，销售面积34665，销售均价达到24460元/；2011年项目销售100套，销售面积21513，销售均价一举上升到36000元/。整体销售277套，销售面积56178，销售均价29000元/。,2010年销售177套，销售面积34665，销售金额实现8.5亿元，销售均价达到24460元/。8月、12月未销售,2011年销售100套，销售面积21513，销售金额实现7.8亿元，销售均价达到36000元/。6月、9月未销售,月均销售套数：17套月均销售面积：3511月均销售金额：1.02亿元月均销售均价：29000元/,项目营销推广项目从2010年4月份亮至目前项目清盘阶段，仅有19个月的时间，从项目的推广来看，单从项目“中部第一高”的产品形象、沃土一方的CBD核心区域以及开发企业的品牌形象等，已经成为项目的一张名鼎四方的推广名片，因此在推广力度上下功夫较小，伊始至今，报广宣传仅有14次。,2010年5月报广2次,2010年6月报广1次,2010年9月报广4次,中流砥柱，永恒地标；峰聚，领袖的力量；开盘当天销售过4亿，入主中原地标的机会，现正数秒争藏；,2011年7月报广5次,2011年8月报广1次,2011年9月报广1次,专家眼中的中原高度,从项目起始至2011年10月份共报广14次，其中在200年9月份即将推出20-35层时推广4次，在2011年7月工程封顶报广5次,即将推出20-35层 工程封顶,苏荷中心以独特的花瓣形建筑造型，力图打造新的写字楼地标，是中部大观地产继思念果岭国际社区后开发的一个商务地产项目。,产品推售及价格走势项目于2011年1月6日以公寓产品面市，受限购令影响，6月底改变产品定位，以写字楼产品重新推售，更名为苏荷中心，共计1405套房源。8月7日开始会员招募，9月底一批房源开始销售，截至10月底销售33套左右，均价11833元/。目前二批房源正在认筹，交1万抵2万，预计11月份开盘。,以写字楼产品面市以来，共计报广30次，同时采用短信、广播、派发礼品等渠道进行宣传推广，形式新颖，例如7月份针对写字楼的派发咖啡活动，成本低廉，又具有目标客户针对性，是一次极具创意的推广活动，值得众多项目借鉴。但是项目本身在地段、户型等方面存在较大的局限性，与办公要求存在差距，不被客户认可，导致销售形势不容乐观。,蓄客期9个月,中原新城郑州西区集住宅、商业、写字楼商业于一体的大型综合体项目，一站式配套服务，打造全新品牌形象。,营销节点及推广分析集国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所于一体的CBD核心综合体,首次亮相,首次认筹，办卡60余张,首次开盘，销售35套,首次开盘推出10-15层，散户出售，9户/层，共54间；开盘销售：35间；实现成交均价：8800元/,3月24日,4月17日,4月23日,推广方式,报纸短信夹报派单框架灯箱报广楼体围墙,写字楼成交客户分析2011年5-9月份项目共成交115间写字楼，成交客户区域以中原区最多，成交客户获知途径以朋介、报广、围墙广告、短信为主，因此我们可以说该区域内潜在的办公购买客户群是相对较大的。,根据统计数据显示，项目在2011年5-9月共成交115间，从分布区域来看，项目办公物业购买客户群主要还是集中在项目所在区域，成交集中分布在中原区（64组，占比达到56%），另外成交区域相对较多的是金水区（19组，占比17%），郊县和地市占比均衡（分别占比9%）。从购买写字楼成交客户获知途径分析数据来看，项目以朋介占比例最高（达到30%），其次为报广及围墙广告（占比分别达到20%）。从直观的数据来看，在整个西区潜在的办公购买客户群体是相对较大的，主要依靠中原新城项目目前在西区区域内的品牌影响力以及朋友介绍、报广、围墙广告为主要宣传渠道。,写字楼来访客户分析5月份-9月份项目写字楼来访客户共644组，月均来访达到129组。,项目从5月-9月共5个月的时间，写字楼来访量达到644组。从来访客户分布区域来看，项目所在去中原区居多，占比达到46%，将近过半，因此项目区域内的潜在购买人群相对较大。从来访客户置业特征来看，以经商及私营企业主为项目主要购买客户群，仅此两类客户占比基本过半，因此，对于办公类物业的推广要针对一些大型商场以及已经营的写字楼办公点为推广重点。从来访客户获知途径来看，以短信、报广、介绍以及围墙为主要宣传途径，因此采取短信派发以及增加老带新及朋友介绍等客户的额外特殊优惠或奖励等措施相对较佳。,写字楼来电客户分析5月份-9月份项目写字楼来电客户共1086组，月均来电量达到217组。,从来电客户分析我们可以看出，来电与来访一样，客户分布区域同样以中原区域占比最大，基本过半，其次为金水区，因此，通过数据很明显可以看出，金水区作为郑州市的核心黄金区域，在郑州六大行政区域中占优势最大，可挖掘的购买写字楼客户潜在力度也非常大，因此，在营销推广中，可以加大金水区域内的推广力度。客户获知途径主要还是以短信、报纸、围墙等为主要宣传渠道，因此总结得出，最佳效果的推广方式依然为短信、报纸、围墙、介绍等。,中科金座国际5A超智能写字楼，CBD写字楼收官项目,1-6层高端商务商业裙楼裙楼商业，约1.65万平米。,7-31层生态智能写字楼7-31层写字楼，约5.2万平米。,裙楼商业（1-5）,智能写字楼（7-31）,中科金座楼栋格局及产品,标准层面积约1990,推广方式,短信广播网络框架报广杂志,大河房产网,擦鞋机、灯箱、路牌,大河报、河南商报、经济视点报,魅力中国,营销活动,时间：2011年10月12日,活动：项目内购,形式：电话约访,到访数量：18组,认筹数量：8张,由于证件不全，项目内购消息释放途径单一，大客户把握不适成交量低于预期,项目推广及营销活动,营销节点及推广分析项目亮相至不到两个月的时间，前期在推广方面注重项目品质的宣传，项目产品定位等,首次河南商报亮相,8月31日,10月12日,项目9月1日销售中心开放,项目举行内认购活动,写字楼来电客户分析9月份项目共来电765组，来访区域主要以金水区和郑东新区为主力，获知途径以短信、报纸为主。,根据统计数据显示，项目来电客户分布区域以金水区位主要购买区域，占9月份总来访的55.82%，占有率过半，其次为项目所在区域郑东新区潜在的购买客户群相对较多，占比达到30.59%，仅该两个区域的来访量占比基本已经覆盖项目的所有来访。从项目9月份来电客户获知途径分析数据来看，项目来电客户主要以短信获知为主，占比达到55.69%，其次为报纸信息，占比达到28.63%，从直观来看，短信的吸客量相对较高。,写字楼来访客户分析项目从进场至9月份仅有一个月的时间，项目到访客户276组。,项目从进场至9月份有一个月的时间，来访客户有276组。项目本身位于郑州市行政办公区域郑东新区，因此，从来访客户分布区域来看，郑东新区占比最高，达到46.01%，其次为金水区，该区域为郑州市的核心黄金区域，辐射范围更广，因此该区域的来访客户占比也相对较大，达到37.68%。从来访客户置业特征来看，以私营企业主为项目主要购买客户群，占比过半，达到65.71%，其次为经商客户群，占比达到30.2%。从来访客户获知途径来看，以短信、报广、围墙、回访资源、朋友介绍为主要来访途径。,写字楼来电客户分析2011年4月28日进场至10月20日，共计积累来电客户714组，来访区域主要以金水区和郑东新区为主力，获知途径围墙、短信、网络及媒体为主。,根据统计数据显示，来电客户以金水区和郑东新区为主，其中金水区330组，占比46%，郑东新区264组，占比37%。除此之外，地市占比较大，其中以商丘、新乡、濮阳、平顶山为主。来电客户认知途径以项目工地围墙为主，由于推广较少，整体来电量不高。除围墙外，短信、网络（以搜房为主）与楼体条幅占比较大，曼哈顿老业主与同致行内部介绍也占一定比例。,写字楼来访客户分析2011年4月28日进场至10月20日，共计积累来访客户454组。,来访客户区域分布以金水区、郑东新区为主，两者共计占总量的77%，地市与省外占比也较大，其中地市以商丘、周口、濮阳、开封、平顶山为主，省外以山东、上海、北京为主。来访客户认知途径以路过、项目围墙为主，客户对区域的关注度较高，多数客户直接从工地看到项目信息后前来外展中心咨询。朋友介绍与曼哈顿老业主也占比较大，由此可看出，升龙集团旗下项目的老业主也将成为后续关注与挖掘的重点。来访客户中，以个体/经商/私企较多，共计266组，占59%，贸易/物流/金融/担保等行业的客户咨询较多，占17%。除此之外，公务人员、传媒行业客户咨询较多。,写字楼推售及成交分析写字楼正式开盘之前蓄客期有长有短，多数为1-2个月，时间太久则容易造成客户流失。项目的能否顺利销售，蓄客长短只是一方面，更多的是地段、品牌、价位等因素的综合作用。,根据统计数据显示，以上5个写字楼项目中4个首次开盘蓄客期为1-2个月，只有苏荷中心因为改变推广策略，从入市至开盘蓄客期长达9个月。推广渠道上比较雷同，大多采用的有报广、短信等媒体，区别在于因为推广费用的限制，各渠道有不同侧重。从这5个项目可知，蓄客期并不是越长越好，时间太久，顾客比较余地增大，等待疲惫期拉长，容易造成顾客流失。一个项目能否取得“开门红”，蓄客期只是其中一方面因素，更多的是项目的地段、企业品牌、售价、规划等因素综合作用的结果。,同致行思考,郑州市在售写字楼项目推广渠道以传统方式居多，推广渠道越多、力度越大、持续性越强，效果就越好；典型案例包括仟玺广场、绿地之窗等项目；我司代理的写字楼项目操盘实操发现，写字楼客户地缘性较强，金水区写字楼意向客户群较多；在售写字楼项目蓄客期多为1-2个月，时间太久则容易造成客户流失。项目的能否顺利销售，蓄客长短只是一方面，更多的是地段、品牌、价位等因素的综合作用。,目前郑州市在售写字楼项目，产品价格与其自身地段、开发企业品牌、配置相关度高。营销技巧尚未得到充分展示，未来市场竞争升级，项目营销渠道创新有待突破！,基于对郑州市写字楼营销细节的分析,郑州市写字楼市场容量郑州市写字楼分布格局、土地供给、供销价格走势、区域市场容量郑州市写字楼产品特征规模、高度、商业配套、建筑外形、得房率、硬件配置、软件配置郑州市写字楼投资收益走势及潜力历年价格及租金走势增幅、区域价格及租金走势增幅、未来走势郑州市典型写字楼项目价格及营销策略郑州典型写字楼案例、我司代理写字楼项目操盘经验未来写字楼市场走势研判未来2年新增写字楼分布区域、价格走势、配置变化、营销方式的转变,1,2,3,4,5,2009年成交商务金融地块,2010年成交商务金融地块,2011年成交商务金融地块,郑州市近3年以来写字楼土地供应绝大部分集中在郑东新区，特别是新东站板块土地供应密集，2009年全年的商务金融用地几乎都集中在该区域。,根据同致行监测数据显示，近3年来，郑州市商务金融用地共计成交65幅，其中郑东新区成交45幅，占整个成交量的69%，金水区成交8幅，二七区成交4幅，其他区域共计成交7幅。近3年成交的商务金融用地按指定容积率计算可建成549.4万商品房，其中郑东新区为454.2万，未来2年的写字楼供应将主要集中在郑东新区，特别是新东站板块。随着成交地块的陆续入市，该区域的市场竞争将异常激烈。,2年内郑东新区将持续垄断写字楼市场,元/,郑州市写字楼市场均价处于波动上升态势，在2006年以前，写字楼市场价格增幅较小，波澜不惊，甚至出现微跌。但自2007年以后价格上升较快，市场供求加大，写字楼市场发展快速。二季度郑州市写字楼售价为13771元/，与一线城市售价差距明显。未来随着中原经济区战略规划以及郑州市区域中心城市定位的逐步落实，郑州市将汇聚更多的人口、吸引更多的企业，写字楼价格必将进一步走高，未来两三年价格稳定后，增幅将有所放缓。,郑州市写字楼市场均价曲线上升，自2009年市场低谷之后，价格快速上扬。今后随着大批量商务金融用地的入市，未来一段时期增幅将有所放缓，但总体上仍将呈现上涨态势。,快速上涨,就目前新建的写字楼来看，软硬件配套日益完善，不仅注重外立面、大堂等直观体现品质的方面，休闲运动场所、会议室等综合配套也逐渐受到关注,目前市场新建项目几乎全为纯玻璃幕墙+石材的外立面；标准层面积2000以上；主流标准层高为3.5-4.0米之间；大部分项目大堂层高都为10米左右，只有少部分项目大堂层高在5米左右；中央空调在郑州写字楼当中得到了普遍的应用；写字楼的电梯多数采用三菱、OTIS、蒂森克虏伯三个品牌；现有项目车位配比标准仍然普遍较低，达到甲级标准150:1的项目较少，更不用说100:1的标准；大部分项目配备有银行、餐饮、会议室等一般的配套设施，对于酒店、会所等高端配套引入较少。,启示 郑州写字楼配套有很大的发展空间，与一线城市高端写字楼相比，无论是硬件、还是软件都须大幅提升，如大堂、电梯、走廊、卫生间等雷同性较强，难以体现写字楼自身的特点和人文氛围。综合配套上更应该注重功能完备的商务中心、高档饭店、酒店等商务配套，另外写字楼的建筑节能水平、空间的灵活性、物业管理水平和智能化服务、科技的应用也存在较大的提升空间。,同致行思考,地产行业深远变革即将拉开序幕，郑州写字楼市场长线发展前景广阔；未来郑东新区将形成高度集中的商务板块，建议开发企业抓住大势契机，分享写字 楼市场利润份额；目前郑州市写字楼市场上不成熟，商务产品雷同，价值差异距离并未拉开，开发企 业如能进行产品创新突破市场空白，将名利双收。郑州写字楼分布高度集中，随着城市框架的拉大，其他区域商务市场机会点涌现。开发企业要抓实政策的机会，奠定商务物业发展之路。未来写字楼的营销方式将更注重人文氛围的营造和功能定位。,楼市调控下，写字楼非住宅市场成为投资理财的自留地，郑州市写字楼市场未来供给充足，产品品质日益提高，营销推广创新空间大。写字楼项目要根据自身特点，积极尝试，踊跃开拓高效营销蓄客新途径！,郑州市写字楼市场未来走势预测,