环保城开发规划与经济测算.ppt

2007年月,海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算专题报告,目 录,一、重点项目安排二、重点项目面积测算三、投资经济测算四、规划设计任务书五、附件,环保城重点项目安排如下,交易区,包括机电设备区、仪器仪表及自控设备区、塑料及玻璃钢原辅材料区、五金件经营区、填滤料区,商业区,包括餐饮休闲一条街，临中心路部分传统商业,写字楼,包括三大功能平台办公区、展示中心、会议中心、开发商与物业办公区等,住宅区,包括花园洋房加小高层物业,钢材市场,包括钢材交易、物流、材料加工区,旗舰店区,包括国内外著名零配件厂家直销点,目 录,一、重点项目安排二、重点项目面积测算三、投资经济测算四、规划设计任务书五、附件,重点项目面积测算结论阐述,面积测算结论,150,000平米,20,000平米,12,000平米,12,000平米,6,000平米,103,530平米,分目 录,1、交易区经营面积确定依据2、商业面积确定依据3、写字楼面积确定依据4、其它功能面积确定依据,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,高塍现有环保材料及配件总经营面积超过2万平米,经营产品主要包括机电设备、五金件、塑料、填料及滤料等,注：经营户统计不含钢材经营户；经营面积不包括专用仓储及加工场地面积,项目组在高塍镇实际调研经营户共计234家，租用店铺433间，户均租用1.85间；从经营户经营产品结构看，机电设备、五金件、塑料、填料及滤料是最主要的经营产品，经营面积的比例均超过10%，合计占总经营面积占到76%；经营户中有少量设备的办事机构，部分有产品的展示；有部分专业服务机构，提供制作标书、设计等服务。,高塍镇经营户各产品经营面积比例,统计样本：220家,当地经营户的主要销售对象为本地设备厂家,根据统计结果,产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右,高塍镇经营户本地销售比例,统计样本：20家,从对经营户的统计结果看，有80%的经营户经营产品主要销往本地，其中，一半的经营户80%以上的产品销往本地；高塍本地环保企业数量众多，对材料及零配件需求量大，是高塍镇材料及零配件交易繁荣的主要原因。,高塍存量商户数量现有约246家，约有近80为租赁门面经营，在提及是否将入驻环保城时，只有3的经营户明确表示不会考虑,经营户门面自购与租赁比例,经营户入驻意向,资料来源：对高塍30家经营户抽样统计,在经营户不入驻的原因调查中，最主要因素是许多经营户有长期合作的稳定客户，对经营地点依赖不强，其次为部分经营户已自购门面,如果您不打算入驻环保城经营，主要原因是：（可多选）1、已自购门面 2、客户基本固定，入驻环保城不会带来新客户增加3、目前其它同行打算入驻的不多4、环保城的交通优势不如现在门面5、不看好环保城未来的发展,问卷原题,经营户不入驻原因投票(单位：票）,资料来源：对高塍30家经营户抽样统计,正略钧策认为：经营户不入驻的两大抗性将随着环保城的运营得以化解，目前选择不入驻的商户将来也很可能成为我们的目标客户,环保城初步形成规模后，将形成：采购方更好的比价条件；降低采购方更换供应商的风险；,威胁存量市场,带动增量市场,环保城初步形成规模后，将形成：形成更大知名度，带来更多市场信息；吸引新的采购者到环保城采购；,经营户原有的固定客户,同时,原有经营户在迁入环保城时,在经营面积上存在扩容的需求,根据对20户商家的抽样统计,经营面积扩容率在1.4倍左右,您目前的经营面积为()平方米;如果您打算在环保城购买门面，您需求的经营面积大约为()平方米,问卷原题,根据调研分析,我们初步估算高塍本地经营户对环保城的面积需求在23000平米左右,高塍本地经营户基本情况,测算依据的基本前提假设,1,高塍本地经营户经营面积为2万平米左右,2,80%左右本地经营户为租赁门面经营,3,产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右,租赁门面的经营户基本都迁入环保城,迁入环保城的经营户面积扩容率为1.4左右,高塍本地经营户对环保城经营面积需求为:23000平米左右,同时,投资客是未来环保城经营物业不可小视的消化力量，其中主要将包含与高塍具有“地缘”、“人缘”、“生意缘”的三类客户,“地缘”投资客,“人缘”投资客,“生意缘”投资客,目标客户：主要包含当地的私人业主，大的经营户；投资理念：可租可自己经营，长期持有获得稳定的现金流回报；,目标客户：当地私人业主或大的经营户的朋友；投资理念：自身可能并不从事环保产业，相信朋友眼光。投资后租售都是其可能的选择；,目标客户：与当地设备厂或经营户有生意往来的客户；投资理念：看好高塍环保产业发展,可出租获得租金收益,也可能成为将自己生意转移到环保城；,注:分析结果来自对高塍本地企业主及经营户访谈,从三类投资客的购买动机看,将来实际参与环保城经营的比例很小,其存在的主要价值是通过将门面返租给经营户,满足了经营户购买与租赁经营的多种需求,高塍当地经营户的23000平米左右的经营需求,投资客返租给经营户的经营面积,“地缘”投资客,“人缘”投资客,“生意缘”投资客,主要投资动机,拥有商业物业获得稳定租金回报,物业升值后转售若租金回报可观,也可能长期出租,获得租金回报若环保城做大,可搬迁到环保城经营,观点投资客对环保城实际经营面积的扩大作用很小,宜兴非高塍环保零配件经营户能支撑到环保城的经营面积在12000平米左右,宜兴非高塍的经营户主要分布在和桥、周铁、徐舍,主要结论根据对宜兴环保协会倪会长的访谈，宜兴的环保零配件经营户数量，高塍占了2/3；按照高塍现有经营户246家，户均经营面积1.85间门面计算，宜兴非高塍经营户经营面积在14，000平米左右；按本项目能吸引宜兴非高塍经营户的80计算，本项目能吸引的宜兴非高塍经营面积为12000平米左右；,整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域内环保零配件经营户能支撑的环保城面积在35,000平米左右,高塍本地经营户能支撑的环保城面积,宜兴非高塍经营户能支撑的环保城面积,宜兴经营户能支撑的环保城面积合计,23,000平米,12,000平米,35,000平米,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的74.5%，其中江浙两省又占全国一半左右,华东地区：企业数量：288家资产规模：173亿元,数据来源：中国环保产业风险分析报告、2004年全国环境保护相关产业状况公报,华南地区：企业数量：21家资产规模：4亿元,中部地区：企业数量：32家资产规模：11亿元,华北地区：企业数量：58家资产规模：31亿元,东北地区：企业数量：49家资产规模：14亿元,西北地区：企业数量：4家资产规模：4亿元,西南地区：企业数量：7家资产规模：3亿元,抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右,数据来源：环保装备网,浙江省环保企业区域分布统计,浙江环保企业统计样本数：258家；图表中其它地区包含：慈溪、永康、丽水、余姚、海盐、绍兴，统计企业数量为15家；右图为258家企业中各地区所占比例，比重最大的前四位包含企业数为：杭州：143家温州：21家永嘉：21家宁波：17家,杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是些货值较低的零配件,塑料、树脂,主要采购渠道,在当地钢材市场采购,选择当前采购渠道的原因,采购频率高，每次采购量少运距短，送货时间有保障,厂家直接采购层级较高的代理商,价格接近出厂价供货稳定,高塍配件市场当地五金城,价格便宜、采购率高对品牌、质量要求不高,当地部件生产厂家,专业分工,国外厂家的中国代理国内的生产厂家,信誉有保障售后服务相对好,主要结论,原辅助材料的采购决定因素主要是价格；货值较高的零配件采购决定因素主要是信誉保障与售后服务；其它零配件采购的决定因素主要是采购率与价格；,注：高端零配件主要指风机、电机、膜等,环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多“隐形的竞争对手”，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获得增量市场,当地五金城主要竞争品类：塑料、管材通用零配件,宜兴环保环保城,当地钢材市场主要竞争品类：钢材,零配件厂家主要竞争品类：高端的零配件（如膜、电机、泵）,当地经营户主要竞争品类：专业零配件为主,环保城要打败这些竞争对手的两个选择,环保环保城增量交易的竞争对手,选择一：在各个竞争对手的竞争要素上取胜，获得增量市场；选择二：在环保城服务平台的打造上，实现客户认可的整体模式创新，获得增量市场；,以2005年浙沪闽市场容量估算,若悲观预测,环保城能占到其零配件交易额的40%,则能获得12000平米左右增量经营面积,若乐观预测占有率到80%,则能获得增量经营面积24000平米左右,类比前提,高塍目前经营面积2万平米左右，对应的交易额为20亿；除去钢材交易占的40%左右的比重,2万经营面积实际对应12亿左右的交易额;,2005年,浙沪闽设备产值50亿,按采购成本60%计算,采购额为30亿;除去钢材交易占的40%左右的比重,其它零配件采购额为18亿左右;,浙沪闽各市场占有率对应的经营面积,若环保城占有浙沪闽采购市场的20%,对应增量经营面积为:6000平米;占有率40%,对应增量经营面积为:12000平米;占有率60%,对应增量经营面积为:18000平米;占有率80%,对应增量经营面积为:24000平米;,按高塍经营户的经营效率,1万经营面积,可相应产生6亿左右交易额;,按高塍经营户的经营效率类比,浙沪闽可支撑的环保城面积为3万平米左右;,浙沪闽市场可支撑的经营面积,分析,结论,在厂家与部件商直接入驻意向的调查中，目前大部分厂家与部件商持观望态度或表示不会入驻，主要原因总结如下,浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈：如果环保城建设，不会考虑到那里设直销点。原因：厂家是生产单位，即使要设点也是找代理商；浙江申仪自控阀门有限公司：目前主要是通过代理商销售，厂家没有直接销售；会参加一些展会。对环保城没有兴趣；,湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈：宜兴也是我们的一个销售地，主要通过五金城是一些代理商，还有最主要就是厂家直接销售。如果未来高塍成立环保环保城，不会考虑进去。觉得设经销点的生意搞不好；,湖州航滤膜净化设备厂访谈：未来，环保城建好后，可能没有需求来设点经营。因为公司产品是走高端路线，销售与服务都是门对门的模式；浙江天源过滤布有限公司访谈：目前销售主要是针对厂家的直接销售，对环保城的兴趣不大；浙江上高阀门有限公司访谈：目前销售为直接针对厂家销售，或通过代理商，厂家不会直接设点销售；,紫光环保访谈记录,设备采购模式是怎样的？,主要设备生产厂家去看，上门进行销售的很多；目前有一些固定的合作厂家，对重要的设备一般要比较三个以上的厂家。,是否会到环保环保城采购或看设备？,不会特意去，除非是考察厂家的时候顺便去看一下，主要是三个方面的原因：一是已经有了一些固定的合作伙伴，彼此比较信任；二是产品的质量很重要，光从展示上看不出来三是要考虑售后的问题。,从华北与华南的客户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻的可能性较小,主要结论采购模式外地设备厂采购基本是找零配件生产厂家采购，并且基本都有固定的合作伙伴；来环保城采购的可能性距离比较远，大部分原材料都可在当地采购，到环保城采购的物流费用高；大部分核心零部件都是从厂家直接采购；售后服务的环节多，距离远；基于以上几个原因，我们认为现阶段环保城吸引华南、华北客户采购的可能性比较小,随着环保城在市场推广与运营过程中对区域外客户进入抗性的打破，我们认为可吸引的区域外存量如下,厂家与经营户稳定的合作关系,区域外经营户进入的主要抗性,环保城的解决之道,经营户信用信息系统将降低厂家更换经营户的风险强大的市场信息平台使得厂家比价更为便捷与低成本,价 格,环保城的交易规模使其能更具价格竞争力,产品档次,旗舰店品牌店的引入使得厂家能采购到高中低档的各类产品,技术服务,技术平台使得环保城经营户售后服务更有竞争力,通过功能平台对区域外经营户入驻抗性的打破以及环保城的巨大市场影响力，我们认为可吸引：40的浙沪闽采购量部件厂家吸引1520家,整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域外环保零配件经营户能支撑的环保城面积在15,000平米左右,按项目能吸引浙沪闽40%的采购量看，能支撑到环保城的经营面积,在统计的258家浙江设备厂中，有38的厂家为部件生产厂家，保守估计部件厂家支撑交易面积,12,000平米,2,000平米,15,000平米,宜兴区域外经营沪能支撑环保城面积合计,考虑国外核心零配件及部件品牌商，华南、华北少量部件商支撑环保城的面积,1,000平米,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,相关行业零配件进入可能性,投资及行业增长带来的增量面积,为了进一步寻找交易区增量面积，我们沿水处理采购链进行了横向与纵向排查,订单产生,原辅材料及配件采购,污水处理零配件及部件交易市场,技术交易及工艺设计市场,沿污水处理采购链纵向拓展市场,在水处理价值链上横向拓展,原水处理市场,空气治理设备市场,固废处理设备市场,原水处理设备目前主要的销售模式是厂家直销与代理商销售，而且也体现出很强的门对门销售的特点,原水处理市场,空气治理设备,固废处理设备,杭州力源水处理设备有限公司,访谈记录目前产品销售主要对象主要是酒店、宾馆。销售主要是厂家直接联系业务，代理销售的模式不多。一般不会考虑设直销点，因为厂家规模限制，不可能大规模的直销。希望通过代理商来销售。,奔泰家庭中央净水机,访谈记录目前产品销售主要是通过代理商销售，无锡已经有代理商了。产品销售客户主要是别墅等个人用户以及酒店、写字楼等企业用户；,由于环保城未来的目标采购客户与原水处理设备的客户重合性较小，吸引厂家设直销点与代理商的可能性不大,原水处理市场,空气治理设备,固废处理设备,本项目的目标采购客户环保设备厂独立经济人污水处理项目建设方工程背景承包商部件及零配件分销商,原水处理设备的目标采购客户酒店、写字楼等企业用户别墅等个人客户部分企事业单位,在空气污染治理设备中，除尘设备占80，主要是各种旋风除尘器、湿式除尘器、袋式除尘器与静电除尘器,原水处理市场,空气治理设备,固废处理设备,旋风除尘设备,湿式除尘设备,袋式除尘设备,静电除尘设备,静电除尘器及其供电电源与控制设备是我国环保产品中产值最大的行业之一，也是我国环保产业中科技水平和生产能力达到国际前列的少数行业之一，电力、冶金、建材、化工等工业部门是其大用户。,近年来，由于干式脱硫技术的广泛运用，采用袋式除尘器的越来越多。袋式除尘器是一种具有较高技术含量的高效除尘设备，预测未来10年内每年的潜在市场将有16.8亿元的销售量。,湿式除尘器设备中，多管旋风除尘器将成为此类除尘器中的主要产品。是乡镇企业烟尘治理的首选设备。,旋风除尘设备是除尘设备中相对低效率的设备，在乡镇企业中运用较多。,空气污染治理设备的部件或零配件采购表现为B2B模式，或依托产地型的代理销售，在高塍无产业基础的情况下，吸引其零配件及部件商进入的可能性较小,原水处理市场,空气治理设备,固废处理设备,诸暨市除尘机械厂,访谈记录产品用在水泥厂、电厂等，设备一般都有几十吨重，主要是通过工程销售产品。我们指的合作代理机构主要是设计院，一些关系户等。主要是通过设计院、甲方直接销售；,江苏天澄（盐城）环保设备有限公司,访谈记录产品没有代理销售这种形式，主要是针对电厂、水泥厂。主要是直接找甲方、产品的原辅材料和水处理的差不多。主要是在当地采购，其它不一样的主要是布袋等材料。,沧州华瑞除尘净化设备制造有限公司,访谈记录原材料主要包括脉冲阀、风机、电机、钢材等；象钢材在本地采购、风机、电机在大连、保定的厂家直接采购；脉冲阀等主要是在当地的经销商采购。我们这里很多做除尘设备的企业，所以经营户也很多。销售主要直接针对甲方；,主要结论产品销售模式和水处理设备销售类似，也是B2B的模式，销售渠道也是通过设计院或直接联系甲方；空气设备厂的采购模式部件或零配件从厂家直接采购；原材料（如钢材等）在当地采购；零配件供应销售基本表现为产地型的模式；在有产业基础的地方分布了一部分零配件供应商；,固废处置设备的主要用户是城市环卫部门，且国内在分选、焚烧设备中技术难以达到，目前大部分高端都从国外进口,原水处理市场,空气治理设备,固废处理设备,北京环卫集团,访谈记录目前我们的垃圾分选设备、焚烧设备的主要来自国外，特别是在焚烧设备中，对尾气的处理技术要求非常高，设备主要从德国等发达国家进口；,整体来看，原水处理、空气治理、固废处理零配件在环保城启动期入驻的可能性很小，在环保城成熟期有可能吸引一部分原水处理产品厂家或代理商进入,原水处理产品,近期入驻可能性,远期入驻可能性,空气治理零配件与部件,固废处理零配件与部件,原水处理产品用户与环保城采购客户重合度不高，且此类产品销售主要分布在客户需求集中区，近期较难吸引厂家直销点与代理商；,空气治理零配件与部件销售表现出较强产地型特点，由于高塍当地此类产业基础薄弱，吸引此类部件商进入可能性较小；,国内较大部分固废处理设备来自国外进口，且需求集中在城市环卫部门，此类零配件与部件商入驻基本无可能性；,随着环保城影响力扩大及吸引一定量酒店、企业单位来采购，有可能吸引少量厂家直销点或代理商；,可以预见，在项目开发销售周期内，宜兴及高塍难以形成空气治理设备企业的产业集聚，吸引此类部件商进入可能性较小；,随着宜兴及高塍个别固废处理设备厂发展，在通用配件商可能有一部分交易量增加，但对经营面积扩大贡献很小；,宜兴本地经营户面积需求,区域外经营户面积需求,其它因素带动的增量面积,1,2,3,相关行业零配件进入可能性,投资及行业增长带来的增量面积,因素1:至2010年高塍零配件销售额的行业增长将带来14,000平米的面积需求,25%,高塍零配件交易增长额（单位：亿）,按照目前平均行业增长率计算，到2010年，高塍本地零配件营业额将增加13亿左右，以现有亿销售额对应万左右经营面积推算，经营面积可2.8万平米；但由于经营面积与交易额间同比对应关系小，我们按交易额增加倍，经营面积增加0.5倍测算；据此我们推测行业增长带来的面积增加为14,000平米；,注：高塍行业增长率确定方法1、十一五期间，全国平均行业增长率为15，在环境污染事件频发情况下，估计实际增长率要高于这个水平；2、根据访谈记录，高塍近几年行业平均增长率为30；3、综合以上两方面因素，相对保守估计07年至2010年高塍零配件销售额年复合增长率为25；,因素2:针对环保城旺盛的投资需求，我们从市场经营的角度考虑，考虑可增加10,000平米左右的面积,投资客类型,浙江温州等地抄铺团,总量定性描述,高塍本地有400多家环保企业，加上宜兴非高塍环保企业，宜兴本地大致有500600家环保企业,高塍共有独立经济人共2000多个,与高塍的企业主、经营户、独立经济人有生意往来的客户,浙江特别是温州等地拥有大量炒铺团，如丁蜀陶瓷城就吸引了大量的炒铺客,在环保产业发展前景与项目影响力的驱动下，必将对投资客构成巨大的吸引投资面积需求估计在现阶段经营面积需求（宜兴区域内35,000平米区域外15,000平米）基础上，可放大20%左右，即投资需求消化的经营面积为：10,000平米，约折合100间店铺,注：投资面积按现有需求的20考虑的依据：虽然前面分析到投资客很少会自身参与经营，但从项目销售角度看，环保城即使维持20的空置率不会对经营造成影响，而且投资客市场有一定空置率的情况下，会通过降低租金出租，有利于形成环保城的租金优势；,因素3:交易品类增加及区域外增量客户进入约带来4000平米的面积需求,增加的经营户类型,1、当地设备厂技术升级及业务拓展，拉动对高端零配件及其它种类零配件需求，带来新增经营户；2、环保城辐射范围扩大，吸引一部分原水产品厂家直销点与代理商；3、浙沪闽新进入零配件销售的经营户有可能选择环保城；,综合评估十一五期间，环保城交易品类的增加与区域外增量客户进入带来的增加面积，考虑定为：为4,000平米，折算店铺数量约为40间,投资及行业增长带来的增量面积需求在28,000平米左右,因素1：行业增长带来面积需求,投资及行业增长带来的增量面积合计,14,000平米,10,000平米,28,000平米,因素2：投资客带来的面积需求,因素3：交易品类增加与区域外增量客户带来的面积需求,4,000平米,项目交易区的经营面积定为为75,000平米，加上门面二层的办公面积，交易区总面积定位为150,000平米,高塍本地经营面积需求,23,000平米,78,000平米,交易区分析经营面积78,000平米中，放了3000平米的单层经营至旗舰店区中，通过旗舰店空间的弹性分割，若未来旗舰店市场情况不好，还可还原到交易区中，故交易区经营面积最终定为15，000平米,10,000平米,宜兴区域外经营面积需求,12,000平米,宜兴非高塍经营面积需求,15,000平米,投资面积需求,14,000平米,行业增长带来的面积需求,4,000平米,品类增加带来的面积需求,分目 录,1、交易区经营面积确定依据2、商业面积确定依据3、写字楼面积确定依据4、其它功能面积确定依据,宜兴商业分布图,城市中心商业圈,专业市场区,城区边缘商业,城区边缘商业,城区边缘商业,特色商业街区,特色商业街区,1,2,3,4,5,6,7,对本项目商业面积体量的预测采用如下需求预测模型,A：项目预测面积；E：项目吸引消费额预测；K：项目单位面积营业额（元/年），采用商务部公布全国百强餐饮企业数据，其中特色酒楼平均单位营业额7700元/平米/年；Di：辐射区i的GDP，数据来源于宜兴统计局2006年度统计数据；：餐饮及娱乐消费支出占GDP的比例，根据宜兴统计局2006年度统计数据推算，为5.5%；B：总餐饮及娱乐消费支出中用于中高档消费的支出，取60%；Fi：项目对辐射区i的市场占有率，利用零售商业吸引力评估模型推算。,特色商业辐射区域分析,根据宜兴各统计区域距离本项目的车程、道路情况及消费习惯，确定本项目的商圈范围。核心商圈 高塍 官林 和桥 屺亭 市区北次级商圈 新建 周铁 芳桥 万石 市区南 丁蜀 徐舍 张渚 杨巷 新街 新庄 鲸塘 芳庄 太埔,对本项目辐射区域内各区域的距离、竞争商业特征、物理和心理障碍等因素进行评估，得出本项目对辐射区域内各区域的市场占有率,根据分析，该餐饮及娱乐项目面积需求约为20000平米,市场动态因素临中心路商铺有一部分将作为传统商业项目2年的建设周期内，宜兴整体市场需求的增长本项目商业面积可定位为近20000m2,注：单位面积营业额数据来源于商务部、中国烹饪协会、中华全国商业信息中心共同公布的特色酒楼单位面积营业额,分目 录,1、交易区经营面积确定依据2、商业面积确定依据3、写字楼面积确定依据4、其它功能面积确定依据,写字楼功能定位细化分析,融资平台,服务功能,市场信息平台,技术平台,市场信用信息功能；交易信息功能；,技术交易功能；技术服务功能；,结成资金供应方、设备厂、独立经济人、环保城的利益共同体；,目标客户,科研机构技术检测与认证机构设计院中小民营环保科技企业,市场信息网络管理机构独立经济人注册公司环保协会和政府机构,投资担保公司银行、基金等金融机构,构建环保城三大功能平台共需办公使用面积6600平米左右,投资担保公司,数量,户均办公面积,1家,250平米,250平米,信息网络管理机构,1家,200平米,200平米,独立经济人公司,30家,100平米,3000平米,设计院,1家,600平米,600平米,民营科技企业,10家,100平米,1000平米,科研机构,23家,250平米,750平米,技术检测与认证机构,2家,200平米,400平米,6600平米,办公使用面积合计,环保协会与政府相关办事机构等,4家,100平米,400平米,注：民营科技企业指一般拥有自身专利技术，以产品工艺研发为主，同时兼做设备制造、安装调试、售后服务的企业,开发商自用及会议需求面积共计在3100平米左右,开发商自用,物业管理公司,会议室,面积需求,1000平米左右,500平米左右；,小型会议室2间，平均面积100平米左右；中型会议室1间，面积在300400平米左右大型多功能厅1间，面积1000平米左右,主要结论开发商自用办公需求为1500平米左右；会议室面积需求为1600平米左右；,写字楼面积定位为12,000平米,三大功能平台使用面积,6600平米,3100平米,开发商自用及会议面积,9400平米,办公使用面积合计,按使用面积公摊20的建筑面积算，办公建筑面积需求,11280平米,本项目写字楼面积定位为12,000平米,分目 录,1、交易区经营面积确定依据2、商业面积确定依据3、写字楼面积确定依据4、其它功能面积确定依据,夜总会酒店复合体可行性分析,1,2,3,旗舰店区面积需求,酒店面积需求,目前在华东区域集中了较大数量的国内外环保零配件企业及其办事代理机构,国外部分著名环保零配件企业,国内部分著名环保零配件企业,作为环保城扩大辐射影响力，提升知名度的重要途径，本项目应考虑为国内外环保零配件企业设立旗舰店专区，面积定位为12,000平米,旗舰店区要建立全国影响力，所需引入项目的数量？,要回答的问题,所需项目数量考虑因素,以“中国国际环保展览会”中参展国外在华企业数量参照，总数在1520家左右；国内著名水处理零配件企业参展数量在2030家左右；考虑到宜兴市为非经济中心城市；考虑到本项目建立全国影响力需经历一段市场培育期；,项目数量确定及户均面积,本项目吸引15家左右国内外环保零配件核心企业，加上交易区规模，可形成具备国内规模的“永不落幕”的展览会效果；旗舰店户均面积考虑在400平米左右；,旗舰店区面积需求在6,000平米左右,加上交易区中划入旗舰店区的6,000平米,旗舰店最终面积定位为12,000平米,夜总会、洗浴中心可行性分析,1,2,3,旗舰店区面积需求,酒店面积需求,目前宜兴市区的有星级酒店12家，其中四星级酒店2家、三星级酒店7家、二星级酒店3家，和桥镇有一 家三星标准的酒店,宜兴宾馆,禄漪圆大酒店,国泰酒店,大亚达大酒店,贝斯特大酒店,华亭国际大酒店,宜兴国际饭店,丁蜀镇宜兴上海宾馆,宜兴大酒店,陶都大饭店,新中苑大酒店,丁蜀镇宜兴公路宾馆,和桥大酒店,现阶段，宜兴正在兴建、扩建和已经立项的星级酒店有七家以上，其中按五星级改扩建的宜兴宾馆，已开始试营业；按五星级酒店标准设计施工的花园酒店已接近封顶；官林高星级饭店和禄漪园大酒店扩建工程也已全面启动；宜园附近的高星级酒店也已立项；宜兴市青少年活动中心地块、竹海公园竹海村地块和宜兴市张渚镇的也将兴建高星级酒店。不难看出，在未来的2-3年内，宜兴市星级宾馆的数量增长将会超过50%。,苏园电力宾馆,酒店入住率调查,“这边的酒店很赚钱，现在上点档次的酒店，一般都能住到五成，春天还好，旅游的人多，能住到60%70%，五一、十一和春节都住不上”“现在酒店不好做，现在一般也就住到40%差不多了，他们的生意好，我们的生意才好”“这要看酒店了，一般也就是能住一半，现在，酒店生意不错，放暑假了，旅游的人多”,的士司机访谈,我们对宜兴的近二十家酒店进行了实地调查,并根据调查和访谈情况对其入住率进行了估算：,酒店实地调查,同过市场调研和经验判断，宜兴市酒店的平均入住率乐观估计为60%，悲观估计为40%,海逸酒店项目市场分析,研究思路：,区域定位,目标酒店选取,海逸酒店项目 与目标酒店竞 争力对比分析,海逸酒店项目 所获得的存量 市场份额,未来市场分析,根据实际调研和经验判断，确定海逸酒店项目所能辐射到的最远距离，并确定区域内的辐射系数,根据对宜兴市酒店的调研和海逸酒店项目定位，以及酒店的区域辐射能力，确定海逸酒店项目能够影响到的目标酒店,通过对海逸酒店项目和目标酒店竞争力分析，并综合考虑辐射能力影响，得出海逸酒店项目对客户的吸引能力,通过海逸酒店项目对客户的吸引能力，推算海逸酒店项目能获得的存量市场份额,根据2-3年内酒店增量和市场增长情况来校正海逸酒店项目所能分到的未来市场份额,结论,根据前面的分析得出海逸酒店项目应该设置的酒店间数和建筑面积,区域辐射能力,酒店的区域辐射能力随着距离的增加而递减，通过市场调研和经验判断，我们发现海逸酒店项目在车程超过15分钟的情况下，酒店对地域内客户的辐射能力几乎为零。,海逸酒店项目辐射系数表：,目标酒店选取,通过对宜兴市酒店的调研和海逸酒店项目的定位，以及酒店的区域辐射能力我们选取了存在竞争关系的12家酒店作为目标酒店,目标酒店竞争能力对比分析,通过市场调研和经验判断，在不考率距离的情况下，目标客户对酒店的选择关心的是价格、档次、周边配套和交通状况，经过进一步的分析，我们得出了在不考虑距离的情况下，客户选择海逸酒店项目的概率，也就是在不考虑距离的情况下，海逸酒店项目获得细分市场的份额。,目标酒店竞争能力对比分析（续）,综合考虑区域辐射能力（距离）后，我们得出了校正后的海逸酒店项目能够获得细分市场份额。,海逸酒店项目存量市场份额分析,在得出海逸酒店项目获得细分市场的份额后，我们根据每个酒店的房间数和入住率，推算出在市场乐观的情况下（入住率60%）海逸应该设置酒店为 69间左右，在市场悲观的情况下（入住率40%），海逸应该设置酒店数为46间左右。,“20052010年，奠定新发展基础期。建成环太湖西岸的重要旅游目的地，旅游业成为全市三产的强力龙头。2005年接待旅游总人数280290万人次，全社会旅游总收入3235亿元。2010年规划接待旅游总人数590600万人次，旅游总收入约7073亿元”江苏省宜兴市旅游业发展总体规 划（20052025）,海逸酒店项目未来市场分析,现阶段，宜兴正在兴建、扩建和已经立项的星级酒店有七家以上，其中按五星级改扩建的宜兴宾馆，已开始试营业；按五星级酒店标准设计施工的花园酒店已接近封顶；官林高星级饭店和禄漪园大酒店扩建工程也已全面启动；宜园附近的高星级酒店也已立项；宜兴市青少年活动中心地块、竹海公园竹海村地块和宜兴市张渚镇的也将兴建高星级酒店。不难看出，在未来的2-3年内，宜兴市星级宾馆的数量增长将会超过50%。,根据江苏省宜兴市旅游业发展总体规划宜兴市的旅游市场23年内将会有30%左右的增幅，但是考虑到现有酒店的入住率和23年内宜兴星级酒店的增幅，海逸酒店项目在23年后的未来市场增量不大。,间数：50间左右建筑面积：3000,酒店分析结论：本项目或设置酒店，市场能支撑的房间数量为5070间，但从海逸地产的运作经验与市场一般规律看，酒店部分基本只能做到盈亏平衡,现有市场分析结论,在市场乐观的情况下（入住率60%）海逸应该设置酒店为 69间左右，在市场悲观的情况下（入住率40%），海逸应该设置酒店数为46间左右。,未来市场分析结论,根据江苏省宜兴市旅游业发展总体规划宜兴市的旅游市场23年内将会有30%左右的增幅，但是考虑到现有酒店的入住率和23年内宜兴星级酒店的增幅，海逸酒店项目在23年后的未来市场增量不大。,通过以上分析，海逸酒店项目在现有市场下，应该设有酒店间数为4669间，考虑未来市场的因素后，我们认为设置50间左右的房间数应该是一个合理的选择，而按照中华人民共和国星级酒店评定标准和酒店业的一般规律，50间客房的星级酒店的建筑面积在3000平方米左右。,夜总会酒店复合体可行性分析,1,2,3,旗舰店区面积需求,酒店面积需求,正略钧策认为：夜总会酒店复合体设置与否可从以下三个问题的回答中得到答案,具体应回答的问题,是否有设置的必要性？是否具备较好的盈利性？是否有较大的市场风险？,夜总会酒店复合体的可行性,1、夜总会酒店复合体的必要性分析,是否有利于吸引驻商,有利不利,是否有利环保城的长期经营发展,是否有利于创造环保资源交易的附加值,通过前期调查，经营户入驻环保城主要看重：统一的市场形象更多的市场信息资源更合理的空间规划布局,夜总会洗浴中心的发展集聚可能给环保城的形象带来市场错位夜总会洗浴中心的管理可能给环保城的市场管理带来一定负担,未来环保产品交易的附加值创造主要来自：技术与品牌更广泛的资源整合,综合来说，本项目设置夜总会酒店的必要性不是很大,2、夜总会酒店复合体的盈利性分析,1、单考虑设置夜总会的投资盈利分析,2、考虑夜总会酒店配套分析,根据市场分析结果，本项目能支撑的酒店客房数量在5070间之间；建筑面积在3000平米左右；根据市场一般规律，开发商酒店经营的经验，本项目酒店基本只能做到盈亏平衡；,本项目设置夜总会，加上与之配套的酒店物业，其整体投资收益率在78左右,3、夜总会酒店复合体的市场风险分析,城市东进,城市南控,现有休闲娱乐已在城市东部形成气候宜兴城市发展规划将重点向东发展从以上两个因素看，东部休闲娱乐产业的地位将得到加强本项目夜总会酒店复合体要想成为辐射全市型的项目存在一定市场风险,综合考虑本项目夜总会酒店复合体的必要性、盈利性、市场风险因素，正略钧策建议环保城可不考虑此类配套的设置，但若单独引入夜总会可考虑设置在商业部分的主力店位置,必要性,综合来说，本项目设置夜总会酒店复合体的必要性不是很大,盈利性,本项目设置夜总会，加上与之配套的酒店物业，其整体投资收益率维持在78左右,市场风险,东部休闲娱乐产业的地位将得到加强本项目夜总会酒店复合体要想成为辐射全市型的项目存在一定市场风险,目 录,一、重点项目安排二、重点项目面积测算三、投资经济测算四、规划设计任务书五、附件,项目财务分析,1,2,3,商业项目销售价格和租金调研,各分区价格及租金水平分析,宜兴商业项目销售价格和租金调研,项目财务分析,1,2,3,商业项目销售价格和租金调研,各分区价格及租金水平分析,环保城各分区销售定价及租金水平主要结论,销售定价(元/平米）,交易区,38005000,旗舰店,45006000,商业街,45006000,租金水平(元/平米/天）,钢材市场,0.40.5,写字楼,0.350.5,住宅,25003200,交易区价格分析,根据利润最大化原则，交易区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较，地段因素包含交通通达性，地段成熟度和未来发展潜力；规划因素包含单位面积产出和功能规划完备性；品质因素是指产品品质。,注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场内二层商铺进行比较；阳羡东路商业街距离市中心较近，其地段得分较高；陶瓷城地处104国道旁边，所以地段对比上它的得分稍高于海逸项目,旗舰店价格分析,旗舰店采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品素因素三方面与参照项目进行比较。,注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得分较低,钢材市场租金分析,钢材市场采用出租和运营的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品素因素三方面与参照项目进行比较。,商业街价格分析,商业区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较。,注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得分较低；在地段的对比上陶瓷城处在丁蜀镇的郊区，位置与海逸项目商铺对比相对较偏僻,写字楼租金分析,写字楼采用出租的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较。,注：氿滨国际中心和文化广场地处市中心，所以在地段因素的分远远高于海逸项目；同时，在其周围配套设施非常健全，在规划因素上的得分较高,住宅区定价分析,住宅区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取区域状况和产品状况两方面因素与参照项目进行比较。,区域状况,产品状况,根据测算结果和住宅市场发展情况我们选取了2500元/为住宅价格的下限，3200元/为住宅价格的上限。,注：测算结果来自于海逸地产