房地产企业成本均衡管理与涉税风险.ppt

房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险,房地产企业三大涉税风险,隐瞒收入风险,成本管理风险,合作开发风险,房地产企业成本管理特殊风险,成本核算风险,成本虚增风险,成本滞后风险,房地产企业成本核算基本规则与技巧,成本核算步骤,划分成本对象,开发成本归集,开发产品分类,主营业务成本,转入固定资产,完工,共同成本分摊,成本建账,交房,房地产企业成本核算基本规则与技巧,一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，14层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则,房地产企业成本核算基本规则与技巧,二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款出让金与转让款的合规票据土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。土地出让金缴纳主体特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？土地出让金返是否缴税？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 大地税函2008 188号（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,青岛地方税务局：青岛市土地增值税清算管理办法青地税发2008100号第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知财税（2008）129号 一、根据中华人民共和国契税暂行条例第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税减免出让金的契税如何缴纳？国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 国税函（2005）436号 北京市地方税务局：你局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166号）收悉，批复如下：根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税房地产公司契税有无优惠政策？财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知财税【2012】4号,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（3）耕地占用税中华人民共和国耕地点用税暂行条例第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则第四条 经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知国税发2007129号一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（4）市政配套费（5）土地闲置费（6）土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费（7）拆迁补偿与安置费,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿类费用拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房屋拆迁补偿范本,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费什么样的补偿才能算作补偿？甲公司将工业用地转让给乙公司，约定土地3000万，地面建筑物补偿1500万，请问甲方如何缴税？乙方如何入账？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费补偿还是损失？甲公司将厂房和办公楼整体转让给乙房地产公司，6000万元，其中土地4000万元，地面建筑物2000万元，乙方取得不动产后将地面建筑物拆除，将工业用地变更用途补交了出让金5000万元。请问该土地成本应该是多少？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费补偿入账要不要提供营业税发票？国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？某房地产企业对土地上的原住户王某进行拆一还一补偿，王某原住房面积120平方。双方在签署的补偿协议中约定补偿面积：120平方内不收钱；120140平方按照每平方4000元计算收取价款；140160平方按照6000元收取；160平方以上按照每平方8000元收取。请问该企业如何进行财税处理？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题视同销售的营业税问题国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）文件中作了明确规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。营业税计算基数是市场价格还是成本价格？国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）文件规定，以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。成本价如何确认？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题视同销售的土地增值税问题国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。土地增值税清算中的拆迁安置成本如何确认？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题视同销售的土地增值税问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件，澄清了拆迁安置成本确认问题。文件中规定了三种情况：一是房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。二是开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三是货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题视同销售的所得税问题房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）拆一还一汇总：,房地产企业成本核算基本规则与技巧,拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（一）、土地成本2、特殊类型的土地成本核算问题投资中的土地成本核算单纯投资；取得固定收益的投资以房换地中的土地成本核算项目公司收购中的土地成本核算买卖楼花中的土地成本核算土地置换中的土地成本核算,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（二）、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。取得什么合规票据？教育配套费？2、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（二）、前期工程费3、勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。何种发票？4、七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。何种票据？5、临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。何种票据？6、预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。何种票据？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（三）、建筑安装工程费,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（三）、建筑安装工程费1、建安工程费核算中的会计确认标准2、建安工程费三级核算科目如何设置？3、建安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？4、建安工程费的比较风险税务机关如何比较？5、奖励费、违约金能否计入成本？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（四）、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。1、社区管网工程费八项内容；相关票据2、园林绿化环境工程费相关票据,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（五）、公共配套设施费公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（五）、公共配套设施费五类配套设施核算盈利性配套设施非盈利型配套设施与国家有关单位合资建设的配套设施案例某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？会计核算？所得税？营业税？土地增值税？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（六）、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。1、项目部直接费用2、营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类3、其他开发间接费,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（六）、开发间接费4、资本化的利息（1）、利息税前扣除合规票据问题（2）、利息税前扣除标准问题案例甲企业从乙企业（非关联方）拆解资金2000万元，约定借款期限为2月7月半年，利率为年息20%，年终汇算清缴时，如果乙企业已向甲企业提供了20%利率的发票，甲企业该部分利息支出能否税前扣除？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,4、资本化的利息（4）、向关联方支付利息税前扣除问题财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税（2008）121号）规定：企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业5：1；其他企业2：1。同时必须按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，此时其实际支付给境内关联方的利息支出，方可在税前扣除。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（5）、集团转贷的利息扣除问题案例甲房地产企业同丙企业同隶属于某企业集团。2011年通过企业丙转贷5000万元，银行同丙企业约定贷款利率8%，丙企业同甲企业约定利率为9%。请问：甲企业支付给丙企业的利息费用能否在所得税前扣除？所得税前扣除需要提供何种合法凭证？财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字20007号）国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（6）、资本利息的扣除问题关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复（国税函2009312号）明确规定关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据企业所得税法实施条例第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（7）、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题案例某房地产企业从银行取得的1亿元贷款于2011年3月份到期，但因资金困难，一直到2011年6月才陆续归还。银行根据借款协议计算收取了企业150万元滞纳金。请问房地产企业能否税前扣除？2011年3月6月超过贷款期限的利息为200万元，请问能否税前扣除？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（8）、借款是否可以无利息中华人民共和国税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。中华人民共和国税收征收管理法实施细则第五十四条也规定，纳税人与其关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法（试行）的通知（国税发20092号）,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（9）、利息与顾问费用的转化风险案例某房地产企业从银行取得1亿元借款，约定利息为8%，但银行提出签协议时要将8%利息拆分为两部分，7%作为正常利息在借款协议中体现，1%作为财务顾问费用另行签署协议。请问企业存在什么涉税风险？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（10）、房地产企业利息资本化问题利息资本化的起止时间与中断项目中断问题房地产企业利息资本化的涉税风险案例某房地产企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除。请问是否存在涉税风险？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（11）、委托贷款涉税风险案例甲房地产企业拟从乙企业拆借资金2000万元，双方约定通过银行进行委托贷款，请问是否可行？如何操作？具体分析：贷款主体是乙企业还是银行？贷款风险在乙企业还是银行？利息票据乙企业出具还是银行出具？委托贷款有何价值？委托贷款究竟价值何在？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,（12）、利息的土地增值税涉税风险国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件规定：1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。无利息企业清算如何扣除？费用少于5%企业如何扣除？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,三、开发成本中甲供材风险1、为什么出现甲供材？2、甲供材涉税风险的政策由来中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。3、甲供材实际操作的三种情况合同全额，材料甲供合同不全额，材料甲供合同全额，材料甲控,房地产企业成本核算基本规则与技巧,4、甲供材的三种特例甲供设备如何划分设备与材料？建设部于2009年9月3日发布了关于发布国家标准建设工程计价设备材料划分标准的公告（第 387 号），批准建设工程计价设备材料划分标准为国家标准，编号为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施。装饰劳务关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号）文件曾对这种模式进行了界定，规定纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,4、甲供材的三种特例销售自产货物同时提供建筑业劳务（特殊类型混合销售）营业税实施细则第七条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）、财政部、国家税务总局规定的其他情形。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,4、甲供材的三种特例国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号）文件纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第六条及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。同时，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按新公告有关规定计算征收营业税。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,5、开发成本所有合作模式的甲供材核算技巧,房地产企业成本核算基本规则与技巧,四、确认完工标准环节,实际完工,完工决算,竣工备案,交房,办证,房地产企业成本核算基本规则与技巧,四、确认完工标准环节1、所得税的规定国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,四、确认完工标准环节国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,四、确认完工标准环节2、土地增值税的规定“土地增值税强制清算条件”规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,四、确认完工标准环节3、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间,房地产企业成本核算基本规则与技巧,五、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？会计处理所得税处理土地增值税处理,房地产企业成本核算基本规则与技巧,房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（2）、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件明确规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、成本计算与分摊方法1、不同项目之间的共同成本分摊如何划分项目边界？案例某房地产企业从事旧城改造项目，共取得四块开发用地，其中两块地用作安置，其他两块用作开发。请问究竟是一个项目还是四个项目？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、成本计算与分摊方法1、不同项目之间的共同成本分摊不同项目之间共同成本有哪些？开发间接费用的分摊利息的分摊,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、成本计算与分摊方法2、不同分期之间的共同成本分摊如何划分同一项目的不同分期？案例某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。企业采取滚动开发，每次开三栋楼，主体接近完工再开第二批三栋，如此滚动。请问这能否认定为四期？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、成本计算与分摊方法2、不同分期之间的共同成本分摊如何划分同一项目的不同分期？案例某房地产企业开发一个项目，规划建设12栋楼，会所、幼儿园和物业用房各一个。共分两期，一期六栋加会所，二期剩余部分。请问涉及的共同成本有哪些？如何分摊？,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、成本分摊与计算方法3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件第三十条的规定，应采取占地面积法进行分摊。所谓占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。如果为一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。如果为分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊借款费用核算建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况项目实质性分期开发或同时开发多个项目所得税中的利息分摊土地增值税中的利息分摊某企业借款挪用的核算问题,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、分配共同成本环节3、同一项目中共同成本分摊案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。,房地产企业成本核算基本规则与技巧,六、分配共同成本环节,房地产企业成本核算基本规则与技巧,项目成本分摊表,房地产企业成本核算基本规则与技巧,七、计算单位面积成本环节涉税风险分析案例某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本,房地产企业成本核算基本规则与技巧,八、调整后续成本环节涉税风险分析后续成本的两种类型案例某房地产企业在2011年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2012年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？所得税处理？土地增值税处理？,房地产企业成本涉税风险与检查,房地产企业成本涉税风险与检查,成本核算错误检查,成本虚增检查,成本合规票据检查,成本计算与分摊检查,房地产企业成本涉税风险与检查,一、成本核算错误检查成本与费用的区别1、利息2、项目部费用3、营销设施4、前期物业费5、咨询策划费用,房地产企业成本涉税风险与检查,二、成本虚增检查1、土地成本评估问题案例甲房地产企业以1亿元收购乙房地产公司100%股权。乙公司账上土地原值为3000万元。甲公司将土地重新评估，并按照评估价值10000元重新入账。借：开发成本土地成本7000万元贷：资本公积7000万元请问是否可以？,房地产企业成本涉税风险与检查,二、成本虚增检查2、拆迁补偿费虚增问题案例城中村改造项目中，甲房地产企业同村委会合谋，虚增拆迁补偿人数及数额，并伪造补偿协议、补偿花名册等关键证据。最终共计虚增成本3000万元人民币。税务机关在清算中发现其他拆迁补偿均是从公司账户转入村委会拆迁补偿专户，由村委会再向村民发放，唯独该笔资金显示公司陆续提现支付。税务机关经过调查，将该部分从成本中剔除，不予确认。,房地产企业成本涉税风险与检查,二、成本虚增检查3、建安工程费虚增问题案例一乙房地产企业将建安工程中的主体工程发包给自己关联的建筑企业，并由关联建筑企业出具了发票和决算报告。税务机关在检查中对该部分成本进行了比较，发现单方建安成本明显高于同时期同地域的其他房地产公司，于是委托造价事务所对乙公司的决算报告进行了重新审计核实，最终发现乙公司虚增成本的事实。,房地产企业成本涉税风险与检查,二、成本虚增检查3、建安工程费虚增问题案例二税务机关在对丙房地产企业的清算中发现，丙企业保温、门窗栏杆及采暖工程已经包含在主体大包合同范围内，却又重新同其他施工单位签署了施工合同并支付了相关款项。最终通过调研走访和资金流检查，发现保温、门窗栏杆和采暖工程的合同为虚假合同，款项支付为虚假支付，发票为虚假发票。该部分对应成本不允许在清算中扣除。,房地产企业成本风险自查与检查,三、成本合规票据检查1、检查建安发票是否是项目所在地开具？如何认定项目所在地？项目跨区怎么办？对方拒绝开具怎么办？,房地产企业成本风险自查与检查,三、成本合规票据检查2、检查材料销售发票是否缴纳建筑业营业税？如何认定材料与设备？如何区分甲供材与甲控材？应在何时补税比较合适？装饰材料是否补税？销售自产货物同时提供建筑业劳务是否补税？,房地产企业成本涉税风险与检查,三、成本合规票据检查3、检查利息税前扣除合规票据（1）、检查账务中列支的借款类型（2）、检查民间借贷利息率（3）、检查民间借贷利息是否列支及列支凭据（4）、检查利息资本化的情况与关键点（5）、检查关联方借款情况及账务处理（6）、检查有无集团转贷业务（7）、检查有无个人借款公司使用情况（8）、检查金融机构财务顾问费的列支情况（9）、检查有无委托贷款及其利息列支凭据,房地产企业成本涉税风险与检查,三、成本合规票据检查4、检查发票是否及时取得开发商应在什么时候取得成本发票？最迟在什么时候必须取得成本发票？如果没有及时取得怎么办？,房地产企业成本风