房地产税费管理.ppt

房地产税费管理,李永乐,2011年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。,在现实生活中，父母想以自己未成年子女的名义购置房屋，其中一个很重要的原因是：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买；即便更名也需要费用。,种类多、额度大,避税并不简单,房地产税费管理,是什么？理论回顾及分析,税与费&古今中外房产税,怎么办？改革探索-从税种和作用出发,税收、政权、经济,税收是国家凭借政治权力，按照事先公布的法定标准无偿取得财政收入的一种分配方式，,税收&政权税收&经济经济&政权政治&经济,维护运转财政支出执政合理经济基础上层建筑,财政政策&货币政策,税收特点,强制性,政治权力-开征、法律手段-制标行政司法手段-征税实务,无偿性,无需偿还、无需付酬、提供公共品,固定性,立法、更改？：对象、比例、数额,价格？,规费特点,等价,提高服务或物品,补偿,工本费、手续费（规费）,自愿,办理业务、享受服务,税费根本区别,强制,无偿,等价,自愿,税,费,土地 财政？,古今中外房产税,欧洲,中世纪：“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”,中国,“廛布”-周礼、间架税-唐，房捐-清，民国,古老,英国&法国：国家根据窗户的数量和大小征税 廛布：是古代官府征收的商贾储货邸舍和居住房屋之税。间架税：唐德宗建中四年出台过一种“间架税”间和架房捐：郑观应 盛世危言技艺：“地基由朝廷给发，建院经费，或拨国帑，或抽房捐。”,“我极敬爱的兄弟们，我的好朋友们，在法国的农村中，有132万所房子都只有3个洞口；一百八十一万七千所有两个洞口，就是门和窗；还有二十四万六千个棚子都只有一个洞口，那就是门。这是因为那种所谓门窗税才搞到如此地步。”雨果 悲惨世界,不同房地产税模式,美国模式：物业税-直接税，由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上。香港模式：围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。中国大陆模式：从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。,直接税是指直接向个人或企业开征的税，包括对所得、劳动报酬和利润的征税。间接税是对商品和服务征收的，从而只是间接地以公众为征税对象。,香港对楼宇或物业征收的间接税。“差饷”指警察的工资、薪金。差饷税实行专款专用，原主要用于警政开支，后来扩大用于支付街灯、供水、消防等市政开支。,中国房地产相关税收历程,1949年中华人民共和国建立后，政务院发布全国税政实施要则（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。,中国新房产税启动,房产税试点的选择，为什么？,两高,房价高、涨幅高（北上广深）,三高,经济发展、人口聚集度、生活成本,一大,刚性需求大,重庆？,房地产税制的理论回顾,一、何谓房地产税？,房地产税收拾国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。不是对物质性的土地和建筑课税，而是对附属在这些物质性的土地和建筑上的不可触摸的权利课税。两种计税依据：房地产权利本身，经营流转行为,二、为什么对房地产课税？,房地产税和很好的地方税,（一）税基：不可移动性，专属X地,（三）价值：波动小-实体-增值,（二）课税：不从生产流程退出,（四）财政：增加地方政府收入,（五）经济：提高土地利用效率,三、房地产税的主要作用是什么？,财政收入：-地方政府（1）房地产税收收入占（各级）政府所有税收收入的比重（美国9.2%、英国8.4%、加拿大8.3%）；（2）房地产税收收入占地方政府地方税收入的比重（美国73%、英国99%、加拿大84%）；（3）房地产税收收入占国民生产总值的比重（一般不超过15%）。,资料来源：广州市房地产业协会：广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）,供给（供应量）调节-开发商 商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。两部分：成本是“本、费、税”，收益是“利”。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。税收可以调节成本和收益，进而影响房地产开发商利润，从而影响投资决策（退出？）,总量&结构,需求调节购房者 自住+投资投资征增税、自住减税二套征增税、一套减税,对土地利用效果的影响：土地税优于所有其他税种，因为土地税不扭曲土地市场（亨利乔治）；为什么？一般地，个人收入所得税扭曲了劳动力市场（不鼓励工作），消费税扭曲消费市场（不鼓励消费）。由于土地税是对地租课税（土地的经济回报），土地税不改变地主的经济行为。,四、房地产税的税基是什么？,（一）房地产税的课税对象应是什么 可以是土地、建筑，或两者的结合，但目前只对土地的征税较为少见，多数是对土地和建筑课税。为什么？1、土地税征管的困难性，难以估计其价值；2、仅基于土地的房地产税税基过小，征收行为不合算。,（二）房地产税的课税范围 从国外的经验看，需要解决的问题：1、应对哪些房地产类型课税？（西方国家主要是对住宅、商业和工业课税）2、是否应对不同的房地产类型予以区别对待？（应该一视同仁，房地产税负是财产拥有者或使用者对他们享受地方政府提供公共服务和产品所支付的价格）3、应否对特殊房地产类型实施减免？（不应该减免，对一些有很多社会功能的房地产可以进行直接的资金补贴）,（三）税基的评估 这是实施房地产税的核心问题之一：由于房地产市场的特殊性，需要对没有在市场上交易的房地产确定或计算其价值。,五、房地产税的税率如何确定？,国际上确定税率的两种模式：（1）中央或更高一级的政府来决定税率；（2）由地方政府来决定税率。比较 第一个模式的优点是同一税率可以避免税收竞争；第二个模式的优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，实现公共财政效率。,税率确定模式的实例：（1）中央政府决定税率的国家：日本、乌克兰、智利、突尼斯、泰国等；（2）地方政府决定税率的国家：阿根廷、肯尼亚、美国、加拿大等。地方政府在实践中如何确定税率？（1）确定政府所需的财政开支；（2）根据财政转移支付和其它税费收入预测，决定房地产税税收总额；（3）房地产税率等于房地产税收总额除以房地产税基。,统一税率还是“双税率”（或分税率）？（1）统一税率征管成本低；（2）绝大多数国家实行的是统一税率。固定税率还是累进税率？（1）固定税率简单、征管成本低（日本、加拿大等国家）；（2）累进税率将税负与接受的公共服务挂钩、体现了税制的公平性（德国、印尼和泰国等国家）。,中国房地产税的改革探索,一、房地产税收的对象与范围,1、房地产税收的对象：以房地产为征收对象的现行税种，不涉及各种收费。,房地产税研究中涉及的范围,税收,收费,土地出让金,直接以房地产为征收对象的税收,房地产企业交纳的全部税收,2、范围：现行税制中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种：（1）土地增值税；（2）城镇土地使用税；（3）耕地占用税；（4）房地产税；（5）城市房地产税；（6）契税从房地产行业企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种及1个附加：（1）营业税；（2）企业所得税；（3）个人所得税；（4）印花税；（5）城市维护建设税；（6）固定资产方向调节税和教育费附加。,二、现行房地产税的税制概要及历史,1、城镇土地使用税：目的：为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，针对使用城镇土地征收。征收：地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。税率标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率。,历史变化：（1）1988年国务院发布实施（地方税种）；（2）1992年3月5日国家税务局地方税管理司印发了1991年城镇土地使用税征收情况的通报，把土地使用税的征收管理工作推向了一个新的高潮；（3）1993年起，城镇土地使用税稳步增长，并且增长势头逐渐加快；（4）2002年，中国城镇土地使用税收入达到76.83亿元，是1988年城镇土地使用税收入的150.65倍。,2、城市房地产税：（1）1951年8月国务院颁布城市房地产税暂行条例。（2）1984年进行利改税时，国务院决定对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税两个税种；对外商投资企业、外国企业和个人继续征收城市房地产税。（3）纳税范围：外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞。（4）纳税人：产权所有人、承典人。（5）计税依据和税率：一是按照房产原值，税率为1.2；二是按照房租收入，适用税率18；按年计征，分期缴纳。,承典人：承典他人的物品或房产，并一次支付出典物或房产的典价，占有他人物品或房产的使用权和收益权的单位或个人。在典期内，承典人不但享有对物品或房屋的使用权，而且有转典和出租权，并负责房屋的维修。出典人：,3、房产税：征收：由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有；按年征收，分期缴纳。纳税人：包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。计税依据：（1）以房产原值一次减除1030以后的余值，按照1.2税率计算；（2）出租的房产，以房产租金收入，按照12的税率计算。,4、土地增值税：目的：为了有效地抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护正当房地产开发者的合法权益，防止国家土地增值收益流失。征收：是对转让房地产的增值额征收的一种税，由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。,计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。【214】,5、耕地占用税：征收：是对占用耕地征收的一种税，地方财政（或税务）部门征收，收入归地方政府所有。纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30日内一次性缴纳。纳税人：包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、团体和个人。计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数量和经济发展状况实行有地区差别的幅度税率。,历史变化：（1）1987年开始征收；（2）1988年出现了大幅增长，当年收入21.16亿元；（3）19891991年出现了下降的趋势；（4）1991年以来呈现出徘徊增长的局面；（5）2002年以后开始大幅增加，比上年增长49.60。,房地产开发企业涉税环节简介,房地产开发企业涉税环节简介,房地产开发企业涉税环节简介,中国房地产税在整个地方财政收入中的地位,1、房地产税制度的目标多元化，税种过多：房地产税的政策目标呈现“离散”的多元化，各个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税政策目标不清晰，各税种之间的政策目标不协调。例如，土地增值税的政策目标与所得税的政策目标相近；在房地产税的各个政策目标中，将不动产作为重要财政源泉之一，筹措财政收入的政策目标和作用都不十分明显。,现行房地产税制存在的主要问题,中国现行房地产各税种的政策目标,2、征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能微弱：（1）纳税人：现行房地产税对国家机关、人民团体及全额、差额拨款的事业单位的本身业务用房地产免税，拥有非经营用地的房地产个人没有作为纳税人；（2）征税对象：生产经营用房地产 VS 个人居住或拥有房地产；（3）征税地域：城市、县城、建制镇和工矿区 VS 农村,3、现行房地产税没有体现公平税负的原则：内、外资有别：两套房地产税制度 对内资：房产税和城市土地使用税 对外资：城市房地产税 征收范围、税率、计税依据等方面都有所不同。,4、大部分税种的计税依据不合理，税率也需要重新设计：（1）计税依据：按量或是按房地产原值计算征收的 既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益、时间价值、不是以市场价值作为计税依据。（2）将土地和房屋分离作为不同的税种，与房地产不可分割的自然属性相违背 难以统一正确估价房地产的价值（3）税率设计不合理。城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用；而土地增值税税率过高，不利于促进土地的合理流转。,5、难以发挥调节社会贫富差距的作用：由于目前中国的房地产税还没有普遍对个人拥有的非经营性房地产在占有环节征税，所以，刺激了大量的豪宅、别墅在国内城市兴建。此外，也从客观上刺激了房地产需求，是中国房地产业持续保持高速增值的原因之一。,6、对抑制房地产投机的作用十分微弱：,土地增值税耕地占用税土地出让金其他收费等,城镇土地使用税房产税城市房地产税,契税个人所得税营业税,开发环节,占有环节,交易环节,7.税收政策出台不能形成体系,优点：只对房地产影响，容易实施贯彻缺点：不能根本解决问题“头痛医头，脚痛医脚”能打击炒房，但是？,房子最终消费者这是谁开发商、投资者、投机者？NO！用房者、普通房民 Yes！我们住房消费=成本+税收+利润,转嫁?,8、税收立法层次低，税权划分不合理 法律：中华人民共和国个人所得税法 中华人民共和国企业所得税法 条例或暂行条例都属于国务院的行政法规。如城市房地产税、城镇土地使用税、房产税等税种停留在“暂行条例”阶段 立法层次不高，缺乏应有的严肃性,9、缺乏完善的财产登记管理制度和房地产评估制度：（1）登记制度不健全；（2）评估制度不规范、不科学、不公正。,房产税与房价调控：一点思考,（1）进一步重视税收政策在调控房价中的作用 机理？（2）实行土地出让金年租制（原值与增值）降低成本风险 寅吃卯粮 VS 持续收租,房产税与房价调控,（3）完善和促进保障性住房供应 大量旧城改造=？居民有钱买房 保障住房才是民生根本（4）完善房地产保有环节税收 实施物业税（房产税）加快房产信息化建设 健全的信息系统才有利于管理，更好市场化,房产税与房价调控,（5）完善房地产开发环节税收制度 明确房地产市场的风险意识 合理设置税率-地区差别、用途差别 如对普通住宅、一般企业房产等实行较低税率，对高级别墅、高尔夫球场及高级娱乐场所的房产实行较高的税率。,房产税与房价调控,谢 谢,