典型目的房地产估价.ppt

第九章典型目的房地产估价,一、房地产抵押的含义,房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人和抵押权人的区分：抵押人是指将合法的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,9-1房地产抵押价值评估,在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价的不同。,一、房地产抵押的含义,二、房地产抵押的法律规定,（一）适用法律法规中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国担保法；城市房地产抵押管理办法。,二、房地产抵押的法律规定,（二）设定房地产抵押的原则城市房地产管理法第四章第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”,二、房地产抵押的法律规定,（三）设定房地产抵押的限制条件城市房地产抵押管理办法中规定某些权属状态下的房地产设定抵押权时的限制条件：第二章第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”第十七条规定：“有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。”第十八条规定：“以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”第二十一条规定：“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。”,三、房地产抵押价值评估的特点,按照规范要求：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”因此，抵押价值评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，但要注意以下问题。,三、房地产抵押价值评估的特点,（一）注重预期风险房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处分清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，注重预期风险。在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。,三、房地产抵押价值评估的特点,（二）分析市场变现能力抵押权方大多在抵押人不能履行债务时，要将抵押房地产变现，而不是收回实物。因此，房地产抵押价值评估时，要对抵押物的市场变现能力进行分析，尤其对有价无市的状况进行分析。,三、房地产抵押价值评估的特点,（三）考虑抵押期间的耗损由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。,四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法,商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。,四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法,部分（局部）房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。,一、征地和城市房屋拆迁补偿估价含义,征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。征地估价应依据中华人民共和国土地管理法以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。城市房屋拆迁估价应依据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例及当地制定的实施细则和城市房屋拆迁估价指导意见进行。,9-2 征地和城市房屋拆迁补偿估价,二、征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件,中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；城市房屋拆迁管理条例（国务院第305号令）；建设部关于贯彻城市房屋拆迁管理条例的通知（建住房200116l号文）；建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号文）；各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方法规规定。,三、征地补偿估价,（一）征地补偿估价对象“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。（土地管理法第四十三条）。在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：房屋、农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。,三、征地补偿估价,（二）征地补偿估价的内容与标准 土地管理法第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”1、土地补偿费：2、征用耕地的安置补助费：3、青苗补偿费：4、地上附着物补偿费：5、征地房屋拆迁补偿费：,三、征地补偿估价,（三）土地管理法关于征地拆迁补偿估价的其它规定1、“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”（第四十七条）2、“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”（第四十七条）3、“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”（第四十七条）4、“征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”（第四十八条）,四、城市房屋拆迁补偿估价,（一）拆迁补偿估价对象（二）城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法（三）城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题,一、房地产拍卖保留价评估含义,房地产拍卖保留价评估为确定拍卖保留价提供服务。这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。,9-3 房地产拍卖保留价评估,二、房地产拍卖的相关法律规定,（一）适用法律法规中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法。,二、房地产拍卖的相关法律规定,（二）房地产拍卖的法律依据城市房地产管理法第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”,三、房地产拍卖保留价评估的特点定,（分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产拍卖保留价的评估过程中，应根据这些不同点，确定其价格。,三、房地产拍卖保留价评估的特点定,（一）强制处分（二）快速变现（三）市场需求面窄、推广力度小（四）消费者心理因素（五）购买者的额外支出,四、房地产拍卖保留价评估的技术路线定,房地产拍卖是一种特殊的市场交易，在确定拍卖保留价评估的技术路线时，要充分认识到这种特殊性。首先，要对当地的房地产拍卖市场情况有深入的了解，对同类房地产在正常市场的价格水平和拍卖市场的价格水平做出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度。然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。,五、房地产拍卖保留价评估的类型与方法,（一）商品房和行政划拨地上房产按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，先补缴土地使用权出让金，因此这两类房地产对拍卖的竞买者、买受人来看，均可视为完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法。（二）在建工程对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。,一、房地产转让价格评估的法律规定,城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”城市房地产转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。,9-4房地产转让价格评估,二、房地产转让价格评估的特点,房地产转让估价具有以下几个方面特点：第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。,一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定,（一）征地补偿的原则及标准土地管理法第四十七条第一款规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”这一款规定了征地补偿的基本原则。所谓按照被征用土地的原用途给予补偿，是指补偿标准必须根据被征用土地原来的用途加以确定，而不是按被征用土地将来的用途补偿。第二款、第三款、第五款分别对征用耕地、非耕地、菜地的补偿费用作了规定。第四十七条明确了对土地补偿费、安置补助费的增加和提高的条件和程序。,9-5国有土地使用权出让价格评估,（二）取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用土地管理法第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”,一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定,（三）出让方式及价格管理城市房地产管理法第十二条第一款规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。”这是对土地使用权出让方式的规定。拍卖方式是国有土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。招标方式是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。协议方式是土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。城市房地产管理法第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。,一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定,（四）转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金城市房地产管理法第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”,一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定,（国有土地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点：（一）国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性,二、国有土地使用权出让价格评估的特点,（一）市场法市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。,三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,（二）假设开发法假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔除建筑物部分的剩余土地部分价格。,三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,（三）成本法成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。规范规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在土地管理法等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。,三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,（四）基准地价修正法基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。,三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,（四）基准地价修正法基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。,三、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,