房地产非银行融资模式介绍.ppt

房地产非银行贷款融资模式介绍,1,目录,一、前言二、09年房地产业资金来源简析三、当前主要非银行贷款融资方式四、非银行贷款融资基本操作程序五、附件,一、前 言,3,房地产业是一个资金密集型行业，从我国的房地产业的发展进程来看，其资金来源在很大程度上借助银行信贷资金和商品房预售收款；近几年来，随着我国资本市场体系的逐步完善，尽管其他融资方式也在逐渐增强着对房地产业的支持，但银行信贷资金和商品房预售收款仍起着举足轻重的作用。从这些年的宏观调控政策来看，政府对房地产业进行宏观调控的时候，基本上都会将限制银行信贷资金、控制房地产企业预售等作为最为有效的手段。09年12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，再次拉开了房调的大幕（详见附件一：2009年12月-2010年1月主要房调政策变化），随着房调的进一步推进，10年1月和4月国务院办公厅分别发布了的国办发20104号和国办发201010号文两个核心文件，银行信贷和房地产销售又是首当其冲。,前言（一）,4,前言（二）,在政府这种再次密集出台宏观调控措施和加强执行力度的压力下，对银行信贷资金和预售收款依赖较大的房地产企业将面临越来越大的资金压力。2010年1月和2月，央行两次上调存款准备金率，房地产企业的银行信贷资金来源更加收紧。面对当前的严峻形势，房地产企业积极采取多种方式融资，减少对银行信贷资金、预售收款的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。,二、09年房地产业资金来源简析,6,09年房地产业资金来源简析（一）,数据来源：国家统计局,7,09年房地产业资金来源简析（二）,受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。据国家统计局的数据，2009年房地产开发企业的当年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，来自银行贷款的资金占到近35%的比例、来自预售收款的资金占到近28%，合计近63%；企业自筹、利用外资及其他资金占37%。2009年，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款11293亿元，增长48.5%，创近十多年的新高；定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长达116.2%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；利用外资470亿元，下降35.5%。利用外资由于境外金融危机及外资获利卖出等因素的影响下降更为明显，出现负增长。上述资料充分表明，2009年房地产资金仍是由银行信贷资金和商品房预售收款起主导作用。随着国家宏观政策的进一步收紧，尽快拓宽融资渠道，降低对银行贷款资金及预售收款的依赖，已成为众多房地产企业迫在眉睫的大事。,三、当前主要非银行贷款融资方式,9,当前主要非银行贷款融资方式图,10,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（一）,境内上市融资首次公开发行即通过向不特定的投资者公开发行股票（IPO）的方式实现上市的目标，这种方式能够使企业在公开发行上市当时便能筹集到资金。目前，A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必须经过证监会批准，而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格，近期甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。因此，IPO上市难度很大。截至目前，全国前十名房企，只有万科是作为民营房企通过A股上市。,11,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（二）,买壳上市后再融资定义：买壳上市就是指非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的目的。数据显示，目前在A股市场109家房地产企业中，只有45家企业是通过“审核过会”程序上市，其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。鲁商、大洲集团、金科集团、万方地产等房地产企业就是通过买壳实现上市目的的。买壳上市后可以通过定向增发、公开增发、配股、发行可转换债券等方式实现再融资的目的。优缺点：优点：不因出身是“民企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；符合公司法、证券法及上市公司重大资产重组管理办法等政策规定，就可以买壳上市；房地产企业买壳上市之后，其品牌知名度将大大提高，这有助于企业加强销售，提高项目回款的速度。同时，上市公司的地位也有助于企业从银行获得贷款。另外，上市公司还可以发行公司债券来缓解资金压力。缺点：从股票市场上来看，公开增发、配股、发行可转换债券均有时间限制，因此短期内解决不了房地产企业的资金困局。成本构成：不同的壳根据其复杂程度成本组成各不相同，总体来说主要包括净壳价、承担债务、注入资产、中介机构费用等。适用范围：中长期、中等及较大规模融资。,12,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（三）,买壳上市后再融资案例“金融街”增发筹资“金融街”原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。2000年4月，华西集团将持有的4869万股国有股以每股3.80元的价格转让给北京金融街建设集团公司。金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。2000年月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计16433万元的资产，与“重庆华亚”全部资产16545万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。2001年月，“金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司51的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的50万平米的土地储备，足够年开发100万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了其可持续发展。金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，2000年5月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现1129万元的利润，比1999年同期的225万元增长了403；2001年，当年实现利润1.51亿元，净资产收益率43.59，净资产从买壳前的1.64亿元增值到3.47亿元。在优良业绩的支持下，金融街在2002年8月，以每股19.58元的高价增发2145万股股，融资4.2亿元；随后，又在2004年12月、2008年1月分别增发7600万股和3亿股，募集资金分别为6.69亿元和82.19亿元，资本市场的资金支持优势显露无疑。,13,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（四）,境外上市融资目前全球主要的资本市场，都已成为中国企业的上市地。特别是中国香港，中国企业已渐成香港市场的主体，截止2010年1月底，H股和红筹股合计市值占到了香港主板市场市价总值的58%，充分表明了中国企业在境外上市旺盛的生命力。海外上市的方式：海外直线IPO、海外曲线IPO、买壳上市、分拆上市、存托凭证(DR)和可转换债券(CB)上市。优缺点：优点：海外资本市场更适合企业的融资要求；提高公司治理和管理水平；提升公司国际知名度和品牌；提高公司与股东的价值；股票期权和股票购买计划的益处。缺点：对公司治理、管理及国际化程度要求较高；国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价普遍不高。成本构成：见附件二：境外上市费用比较。适用范围：规模实力较强、管理运作相对规范、融资规模较大。,14,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（五）,私募股权融资定义：指融资人通过私下定向邀请、协商等非社会公开方式，向特定投资人发行股权进行的融资，包括股票发行以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。优缺点：优点：所需资金门槛低，和债券融资相比，股权融资不需要抵押和担保，所融资金也不需要偿还和支付高额利息费用，如项目前景看好，投资方可以为企业后续发展提供持续的资金支持，且承担风险的能力较强；私募股权投资者以新股东和合作伙伴的身份介入公司，公司资产负债率低，且财务风险小；私募股权融资不像股票市场那样要求公开的信息披露，有利于募集人保护自己的商业机密；缺点：目前投资区域基本上在一、二线城市，2009年虽然有向三线城市扩张的趋势，但未形成规模；私募股权投资股权流动性差，属于长期投资范畴，所以投资者会要求高于公开市场的回报（内部收益率25%40%），且通常会要求筹集人提供完善的退出机制。成本构成：中介代理费，律师、会计师、评估师费用，按参股比例支付的收益等。偏好：一、二线城市优质地产项目。,15,当前主要非银行贷款融资方式之一股权融资（六）,私募股权融资案例鑫苑中国私募股权融资后上市鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，拥有11家全资子公司和2家非控股子公司，2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。2006年8月和12月，鑫苑置业顺利从EI中国（Equity International）和蓝山中国私募融资累计达7500万美元。该部分资金鑫苑置业主要用于区域扩张和增加注册资本金，分别在山东、苏州、安徽、成都等地成立房地产开发公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。,16,当前主要非银行贷款融资方式之二合作开发模式,定义：不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出资，也可以双方共同出地出资，其最核心的是签订合作开发合同。合作开发模式：法人型合作开发、合伙性合作开发优缺点：优点：缓解开发商资金压力；转嫁风险；引入先进房地产开发模式、管理经验等。缺点：合作开发涉及内容复杂、标的巨大，履行期限长，极易产生纠纷，我国目前法律法规尚不明确，因此产生纠纷后诉讼周期普遍较长，且后果难以预料；由于合作开发通常都是由房地产开发商联合，存在控制权、决策权旁落的风险。适用范围：中长期、中大规模。,17,当前主要非银行贷款融资方式之三房地产信托融资（一）,定义：信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。据用益信托工作室的不完全统计，截止到2010年1月16日，09年房地产信托募集资金规模为447亿元。目前我国发行的房地产信托产品形式：贷款信托（主要形式）、权益信托、财产信托等。信托产品的优缺点：优点：信托的资金来源多样化，可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等；供给方式上灵活，可以针对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大供需双方的选择空间；信托产品的流动性和多样化在一定程度上缓解了系统风险，分散了房地产开发商的风险；相对银行贷款，房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。缺点：银监会于2005年9月出台“212号文件”，规定只有自有资金超过35%，四证齐全、二级以上的开发商才能以房地产信托形式融资，政策要求高；资金一般来自社会大众或是法人机构，如果市场不景气或是利率水平的影响，集资过程不一定可以顺利完成；发行周期有限，不能作为长期融资的有效工具，而且退出机制也欠完善；信托公司相比银行贷款有较大局限性，对审查项目非常谨慎和严格。成本构成：信托收益（目前8%以上）、信托投资公司管理费（信托收益的15%左右）、保管人的保管费（信托收益的5%左右）等。偏好：风险相对较小的短期、中小规模项目。,18,当前主要非银行贷款融资方式之三房地产信托融资（二）,房地产信托融资案例“盛鸿大厦”信托项目基本情况：元鸿公司将其开发、建设的房地产项目北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人，元鸿公司取得出让优先受益权获得的资金。北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置（销售等形式）信托财产（北京盛鸿大厦）所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。简析：设立信托时，信托标的可以为房地产建筑实物、房地产未来的租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利。该项目在方案设计中运用了超额资产担保和优先次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。,19,当前主要非银行贷款融资方式之四直接债务融资（一）,售后回租：房地产的经营者将一项房地产出售给投资者，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。此种操作模式目前主要用于商业物业。回买融资：开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再贷款买回该项物业，最后按期偿还贷款。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权；融资机构则既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。此种操作模式运作成本相对较高，且对开发商的综合实力、信用记录等要求均较为严格。,20,当前主要非银行贷款融资方式之四直接债务融资（二）,企业债券融资定义：指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格后才可以发行债券。优缺点：优点：融资期限长，近年来发行的企业债券以5年以上的中长期债券为主；融资规模大，企业债券发行人实力普遍较强，2000年以来发行的企业债券规模多在10亿元以上；融资成本低，省略了银行贷款的中间环节，有利于优质企业降低融资成本；资金使用灵活；程序上更快捷。缺点：根据证券法的相关规定，企业申请公开发行公司债券需由国务院授权的部门或者国务院证券监督管理机构予以核准，且对企业净资产、盈利情况、募集资金投向、累计债券余额等均有严格的限制，这使众多的中小房地产企业对发行企业债券只能望洋兴叹。成本构成：利息费用、发行成本（包括承销佣金、担保费、审计费、信用评级费、律师费和登记及兑付费）。适用范围：实力较强企业、中长期融资、中等及大规模。,21,当前主要非银行贷款融资方式之四直接债务融资（三）,民间融资定义：出资人与受资人之间，在国家法定金融机构之外，以取得高额利息与取得资金使用权并支付约定利息为目的而采用民间借贷、民间票据融资、民间有价证券融资和社会集资等形式暂时改变资金所有权的金融行为。优缺点：优点：借贷手续灵活、简便，利率高、弹性大。缺点：国家未对民间融资出台相应的制度规定，容易发生纠纷，且发生纠纷时诉讼周期普遍较长，后果难以预料。成本构成：利息费用。适用范围：中小额短期借贷。,22,当前主要非银行贷款融资方式之五房地产投资基金（一）,定义：指基金公司通过发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于房地产项目，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。运作流程,23,当前主要非银行贷款融资方式之五房地产投资基金（二）,选择目标客户要求公司规模：资产规模在310亿元；项目规模：开发面积在2030万平，年竣工可销售面积在1020万平，年销售额在310亿元；城市选择：二三线城市；成长型企业：在当地排在前几名，并且有影响力；项目投资价值：地段、性价比、配套好；企业性质：已经改制的；项目营销包装：包装需要一个详尽的商业计划，制作一份英文版信息；项目管理团队素质：公司和所有主要人员做背景审查。投资偏好：风险收益稳定的项目，注重良好口碑和市场惯性；风险相对高收益也高的项目；项目市场综合优势强的项目。,24,当前主要非银行贷款融资方式之六夹层融资（一）,定义：指风险和收益介于股权与优先债权之间的投资形式，期限一般较长，我国的可转换债券就是夹层融资的一种应用。夹层融资模式：股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；房地产公司一面贷款，一面将部分股权和股权受益权质押给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；多层创新。优缺点：优点：操作灵活，能够通过融合不同的债权及股权特征产生无数的组合，以满足房地产企业的资金需求；融资手续要求比较低，不要求四证齐全；资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；对控制权的要求会相对股权投资低。缺点：费用较高，由于产品非标准化，加之信息透明度低，其资金费用高于抵押贷款2-8个百分点；法律架构复杂，法律费用也远高于抵押贷款；借款者在考虑夹层融资时，必须征得抵押贷款投资人的同意；国内尚缺乏足够合适的投资者。成本构成：利息费用、股权收益、中介机构费用等。适用范围：成熟的、却无法通过银行贷款或发行债券获得资金的企业，投资者要求其投资对象既有稳定充足的现金流（用以偿还债务及利息），也要有良好的成长预期（有利于实现权证或可转股权价值）。,25,当前主要非银行贷款融资方式之六夹层融资（二）,夹层融资案例“联信宝利”7号2005年年底，联华信托公司发行准房地产信托基金“联信宝利”7号，投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5000万元，分别持有项目公司20%的股份，1.5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。在1.5亿元的信托资金中，“联信宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。既有外来资金的投资，又有自有资金的进入，这就构成了一个经典的夹层融资。信托资金除了投资入股，以类似优先股的方式拥有房地产公司股权及资产，百年城和联华信托还出具承诺函承诺在信托存续期间受让受托人通过信托计划持有的项目公司总计60%的股权。劣后受益人将是机构投资者，劣后受益人的投资额至少将占本信托计划规模的20%。从风险承担和收益分配的角度看，夹层融资中，优先受益人享受类似债权的收益，劣后受益人承担更大风险的同时享受类似股权的收益。如果信托计划年收益率低于预期优先受益权的基准年收益率，则由劣后受益人以其在本信托计划中享有的信托财产为限来弥补优先受益权人的预期基准年收益率。而当信托计划年收益率超过基准预期年收益率时，则超出部分的信托利益，按照优先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。,26,当前主要非银行贷款融资方式之七典当融资,定义：指中小企业在短期资金需求中利用典当行救急的特点，以质押或抵押的方式，从典当行获得资金的一种快速、便捷的融资方式。优缺点：优点：对借款人的资信不做实质审查，只注重当物；当物起点低，注重对个人客户和中小企业服务；手续简便；不限定用途，能够提高资金使用效率等。缺点：融资规模小，如以土地典当，一般按土地拍卖价格的50%支付当金，同时典当法明文规定，单笔业务当金的发放，不得超过典当行注册资金的25%；融资期限短，一般为1-6个月，只能为企业提供“过桥资金”；融资成本高，月利率基本上在2.5%以上，加大了房地产企业的成本。适用范围：主要适用于短期资金的筹措。,27,当前主要非银行贷款融资方式之八股权质押融资,定义：指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司（上市公司、非上市股份有限公司、有限责任公司）的股权为质物向银行、信托公司或其他机构申请借款的一种融资方式。从我国股权质押融资的发展历程来看，08年之前鉴于上市公司股权价值的易计量性和流动性强的特点，股权质押融资基本是以上市公司的股权为标的操作；08年之后，国家工商管理总局出台了工商行政管理机关股权出质登记办法，加强对中小企业通过股权质押的方式进行融资的支持，各地也纷纷出台相应的执行办法，并在一定范围内增加了非上市中小企业的融资渠道，尽管如此，鉴于非上市公司股权价值计量难度较大、运作成本较高、流动性不强等固有缺陷，目前的股权质押融资仍然主要集中在对上市公司股权质押融资上。从目前房地产上市公司通过股权质押融资的情况来看，由于银行要求严格，即使质押股权，地产公司能获得的资金也非常有限，只能短期缓解资金压力。,四、非银行贷款融资基本操作程序,29,房地产项目融资基本操作程序,五、附件,31,附件一：2009年12月2010年1月主要房调政策变化,32,附件二：境外上市费用比较,33,谢 谢,