城市综合体的财务分析与融资.ppt
以大型购物中心为核心的城市综合体的开发流程和多元融资,以大型购物中心为核心的城市综合体,“以大型购物中心为核心的城市综合体”的产品特性多功能、复合型建筑形态“一站式”购物中心各功能组团的相互关系财务上的平衡性,以大型购物中心为核心的城市综合体,以大型购物中心为核心城市综合体,购物中心的基本理论,中心地理论零售相容法则同类和异类聚集外部需求性购物中心发展的国际经验值购物中心的分类A.体量B.形态根据项目综合条件确定发展策略,以大型购物中心为核心的城市综合体的选址（1）,城市经济发展水平城市规划和发展方向人口基础交通状况竞争对手状况和分析现有潜在,城市规划,城市发展方向,1,3,2,4,6,5,2010/7/9(F)Pedestrian 12168 Vehicle 52672010/7/10(S)Pedestrian 8851 Vehicle 73642010/7/14(W)Pedestrian 10469 Vehicle 5172,2010/7/9(F)Pedestrian 13772 Vehicle 137762010/7/10(S)Pedestrian 9700 Vehicle 107212010/7/14(W)Pedestrian 12987 Vehicle 13658,2010/7/9(F)Pedestrian 9705 Vehicle 134672010/7/10(S)Pedestrian 10547 Vehicle 112882010/7/14(W)Pedestrian 9690 Vehicle 13400,2010/7/9(F)Pedestrian 8678 Vehicle 47632010/7/10(S)Pedestrian 7724 Vehicle 45272010/7/14(W)Pedestrian 7857 Vehicle 4622,2010/7/9(F)Pedestrian 12820 Vehicle 35772010/7/10(S)Pedestrian 9210 Vehicle 32632010/7/14(W)Pedestrian 7194 Vehicle 3428,2010/7/9(F)Pedestrian 12243 Vehicle 45442010/7/10(S)Pedestrian 12542 Vehicle 70792010/7/14(W)Pedestrian 10410 Vehicle 5073,交通状况研究,以大型购物中心为核心的城市综合体的选址（2）,基地条件可见和易达性地块规划指标周边环境合适的体量与布局（兼顾各种条件和因素；可行性、竞争力和净资产价值最大化的平衡）初步总体规划和概念设计以支持相对准确的财务回报预测投资决策,竞争对手研究,Feoso Dong Street Store Opening Date:2004GFA:26,000,Feoso Qunsheng Store Opening Date:2009GFA:30,000,Cangshan Wanda Plaza Land obtained in:2010Land:126,287GFA:650,000,Powerlong Shopping Mall Opening Date:2007GFA:220,000,Value Mall Opening Date:2006GFA:110,000,Dongbai Shopping Center Opening Date:1997GFA:38,000,Grand OceanOpening Date:2002GFA:40,000,Financial Street Wanda Plaza Est.Opening Date:12/2010Land:72,270Total GFA:390,400Mall GFA:165,900,财务分析例子,财务分析例子,财务分析例子,财务分析例子,财务分析例子,商业计划的制定开发方案,资产组合发展战略系统性的动态思维方式净资产价值最大化为原则综合体各产品间的相互关系进一步的财务分析和价值提升平衡风险控制和回报最大化的关系拟定开发方案,商业计划的制定建筑设计管理,设计任务-有趣的建筑设计与商业功能需求的平衡有弹性的商业空间各专业团队观点与经验的协调和统筹学习型的团队才能创造成功的综合体制定预算和预算管理商业计划完成,设计任务动线研究 1,设计任务动线研究 2,设计任务动线研究 3,设计任务总平图成功例子,设计任务总平图失败例子,开发过程的组织和管理,高效率的组织结构内部交易成本-易被忽视的难题图纸变更-成本和进度的隐形杀手租赁先行的重要性开业筹备-决定性的冲刺,开发过程的组织和管理业态图例子,开发过程的组织和管理业态图例子,开发过程的组织和管理业态图例子,开发过程的组织和管理业态图例子,开发过程的组织和管理业态图例子,开发过程的组织和管理租赁状态图例子,开发过程的组织和管理租赁状态图例子,开发过程的组织和管理租赁状态图例子,开发过程的组织和管理租赁状态图例子,开发过程的组织和管理租赁状态图例子,租赁策略和租赁管理,租赁的重要性租赁计划的制定-业态组合和租户组合有效的租赁组织理想的承租人租赁策略租赁协议,多元化的融资策略,成功的融资策略对综合体开发的重要性多元化融资渠道境内/境外信托/基金/商业银行/资本市场融资计划的制定开发期的融资经营期的融资退出策略,经营期融资的现金流测算,
