城市房屋拆迁管理.ppt

第四章 城市房屋拆迁管理,第一节 城市房屋拆迁管理概述 第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第四节 现状与案例,城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。,本章学习目的与要求,1、了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。2、熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。3、掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。4、了解拆迁现状,一、城市房屋拆迁的概念和特征,二、基本规范,三、拆迁范围和原则,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,第一节 城市房屋拆迁管理概述,五、房屋拆拆迁管理体制,第一节 城市房屋拆迁管理概述,一、城市房屋拆迁的概念和特征 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。（仅适用在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行）具有以下法律特征：（一）房屋拆迁具有强制性（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿,第一节 城市房屋拆迁管理概述,二、基本规范 国务院2001年6月13日发布并于2001年11月1日正式实施的新的 城市房屋拆迁管理条例。三、拆迁范围和原则（一）范围 一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。（二）原则必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。必须经有关部门批准后才能进行。必须同时保护拆迁人和被拆迁人的利益。拆迁规模要与城市的经济发展水平相适应。,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。（与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人）拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,房屋拆迁法律关系的主体拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人1、拆迁人 取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。,拆迁人的表现形式,房地产开发公司：常见形式土地储备中心：国家机关：土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。,2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。,案 例原告：某市财政局 被告：某市房地产管理局,“未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。,城市房屋拆迁管理条例第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”,判决结果,法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。,2、被拆迁人 被拆迁房屋及其附属物的所有权人。,原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。原告不服，向人民法院提出了诉讼。,原告：李某兄弟姐妹6人 被告：某市拆迁管理局第三人：李甲 第三人：某市市政工程公司,被拆迁房屋及其附属物的所有权人。本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。,持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。,房屋产权人的认定应注意：,1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。,析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。,3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。,2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。,5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。,4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。,2001年初秦某与郑某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为秦某所有。秦某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。,案 例原告：秦某 被告：郑某第三人：某房地产公司,秦某搬入该房居住，此后一年多时间，郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求。2002年3月，某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋，此时，郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定秦某的利益不受保护。要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁。秦某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。,法院判决：双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系，郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给秦某。房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。,表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。,拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置；拆迁人的基本权利是对处理被拆迁人的房屋；被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（二）房屋拆迁程序,拆迁申请,拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得,签定房屋拆迁协议,实施拆迁,拆迁申请,任何单位和个人因从事建设项目的需要而进行房屋拆迁时，都可以向被拆迁房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。,（1）申请人所递交的申请书（2）城市建设项目批准的相关文件（3）房屋拆迁计划和拆迁方案（4）土地使用批准文件,申请拆迁许可证的申请文件之间在取得时间先后次序上有无法律限制案？,【案情简介】某房地产公司对一有近1200户居民的365平米的危棚，简房地块进行拆迁，并建造商住综合楼等建筑。为此，该房地产公司向市计划委员会递交了建设项目建议书，向区规划土地管理局申请了建设用地许可证和建设用地规划许可证。此后，以上各部门先后向房产公司发出了批准文件和许可证。房产公司持经批准的建设项目计划批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、拆迁计划及拆迁方、案等文件，向该地块所在地的房管部门申请拆迁许可证。,区房管局收到房产公司的申请后，在20天内核发了拆迁许可证。但是，在房产公司对该地块进行拆迁的过程中，姜女士提出了以下异议：首先，认为房产公司仅向市计划委员会提供了项目建议书，而没有提供项目可行性研究报告，因此市计划委员会的批准文件并非正式的建设项目批准文件；其次，认为房产公司取得建设用地许可证的时间早于取得建设用地规划许可证的时间，在申请拆迁许可证时是属于违法的；再次，该地块居民超过300户，应报请市房管局核发，而非区房管局核发。,鉴于以上情况，姜女士认为区房管局的发证行为违反了法律规定，并向区房管局就拆迁许可证一事进行交涉。在交涉无果的情况下，姜女士向人民法院提起了诉讼，要求法院撤销该拆迁许可证。,【评析】,根据城市房屋拆迁管理条例第7条的规定，“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。”,关于建设项目取得的各种批准文件的时间先后法律是否有相关规定,关于土地使用批准文件，就是指建设用地许可证。从程序来讲，应先具有该证，然后才能取得建设用地规划许可证。但在实际操作中，往往存在两证同时颁发或前后颠倒发证的情况。但是，并不能就此简单地认定该过程存在程序不合法。其理由如下，两证均由区土地规划管理局颁发，事实上不可能未经土地规划就批准建设用地，同时批准使用土地即是经过了土地规划，后一证只不过是对前一证的补充，且两证之间不可能存在冲突，所以不论哪一证先发，只要在申请拆迁许可证的具有了两证，即应视为取得的合法、有效。,项目建议书能否代可行性研究报告？,所谓建设项目的计划批准文件，是指拆迁人向市计划委员会就拆迁递交建设项目建议书和项目研究可行性报告，由市计划委员会审核后作出的批准该项目实施的批复。一般来讲，建议书和可行性报告应同时递交。而鉴于目前城市建设的速度和进行可行性研究的较长周期之间的不统一，也可以分先后送交，在建议书与可行性报告之间没有冲突的情况下，也可以认为对项目建议书的批复包含了对可行性报告的批复。而且，向有关部门递交一个项目建议书，必定经过了反复的研究，其中本身就包含了对于项目可行性的论证，故无需重复递交。,法院判决,法院经审理认为区房管局有权作出决定并且该决定是在事实清楚、证据充分、程序合法情况下作出的，因此该具体行政行为是合法的行政行为，故作出维持被告作出的授予拆迁许可证的具体行政行为判决。,拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得,县级以上人民政府指定的城市房屋拆迁的主管部门,拆迁人获得法律允许拆迁的标志,案 例原告：高先生 被告：某区房管局,2001年底，某房产公司欲对原告私房所在地的街区进行开发，将进行动迁工作。2002年1月，房产公司向该私房业主发出了私房征求意见书，提供了两个方案供私房业主选择：一是放弃房屋所有权，按X式城市房屋拆迁管理实施细则的规定进行安置，原私房估价补偿。二是保留房屋所有权，由房产公司提供某处房屋与之对换房屋所有权并补差价。同时，房产公司要求私房业主在2个月内作出答复，如逾期不作答复则视为同意按照第一方案处理。同年2月，高先生作出答复，要求选择第二方案，即保留房屋所有权。,同年4月，房产公司持建设项目的计划批准文件，规划管理部门核发的建设用地规划许可证、拆迁地块所在区人民政府的土地使用批准文件、拆迁计划和拆迁方案等文件向区房管局申请房屋拆迁许可证。区房管局对房产公司提交的上述文件进行审核后，于当月发给了房屋拆迁许可证。同年5月，房产公司登出了拆迁公告。此后，房产公司与原告高先生进行拆迁协商。房产公司认为应按征求意见第一种方案进行安置。原告则要求按第二种方案安置，并要求就地安置。因双方就安置问题达不成一致意见，房产公司于2002年6月向区房管局提出拆迁裁决。,区房管局根据房产公司的申请于2002年7月作出裁决，认可了房产公司认为高先生“逾期未作出答复”的理由，由房产公司按住高先生公房，并由房产公司给付私房业主私房估价费若干。裁决书送达私房业主后，私房业主高先生不能接受，认为区房管局拆迁拆裁决不合法，故向人民法院提出诉讼，要求撤销该裁决。,【评析】,本案中，房产公司在未取得房屋拆迁许可证，不具备拆迁人资格的情况下向私房业主发出征求意见书，不符合法律规定。因此该征求意见书不具备法律效力。因此，该征求意见书关于两个月期限内被拆迁人必须答复的规定对被拆迁人当然也不具有约束力。房产公司在取得房屋拆迁许可证后，未按法律规定的程序向私房业主征求意见，责任在房产公司而不在原告高先生。当双方就拆迁协商不成后，房产公司以原告“逾期未作答复”为由向房管局申请裁决，侵犯了私房业主对房产的处分权。,被告房管局在审查房产公司的申请时，未能对拆迁过程进行全面的审查，最终作出了错误的裁决。作为拆迁补偿协议或对被拆迁人具有实质影响的征求意见书，必须在拆迁规定的期限内签订或答复，在拆迁人尚未取得拆迁许可证前签订的协议，或签发的征求意见书是不受法律保护的，必须在取得拆迁许可证后重新加以确认与签订。,法院判决,拆迁人房产公司在取得房屋拆迁许可证后没有依法向被拆迁人发出征求意见书，在没有与原告高先生达成拆迁安置协议的情况下，作出“拆私还公”的处理方案，侵犯了被拆迁人高先生的私有财产的处分权。被告房管局无视基本事实与法律的情况下作出的裁决为错误裁决，故判撤销该裁决并要求被告限期重新作出裁决。,城市房屋拆迁管理条例规定：,“自拆迁公告发布之日起，被拆迁人不准在拆迁范围内新建、扩建、翻建、改建房屋及附属物，不得改变房屋用途，同时有关部门停止办理房屋买卖、交换、分割、出租、抵押、调配手续”。,“未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。,签定房屋拆迁协议,在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限内，由拆迁人与被拆迁人按照城市拆迁管理条例就拆迁补偿、安置等问题签订的书面协议。协议确定了双方的权利和义务。,1.货币补偿：补偿金额、搬迁期限2.产权调换：安置用房面积及地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限,房屋拆迁部门备案，公证机关办理公正,公证法定形式：文书公证 证据保全公证,实施拆迁,自行拆迁是指由拆迁人自行实施的房屋拆迁，拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。现在的房地产开发公司大都具有自己的拆迁机构和专门业务人员，基本上都实行自行拆迁，而不是委托拆迁单位进行拆迁。,自行拆迁必须具备以下条件：1、取得房屋拆迁许可证。任何单位需要拆迁房屋，都必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。取得房屋拆迁许可证是成为拆迁人的前提，房屋拆迁许可证是拆迁人的法定资格证明。2、取得房屋拆迁主管部门的核准。为了保证工作的质量和顺利进行，同时也为了对自行拆迁单位进行资质审查，自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁之前，应当到当地人民政府房屋拆迁管理部门办理手续。未经核准的，不得实施拆迁。,实施拆迁,拆迁人委托具有拆迁资格的拆迁单位进行拆迁，双方订立委托合同。拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。,城市房屋拆迁管理条例规定：,“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”。,“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用”。,五、房屋拆迁管理体制,各级房屋拆迁管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。,国家一级的城市房屋拆迁管理部门,地方一级的房屋拆迁管理部门,房屋拆迁管理部门的监督管理职责,【例】房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给()的拆迁凭证。A房地产管理部门 B被拆迁人 C房屋拆迁申请人 D具有房屋拆迁资格的单位 答案：C 解析：根据题意，房地产管理部门、被拆迁人都不是拆迁的实施部 门，不应选择；至于具有房屋拆迁资格的单位如果不申请，房屋拆迁管理部门是不会发放房屋拆迁许可证的，因此只有C是对的。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,有关拆迁补偿安置的两个问题,强制拆迁应否以公共利益为前提,如何界定公共利益,通过程序规则防止“公共利益”被滥用,重置价格/重置价格结合成新、市场评估价格,房屋重置价格：是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。是估价中运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。市场评估价格：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度,二、房屋拆迁安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度,拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。,1、拆迁补偿的对象,拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。拆迁条例规定的所有权人包括两种代管人：（1）私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。（2）是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。,2、拆迁补偿的范围,被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。,3、拆迁补偿的标准,拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,一、房屋拆迁补偿制度,拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。以异地或者原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，按照市场价格进行差价结算，多退少补。注：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,等价交换,案例1,某市于2004年实施旧城改造工程，拆迁人该市长兴投资公司在某街进行拆迁，谈某拥有的建筑面积为95m2住宅拆迁，该住宅评估价为1850元/m2。经双方协商，拆迁人采用产权调换的形式对谈某进行拆迁补偿。拆迁人提供的产权调换房屋的建筑面积为90 m2，含楼梯间面积6 m2，评估价为1750元/m2。问：长兴投资公司向谈某支付多少房屋产权调换差结算款？1.被拆房屋的补偿金额：95m2 1850元/m2=175750元；2.安置房价格：90 m2 1750元/m2=157500元；3.产权调换后，长兴投资公司应付的调换差价结算款：175750元-75750元=18250元。最后，长兴投资公司应向谈某支付18250元房屋产权调换差价结算款。,产权调换的形式：异地或原地产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定产权调换后的租赁关系：,产权调换的具体内容：,4.产权调换后的抵押关系,5.拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。,城市拆迁管理条例第二十七条：,对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的：选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。,产权调换后的抵押关系,如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的：由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。,拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,原告在某街有私房5间，建筑面积120平方米，其中原告自己居住两间，建筑面积43平方米，其余用于出租。2002年2月，第三人即房地产开发公司经被告即房管局批准，对该地区进行开发，需要拆迁。第三人与原告达成协商，原告同意进行产权调换，同时提出要求第三人办理产权登记手续。但此后由于第三人与他人合建房屋发生争议，房产管理部门不同意办理该房屋的产权登记。因此，第三人即对原告进行货币补偿，在未征得原告同意的情况下，对原告的承租人分别作了安置。原告与第三人就货币补偿事宜未达成一致，第三人申请被告裁决，被告在受理裁决申请后，经查发现第三人提供的产权调换房未作产权登记，因此以没有可供调换的产权房为由，裁决由第三人向原告支付拆迁补助费；由第三人对原告私产房进行作价补偿。裁决后原告不服，向人民法院提出诉讼。,案情一简介：原告：李某 被告：某市房地产管理局第三人：某房地产开发公司,城市拆迁管理条例第二十七条因此，租赁房屋的被拆迁人选择产权调换形式作为补偿的，应予支持,法院判决如下：撤消被告即房管局作出的拆迁裁决，并判决房管局在一个月内重新作出拆迁裁决。,李某是某市A区居民，在A区有住宅一套，因距离其工作单位B区较远，便在B区重新购买一套商品房，同时将A区的住房租给张某使用。2000年12月，李某因患病在A区某医院住院，出院后，要求张某将租住自己的住房的一间供其暂住一个月，张某表示同意。一个月期满后，张某以李某占用了承租房屋的一间，要求减少当月租金。李某对此非常不高兴，宣布与张某解除租赁关系，张某以租期未满为由，不同意解除租赁合同，并一直向李某交付租金。李某拒绝接受，张某只好将应交租金向有关机关提存。,案情二简介,2001年6月，李某在A区的住房面临拆迁，张某知道后以承租人的身份主张予以安置。李某认为自己早已宣布与张某解除租赁关系，张某无权要求予以安置。,根据城市拆迁管理条例第二十七条的规定，房屋承租人应该得到安置。本案的关键在于李某和张某之间的房屋租赁关系是否解除。首先，双方之间最初成立的私房租赁关系是合法有效的；其次，李某在生病期间经张某同意，暂住一间，对张某行使房屋使用权造成影响，张某有权要求减少相应的租金。李某因张某要求减少租金单方面宣布解除合同没有法律依据；再次，李某单方面宣布解除合同后，在租赁合同期届满之前，张某在李某拒绝收租金的情况下，将租金向有关部门提存，符合法律有关履行的规定。,案例分析：,结 论,张某和李某的房屋租赁合同仍然合法有效，张某是合法的承租人，按相关法规应该得到安置。,拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,等价有偿,拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换、部分采取作价补偿。,案例2,某市于2003年进行沙河整治，由市干道指挥部作为拆迁人进行拆迁，补偿方案是评估价上浮10%，搬家奖励5000元。现王某有沙河铺上一营业房，面积35m2，评估价为4500/m2，有3 个从业人员，停产业损失按每人每月917元，1.5个月计算，四通（水，电，气，电话）、天然气补偿按每户3200元计算，电话移机按线部58元计算。问：如果王某要求货币补偿，可以拿多少补偿金？1.被拆房屋的补偿金额：35m2 4500元/m2 1.1=173250元；2.停产停业损失费：917元/人月 3人 1.5月=4126.5元；3.搬家奖励每户5000元。4.四通、天然气每户3200元。5.电话移机一部58元。最后，王某可以拿到185634.5元补偿金。,二、房屋拆迁安置,指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人（使用人）丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置。包括临时过度性的安置以及最终永久性的安置。房屋拆迁安置对象是指被拆除房屋及其附属物的使用人，包括被拆迁人或者房屋承租人。,房屋拆迁安置,一次性安置：指被拆迁人或者房屋承租人直接迁入拆迁人准备的安置房，或指拆迁人以货币化安置款，与被拆迁人或者房屋承租人即时交割，没有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。临时过渡安置：由拆迁人先对须安置的被拆迁人或者房屋承租人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。,（二）房屋拆迁安置的形式,（三）房屋拆迁安置的地点,回迁安置：拆迁人将被拆迁人安置在拆迁范围内或附近，当拆迁人在建设好安置用房后，被拆迁人就可以迁回其原来的居住地或者住所地进行居住或营业的安置方式。也称是原地安置。外迁安置：拆迁人根据建设工程的性质及城市规划对于建设地区的要求，建设的房屋不适合被拆迁人回迁居住或者办公，因此拆迁人只能将被拆迁人安置在拆迁范围之外的一种安置方式。也称异地安置、易地安置或移地安置。,（四）房屋拆迁安置的标准,1、拆迁非住宅房屋的安置拆除工商用房、办公用房、公共设施及公益事业等非住宅房屋，应按原建筑面积进行安置。城市房屋拆迁管理条例第26条规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿”。,拆除公共设施、公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规模、原性质进行重建。（可以回迁安置，也可以异地安置）其他的非住宅房屋则可以回迁安置、也可以异地安置和货币安置。,2、拆除住宅房屋的安置同样不承担为被拆迁人改善居住条件，增加住房面积的义务。总的安置原则：按原面积（建筑面积或使用面积）进行安置。,（三）拆迁安置补助费,指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。,（1）搬迁补助费（一次性付清）,（2）临时安置补助费,（3）停产停业损失补助费（非住宅房屋）,发放的对象：被拆迁人、房屋承租人,过渡期内自行过渡时一次性提供安置房屋时，不支付此费用,产权调换-提供新的营业场所货币补偿-不支付此费用,拆迁人不得擅自延长过渡期限,城市拆迁管理条例第32条规定：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人责任延长过渡期限的：对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人应自逾期之月起付给临时安置补助费。,江某在某大街内有私房5间，居住面积为102平方米，建筑面积为126平方米。2001年11月，被告经有关部门批准，需要在某大街一带进行房地产开发建设，对该地区房屋进行拆迁。在拆迁过程中，原告选择了回迁安置的补偿方式，并与被告签订了拆迁补偿安置协议。协议约定：原告于3日内搬迁，将其原居住的房屋交被告拆除；被告分别按照被拆除房屋的居住面积为原告安置新建的某大街11号住宅楼房；原告在安置用房建设期间自行过渡，过渡期限为3个月。,案情简介原告：江某 被告：某市房地产开发公司,被告在建设安置原告的11号楼时，因资金困难，到期没有建设好。原告自行周转时租住的房屋自2002年2月起每间房每月租金2000元。此外，自2002年2月起，被告每月应向原告等支付临时安置补助费每人500元。原告起诉到法院，要求被告履行拆迁义务并赔偿其损失。,适用法律条款,城市房屋拆迁管理条例第32条民法通则第106条第1款规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第111条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第112条第1款规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。,双方签订的拆迁协议合法有效，应当履行，现被告的行为违反了拆迁协议的规定，应当承担违约责任并赔偿损失。判决如下：被告于2002年年底前将安置原告的楼房建成并安置原告回迁，被告支付原告临时安置费的同时，还应当赔偿原告支付房租所造成的损失以后在分别每月按照原告现居住的房屋状况和房租的标准，在扣除安置补助费后另行支付原告。,法院审理：,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置,补偿形式：重新建设 货币补偿（成本法评估）,公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。,公益事业房屋的认定：一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。,拆迁非公益事业房屋的附属物只能选择货币补偿。,1.被拆迁人与承租人达不成解除租赁关系协议：产权调换，双方重新签定合同。2.被拆迁人与承租人达成解除租赁关系协议或者被拆迁人对承租人进行安置的：对被拆迁人给予补偿。,证据保全：对可能灭失或者以后难以取得的，证明一 切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。,无权属证明、产权人下落不明，暂时无法确定产权的合法所有人或者因产权关系正在诉讼的房屋。,拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。,抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。,补偿和安置程序,认定抵押的有效性。,能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可,应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行,不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，依法向抵押人进行追偿。,例：李某是区域内的被拆迁居民，他在该区域内有一营 业用房120m2，已向银行抵押，并申请贷款80万元，抵押期到2004年。,针对此情况拆迁实施单位提供了三种解决问题方式：1.将贷款偿还后签订城市房屋拆迁协议2.用其他可用于抵押的房产重新设立抵押，再签订补偿协议。3.将此房可抵押贷款部分转让给银行，再签定补偿安置协议。,用户选择：清还35万元贷款，再将一处100m2的商品住宅押给银行，抵押额45万元，这样解除此房的抵押，拆迁正常进行。,临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑并不予补偿是符合法律规定的，也符合公平原则的。拆除未到期限的临时建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。,例：王某是某拆迁区内的被拆迁人，房屋有大小三处：有产权房屋25m2,有关部门批准的使用期限为两年的临时建筑15m2，尚有一年的使用期无证房屋6m2。,解决问题方式：1.有产权房屋按货币补偿评估价格给予补偿。2.有临建手续的房屋按其建造成本的一半给予补偿。3.无证房屋不予补偿。,违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利，也没必要自行认定。1.违章建筑，不予补偿。2.对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待 补办手续后按合法建筑给予补偿。,特殊情况房屋的拆迁安置,一、共有产权房屋的拆迁补偿与安置如果共有人对房屋的拆迁补偿意见一致，则按照被拆迁人的选择由拆迁人与被拆迁人协商处理拆迁事宜。选择产权调换的，调换后的房屋的产权归共有权人共同共有或按份共有；选择货币补偿的，按份共有按各自享有的份额领取补偿款，共同共有人共同领取补偿款。,共有权人对房屋的拆迁补偿意见不一致的：拆迁人应当告知被拆迁人即所有共有权人办理析产手续，析产后各共有权人按照各自所有的房屋与拆迁人协商拆迁补偿事宜。达不成析产协议的，可以诉请人民法院判决，根据法院的判决确定产权人。,在房屋拆迁主管部门批准的拆迁期限内，共有权人之间不能达成一致意见且没有办理析产手续或没有办理完毕析产手续的：拆迁人应将拆迁补偿方案报房物拆迁主管部门批准后实施拆迁，并办理证据保全手续，待被拆迁人之间的产权争议解决后另行处理。,公证的法定形式,二、产权有纠纷房屋的拆迁补偿城市房屋拆迁管理条例第29条规定：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房物拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。,三、拆迁公共设施的拆迁补偿拆除市政设施后不需要重建的，由拆迁人按照法定标准给予市政设施的管理人补偿；拆除市政设施后必须重建的，由市政设施的管理人依法予以重建，但重建费用由拆迁人承担；,四、特殊单位的拆迁安置拆迁国家保护的使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施，拆迁单位应与主管部门联系，在得到政府主管部门批准后，才能开展拆迁工作。拆迁范围内的坟墓，建设单位应当公告坟主迁移，并适当发给迁葬费。对无主坟墓，应由建设单位代迁至公墓。,第二节 城市房屋拆迁补偿与安置,三、特殊情况下的拆迁补偿、安置例题1：拆迁人对被拆除的()应予补偿。A 违章建筑 B 抵押房屋 C 超过批准期限的临时建筑 D 未超过批准期限的临时建筑 E 产权有纠纷的房屋答案：BDE解析：必须拆除的违章建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，应予补偿；不能因产权有纠纷，对其房屋不予补偿。因此，BDE是对的。例题2：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向()办理证据保全。A 人民法院 B 公证机关 C 检察机关 D 人民政府答案：B解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。,第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理,资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。,拆迁所引发的矛盾变化：拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户和开发商、拆迁户