房地产估价第三章价格与影响因素.ppt

房地产估价,第三章 房地产价格及影响因素,1 房地产价格,1.1 定义房地产价格：和平地获得他人房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益1.2 房地产价格形成的条件（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求,1.3 房地产价格的特征,（1）受区位影响大（2）房地产价格实质是房地产权益价格（3）可分为买卖价格与租赁价格（4）房地产价格是在长期考虑下形成的（5）房地产价格易受交易者个别因素的影响,1.4 房地产价格的种类,（1）成交价格、市场价格、理论价格、评估价格成交价格：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易时的价格*可以是正常的成交价，也可以是非正常成交价格市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数。众数、中位数等）理论价格：在经济学假设的经济人的行为和预期是理性地，真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断*一个良好的评估价=正常成交价=市场价格,（2）基准地价、标定地价、基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相同、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格,房屋重置价格、重建价格,房屋的重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常价格。房屋重建价格指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。*“重置价格”强调重建房屋与原房屋的“功能”相同，“重建价格”强调重建房屋的与原房屋的“完全”相同,（3）总价格、单位价格、楼面地价总价格：指某一宗地或某一区域范围内的房地产整体的价格单位价格：单位面积的房地产价格楼面地价：平均到每单位建筑面积上的土地价格*楼面地价=土地总价/总建筑面积*楼面地价=土地单价/容积率,（4）市场调节价，政府指导价市场调节价，是指由经营者（从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人）自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照中华人民共和国价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格,（5）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值(6)拍卖价格、招标价格、协议价格（7）现房价格、期房价格现房价格：以现状房地产为交易标的的价格期房价格：以未来状况房地产为交易标的的价格,（8）起价、标价、成交价、均价起价：所销售商品房最低价格标价：商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格成交价：买卖双方实际交易价格均价：所销售商品房的平均价格,（9）保留价、起拍价、应价、成交价*出现在拍卖中的一组价格保留价：又称拍卖底价，指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格起拍价：拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格（分为增价拍卖与减价拍卖）应价：竞买人对拍卖师报出价格的应允，或竞买人自己报出的购买价格成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认后竞买人的最高应价。,（10）补地价指需要补交给政府的一笔地价，指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益，出现在以下情况：1）改变原出让土地使用权时规定的用途 2）增加容积率 3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 4）出让土地使用权期满后续期,（11）房屋租金房屋租金：承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。分为：市场租金、商品租金、成本租金、福利租金,人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素,区域社会因素商服繁华程度心理因素交通条件基本设施区域环境条件,建筑物本身朝向和日照楼层公摊面积,一般因素,相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小些,区域因素的分析和把握是房地产正确合理估价的关键,