房地产基础知识培训及中国房地产特点.ppt

房地产基础知识,卢星,目 录,一、基础知识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,一、我国现行土地制度所有权,一、我国现行土地制度使用权,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,一、基础知识,二、相关专业术语,城市用地,一、基础知识,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,一、基础知识,建筑术语,二、相关专业术语,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,土地出让方式,一、取得国有土地使用权,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,土地出让方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),二、国有土地使用权出让流程,土地出让方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,三、出让方式的适用范围,土地出让方式,四、招标、拍卖、挂牌的异同,二、开 发 流 程,二、开发流程,二、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,市场研展部或投资发展部,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,开发部,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,研发设计部,工程管理部,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,工程管理部招标采购部预算合约部,二、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,营销策划部商业运营部,物业管理部,三、中国房地产业的特点,三、房地产业特点,生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位,三、房地产业特点,1、中国房地产行业的三大特点,作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不是特别突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；,三、房地产业特点,第一大特点经济支柱:财富来源,中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长；房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；,三、房地产业特点,第二大特点社会政治稳定:权力合法性,中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个方面：房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；,三、房地产业特点,第三大特点社会公平:财富合理性,中国房地产行业社会公平的特点主要体现在以下三个方面：不同收入、职业、学历及城市阶层所拥有的户均房产价值表现出很大的差别；低收入家庭渐渐淡出一手商品房市场；城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”；,三、房地产业特点,2、市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性：消费品属性 投资品属性DIY属性 阶层属性,三、房地产业特点,存量释放国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的“存量需求”的释放；租售替代新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；多次置业收入差距的拉大会使得住房的换手率增加；,住房作为消费品属性的三大特点：,三、房地产业特点,投资品属性的四个来源：,城市化；土地资源的稀缺性；产品的持续性和不可移动性；市场信息的不对称；,三、房地产业特点,住宅后加工属性的决定因素,半成品个性化标准化,三、房地产业特点,住宅产品阶层属性的三大特点,财富标志你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你居住在那里?社会身份(身望)确定你属于哪个阶层并不在于你是谁,而在于你周围的他们(你日常交往的对象)是谁?社会地位归属你属于哪个阶层不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西?,如果是公平竞争，那么财富的重新分配速度愈快，经济的效率愈高；此时，住宅的阶层特征是社会教化的最好支撑！,谢谢大家的耐心。再见！,