城市房屋拆迁补偿合同.ppt

城市房屋拆迁补偿合同,何凤麟,依 据,城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号，2001.11.1.施行）城市房屋拆迁估价指导意见（建设部建住房2003234号，2004年1.1.施行）城市房屋拆迁行政裁决工作规程（建设部，2004.3.1.施行）城市房屋拆迁单位管理规定（国务院，1991.8.1.起施行）,一、城市房屋拆迁的概念指根据城市规划的要求，取得房屋拆迁许可证的单位，在城市规划区内对国有土地的房屋及其附属物进行拆除，并对被拆除房屋的所有人进行迁移安置、经济补偿的活动。中华人民共和国城市规划法规定，城市规划区是指市区、近郊区以及城市行政区域内,因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。根据房屋所有形式不同，被拆迁房屋分：私有房屋；（私房）单位自己管理的房屋；（自管房）房产管理部门直接管理的房屋。（直管房）国有土地上房屋拆迁，适用的是国务院城市房屋拆迁管理条例等法规；农村集体所有土地上的房屋拆迁适用中华人民共和国土地管理法 等法规。拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。,二、城市房屋拆迁的形式自行拆迁和委托拆迁自行拆迁：拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿的行为。须办理：1、取得房屋拆迁许可证；2、取得房屋拆迁主管部门的核准。拆迁人自行拆迁的，其从事拆迁工作的人员必须经房屋拆迁管理部门业务培训合格。城市房屋拆迁管理条例：未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米元以上元以下的罚款。城市房屋拆迁单位管理规定：有下列行为之一的，房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚：（一）无证承担委托拆迁的；（二）未经核准自行拆迁的；（三）伪造、涂改、转让资格证书的；（四）擅自或者变相转让拆迁任务的；（五）未经批准跨越城市承担委托拆迁的。城市房屋拆迁单位管理规定：房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的，须持原批准发给资格证书的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明，向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后，方可实施拆迁。,委托拆迁：拆迁人委托具有房屋拆迁资格证书的单位（城市房屋拆迁单位）对房屋实施拆迁，对被拆迁人实施安置和补偿的行为。房屋拆迁从业人员是指经房屋拆迁管理部门组织培训、考试合格后,取得拆迁岗位证从事拆迁业务的个人。政府和拆迁管理部门不能接受委托成为被委托人。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。委托拆迁分为：同地委托拆迁和异地委托拆迁。同地委托拆迁条件：委托人取得房屋拆迁许可证，被委托人取得拆迁资格证书；委托人与被委托人签订委托合同；委托合同应当经房屋拆迁主管部门鉴证。（城市房屋拆迁单位管理规定第8条）异地委托拆迁条件：除同地委托拆迁的3条条件外，另外增加：房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的，须持原批准发给资格证书的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明，向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后，方可实施拆迁。,三、城市房屋拆迁的程序1、调查核实，编制拆迁计划；开发建设单位获得土地使用权后，首先到相关部门调查档案资料；（公安、房管、土管等）成立拆迁小组，现场实际勘测；依法编制拆迁计划和拆迁方案。2、申请房屋拆迁许可证；申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。,3、发布房屋拆迁公告；及时将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式对被拆迁人予以公布；应当就暂停办理新建、改建、扩建房屋、改变房屋和土地用途、房屋出租、营业执照等事项，及时通知房产、工商等部门；拆迁人督促被拆迁人作好法规、政策宣传工作。拆迁公告目的是起到一种行政告知作用。拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动：1）新建、扩建、改建（含装饰、装修）房屋；2）改变房屋和土地用途；3）建立新的房屋租赁关系；4）以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。,4、签订拆迁补偿、安置协议；拆迁人与被拆迁人就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房，拆迁人须与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。房屋拆迁管理部门代管的房屋拆迁，拆迁补偿安置协议须经公证机关公证，并办证据保全。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。5、实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。房屋拆迁安置拆迁安置对象：被拆除房屋的使用权人。拆迁人向被拆迁人或者承租人支付搬迁补助费，提供符合国家质量安全标准的过渡房或支付临时安置补助费。产权不明的房屋，拆迁人提出补偿安置方案，抱房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，须向公证机关办理证据保全。,四、特殊房屋的拆迁1、教堂、寺庙的拆迁；2、租赁房屋的拆迁；3、公益事业用房拆迁；4、抵押房屋的拆迁；5、代管房屋的拆迁；6、有产权纠纷房屋的拆迁；7、文物古迹的拆迁。,1、教堂、寺庙的拆迁关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知（国务院宗教事务局，建设部国宗发，199321号，1993年1月20日）：（一）在城市建设中涉及到教堂、寺庙等房屋的拆迁问题，应依照国务院城市房屋拆迁管理条例（以下简称条例）有关规定办理，既要服从城市建设的需要，又要维护宗教团体的佥权益。（二）因城市建设需要拆迁教堂、寺庙等房屋时，应根据条例和中、国务院的宗教政策以及有关规定，征询当地政府宗教事务部门意见，并与产权当事人协商，合理补偿，适当照顾，妥善处理。（三）对教堂、寺庙等房屋，除因城市整体规划或成片开发必须拆迁外，一般应尽量避免拆迁。必须拆迁时，在安置工作中要考虑到便利信教群众过宗教生活的需要。（四）需拆迁的教堂、寺庙等房屋，如属文物古迹，按国家关于文物保护的法律、法规处理。（五）城市宗教事务主管部门和有关团体，应支持当地人民政府房屋拆迁主管部门依法拆迁。（六）城市人民政府应加强对拆迁宗教团体和宗教活动场所房屋的领导，做好组织协调工作，保证这项工作的顺利进行。,2、租赁房屋的拆迁被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。3、公益事业用房拆迁；城市房屋拆迁管理条例第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿（非公益性或规划不重建）。4、抵押房屋的拆迁；城市房屋拆迁管理条例第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。例如：先重新设定抵押权或先偿还债务，再领取补偿金；否则，拆迁人有权暂时不支付拆迁补偿金。选用产权调换方式的抵押房屋拆迁注意：1）以产权调换后的房屋作为抵押物重新签定抵押合同，否则拆迁人不与抵押人签订补偿协议。即使签订了，也无效。2）在房屋拆迁主管部门公布的期限内抵押人与抵押权人达不成协议的，由拆迁人提出补偿方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后，实施拆迁，拆迁前房屋拆迁主管部门做勘察记录，并向公证机关办理证据保全。,5、代管房屋的拆迁；城市房屋拆迁管理条例第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。代管分委托代管（私房，公证，补偿金专户存入银行，代管人不得挪用。）；依法代管（公房，公证，补偿金上缴国库。）6、有产权纠纷房屋的拆迁；城市房屋拆迁管理条例第二十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。7、文物古迹的拆迁。中华人民共和国文物保护法（年月日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）第二十条第4款：无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准；迁移或者拆除省级文物保护单位的，批准前须征得国务院文物行政部门同意。全国重点文物保护单位不得拆除；需要迁移的，须由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。故意损毁文物罪、故意损毁名胜古迹罪、过失损毁文物罪。,五、城市房屋拆迁补偿、安置协议1、概念及其法律特征又叫对户合同，指拆迁人与被拆迁人依照法律规定就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。协议的内容：补偿形式、补偿金额、安置用房的面积、安置地点、搬迁过渡方式、过渡期限、搬迁期限、违约责任、其他条款。拆迁补偿安置协议的法律特征双务合同诺成合同（区别实践合同）要式合同（区别不要式合同）（式：形式）2、拆迁补偿的原则：1）被拆除的合法房屋及附属物，拆迁人应给予合理补偿。2）违章建筑不予补偿。违章建筑未取得建设工程规划许可证或违反工程规划要求的建筑物。包括：未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑；改变建设工程规划许可证书规定的建筑；改变使用性质的建筑；擅自变临时为永远的建筑。3）拆迁人对被拆除的临时建筑的补偿，应区别对待。拆迁人拆除未超过批准期限的临时建筑要适当补偿。临时建筑大多是简易结构，使用期限一般不超过2年。对超过批准期限的临时建筑不予补偿。罚款后的违规建筑的处理：经市规划局审定认为可以保留的，经罚款后可补办手续。否则，强制拆除。（或拆除人对之拆除不补偿。）,3、拆迁补偿的形式、范围和标准1）拆迁补偿的形式：A、产权调换。被拆迁人以旧房所有权换取新房所有权，拆迁人以原地重建的，异地新建的房屋，或其它已造成的房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，使被拆迁人原来的房屋被拆除后放弃被拆除房屋的所有权，取得调换后的房屋所有权。B、货币补偿是拆迁人按市场评估价格收购被拆除房屋，并注销其产权的补偿办法。注意：补偿后，拆迁不再承担对使用人的安置责任。C、产权调换与货币补偿相结合，是指在拆迁补偿中，对被拆迁房屋一部分实行产权调换，一部分实行货币补偿。2）拆迁补偿范围：根据城市房屋拆迁管理条例第22条的规定，包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。（鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。）,3）拆迁补偿标准城市房屋拆迁管理条例第21条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。城市房屋拆迁管理条例第22条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。城市房屋拆迁管理条例第23条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋拆迁补偿标准因素：区位、用途、建筑面积（人防工程建筑面积不计入公共建筑面积）,4、协议的主要条款当事人的名称或姓名和住所；标的；数量；质量；履行期限、地点和方式；搬迁过渡方式；违约责任；解决争议的方法；其他双方需要约定的事项。5、签订协议应该注意的事项1）写明结算和计算单位。（例如：是建筑面积，还是套内面积等）2）采用产权调换的，需要明确调换房屋的位置，产权有无瑕疵，质量状况等，必须约定产权证书由谁办理，费用由谁付等。3）标的物的合法性，不能是法律禁止或限制转让的物品。4）注意办理城市房屋拆迁补偿安置的协议公证。5）房屋拆迁补偿安置协议是民事合同，只涉及民事问题，如拆迁过程中如何安置被拆迁人、承租人，如何补偿被拆迁人的损失等问题。而能否进行房屋拆迁则属于行政行为，不是房屋拆迁补偿安置协议的内容。6）房屋拆迁协议的签订必须采用书面形式。法律虽未明文规定采用何种形式，但由于房屋拆迁协议约定的内容复杂，且不能即时履行，因此，房屋拆迁协议必须采用书面形式。7）房屋拆迁补偿安置拆迁协议必须在拆迁公告规定的期限内订立。公证：公证程序规则（司法部 2006.7.1实施）；城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则（司法部）,Thank You!,