0615佛山顺德区均安镇房地产市场情况.ppt

,市场情况,2008年6月,佛山顺德区均安房地产市场情况,地理位置：均安位于顺德西南偏南部，西面和西南面隔江与新会为邻，东南隔河与中山相依，东北隔水与杏坛相望。境内大部分是冲积平原，呈小岛状；地势西北高，东南低。河汊纵横成网，水源从西江流入。,均安,中山,江门,杏坛,龙江,勒流,伦教,顺德北三镇：北三镇临近佛山禅城、南海区，规划先行，是连接东平新城和大良容桂组团的战略要地。,顺德中心城区：中心城区城市面貌较好，当地房地产市场发展成熟度较高，物业价值较镇区高。,均安：顺德最南端，面临城市边缘，城市规划滞后；接壤中山、江门，但城市经济发展辐射弱,乐从,北滘,陈村,大良,容桂,均安,佛山地图,地理位置,城市边缘，区域依托性差，先天优势不明显,城市印象,均安镇隶属广东佛山市顺德区，面积81.3平方公里，下辖8个居委会和5个村委会，常住人口10.3万人，外来人口10万人，是一个有着丰富文化底蕴的历史名镇。均安镇是著名的侨乡，旅居港澳台的乡亲和海外华侨达4万多人。,均安牛仔,省级李小龙主题旅游度假区,中国戏曲之乡,广东省民间民俗文化艺术之乡,1、经济视角：均安以纺织服装作为支柱产业，目前产值较低，成为顺德短板。,均安镇现有工商企业3500多家，其中工业企业1500多家，商业业户2000多户。工业企业主要分布在纺织服装、模具制造、磁性材料、化工涂料、皮革制品、家用电器、五金制品、塑料制品、食品加工等九大行业。牛仔之都 均安的牛仔制衣及水洗加工己有20多年的历史，目前已形成了占地面积600万平方米的纺织服装生产基地和20万平方米的牛仔成衣、面料、辅料、机械设备专业市场（富安国际牛仔城），有纺织、服装制造及其配套加工企业约1000家，拥有服装商标及品牌600多个，产业工人超过6万人，年产牛仔服装逾亿件，产品出口率达80%以上。顺德科技工业园D区 园区规划总面积为28平方公里，为省级工业园，是均安镇的主要工业载体。园区重点招商对象为纺织服装、汽车配件、环保涂料、精密模具、电子信息等五大产业相关项目。,区域价值,富安国际牛仔城，位于顺德市均安镇百安路旁，是珠江三角洲未来最大、最专业的牛仔布匹、辅料、服装交易市场。它是由政府牵头、民间注资建设而成，投资近1.5亿元，占地总面积达23万平方米。为三层至六层框架结构，首层为商铺，二层以上为写字楼。,富安国际牛仔城,拉动产业规模经济效应，但产值较低,富安国际牛仔城,区域价值,2、规划视角：纳入东海发展协调区，处于佛山经济规划第三梯队。,均安，东海发展协调区,东海发展协调区的城市结构规划 1、一轴，就是以规划的杏均路为主干发展、培育的城市轴线，其北经杏坛镇人民政府而止于逢简水乡，南经均安镇人民政府而止于生态乐园，是东海发展协调区现代居住区、新兴商业服务中心等的重要集聚之地；2、二心，即杏坛中心城区和均安中心城区，依托两镇现有镇区向西扩展、集聚而成，是两镇主要居住区、公共服务中心等的集中发展、建设之处；3、三环，即三条交通性环道，其中东海环就是以百安路、均荷路、均益路、均南路、佛山一环南延线、杏龙路等将杏坛、均安两镇连接、串通为一个有机的整体，杏坛内环就是以百安路、高富路、杏坛二环路等连通杏坛主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区，均安内环就是以均荷路、均益路、均南路、百安路等连通均安主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区；4、四片，就是指东海发展协调区的四个工业园区，其中杏坛、均安各两个，分别位于东西两侧。,生态景观保护区,居住区,产业区,均安城市规划纳入东海发展协调区。东海发展协调区总体定位为：建设成为顺德重要的新产业聚集区、先进制造业基地、优质农业生产加工基地、旅游基地以及现代化的、“一河两岸”组团式的新型城区。,区域价值,杏坛，东海发展协调区,杏均路,佛山横九快速路,二环路,佛山纵五快速路,道路规划：东海发展协调区交通网络联系趋紧密，未来融入城区干道交通网。,东海发展协调区提出城市结构的“三环”，其中，东海环就是以百安路、均荷路、均益路、均南路、佛山一环南延线、杏龙路等将杏坛、均安两镇连接、串通为一个有机的整体；均安内环就是以均荷路、均益路、均南路、百安路等连通均安主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区。,区域价值,3、居住视角：城市主范围小，且城市化程度较低，城区基本配套完善。,奎福古寺,均安生态乐园,碧桂园高尔夫,工商行政管理局地方税务局均安电信局,均安供电所,国家税务局均安镇政府派出所,均安中学,骏景酒店,均安大酒店 新东安酒店,银都酒店,富安国际牛仔城,北海渔村,均 荷 路,百 安 路,泰 安 路,区域价值,区域价值：城市发展协调区，目前城市化程度较低，区域价值变现时间较长。,1.均安以纺织服装作为支柱产业，目前产值较低，成为顺德短板；2.纳入东海发展协调区，处于佛山经济规划第三梯队；3.城市主范围小，且城市化程度不高，城区基本配套完善。,市场主力户型为89-110平方米实用型3房和117-150平方米4房。,现代名邸,星座尚筑,御琴华府,均安碧桂园,30,60,90,120,150,3房,2房,3房,2房,180,2房,210,4房,1房,4房,5房,复式,2房,3房,4房,数据来源：世联数据平台,3房,星豪湾,4房,5房,泰景轩,3房,鸿逸轩,2房,3房,竞争市场,在售,已推,售罄,现代名邸，户型方正通透，客厅出阳台,御琴华府，户型方正，入户花园，房间有飘窗,星座尚筑，户型方正，紧凑实用性强,户型特点：以实用为原则，多方正带阳台，区域户型差异化竞争不明显,均安整体建筑风格调性城市建设及房地产市场处于初级阶段，整体风格意识不强，以现代风格为主,项目分布:区域较集中，多分布在百安路侧,均安生态乐园,碧桂园高尔夫,均安中学,均 荷 路,百 安 路,泰 安 路,均安碧桂园,御琴华府,御翠豪苑,现代名邸,星豪湾,恒翠豪庭,星豪湾,公园一号,供应总量：约50万平方米现有区域分布：多集中在百安路两侧；社区规模：现有在售项目多为商住楼，建面多数在6万平米以下；产品类型：以多层和小高层为主，目前以中小的两房、三房为主；项目模式：洋房主要满足中等收入阶层的基本住房需求,均安在售项目规模较小，产品以多层、高层的中小户型为主，差异性不大。,在售项目：现代名邸,均安在售中等户型项目，规模较小，户型面积85-150平方米，为当地市场主力户型；位处国家政府机关集聚地，未来的城中心；置业人群多为公务员和本地个体经营者。,在售项目：星座尚筑,均安在售小户型项目，规模较小，面积41-51平方米，市场补缺者角色；但由于带装修，单价高于其他项目，但置业门槛较低（首付8万），置业人群多为外来打工者（自住），和本地小老板（投资）。,竞争市场：均安房地产发展水平较低，产品生态层划分明显，同质化竞争不大。,1.市场主力户型为89-110平方米实用型3房和117-150平方米4房；2.户型特点：以实用为原则，多方正带阳台，区域户型差异化竞争不明显；3.均安整体建筑风格调性城市建设及房地产市场处于初级阶段，整体风格意识不强，以现代风格为主；4.项目分布:区域较集中，多分布在百安路侧5.均安在售项目规模较小，产品以多层、高层的中小户型为主，差异性不大。,土地供应,2007年至今，顺德区均安仅有一幅地块成交，面积6852平方米，楼面地价833元/平方米。,目前土地供应量少，未来产品供应量偏紧。,市场情况小结,地理位置：城市边缘，区域依托性差，先天优势不明显区域价值：城市发展协调区，目前城市化程度较低，区域价值变现时间较长。竞争市场：均安房地产发展水平较低，产品生态层划分明显，同质化竞争不大。土地供应：目前土地供应量少，未来产品供应量偏紧。,