房地产经营管理第三章房地产市场.ppt

第三章 房地产市场,3.1 房地产市场概述,市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带,市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制,3.1 房地产市场概述,3.1.1 房地产市场的类型,按照用途划分,按照发育程度划分,按照覆盖范围划分,按照层次划分,3.1 房地产市场概述,3.1.2 房地产市场的特点,1 地区性,2 供给调节滞后性,3 垄断竞争性,4 投机性,5 交易形式多样性,3.1 房地产市场概述,3.1.2 房地产市场的特点,6 交易复杂性,7 受金融市场强烈影响性,8 市场效率低,9 政府干预性,3.1.3 房地产市场的功能,3.2 房地产市场的运行,3.2.1 房地产市场的参与者3.2.2 房地产市场的需求和供给,1 房地产需求,2 房地产供给,3 房地产供求均衡,4 房地产供求弹性,3.2 房地产市场的运行,3.2.3 房地产市场的运行,房地产市场运行机制,房地产市场运行特征,经济增长趋于繁荣与经济增长日益衰退,单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售,3.2 房地产市场的运行,3.2.4 影响房地产供求的因素,影响因素,3.2 房地产市场的运行,3.2.5 房地产投资与消费市场,消费需求的变动,投资需求的变动,开发成本的变动,3.3 房地产市场研究,作用：,1 有助于正确的房地产投资决策的制定和房地产投资方向的调整,2 有助于了解房地产市场环境的发展变化，把握机会调整经营策略,3 有助于房地产开发方案的正确制定和调整,4 有助于改善自己的经营管理方法，提高经营水平,5 有助于价格策略的制定,3.3 房地产市场研究,3.3.1 房地产市场研究的步骤,1.确定研究目的及目标,2 设计市场研究方案,3 市场研究方案的实施,4 撰写并提交市场研究报告,房地产市场研究的步骤,3.3 房地产市场研究,3.3.2 房地产市场数据资料的收集及研究,2 房地产市场数据资料的研究：定性法和定量法,3.3 房地产市场研究,3.3.3 房地产市场研究的内容,1 市场区域范围的限定,2 市场供求现状及前景分析,3 房地产信贷条件分析,4 房地产业周期波动分析,3.3 房地产市场研究,3.3.4 住宅市场研究,1 影响住宅需求的主要因素,1）人口特征2）收入3）住房抵押贷款条件4）住房消费观念的变化5）住房政策,3.3 房地产市场研究,3.3.4 住宅市场研究,2 影响住宅供给的主要因素,1）拆除量2）用途变换3）住房开发建设量、开发成本4）住房开发建设可利用的土地数量、城市规划5）住房开发政策,3.3 房地产市场研究,3.3.4 住宅市场研究,3 住宅需求预测,1）额定需求预测法 目前的住宅状况和今后的发展趋势分析 预测未来可能出现的住宅需求2）有效需求趋势预测法,3.3 房地产市场研究,3.3.5 商业房地产市场研究,1 影响商业房地产市场的因素,2 写字楼市场需求预测,关键术语,房地产市场 供给,房地产投资及消费 需求,总体市场研究 特定地点市场研究,复习思考题,1 与一名房地产业的经理会晤，请他结合自身经验谈谈房地产市场研究的作用、以及对于如何做好房地产市场研究的体会。,2 对你所在城市的某一类型房地产市场进行研究。请设计出进行市场研究的方案。,3 找一份房地产市场研究报告，并对他加以分析评价。,4 查阅有关刊物，收集有关房地产市场信息。,5 提高银行贷款利率对房地产市场供求及价格会有什么样的影响？,复习思考题,6 结合实际情况，谈谈影响房地产市场供求的诸多因素是如何作用于房地产供给、需求、价格、租金的。,7 大城市的房地产市场价格高于中小城市房地产市场价格，其原因是什么？,8 房地产买卖市场和租赁市场是否会出现不同的行情？,9 我国的住房政策对住宅市场有什么影响？,Thanks!,