变更测量及成果资料的检查与验收.ppt

房地产测量,丁建闯,第9章 房地产变更测量,房地产变更:指房屋及其用地的现状和权属的状况经常发生的变化，各种与房地产有关的要素不断出现的变更。房地产变更测量的必要性:房地产变更测量是房地产产权管理工作中经常性的工作内容之一，为了满足原登记在册的房地产发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要，保障已建制的房地产资料的完整性，必须及时进行房地产变,更测量，提供准确的房地产变更测量成果，包括权利位置的定位图籍和权属面积等数据，保证房地产图纸资料与现状的一致性。,第一节 概述,一、房地产变更测量因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化所进行的更新测量，分为现状变更和权属变更测量。1、现状变更测量：是将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，其测量属于修测或补测，它为产权变更创造了条件；2、权属变更测量：直接为房地产产权变更提供测绘保证，属于产权登记证明测量，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力。,二、变更测量的内容,1.现状变更内容：（1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化；（2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌；（3）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物及附属设施的变化；,（4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化；（5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；（6）房屋及其用地面积的增减变更；（7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。,2.权属变更内容,（1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；（2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整；（3）征(拨)用土地，出让或转让土地使用权而引起的土地权属界线的变化；,（4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。（5）产权的注销以及设定的他项权利（抵押、典当）范围变更或注销；（6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。,第二节 房地产变更测量的工作程序,1、变更信息采集；2、信息分类；3、变更要素调查 4、变更要素测定；5、房地产编号调整；6、房产资料处理；准备工作：变更信息采集和信息分类；外业工作：变更要素调查和变更要素测定；内业工作：房地产编号调整和房产资料处理。,一、变更测量前的准备工作,通过各个渠道（如城建规划部门、市政公用部门、房地产开发企业、交易市场、政府房地产管理部门、拆迁管理单位等）将收集到的各种房产变更信息进行整理、归类、列表，调阅已有房产图籍等资料，以备现场调查之用。,二、变更要素调查,1.现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查。自然状况一般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况。利用调查表，对照房产图，进行调查与核实。2.权属调查：房屋及其用地权利的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用申请表或调查表进行调查与核实。3.界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。,三、变更要素测定,房地产变更登记以产权户为单位进行，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分情况测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置。同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不附值应在房产测量规范规定的限差以内。,四、房地产编号的调整,1.丘号用地合并或分割，须重新编丘号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增的丘支号按丘内的最大丘支号续编。2.幢号房产合并或分割，应重新编幢号。新增幢号按丘内最大幢号续编。用地单元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢号。,3.界址点点号、房角点点号,用地合并后，四周外围界址点维持原点号；用地分割，新增界址点按编号区内最大的界址点点号续编。按需要测定的房角点,其新增的房角点点号按编号区内最大房角点点号续编。整幢房屋发生产权转移，可保留原幢号，已有的房角点号不变。整幢房屋灭失，其幢号、房角点号以及依附于该房屋的权利符号也应注销。,4.行政境界,行政境界的调整，涉及到的房地产编号区也应作相应调整。,五、房地产变更后资料的处理,（一）房地产已有登记资料的处理1.房产变更图的处理：现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。,已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。,2.房地产卡的处理,房地产卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新销卡、制卡。修正卡片：因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。,已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。,3.档案的处理,根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录,以及房地产面积增减变化等资料,也须合并到相应的档卷内备查。已建立微机管理系统的单位，同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理。,4.房地产簿册的处理,根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要，编制簿册，如：发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。权属变更依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更依据是现状变更单。,（二）未登记、未结案房地产资料的处理,（1）未登记的房地产：是指房地产权利人未能在规定的期限内申请产权登记；房屋权属有争议或土地权属争议尚未解决不予产权登记；不能提供合法有效的房屋及用地权属来源证明，无主房屋或无人登记；以及没有房地产权属证书不能设定他项权利登记等情况。（2）未结案的房地产：是指发证前有他人对要登记的房地产提出异议暂缓确认的；过去未办理登记需补办登记后再确认的；以及房屋私改遗留下来的疑难问题不能确立的房地产。,（3）未登记、未结案房地产资料的处理 未登记、未结案的房地产的原始记录、未登记房地产调查表和测量草图，一般容易忽视。为了房地产资料的完整统计和今后确权的需要，也应进行收集、整理、列表造册。随着时间的推移，后来补办了登记须结案时，不能单凭过去的初步调查记录，必须进行复查和测绘。发证后原来未登记，未结案清册和有关图籍，及时进行销号或注记。,未登记、未结案的房地产卡片建议与已登记、已结案的卡片分别建立，分别进行统计，也要按丘（地）号分户归档或另建未登记档案作为产权登记或监理部门日常处理产权和监证的参考。,六、变更测量的业务要求,（1）房地变更测量应做到变更有据，对原已登记发证而确认的房地产权界位置和发证面积是不得任意更改的。（2）房地产合并或分割时，分割应以已进行过房地产初始登记，法令并无禁止分割且分割处必须有固定界标或明显的分界线；合并应以已进行过房地产登记，位置毗连又权属相同之房屋及其用地为限。,（3）房屋所有权发生变更或转移，其房屋占用范围内的土地，也应随之变更或转移。（4）在所有权上设立的他项权利，必须是首先进行过房产登记的房屋。他项权利范围变更，应报据抵押、典当合同，注销原权利范围，划定新权利范围。,第三节 房产变更测量方法及精度要求,一、房地产变更测量方法：根据变更资料，确定变更范围，并按原图平面控制点的分布情况，选择合适的变更测量方法，变更测量以变更范围内平面控制点（图根点、界址点、房角点）和房产界址点作为测量的基准点。房角点是指变更范围内和邻近的符合精度要求的那种可作为修测依据的房角点。所有已修侧过的地物点不得作为变更测量的依据。,实测时，应以房地产控制点、界址点为依据，采用解析法测量。变更测量可在房产分幅图原图或二底图上进行。现状变更范围较小时，可根据末级控制点、界址点、固定地物点等用距离关系修测；修测之后，应对现有房产、地籍资料做修正处理。现状变更范围较大时，应先补测房产控制点，然后进行房产图的修测。新扩大的建成区，先进行与面积相应的房地产平面控制测量，然后进行房产图的测绘。,（一）现状变更测量方法,（1）变更范围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用钢尺定点测量。具体应用正交法、交会法、延长线法、方向线法、自由测站法等方法。（2）变更范围大，可采用模拟测量方法。（3）采用解析法测量或全野外数字采集系统时，应在实地布设好足够的平面控制点，设站逐点进行现场数据的采集。,（二）权属变更测量方法,根据不同情况和实际条件，权属变更测量常采用图解复丈法或解析复丈法。1.图解复丈法注意事项（1）调用有关的已登记在册的房地产资料，包括房屋及用地调查表、房地产初始登记申请书、房地产平面图等；,（2）根据房地产变更登记申请书，标示的房屋及用地位置草图、权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界。（3）房屋分割时，应将分界的实量数据注记在测量草图上，并按其实量边长计算面积后再定出分割点在复仗图上的位置，以便绘制分户平面图。也适用于多产权商品房屋分户分割。（4）修正房地产分幅图、分丘图。,2.解析复仗法注意事项,（1）调用有关的原房地产登记资料，包括房屋及用地调查表、房地产变更登记申请书、房地产平面图，以及现有的界址点、房角点坐标成果表等。（2）根据房地产变更登记申请书、标示的房地产位置草图，权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界，应预先设立界标。（3）野外解析法测量采用极坐标法、正交法或交会法。技术要求按房产测量规范执行。,（4）利用现有平面控制点之前，应进行检测，用重复测定的方法，测得两点之间距离与坐标反算的距离较差不超过2倍相应等级控制点的点位中误差。（5）按相应等级界址点的精度要求，测定新增界址点的坐标，并计算分割后新权属面积。（6）面积合并，以合并后外围界址点坐标计算面积为准。用地分割后各户用地面积之和与原面积之不附值不超过2倍相应等级面积中误差，如在限差范围内，按相关面积大小比例配赋。,采用解析法进行权属变更测量，常用于房屋用地分割或合并。用地分割应将新增界址点的坐标数据、点号注记于草图上，按坐标展出分割点的图上位置；用地合并取消毗连界址点，用界址坐标计算分丘用地面积。,例一：房产分析,分割前：丘支号：12401，幢号：（2），房屋产权面积：（已知）S100.50。,分割后：丘支号：12402、12403，幢号：（8）、（9），实算面积：32.98、68.12，,面积闭合差：（32.98+68.12）100.50=0.60 1.40 房产面积限差：（三级）0.08+0.006S=1.40改正后面积：,二、房地产变更测量的精度要求,业务要求：（1）变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度符合规范规定；（2）房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内；（3）用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内；（4）房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并后各丘面积之和；,（5）变更测量时，应做到变更有合法依据，对合法数据和附图不得随意更改；（6）房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并的，也应先进行房地产登记；（7）房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也随之变更或转移。,精度要求：房地产变更测量的精度包括图上精度和解析精度。图上精度是指变更后房地产分幅、分丘平面图上精度；解析精度是指新增界址点或房角点的点位精度及面积计算精度。,变更测量时需要利用现有的平面控制点、界址点、房角点作为基准点。利用前应对点位进行检查。同站检测之差（较差）不超过图上0.2mm，即对于1:500比例尺的房产图相当于10cm；异站或自由设站检测之差（较差）不超过图上0.4mm，即对于1:500比例尺的房产图相当于20cm。,1.变更测量的控制点精度要求,当用实测距离与由坐标反算的距离进行检核时，其距离较差不超过2倍相应等级平面控制点点位中误差。,2.变更测量后图上精度要求,变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。房产测量规范规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。,3.变更测量后解析精度要求,指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。房产测量规范规定全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。权属变更测量后，新测定的变更要素点的点位中误差不得大于0.05m。新增界址点或房角点的解析精度，要与变更前的原有界址点或房角点的解析精度要求一致。,房产变更测量后，房屋及用地面积的计算精度，如按房屋及用地的实量边长直接计算面积时，其面积中误差应按房屋及用地所在的地段等级，执行房产测量规范中相应的等级面积中误差的规定，如按用地界址点的坐标计算用地面积时，其面积中误差执行房产测量规范中面积测算中误差的有关规定，其面积限差为：,思考题与习题,1.在何种情况下应进行房产变更测量？2.房产变更测量的工作程序是什么？3.房产变更测量的精度要求是什么？4.房产变更测量中丘号、界址点号、幢号的调整规则是什么？,第10章 房地产测绘管理,第一节 房产测绘队伍的管理,房产测绘实行“市场准入制度”。进入测绘市场从事房产测绘的单位必须取得相应等级的测绘资质证书，具有与从事的房产测绘活动相适应的专业技术人员、技术装备和设施，有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度，具有国务院测绘行政主管部门规定的其他条件。达不到要求的房产测绘队伍，不允许其在当地从事房产测量。,第二节 房地产测绘质量管理,房地产测绘质量管理，主要是指房地产测绘生产的质量管理，其内容包括测绘产品从技术设计、新产品开发、设备材料、生产实施直至产品使用全过程的质量管理。,测绘生产质量管理工作的主要任务,1、负责测绘生产质量管理工作的方法；2、测绘产品质量的控制、监督与管理；3、建立健全测绘产品质量保证体系；4、制定测绘产品质量规划与计划，进行质量教育，增强质量意识，严格执行技术标准；5、组织测绘产品的检验和评优工作；6、广泛组织开展群众性的质量管理活动等。,一、技术设计与新产品的质量管理,1、坚持先设计后测绘，不许边设计边测绘，禁止无设计就测绘。2、技术设计中涉及到可能影响测绘产品质量的问题时，应征求房产质量管理部门的意见。技术设计要经过有关部门的审批后在测绘生产中贯彻实施。3、在测绘生产中应用的新技术、开发的新产品，必须通过正式鉴定，重大技术改进应经上级主管部门批准后方可用于生产。,二、生产过程中的质量管理,建立能够稳定生产合格和优质产品的生产系统，抓好每个生产环节的质量管理，严格执行技术标准，保证每个工序的作业质量；通过质量分析，找出产生缺陷的原因，采取措施把不合格品消灭在生产过程中，使产品质量持续稳步上升。,第三节 房地产测绘成果管理,一、房产测绘成果检查验收的目的和要求房地产测绘成果是在房地产测绘的设计、生产过程中形成的，由各用户申请、登记、经主管部门逐户审查确认后，作为核发房产所有权证与国有土地使用权证的图纸和资料成果。具有延续性、基础性、准确性、时效性、共享性、法律性等特点。,房地产测绘成果检查验收是为了保证测绘成果的质量，提高测绘人员的高度责任感，强化各生产环节技术管理和质量管理，建立健全房地产测绘产品生产过程各项技术规定，并严格执行各项技术规范。确保房地产测绘成果的法律效力和维护产权人的合法权益，规范房地产市场。,二、房地产测绘成果检查验收的办法与体系,（一）检查验收的办法：房地产测绘产品实行二级检查一级验收制。一级检查是在全面自查、互检的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位或上级测绘单位指定的专职检查人员对产品质量实行的最终检查。,（二）检查验收的过程,1.自查：自查是保证测绘质量的重要环节。作业人员在整个操作过程应该经常检查自己的作业方法。2.互查：互查是测绘成果在全面自查的基础上，作业人员之间相互委托检查的方法。3一级检查：一级检查是在作业人员自查互检的基础上，按规范、生产任务、技术设计书和有关的技术规定，对作业组生产的产品所进行的全面检查。,4二级检查：二级检查是在一级检查的基础上，对作业组生产的产品进行再一次的检查。5验收工作：验收工作应在测绘产品经最终检查合格后进行。,（三）房地产测绘产品验收中的详查比例,三、上交资料的项目,上交的成果必须准确、清楚、齐全。上交资料的项目应包括以下各项：1、房地产测量技术设计书；2、成果资料索引及说明；3、控制测量成果资料；4、房地产原图和图形数据成果；5、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表；6、土地勘丈定界技术报告书；,7、房屋、土地面积测算技术报告书；8、总技术报告书；9、检查验收报告；10、其它有关成果资料。,四、检查验收项目,(一)检查验收依据1、房产测量规范；2、上级下达任务的文件或委托单位合同书；3、房地产测绘技术设计书及有关补充规定；4、房屋、土地面积确权的法律文件或协议；,(二)控制测量,1、平面控制网的布设和标志埋设是否符合要求；2、各种观测手簿的记录和计算是否正确；3、各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度和手簿整理是否符合要求；4、起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求；5、仪器检验项目是否齐全，精度是否符合规定。,(三)房地产调查,1房产调查（1）各种房产要素调查与填表项目内容是否齐全、正确；（2）房屋权界线示意图上所标绘的房屋及其相关位置、权界线、四至墙体归属以及有关说明、符号和房产图是否一致。,2房屋用地调查（1）各种房屋用地要素调查与填表项目内容是否齐全、正确；（2）房屋用地范围示意图上所表示的用地位置、四至关系、用地界线、共用院落界线、界标类别和归属、以及有关说明、符号、界址点编号和房地产图上是否一致。,(四)房产要素测量,1、测量方法、记录和计算是否正确；2、各种限差成果精度是否符合要求；3、测量的要素是否齐全、准确，对有关地物的取舍是否合理。,(五)界址点坐标测量,1、界址点测设方法是否符合要求，坐标量测是否正确，精度是否符合要求；2、界址点编号是否正确；3、界址点坐标成果表填写是否符合要求，填写项目是否齐全，与图上相应点的编号是否一致。,(六)房产图绘制,1、房产图的规格尺寸、技术要求、标书内容、图廓整饰等是否符合要求；2、房产要素表述是否齐全、正确、符合要求；3、对有关地形要素的取舍是否合理；4、图面精度和图边处理是否符合要求。,(七)面积测算,1、房屋建筑面积或用地面积测算是否正确，符合精度要求；2、共有与共用部位的建筑或用地面积分摊计算方法是否符合规定，测算结果是否正确。,(八)变更与修测成果检查,1、变更与修测的方法，测绘基准、测绘精度等是否符合要求；2、变更与修测后房产要素编号的处理与调整是否正确。,五、成果质量评定,房地产测绘产品质量实行优级品、良级品和合格品三级评定制。产品质量由生产单位评定，验收单位负责核定。,六、检查、验收报告,(一)检查报告的主要内容(1)任务概括；(2)检查工作概括；(3)检查的技术依据；(4)主要质量问题及处理情况；(5)对遗留问题的处理意见；(6)质量统计和评价等。,(二)验收报告的主要内容(1)验收工作情况；(2)验收中发现的主要问题及处理意见；(3)质量统计(含与生产单位检查报告中质量统计数的变化及其原因)；(4)验收结论：通过产品质量中的成绩、缺点问题的分析，对产品质量作出客观的评价；(5)其他意见和建议等。(三)检查、验收报告封面格式,第四节 房地产测绘成果管理,房地产测绘资料包括房地产测绘技术资料设计书、成果资料索引及说明、控制测量成果资料、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表、图形数据成果和房地产原图、技术总结及检查验收报告。房地产测绘资料管理包括资料形成过程的管理和资料形成后的管理。,房产管理信息系统是适应房地产部门信息化建设的需要，利用计算机技术、网络技术和现代通讯技术等高新技术和产品，根据房地产管理各职能业务日常办公的需要，建立适合房产管理业务流程的电子政务、电子商务平台，实现房产各项业务管理的规范化、现代化、科学化，从而提高办公效率、方便群众、实现信息共享的一套系统。,第五节 房产测绘管理信息系统简介,房产GIS子系统,通过对分幅图、分丘图、分层分户图进行存储、浏览、分析和输出，实现对基础测绘和项目测绘数据的管理使用。该系统具有强大的查询、统计、分析、决策、数据输出、显示等功能。提供楼盘表管理功能，可在地图上查询相应房屋的产权和使用状况，也可以通过产权信息在地图上快速定位该幢房屋。,可通过在地图上划定一多边形来统计相应区域的房产信息，并可通过在地图上指定相应房屋来设定各类产权限制。通过与产权、租赁信息的关联，可为房屋的拆迁摸底、社会经济调查、房屋租赁管理等各项工作提供基础数据支持，实现各种信息的统计功能。提供强大的图形输出功能，可自定义范围、比例、布局输出房产分幅图、分丘图、分层分户图。,