房地产课件第四章房地.ppt

1,第四章 房地产开发,第一节 概述第二节 房地产开发的特点第三节 城市规划及其对房地产开发的影响第四节 政府对房地产市场的干预,2,第一节 概述,一、房地产开发的含义（1）指以土地和与之紧密相关的房屋建筑为劳动对象，进行劳动加工，以满足人类某种使用目的的生产活动。（2）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。房地产开发一般分为：单项开发：指以用途单一的单项房地产为开发对象。综合开发则强调开发对象的综合性、配套性和统一性。,3,二、房地产开发的主要程序,开发程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。,（一）投资机会选择与决策分析1投资机会选择包括投资机会寻找和筛选。2投资决策分析包括市场分析和项目的财务评估。（二）前期工作分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。获取土地的使用权。征地、拆迁、安置、补偿。规划设计及建设方案的制定。与城市规划部门协商，获得规划许可。施工现场的水、电、路通和场地平整。（三通一平）市政设施接驳的谈判与协议。安排短期和长期信贷。对拟建中的项目寻找预租售的客户。进一步的分析，初步确定租金或售价水平。对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。对开发商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。开发项目保险事宜洽谈。,5,（三）建设阶段 项目建设阶段一开始，就意味作在选定的开发地点，以在一个特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不象前两个阶段具有弹性。此阶段的主要任务是控制建筑成本。（四）租售阶段该阶段一般在项目建设完成之后，但在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实买家或卖家,6,三、房地产开发过程中的主要参与者,（一）土地所有者或当前的使用者（二）开发商（三）政府及办公机构作用：既有监督、管理的职能，又提供有关服务。（四）金融机构两类资金：开发融资（支付开发费用的短期资金）抵押贷款（使用者购买房地产的长期资金）（五）建筑承包商,7,（六）专业顾问1建筑师作用：承担开发用地的规划方案的设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。2工程师一般有：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等作用：除进行结构、供暖、给排水、照明或高级电气设施的设计外，还负责合同的签订、建筑材料的购买、施工监督等。3会计师4经济师及成本控制人员5估价师及市场营销人员6律师与代理人（七）消费者或买家,8,第二节 房地产开发的特点,一、旧城区的开发（一）开发前景旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。旧城区人口密集，人流量大等。旧城区位优越，适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商。旧城区不断上涨的地价正显示着这一点。,9,二、旧城区状况与开发条件旧城区人口密集，建筑密度高。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。,10,二、新区开发,（一）新城区的开发前景新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。,11,（二）新城区状况与开发条件与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少。但是新城区开发也存在不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提高。新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线，这些配套设施均需开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成，以满足项目施工的需要。新城区没有现成的道路系统，规划条件中对新城区的道路要求高，道路宽度大，建设费用需由开发商承担；新区内还要求有足够的绿地面积，与旧城区相比，新城区绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付绿化费用。,12,三、土地一级开发及其模式,土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。,13,（一）以政府为主的模式1将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。2政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。3城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权,14,（二）以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。但此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。,15,（三）土地一级开发的操作程序作出开发区域的近期、中期和长期发展计划；对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；核算土地开发成本、确定土地价格，进行熟地转让(或出让),16,（四）土地一级开发的对策1政府充分授权。2充分利用多种合作方式筹措土地开发资金。3土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发。4为降低土地开发成本，由土地发展公司享受开发区域内土地开发带来的土地增值利益，对于开发区范围内的土地实行土地预征。5开发区域内大市政的开发建设，应与土地开发工作协调进行。,17,第三节 城市规划及其对房地产开发的影响,一、城市规划的作用和任务（一）作用城市规划所确定的城市规模和发展方向，可以保障城市经济和社会发展目标的实现；是合理进行城市建设与管理的蓝图和依据；是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。随着人类的进步和社会经济的发展，城市规划的着眼点已经从“使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行”转变到“保护城市生态环境、实现可持续发展”上来。,18,（二）任务根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。,19,二、城市规划及其与其他规划的关系,（一）城市规划的层次按照中华人民共和国城市规划法的规定，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。随着城市建设的发展和对城市规划要求的提高，部分城市已经开始在市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区及其他经确定的重点发展地区全面开展法定图则的编制工作，以弥补原有各规划阶段之间的衔接不足，促进城市规划由定性向定量发展，加强规划的科学性、规范性和法制性。城市规划开始向3个阶段和5个层次的规划体系转变，即城市总体规划和次区域规划；分区规划、法定图则和详细蓝图。,20,（二）城市规划的内容城市总体规划的内容包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。其内容包括：规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。,21,（三）城市规划的动态变化城市总体规划和详细规划在实施过程中会有所变化，有时甚至有很大变化。开发商要密切注意这种变化及可能的趋向，并作为自己开发决策的重要依据。由于开发过程本身也是动态的，即某项目开发可能会导致相邻地段的开发。,22,（四）城市规划和其他规划的关系城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。,23,三、房地产开发过程中的规划管理,（一）土地出让过程中的规划管理出让城市国有土地使用权，在出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理(建设用地规划许可证)时，必须持有城市规划行政主管部门提供的具有规划设计条件及附图的土地出让合同。取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权权属证明。,24,（二）房地产开发过程中的规划管理房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址、定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发建筑工程规划许可证等。在不同阶段，规划管理有其不同的具体内容。1开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先必须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情祝简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2 000或1/500地形图及其他相关材料，向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发选址规划意见通知书。,25,2申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划管理部门批准征用土地的计划任务书、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2 000或1/500的地形图、选址规划意见通知书、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。,26,3规划设计条件审批阶段。开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(单位建筑1/500，居住区1/2 000，其中一份画出用地范围)和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书及用地红线图。规划设计条件通知书主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。,27,4设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于两个方案的设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图(单位建筑1/500、居住区1/2 000，其中一份画出用地范围)、各层平立剖面图、街景立面图等(1/100或1/200)、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请；城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市规划管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发规划设计方案审批通知书。,28,5申请建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向城市规划管理部门提出申请；城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发建设工程规划许可证。,29,6竣工验收阶段。开发项目竣工后，城市规划管理部门将参与项目的竣工验收工作，以检查项目开发建设过程中有关规划要求是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕等。,30,第四节 政府对房地产市场的干预,一、政府制定干预房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。,31,（一）目标的确定性1使存量房地产资源得到最有效的使用。2保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。3引导新建项目的位置选择。4满足特殊群体的需要。（二）政策的连续性与协调性1要体现新旧政策的衔接。2要体现与相关政策的衔接配套。3应体现多元性与系统性的统一。,32,（三）政策的针对性和导向性政府除了制定宏观调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。同时，这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。（四）政策的公平性和效率政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定，又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。,33,二、房地产市场的宏观调控,(一)土地供应计划的调控政府作为国有土地所有者，对土地一级市场实行垄断经营，应通过制定和调整年度土地开发供应计划来调控整个房地产市场的发展。房地产开发商对土地的需求往往有一定的盲目性，在产业政策和市场需求等方面需要政府来引导。房地产市场发展需要建立一个有序的竞争和产业导向，而年度土地开发供应计划正是体现了这一管理意图。科学的土地供应计划应与总体规划相协调，有足够的弹性，能够对市场信号作出灵敏的反应。土地供应计划应是公开的，因为透明的土地供应信息，是避免盲目竞争的重要条件。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。,34,(二)城市规划的指导城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。(三)地价的杠杆作用房地产价格是政府调控市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对社会经济、投资环境产生直接的影响。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。,35,(四)税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。(五)金融杠杆的作用发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。,36,(六)住房政策的影响目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用是显而易见的。,37,三、房地产市场行为的规范,(一)资质审查(二)产权登记(三)建立房地产价格评估制度(四)交易程序的规范化,