1228深圳地产市场概述(恒大版).ppt
深圳策略资源部,深圳房地产市场概述,谨呈：恒大地产,2,2012年深圳地产市场,深圳房地产市场概述,深圳地产市场的重点片区,第二部分,第一部分,第三部分,3,2012年深圳前三季度GDP总额9123亿，房地产开发投资额同比大涨31.7%,前三季度深圳GDP总额9123亿元落后广州700亿元，但是对房地产支撑更大1-10月固定资产投资总额深圳不如广州，但是同比超越广州3个百分点1-10月房地产开发投资完成额深圳相差广州较大，但是同比增速深圳远胜广州，增速超越广州25.7个百分点。,深圳经济,4,深圳住宅政策主要为“三限、90/70”，目前市场上“限购”影响最大,广州在限购方面严于深圳，广州规定非本地户口购房需2年内累计一年以上社保或纳税证明，深圳仅需没有规定时限深圳外地户口，缴存半年可公积金贷款，广州需一年；单套房公积金深圳最高可贷款90万，广州80万深圳公积金贷额度看缴存工龄；广州看还可以工作工龄,地产政策,每次政策调控，深圳成交量有明显下滑，但价格相对坚挺，并能保持波折式上升,2006年，深圳房价开始价大幅上涨08年，受到全球经济影响成交量跌至当时的低谷，成交均价有所下跌09年，政府救市重大房价再次迎来一波大涨10年，房价涨幅过快导致国家痛下杀手，成交均价小幅下跌,5,政策反馈,2012年数据为前11月累计数据,6,从2006年深圳供求相对平衡，但总量走低，目前价格1.9万/平，供求300-400万/年,深圳房地产市场供销总量低于广州，成交均价高于广州深圳房地产市场2012年前11月批售395.93万平，销售323.7万平深圳2012年前11月均价19004元/平广深两地房地产成交走势极其类似，深圳成交量低于广州，但是均价远超广州,地产现状,基本分三个梯度，关内2.5-4万/平，宝安中心龙坂2-2.5万，其他区1-2万,其他片区：在1-2万 其中布吉、西乡、福永等片区房价多在1.5-2.万之间 坪山、龙岗中心主力价位为1-1.5万另外，西乡、盐田楼盘价格跨度较大,7,南山2.5-4万元/平,福田2.8-3.5万元/平,罗湖2.8-3.5万元/平,盐田2-3万元/平,宝安1.5-3.5万/平,龙岗1.2-2万元/平,光明新区,龙坂片区,坪山新区,分区价格,龙坂2.0-2.5万元/平,大鹏新区,1、深圳经济：实力强，房地产投资增速超过30%。深圳地产市场仍在快速发展期，并且购买力有保障2、政策调控：对深圳房价影响小，但对楼盘成交量及资金回笼速度影响大3、地产现状：供求平衡，住宅年去化量在300400万平，成交均价1.9万/平。关内外售价差别大,8,小结,9,深圳房地产市场概述,2012年深圳房地产市场回顾,深圳房地产市场重点片区,第一部分,第二部分,第三部分,深圳供应模式为“招拍挂”和“城市单元更新”，2012年居住新增用地453.4万平,10,土地市场,2012年深圳招拍挂供应含居住功能用地42.6万平环比2011年大跌超60%。2012年城市更新单元中含居住用途土地410.8万平，持续放量。,从土地供应来源上看，通过招拍挂新增供应土地占比仅9%。城市更新单元供地占据绝对优势，占比高达91%，环比2011年提高15个百分点。,城市更新是近年土地供应的主要方式,11,招拍挂模式：,1、土地供应量仅占总供应量的9%2、2012年招拍挂的特征 流拍：全为保障性用房地块 成交：政府开始要求带一定量公建3、总量42.6万，共8宗地 分布：南山、宝安、龙华、坪山 占比：南山占3块，坪山面积占45%最大,2012年深圳各区域招拍挂供应占比,坪山，宝安两区比高达81%南山供应7.8万平占比为18%龙华供应0.6万平，占比1%,12,1,2,3,5,4,6,8,7,楼面地价南山54008600宝安660010000龙华5700坪山3200溢价率最高 招商以底价成交，坪山地王溢价率24.4%,8宗用地,13,城市更新模式：,1、土地供应量仅占总供应量的91%2、总量410.8万 分布：龙岗、宝安、龙华占71%，关内占15%占比：龙岗最大32%,2012年深圳各区域城市更新用地占比,2012年深圳地产市场恢复性回升,14,市场概况,二级市场,全年分三个阶段1、年初：仅刚需户型走量，成交量最低谷开盘率15%30%2、年中：中大户型也开始走量，量升价开始微上调开盘率60%80%（首套房贷利率优惠、以及央行降息等政策影响）3、年末：大户型开始走量，量价齐升开盘率80%100%,住宅市场,1、成交量：11月份住宅成交量攀至23个月新高,15,2、供求：前11月，批售面积395.93万平，销售面积323.70万平,2012年深圳市场累计批售商品住宅395.93万平米，宝安、龙岗两区占比达90%。罗湖、福田和南山三区总批售面积仅为41.93万平米，占比仅为10%；盐田区占比不足1%。,2012年深圳市场累计销售商品住宅323.70万平米，宝安、龙岗两区占比达84%。罗湖、福田和南山三区总销售面积仅为53.08万平米，占比仅为15%；盐田区占比1%。,2012年深圳各区域批售面积占比,2012年深圳各区域成交面积占比,3、成交户型分析：1-4房是成交主力，其中二房占比最大,二房住宅销售141.89平米，占据绝对市场优势,17,深圳工商市场成交一直不温不火，深圳8月29日发出通知，十月起深圳二手非住宅类物业按照评估价征税，市场影响力不显著,工商市场,受政策影响小，价格相对平稳，年底成交量提升,2012年深圳“销售金额”开发商排名,万科8个项目累计销售69.53亿元领跑市场华侨城地产以豪宅为主抢到第三把交椅,18,数据来源：国土局备案数据，截至12月11日,楼市龙虎榜,星河盛世花园年成交额28.69亿排名榜首南山四个楼盘成为入围最多区域,19,数据来源：国土局备案数据，截至12月11日,2012年深圳“销售金额”楼盘排名,20,罗湖,南山,福田,2012年各区“销售金额”楼盘排名,21,数据来源：国土局备案数据，截至12月11日,盐田,龙坂,22,数据来源：国土局备案数据，截至12月11日,宝安,龙岗,23,1、土地供应：2012年460多万，城市更新占90%，集中在龙岗、宝安、龙华2、二级市场：2012年楼市恢复性回暖，住宅量价齐升，工商全年价稳，年末成交量3、龙虎榜：万科是深圳市场龙头，8盘实现销售69亿，华侨城地产3盘实现44亿,小结,24,深圳房地产市场概述,深圳房地产市场热点片区,2012年深圳房地产市场回顾,第一部分,第三部分,第二部分,关内基本开发完成，近几年内，深圳开发热点将集中在沿三中轴发展的关外各区,25,热点聚焦,大前海、龙岗中心、龙华、坪山、光明,区域目前是深圳地产焦点、长远有城市规划大利好、或近年区域土地供应量大,1、城市规划利好,以前海中心为圆心，辐射有宝安西乡、福永区是深圳5-10年内发展的重点经济区，前海中心目前处于提速发展期,大前海区,前海中心,1、前海中心定位,粤港现代服务业创新合作示范区计划单列市权限在国家计划中单位列户头，并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限深圳市双中心之一：前海中心主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济,2、发展目标,到2015年，前海到GDP产值将达到500亿元，成为深圳的“中环”，2020年，打造成为珠三角的“曼哈顿”，GDP产值将达到1500亿元,3、区域规划,由商务中心片区、保税港片区、综合发展片区、滨海休闲带片区组合形成“三片一带”格局,4、政策扶持,2012年7月国务院正式批复，将在金融、财税、法制、人才、教育医疗和电信方面提供多重优惠,5、企业进驻,已签约64家世界级企业进驻，其中包括20家香港企业,6、地产规划,总建筑规模约2600万，规划就业人口约80万人，居住人口规模约30万人,前海未来,【四维交通】,优享真正的海陆空铁四维立体交通体系，十分钟到达亚洲最大港口大铲湾港，宝安机场，福永码头，十分钟链接全球；穗莞深城际快线、沿江高速、滨海大道，实现一小时珠三角生活圈。,港口：蛇口港、赤湾港、妈湾、大铲湾口岸：西部通道口岸、新城联检站、南头联检站空港：香港国际机场、深圳机场,高快速公路：广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海大道、机荷高速城际干线：穗莞深城际线、深港机场连接线、厦深铁路、广深港专线地铁：深圳地铁1号线、2号线、5号线、前海枢纽站等,拥有完善的交通网络，云集“海、陆、空、铁”交通资源,2、区域地产现状,楼盘现状：豪宅+刚需在售项目：12个价格范围：1.5-3.5万元/平主力价格：2-2.5万元/平推出户型：55-265平不等热销户型：89-120平客户来源：大部分客户来自宝安、南山，部分客户为福田、罗湖销售现状：市场销售火爆，几乎每周都有楼盘少量加推,市场特征：地产市场：不仅是地产供应焦点区，也是深圳关外地产高价区地产布局：越近宝中区，分布的越是高端或中高端盘，价格越高客户特征：本区客户与外区客户占比7：3开 本区客户实力雄厚，区域情节浓，购房消费封闭性 外区客户购买，主要受地铁牵引及对未来规划的看好,3、未来地产供应,供应特征：1、以住宅供应为主，但商业及酒店性质供应比重增加2、众多开发商看好其发展前景，未来入市项目较多，未来2-3年供应预计超200万平,1、城市规划利好,深圳四大新区之一，紧临福田中心区，因政府巨额投资，目前正进入腾飞时代,龙华新区,龙坂片区,1、城市中轴地位：深圳未来中心轴线，是以特区布局中心，从南向北三大城市战略的中轴地位2、新区中心深圳北站商务核心：深圳北站周边5平方公里片区，将建成龙华中轴新城核心区，布局金融商贸、总部研发等现代服务业功能，成为代表深圳新形象的现代化国际化先进城区3、老区升级人民路崛起4大商业巨舰：龙华政府在龙华街道办人民路两侧1.5平方公里范围内规划打造深圳中轴新城极具辐射效应的核心商业中心4、5年政府投资2000亿，将推动新区规划,新区发展2010年深圳特区一体化；2011年龙华新区正式挂牌成立；,31,深圳北站上通全国、下接香港，是具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。广深港高铁2015年开通后，龙华到香港只需16分钟。,3条地铁线贯穿龙华，极大强化中心价值,新彩隧道示意图,和平路改造、新彩隧道、坂银大道等多条新道路即将陆续开通，打破福田和龙华交通的瓶颈，15分钟直达市中心,【国家级交通枢纽】,通全国、直达香港、全深圳覆盖、福田15分直达深圳北站地铁3、4、5、6号线贯穿福田直达”和平路、新彩隧道、坂银大道“,2、区域地产现状,楼盘现状：豪宅+刚需在售项目：19个价格范围：2.0-3 万元/平主力价格：2.2-2.5万元/平推出户型：63-190平不等热门户型：89-120平客户来源：大部分客户来源于市内，其中福田占比最大销售状态：市场销售火爆，所有楼盘开盘都热销,市场特征：地产市场：不仅是地产供应焦点区，也是深圳关外地产高价区地产布局：越近龙华新区，分布的越是高端盘，老城相对新城价格比较低，随着新城中心的成熟，未来豪宅盘供应越来越多品牌开发商：更多品牌开发商进驻，齐聚龙华，推动区域区域地产升级客户特征：本区客户与外区客户占比3：7开 外区客户为区域购买主力，楼盘越高端，外区客户越比例越大，实力越强 购买原因：看好区域前景、地铁、近福田市中心、近香港,3、未来地产供应,预计未来2-3年内，市场供应将超过300万平未来片区单盘体量10万平左右占多数，其中有部分40万平大盘,1、城市规划利好,龙岗中心,前海,1、2011年9月，深圳城市发展工作会议召开，提出龙岗中心地区发展战略研究及行动规划，提出要将龙岗中心区将建设成深圳东部的“中央活力区（CAZ）”2、龙岗作为深莞惠的总部经济中心，未来将成为整个珠三角的产业中心3、中小企业密集高新技术企业云集：目前有291家，其中53家符合中小板上市条件，60家符合创业板上市条件。上市潜力：1300多家，去年已有4家在境内外上市上市。接下来，还有63家已备案的拟改制上市企业，正在做上市培育工作4、后大运效应大运会召开，龙岗的市、区政府投资项目近400个，投资总额515亿元，将使龙岗现代化进程提速10年目前城市功能完善，因大运中心的“一场两馆”龙岗中心必将成为深圳展示现代化、国际化形象的重要窗口,龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，是龙岗迈向城市化的先行城区，是深圳的东岸副中心,龙岗中心,35,【多层次交通】城市轨道、快速路、高速路，交通干道网络密布，半小时直抵城市中心,2、区域地产现状,市场特征：客户特征：本区客户与外区客户占比6：4开 本区及外来客户的购买力都相对弱 外区客户购买原因：地铁交通、高性价比,楼盘现状：刚需大盘为主在售项目：23个价格范围：1.2-2.0万元/平主力价格：1.3-1.5万元/平推出户型：63-190平不等热销户型：89-135平客户来源：60%左右龙岗客户，市内客户占40%左右销售状态：大部分项目都是开盘热销，个别项目开盘售罄，周周加推，周周售罄。,3、未来地产供应,供应特征：1、以综合体为主2、未来3-5年供应预计超1000万平3、大盘比例比较大，单盘超30万近50%，百万大盘有3个以上,1、城市规划利好,光明新区,前海,光明新区布局结构规划图,定位城市次级中心，同时也是四大新城之一，深圳西部高新技术产业服务中心,光明新区,1、绿色新区光明新城功能定位为绿色城区，将打造成深圳最适宜居住，环境最优的中国绿色城市示范区2、生态型高新技术产业新城未来发展高新生态农业，现代休闲观光、旅游度假等生态旅游业，成为城市新产业的现代示范区3、土地存量拥有全市最大可连片开发区域，可建用地76平方公里，其中未建用地29.75平方公里4、区域发展近几年，将总投资达268.4亿元的20个重大项目，主要对推进新区城市建设，优化发展空间，加快产业转型升级,39,区域内：改道道路：塘明路、观光路、华夏一路二路新建道路：光明大道、光侨路、东明大道、东长 路、周家大道区域周边：外环高速：全长85.8公里，经松岗、公明广深港城际快线：从广州站经东莞、虎门至龙华，已于2011年建成通车，大大缩短光明与香港、广州及深圳市区的时空距离轨道交通：地铁6号线为已完成前期准备工作，计划2016年完成,【新城系统交通路网】,2、区域地产现状,市场特征：地产市场：因区域地段远离城市中心，市场封闭性明显，因多年未供应，区域内积累一定的需求客户特征：本区客户与临区客户为主,楼盘现状：高层、别墅在售楼盘：2个在售项目：两个其中一个尾盘价格范围：1.5-1.6万元/平推出户型：89-180平不等热销户型：89-153平客户来源：当地客户为主销售状态：片区目前只有一个热销售楼盘，销售形势良好,3、未来地产供应,供应特征：区域地产仍处于启动期，近2-3年内市场供应平稳，未来超1000公顷，随着新区规划实施，供应有爆发开发量和交易量少。物业类型以小产权房、福利房为主，产权不明确，整体品质比较差,1、城市规划利好,是深圳四大新城之一，五个城市副中心之一，深圳东部高新技术产业服务中心，深惠区域合作战略节点,坪山新区,42,坪山新区,2009年6月，坪山新区成立，从龙岗分离 十二五，将推出135个项目，总投资1900亿多近30平方公里可建设用地，未来统一规划开发,是深圳除前海外的最后原始股以“低碳经济”为模式，打造世界一流现代产业园和生态样板城自然资源有：区域绿化覆盖率53%，全深圳之最一条生态绿廊、两大生态公园、五大水库全国第二大的湿地公园聚龙山公园,链接深圳、厦门两大特区黄金走廊,43,东部过境通道预计2015年建成通车,厦深高铁预计2013年建成通车,地铁12、14、19号线贯穿坪山，国家“一三五”计划重点工程,坪山高铁站预计2013年建成通车,【深圳东部交通枢纽】,8分钟接入快速路网、20分钟城市副中心区、30分钟城市中心区,2、区域地产现状,市场特征：地产市场：市场起步阶段，深圳价格洼地，市场成交火热，未来品牌地产商进驻，必将带动区域发展客户特征：本区客户为主,楼盘现状：普通住宅在售项目：6个价格范围：1.0-1.35万元/平推出户型：75-148平不等热门户型：89-130平主力价格：1.0-1.2万元/平客户来源：以当地客户为主，少量其他片区客户销售状态：片区目前销售形势火热,3、未来地产供应,供应特征：近年市场供应平稳未来因新区规划的实施，供应充足，未来或有大量项目供应品牌开发商竞相在片区拿地，未来不可限量金地、招商等,46,热点区汇总,大前海区、龙华新区的规划起点高，地产价值高，未来是高端住宅的集中供应区，其他区域因地段及规划的定向性，将是刚需楼盘的放量区,END 谢谢！,
