房地产开发企业税收筹划.ppt

李记有简介,李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，国家会计学院客座教授，中国税收筹划网CEO、北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长、企业纳税管理工具箱软件研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国数十家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。,著有企业税收筹划操作指南、企业如何进行税收筹划、税务代理理论与实践、国税实务、税收筹划的基本思路和实务操作等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。,筹划魔方：在变化中寻找筹划空间房地产开发企业经营过程中的税收决策,主讲人：李记有,引 言,房地产是世界最大的一项产业，约占全球各国GDP总和的15。从2003年开始，全球投资资本，包括个体投资者的投资热情，正在加速流入中国的房地产市场，而中国的地产行业和地产商正如雨后春笋般发展起来，随着中国经济的蓬勃发展，中国的房地产行业遇到了良好的发展机遇，同时也面临空前的竞争。,从案例看房地产开发企业税收筹划的价值和作用,两个关键点改变，某房地产开发企业节税上亿元！,案例一：,案例二：,十分钟谈话，谈出300万元税款节省！,重新调整纳税流程，变出税收优惠,案例三：,案例四：,两种租赁行为，租金一样，为什么纳税额差异很大？,三个基本结论：,结论一：税收筹划可以给企业带来巨大的价值,结论二：税收筹划是企业在税收上的合法安排,结论三：税收筹划是在企业主动变化中实现的,税收筹划也叫纳税筹划，是指在符合立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排，实现的税款节省。,（一）什么是税收筹划？,一、房地产开发企业为什么要做税收筹划,一种节省税款的方式,具有合法性,一种精心的纳税安排,非财务属性,请注意它的本质特征！,（二）税收筹划的特征,（三）税收筹划与避税,避 税,利用税法漏洞国家采取反避税,税收筹划,研究税法 合理利用国家保护支持,避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。,税收筹划与避税是两码事儿,（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性,1、开发周期长，涉税复杂。,2、交易金额大，涉税金额大。,3、是税务机关监管重点，涉税风险大。,4、如果筹划成功，带来价值大。,5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。,二、税收筹划的基本原理,（一）揭示税收筹划的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究,企业纳税成本,税款成本,办税成本,风险成本,1、税款成本及其可控性分析 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。,2、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。,3、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。,（二）税收筹划内在规律“两大学说”介绍,1、变量引进学说,所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。,五类变量,1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什样的从业人员,2、因素分析学说,因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。,五大因素,1、特定税收政策因素 2、税收优惠政策因素 3、税制要素 4、计算公式中的内嵌因素 5、组织形式因素,变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。,3、税收筹划“两大学说”的互相转换,三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？,（一）买地阶段的涉税分析与筹划,（二）建房阶段的涉税分析与筹划,（三）售房阶段的涉税分析与筹划,（四）管房阶段的涉税分析与筹划,四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？,（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析,（1）征税范围 销售不动产征收范围的基本规定 销售不动产征收范围具体规定（2）销售不动产中营业额规定 基本规定 具体规定,1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题,2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题,自退行为征税问题 受托提供建筑劳务的征税问题,3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题,4、房地产开发企业物业管理中的征税问题,5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定,a、收取物业费、保养费、征税问题b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税。,6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析,（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析,1、土地增值税征税范围,土地增值税征税范围一般规定 征税范围的具体规定,2、土地增值税计税依据,有关收入的确认 有关扣除项目的规定,3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例介绍,税率差异筹划与土地增值税筹划案例 土地增值税的税收优惠与税收筹划案例,（三）房地产开发企业所得税税收筹划与案例分析,1、房地产开发企业收入确认问题,2、房地产开发企业预售收入确认问题,3、房地产开发企业视同销售问题,4、代建工程和提供劳务收入确认问题,5、关于成本和费用的扣除问题,（四）房地产开发企业其他税种的相关政策与筹划,1、房地产开发企业房产税相关政策与筹划,（1）相关政策房屋开发公司售出商品房的房产税问题对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定对房屋装修后的增值部分征税问题工程尚未决算入帐但已投入使用的新建房产的房产税规定出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定部分出租部分自用的房产税规定,（2）房产税纳税检查问题 A、自用房部分 B、房屋出租部分,2、房地产开发企业土地使用税相关政策与筹划,（一）相关政策 A、房地产开发企业建造商品房期间土地使用税计税依据问题 B、税额标准 C、房地产开发企业建造商品房用地征免税的规定（二）检查中主要问题 A、开发期间占用土地未申报纳税问题 B、未售出商品房作办公使用，未申报纳税问题,3、房地产开发企业印花税，相关规定及筹划,A、建筑工程类合同 B、广告合同 C、运输合同D、仓储合同 E、保险合同 F、租赁合同,（一）转移法,（二）两点一线法,案例1、代收项目后移法 案例2、收益前移法,案例：商业地产定制直线法,（三）合理定价法,案例：定价方法与土地增值税额测算,（四）项目名称申报法,案例1、公寓与普通住宅土地增值税、契税差异比较。案例2、视同销售与单独立项：浙江某地产每年节税近千万,五、房地产开发企业税收筹划方法概述,（五）人力资源法,案例：沈阳新地产享受税收优惠,（六）差额筹划法,案例：某地产公司利用税收优惠收购烂尾楼,（七）加计扣除法,案例：某地产公司新会计酿大错,（八）测算选择法,六、房地产企业重要税收政策解读,(二)国税发200631号文件解读,附：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc,(三)财税200621号文件解读,附：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.doc,(四)国税发2006187号文件解读,附：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc,(一)国税发200931号文件解读,附：关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.doc,1、企业设立时 2、企业合并、分立时 3、重大税收政策变化时 4、企业对外签订重大合同时 5、非常规业务发生时,(一)房地产开发企业税收筹划的关键期,七、房地产开发企业税收筹划关键期和排查体系,1、纳税政策的识别与评估,2、涉税内控制度的建立与流程设计,3、涉税风险的检测与评估,4、最优纳税方案的设计,5、税企争议的处理与协调,(二)房地产开发企业税收筹划“五步排查法”,八、税收筹划与房地产企业TSC系统,（一）企业为什么要构建TSC系统,TSC系统（Tax Security Control）、企业纳税中为什么会有纳税风险企业纳税风险归因研究；、企业纳税中有哪些纳税风险？企业纳税风险分类研究、企业纳税风险已成为企业最大的一块心病,（二）企业进行纳税风险控制常规方法与缺陷,偏重人，不偏重制度 年薪20万招财务总监 寻求保护伞与“人情债”零散、不系统,（三）现代企业应对树立新的纳税风险控制观TSC系统研发的理论基础,纳税风险是可控的纳税风险控制是一项系统工程纳税风险控制中人与制度并重,（四）TSC系统主要框架,程序控制系统纳税业务准则系统教练咨询系统,37,1、内外资企业的税收差异影响了企业的公平竞争2、反程投资套取税收优惠政策，破坏了税法的公正3、社会经济的发展也要求税收政策的相应调整,九、新旧企业所得税法差异比较,（一）新企业所得税法的出台背景,38,1 在纳税人确认方面变化很大（1）新法第一次划分了居民纳税人和非居民纳税人；（2）新法突出了法人所得税法的概念；对不具有独立核算的分公司和营业部应汇总缴纳企业所得税；（3）把社会团队、事业单位、各种协会、商会等都纳入了企业所得税纳税人，扩大征管范围。,（二）企业所得税法及其实施条例与原法相比的重大变化,39,2 在税率上有较大变化（1）内外资企业统一了企业所得税税率为25%；(2)对小型微利企业区分制造业和非制造业，设定了20%的优惠税率；（3）对国家鼓励的高新技术企业仍可享受15%税率；（4）对非居民企业取得特定所得，减按10%税率征收企业所得税。,40,3 在应纳税所得额计算上更充分体现了权责发生制原则 4 在收入确认上有一些变化 主要表现在：（1）对企业取得收入划分为货币性收入确认原则；（2）细化了九类应税收入；（3）对产品分成、非货币性资产交换、收入确认方面做出了明确；（4）首次明确了三类不征税收入。,41,5 在税前扣除项目上和扣除标准上有较大变化 在扣除项目方面发生变化的有：（1）增加关联方管理费用扣除规定；（2）增加了用于环境、生态恢复等专项资金的扣除。,42,在扣除标准方面发生变化的有：（1）公益性捐赠扣除方面发生了变化 财税2008160号关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知.doc（2）在职工工资薪金扣除方面发生了变化 国税函20093号国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知国税函.doc（3）在借款费用扣除方面发生了变化（4）在职工福利费扣除方面发生了变化,在扣除标准方面发生变化的有：（5）在职工教育经费、职工工会经费扣除方面发生了变化（6）在广告费、业务宣传费方面发生了变化（7）在业务招待费扣除方面发生了变化（8）在融资租赁费扣除方面发生了变化,44,6 在资产税务处理方面发生较大变化（1）在固定资产确认条件，净残值确认及电子类固定资产、折旧年限上发生了变化；（2）对开采石油资源企业发生的矿区权益和勘探费用等方面提出了折耗的概念；,（3）第一次提出了生物性资产计价折旧问题；（4）进一步对固定资产的改建支出，大修支出及开办费等长期待摊费用的摊销规定；（5）存货计价方法方面发生了细微变化。,46,7 在企业重组与清缴方面，条例作了较为详尽的规定 8 在应纳税额计算方面有了较大变化,47,在税收优惠方面发生了较大变化（1）取消了按企业性质设定税收优惠政策的做法；（2）在税收优惠的幅度方面发生了较大的变化（3）在税收优惠实现方式方面发生较大变化（4）在税收优惠享受条件方面发生了较大的变化,48,具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：增加了免税收入农、林、牧、渔业项目减免税 财税2008149号财政部发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围(试行)的通知.doc 国税函2008850号国家税务总局关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知.doc重点扶持公共基础设施项目减免税 财税2008116号国家税务总局关于印发企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）.doc 附件：公共基础设施项目企业所得税优惠目录（2008年版）.doc技术转让项目小型微利企业税率优惠政策国税函2008251号关于小型微利企业所得税预缴问题的通知.doc 国税函2008650号国家税务总局关于非居民企业不享受小型微利企业所得税优惠政策问题的通知.doc,具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：国家重点扶持高新技术企业税收优民族自治地区的税收优惠技术研发费的税收优惠 国税发2008116号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布公共基础设施项目企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc安置残疾人员的税收优惠 财税200792号财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知.doc 国税发200767号国家税务总局 民政部 中国残疾人联合会.doc创业投资企业的税收优惠 财税200731号国家税务总局关于促进创业投资企业.doc,50,具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：固定资产加速折旧税收优惠资源综合利用方面税收优惠 财税2008117号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布资源综合利用企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc环境保护，节能节水项目减免税财税2008115号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布节能节水专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)和环境保护专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc 附件：环境保护专用设备企业所得税优惠目录（2008年版）.doc企业购置环保、安全、节能节水设备抵免所得税的优惠财税200848号财政部、国家税务总局关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录、节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知.doc,51,10 在纳税调整方面1、关联企业交易的调整2、避税地强制分配3、资本弱化条款4、一般反避税条款附：国税发20092号关于印发特别纳税调整实施办法(试行)的通知.doc,52,调整方法1、可比非受控价格法；2、再销售价格法；3、成本加成法；4、交易净利润法；5、利润分割法；6、其他符合独立交易原则的方法。成本分摊协议1、共同开发、受让无形资产；2、共同提供、接受劳务。预约定价安排,53,11 在税收征收管理方面（1）明确了居民企业的汇总缴税条件。（2）明确了非居民企业的汇总缴税条件。,54,1、过度条件2、过度内容3、过度办法4、西部大开发企业5、5+1地区优惠政策附1：文件国发200739号国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知.doc附2：文件国务院国发200740号关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知.doc附3:文件财税20081号财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知.doc,55,新颁布的企业所得税法1 变化大：在企业收入与费用确认方面发生了不小的变化。2 范围广：新会计准则今年开始在上市公司执行，明年将有更多的企业执行。3 难度大：新法与新会计准则同时实施，进一步加大了企业会计处理与税法差异的难度。如何理解差异和准确处理差异，是企业非常关注的问题！,（三）新企业所得税法与新会计准则的主要差异,56,新企业所得税法的变化使会计处理与税法处理之间产生了新的差异，新所得税法与会计制度、准则存在差异的最主要原因有两个：一是制订标准的主体和适用对象不同。二是制订标准的目标不同。,57,新所得税法与会计制度、准则存在差异：是客观存在的，有其必然性，是无法消除的；不但过去存在、现在存在，将来仍然存在；不但中国存在，其他国家和地区都存在；因此，企业应正视差异存在的客观性，采取积极的态度应对！,58,新所得税法实施后确实会产生新的差异，主要有以下几种：1、新所得税法第三十条规定：企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，可以在计算应纳税所得额时加计扣除。旧法：允许加计扣除的费用只有“三新”开发费支出一项 新法：现在增加到两项，产生了新差异。,59,2、新所得税法第四十五条规定：由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于本法第四条第一款规定税率水平的国家（地区）的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配的，上述利润中应归属于该居民企业的部分，应当计入该居民企业的当期收入。旧法：这种视同利润分配的规定几乎没有 新法：企业发生上述情况时，就需要对会计上未分配的利润进行纳税调整，会计与税法处理上产生了新差异。,60,3、新所得税法第四十七条规定：企业实施其他不具有合理商业目的的安排，而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。旧法：无此项规定 新法：此项规定为税务机关合理认定税前 扣除应纳税所得额提供了强有力的法律依据，目的是防止企业虚拟费用支出。而一旦税务机关进行了调整，在会计处理和税务处理上就产生了差异。,61,（一）汇总纳税对母分公司的影响（二）新税收优惠导向对企业的影响（三）新的扣除标准对企业的影响（四）反避税条款对企业的影响,新企业所得税法影响与应对策略,62,1、过渡期的税收筹划2、税收筹划导向发生变化3、新法实施前的最后一次盛宴,新企业所得税带来税收筹划新变化,63,筹划思路,1、从企业所得税计算公式中内嵌要素入手,2、从企业所得税税收优惠入手,营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，或销售不动产的单位和个人所得营业额征收的一种流转税。营业税涉及的行业较为广泛，因此，也是纳税人进行税收筹划的重点税种。进行营业税税收筹划的过程，实际上就是对营业税现行税收政策综合运用的过程。,（五）营业税的税收筹划,为了适应拉动内需、配合增值税转型的需要，国务院总理温家宝于2008年11月10日签署了第540号国务院令，公布了新修订的中华人民共和国营业税暂行条例。2008年12月15日，财政部、国家税务总局以财政部和国家税务总局令第52号，发布了新修订的中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（简称新细则），并规定与修订后的营业税暂行条例一起从2009年1月1日开始实施。营业税新旧暂行条例条文对比表.doc,营业税相关政策解析,一、拓宽了视同销售范围 1.将无偿赠送土地使用权纳入征税范围；2.首次将个人无偿赠送其他单位或者个人的不动产或者土地使用权行为纳入了视同销售范围。3.增加了“财政部、国家税务总局规定的其他情形”。4、删除了原细则中关于“转让不动产有限产权或永久使用权，视同销售不动产”的规定。,新修订的营业税细则的重大变化,财政部 国家税务总局第52号令营业税暂行条例实施细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。营业税暂行条例实施细则财法字1993第40号 第四条 条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下简称应税行为)。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产,二 扩展了价外费用的外延 与原细则相比增加了“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等内容。财政部 国家税务总局第52号令营业税暂行条例实施细则 第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。财法字1993第40号第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。同时，新细则第十三条，还明确规定了同时符合以下3个条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费，不属于价外费用，不应该缴纳营业税,三 重申了建筑装饰劳务的征税问题四 调整了建筑工程设备征税政策 新细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。财税200316号文：明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。,五、对合法有效凭证的定义进行界定 新细则第十九条对合法有效凭证的定义进行界定。“财税200316号文”虽然曾经对“合法有效凭证”进行过规定，但是新细则更加具体、更加规范，而且还有兜底条款“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。,六、严格了对交易价格明显偏低的处理七、调增了营业税起征点（新细则第二十三条）八、界定了纳税义务发生时间的内涵 新细则第二十四条，对营业税暂行条例第十二条规定的纳税义务发生时间，即“收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”的内涵进行了界定与明确：,九、改变了建筑业、租赁业纳税义务发生时间 新细则第二十五条；财税200316号比较 因此，新细则改变了建筑业、租赁业应税劳务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间。即从2009年1月1日开始，建筑业、租赁业发生应税劳务而取得的预收账款，收到预收账款的当天就产生了纳税义务。否则，纳税人存在着较大的涉税风险。,十 强化了机构所在地补征税款的措施 新细则第二十六条，提出了纳税人未按照营业税暂行条例第十四条规定，进行申报纳税的处理措施：这一规定，堵塞了个别纳税人在劳务发生的、土地或者不动产所在地逃避履行纳税义务的“漏洞”，强化了在其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款的法律责任。,筹划思路,（一）从营业税计算公式中内嵌要素入手,（二）从营业税优惠政策入手,（三）从营业税税制要素入手,筹划思路,（一）从增值税计算公式中内嵌要素入手,（三）从增值税优惠政策入手,（二）从增值税纳税主体拆分入手,（四）从增值税税制要素入手,中国有句俗话叫：“省下 的就是挣下的！”衷心地 希望各位都能做一个 能挣会算的纳税人。用科学的方法为您的 企业设计最优的纳税 方案，省出更多的 真金白银！,欢迎大家提问！,谢谢！,