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房地产基础知识,培训课件,房地产概念篇,什么是房地产,房地产：房产和地产的总称，也叫“不动 产”房地产是土地附在土地上不可分割的建筑 物，构筑物和其他不可分离的物 质及其权利构成的财产。(构筑物 是指不能进入的建筑，如：烟 筒、树、路等),房地产市场,房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场，狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所；广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,土地所有权,土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类,土地所有权种类,国有土地（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。,集体土地 在农村属于劳动群众集体所有的土地叫集体土地。农村（包括城市郊区）的土地，除法律规定属于国家所有或已依法征用的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。这里讲 的“集体所有”，是有特定含义的，是专指村、社（组）等类同性质的农业集体经济组织对土地才有所有权，其他任何集体对土地没有所有权。,房地产的特性,房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有保值、增值性。前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生。资源有限性。,房地产业,房地产业：从事房地产经营管理服务 性企业的总称。,房地产产业的主要内容：,土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵 押等)；房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；房地产物业管理；房地产金融(包括信息、保险、金融投资等),获得土地使用权方式,a、招标、拍卖、挂牌（主要方式）六类用 地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b、协议转让取得（旧城改造）c、政府批准划拨国有土地（如医用、军用 等政府用地）,土地使用权年限,居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、体育、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地或者其他用地50年,房地产的五证两书,五证建设用地规划许可证 国有土地使用建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证商品房预售许可证,房地产的五证两书,两书商品房质量保证书 主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书 介绍主体结构、各部件在使用中应注意 的问题。,什么是期房、现房？,期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产权证大产证止，在这一期间的 商品房称为期房现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的 商品房,房地产建筑篇,房屋的建筑结构,一般可以分为四类：1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土 4、钢结构,1、砖木结构：指建筑物中竖向承重结构的 墙、柱等采用砖或砌块砌 筑，楼板、屋架等用木结 构。优点：造价低，取材容易。缺点：抗震性,防火,隔热,隔音性都 比较差 适用范围：低层，一般为1层建筑,2、砖混结构：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用 砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采 用钢筋混凝土结构。通俗讲,砖混结构是以小部分钢筋混 凝土和大部分砖墙承重。优点：造价低，施工场地和施工技 术要求低。缺点：抗震性差 适用范围：多层，一般3-6层建筑,3、钢筋混凝土：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用 钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或 其它材料填充。优点：这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。可 模型 缺点：自重大，施工复杂，工序多，工 期长。适用范围：现普遍应用于住宅、商业、工业等 高层建筑中。,钢筋混凝土结构可分：1、框架结构:由梁、板、柱组成建筑承重结 构，墙体仅作为分隔和保温用途。2、剪力墙结构：由梁、板、墙体组成建筑承重结 构，部分墙体承在结构中受力。将上面两个小类组合起来，就衍生了：框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。,4、钢结构：指建筑物中主要承重结构以钢制成。优点：自重最轻，制造简单，钢材的塑性和韧 性好，耐热性好，密封性好。缺点：造价高，易腐蚀，防火性差。适用范围：适用于超高层建筑。,建筑物高度分类,建筑物可根据楼层其数量分为以下几类：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层高层住宅16层以上建筑物100米以上为超高层,三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场 要求：路通、上水通、雨污水 通（排水通）、电力通、通讯 通、热力通、煤气通，场地平 整。,跃层 复式 LOFT 错层,跃层:一套住房占上下两层并且首层与二层都是相 同的层高(如首层3米,二层也是3米,这是跃 层.跃层上下两层都计建面）.复式:区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高),上层的层高比下层层高低 一般上层层高在2.2米以下并不计面.(如首 层层高是3米,二层层高是2.1米)；,LOFT:LOFT只指空旷的大间层高一般在4.5 米-5米之间,由你自己设计夹层.错层:户内楼板面高度不一样，错开出有 楼梯连接，但未分成两层，适合大 面积住宅,建筑形式,建筑形式点式（塔式）建筑指建筑平面外轮廓基本成矩形，其长边与短边之比小于2的建筑。（一般会有不通透，阴阳面之分，层内有回廊）板式建筑基本也成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。,不计算建筑面积的范围 1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。,不计算建筑面积的范围,6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,房屋构成部分,1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地 面、门窗、楼梯、屋顶等组成。(1)地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。,2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。,（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。,一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。,墙体的分类,按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等,砖墙的厚度,砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。,建筑物的用途分类及特点,1、民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。,进深 开间,进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)开间:住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)；,层高 净高,层高:房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(住宅一般2.8-3m);净高:一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.6-2.7m);,与面积有关的概念,总建筑面积:建筑物各层面积总和，每层 建筑面积按建筑物勒角以上截 面计算，包括使用、辅助面积 和结构面积。,公摊面积主要由以下两部分组成：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼 服务的公共用房和管理用房的建筑面 积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分 隔以及外墙墙体水平投影面积的50%,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积（即建 筑面积）套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建 筑面积 套内使用面积：为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包 含在结构面积中的烟囱、通风道、管道 井。套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入 非公用墙为水平投影面积计入阳台面积：全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积 计算；未封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积 的一半计算。,公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建 筑面积总和 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积 套内建 筑面积 不应分摊的建筑面 积,容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基 底占地面积与规划用地之比。绿化率：指规划建设用地范围内的绿化面积与规 划建设用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划用地面积,使用率：使用面积与建筑面积之比，用百 分数表示 实用率：套内建筑面积和建筑面积之比。,道路、用地红线,道路红线：道路用地的规划控制线用地红线：指经城市规划行政主管部门批准 的建设用范围的界线。在规划图 中一般用红线标示，故称之为用 地红线。,小测试,一幅地块，占地78亩，容积率为2.5，绿化率为35%，请问：该项目的总建筑面积是多少平方米？绿化面积是多少平方米？（要求：标明具体步骤）,THE END THANKS,