房地产项目的投资与融资.ppt
第三篇 实施篇（6，7，8，9，10）,6 房地产项目的投资与融资,导 读 本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评估。,6 房地产项目的投资与融资,6.1 房地产项目投资估算6.1.1 房地产投资 房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。分为直接投资和间接投资。,6 房地产项目的投资与融资,6.1.2房地产开发建设投资的构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，其中经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见下表6-1）。,表6.1建设投资估算表（1-5项为开发直接费，6-11为开发间接费。）,6 房地产项目的投资与融资,6.1.3 房地产开发项目开发建设投资估算方法（1）土地费用 土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的交易契税。（2）前期工程费 一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者按照实际列入。,6 房地产项目的投资与融资,（3）房屋开发费 房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费。建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法；工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经验估算法（以概算指标方法）公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法，按规划指标和实际工程量估算。基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。,6 房地产项目的投资与融资,（4）期间费用 期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等。管理费可按项目总投资的2%3%，或按开发建设投资中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之和的3%计算。销售费用约占销售收入的46。利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。,6 房地产项目的投资与融资,（5）开发期税费 一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、契税等；缴纳的费用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费、建材发展基金、人防工程费等。参照税目、税种和相应税率计算。,6 房地产项目的投资与融资,（6）其他费用 其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地有关部门的收费规定进行估算。（7）不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。,6 房地产项目的投资与融资,6.2 房地产融资方案选择6.2.1 房地产融资概述（1）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开发企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进行的筹资和融通资金的活动。（2）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化。,6 房地产项目的投资与融资,6.2.2影响房地产融资的主要因素分析 影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资源、融资能力与融资环境三个方面。（1）融资资源因素 资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形资源和无形资源。有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。无形资源因素。,6 房地产项目的投资与融资,（2）融资能力因素 房地产企业的融资能力由自有资金融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成。自有资金融资能力因素。房地产企业的自有资金融资能力主要由企业的盈利能力决定。负债融资能力因素。这就要求房地产企业要有比较高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。权益融资能力因素。房地产企业的权益融资能力表现为企业能争取到投资者多大的投资额度。,6 房地产项目的投资与融资,（3）融资环境因素财务环境因素。财务环境包括企业的财务经营状况、企业资产规模、企业注册性质、公司财务政策等。金融投资环境因素。金融投资环境主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况以及区域投资环境。,6 房地产项目的投资与融资,6.2.3 房地产融资的主要渠道（1）内部融资自有资金融资预售收入（购房款或定金）（2）外部融资银行贷款：银行贷款是房地产开发的传统融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道。包括流动资金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款三种。,6 房地产项目的投资与融资,上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。本质上两种，见下图6.1。,6 房地产项目的投资与融资,海外投资基金：有三种方式直接设立房地产开发企业，自主开发项目与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目；直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。,6 房地产项目的投资与融资,合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成的各种合作行为。几种主要的合作方式见下表。,6 房地产项目的投资与融资,表6.2 合作开发的几种模式,6 房地产项目的投资与融资,房地产信托融资：房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相比银行贷款、上市融资等融资方式，房地产信托融资具有产品设计灵活、融资规模弹性大、项目审批快的优势。,6 房地产项目的投资与融资,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）：是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。目前在国外，REITs已经成为许多国家房地产融资的主要工具。,6 房地产项目的投资与融资,房地产典当融资：房地产典当是指房产所有者或土地的使用者以其所拥有的房地产作抵押向典当行借款，并在约定的时间内付清本息，赎回房地产的一种融资行为。房地产典当融资以其快速、短期、便捷的特性，可满足中小开发商小额、应急、短期资金需求。但典当融资的成本很高，而且融资风险较大。,6 房地产项目的投资与融资,6.2.4 融资方式的选择 在项目开发的不同阶段以及企业资金实力，会对融资方式和风险控制有着不同的要求。因此开发企业应当根据实际情况，选择合适的融资方式，尽可能规避融资风险。（1）大型房地产企业。几乎所有的融资方式都可以选择，其中上市融资、发债融资、海外资金融资为主。,6 房地产项目的投资与融资,（2）中小开发企业。股权融资合作开发信托融资和夹层融资。“四证”齐全之前的“过桥”融资至关重要。合理降价销售，加快资金回流。典当融资和民间借贷融资。,6 房地产项目的投资与融资,6.3 房地产投融资风险评估6.3.1房地产投资风险（1）房地产投资风险的概念 风险是损失发生的不确定性，由人们对未来行为的决策及客观条件的不确定性而引起的，表现为后果与预期目标发生多种偏离。风险可表示为不利事件发生的概率及后果的函数。用公式表示：式中：R为风险，P为不利事件发生的概率；C为不利事件的后果。,6 房地产项目的投资与融资,（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其一般流程如图6.2所示。,6 房地产项目的投资与融资,图6.2 房地产投资风险管理的程序,6 房地产项目的投资与融资,6.3.2 主要风险识别（1）主要风险因素。我们把按项目的实施过程划分为四个阶段：投资机会选择和决策阶段风险、前期工作阶段风险、建设阶段风险和运营管理阶段风险。对房地产项目投资者而言，项目投资的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。各个阶段投资风险因素见下表6.3所示。,表6.3 房地产项目投融资风险因素表,6 房地产项目的投资与融资,（2）风险识别的方法。房地产项目投资风险识别的方法很多，常见的方法包括：头脑风暴法、幕景分析法、德尔菲法、流程图法、系统分析法、敏感性分析法、风险调查法、因果分析法等。一般要综合运用。,6 房地产项目的投资与融资,（3）风险识别的程序 房地产项目投资风险识别流程如图6.2所示。,图6.2 房地产项目投资风险识别程序,6 房地产项目的投资与融资,6.3.3 主要风险的评估 风险评估包括风险的量化估计和综合评价。（1）风险评价盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的概念、公式参见本书第四章内容。通过销售盈亏平衡点的计算，可以估计风险的大小。平衡点的销量越小，风险越小。敏感性分析。参见本书第四章。对于敏感性高的因素应该予以高度重视，这些因素可能成为风险源。蒙特卡罗概率模拟。,6 房地产项目的投资与融资,（2）综合风险评估法调查打分法。模糊综合评价法。层次分析法。,6 房地产项目的投资与融资,6.3.4 风险处理和建议 房地产投资风险处理主要通过风险回避、风险转移、风险自留、风险控制和风险利用五种方法来实现，这些方法往往通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。（1）风险回避。风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。（2）风险自留。分为非计划性风险自留和计划性风险自留。,6 房地产项目的投资与融资,（2）风险转移。风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型：合同形式的风险转移。财务责任形式的风险转移。保险形式的风险转移。,6 房地产项目的投资与融资,（4）风险控制。风险控制旨在寻求积极的措施降低风险。损失控制包括三个方面的工作：预防损失。减少损失。投资组合分散风险。（5）风险利用。风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。,
