典型楼盘研究上海高端高层典型项目.ppt
1,品质,价格（元/）,典型项目,财富海景,盛大金磐,世茂滨江,汇豪天下8号楼,仁恒滨江,汇豪天下17号楼,（注：价格比较以目前二手交易价格为准）,10000,20000,30000,40000,50000,60000,白金府邸,白金府邸复式,2,【产品塑造】,【资源稀缺】,【软件服务】,【营销特点】,【价格客户】,典型项目特点,塑造高档产品的“基因”：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业,黄浦江江景陆家嘴CBD万国建筑群外滩景观,对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动,服务周到保证安全性与私密性国际化的物业服务、高品质会所服务,价格弹性很大客户包括港澳台人士、江浙投资客、外籍华人、外籍人士,3,【产品塑造】,？,4,【产品塑造】,气派建筑立面大气酒店式大楼入口设计挑高酒店式大堂豪华户型豪华而大尺度：大面积居住空间尺度大景观视野开阔主卧套 间设计主卫面积占比大景观卫浴高档装修半数3000元/或以上/德国、意大利、美国等国际品牌用材尊贵会所配比高功能多样或特色化私家会所对内开放国际水平管理服务出色园林主题园林或特色精致园林国际著名机构担纲设计（如泛亚易道）国际物业国际化物管国际化服务:服务周到保证安全性私密性高配车位车位配比基本都在100%或以上人车分流地下车库,通过类比分析，6大高档项目在塑造产品品质存在一些共同特点，主要通过下列核心要点来打造高档产品品质及形象：,塑造高档产品的“基因”：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业,5,【产品塑造】产品总结表,6,典型项目基本资料,欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在；酒店式大堂挑高设计。,【产品塑造】基本资料,7,主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，如财富海景3房占到82%,主力户型,户型共同特点：开间尺度大、采光视野好；户型客厅、住卧面宽较大，如盛大金磐自6米以上；客厅、主卧开窗面积大，景观视野开阔；主卫面积大，世茂滨江、财富海景、盛大金磐部分房型主卫面积占整个主卧面积30或以上 主卫设计景观卫浴，财富与世茂在浴间还配设液晶电视,【产品塑造】主力户型,8,户型面积区间户型面积较大，3房2厅面积区间主要在140-220 4房2厅面积区间主要在230-2802房2厅面积区间主要在100-130,项目主力户型面积区间分布图,【产品塑造】户型面积,9,高标准精装修厨房、卫间、空调用材高档,1.装修标准：基本在3000元/或以上2.厨具卫具：采用德国、意大利、美国高端品牌，出现频次高的：科勒洁具、德国威宝、高仪龙头3.空调品牌：5个项目采用大金品牌，世茂采用美国TRANE,【产品塑造】准精装修,10,高标配会所,1.会所是豪宅必备的重要功能配设，营造良好的居住2.与住宅的配比：4个项目高于1：67，最高是盛大金磐与财富海景，达1：26 3.会所出现了聘请国际著名机构来经营管理，如世茂滨江的美洲会,【产品塑造】高标配会所,11,通过对6项目的会所功能设计对比统计，发现：会所的配设大多较完善，其中，基本必备配设：酒吧/咖吧、健身房，半数以上会所都配设项目：室内泳池、桑拿/SPA、韵律室、儿童娱乐室,【产品塑造】会所功能设计,12,1.高水准园林：6个项目中4个聘请外国知名公司设计，其中2家均是泛亚易道,2.车位配比：车位配比基本都在100%或以上,3.物业管理：物业费在3-6元/月，2家聘请五大行里仲量联行，世茂为第一太平戴维斯,【产品塑造】高水准园林/国际化物管/车位配比充足,13,合作单位出色合作的伙伴是打造产品品质、提升产品档次的保证,【产品塑造】高水准合作单位,1.建筑设计合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位2.重视园林景观设计，聘请国外知名专业公司担纲3.重视社区软件方面营造，物业服务：由国际顶尖物业管理公司为业主提供国际水平物业服务；会所服务：世茂滨江由国际著名会所管理机构提供会所服务,14,【软件服务】,？,15,【软件服务】,通过类比分析，6大高档项目非常注重社区软件服务方面的营造，主要表现在：1.物业服务：国际化高质量高水准服务服务周到保证安全性与私密性聘请国际著名物业机构来提供国际化物业服务，如世茂滨江的第一戴维斯推出上海首家专人定户式“一对一私人秘书”，提供24小时贴身专项物业服务；白金府邸的高力物业提供安保、保洁、工程维护、酒店式礼宾服务、房务服务、前厅服务等细微服务。2.会所服务：提供多功能或特色会所服务内容，并有较好的会所经营管理机构来提供高品质服务，如世茂滨江由国际著名的美洲会来提供管理服务（会所里有外籍服务人员）,服务周到保证安全性与私密性国际化的物业服务、高品质会所服务,16,【营销特点】,？,17,【营销特点】,白金府邸,04年7月开盘“生日报”开盘礼品、样板间生活秀、知名专家演讲,06年9月在顶层景观会所举办“总统江景，豪门夜宴”酒会，推出江景保留房源；,05年5月举办“视觉盛宴、白金魅力”的醇酒香衣主题派对答谢业主,世茂滨江,全球销售代理：01年同时在中国内地、香港、台湾、东南亚、日本、美国及澳洲限量发售。,在国内外展销推广：先后到台北、北京、新加坡、温州房源展销会,请明星梁朝卫作为产品代言人，推广产品举行拍卖特价房活动高调宣扬产品,盛大金磐,2005年3月，在售楼中心隆重举办“悦彭鸣亮油画展”,2005年，作为上海唯一的赞助商，赞助“第24届香港电影金像奖”,汇豪天下仁恒滨江：相对不重视营销，主要通过定向春播宣传产品，如外资在华投机机构、商会及政府机构；以及口碑相传,营销推广特点：1.两大类型：高调营销如世茂滨江、盛大金磐；低调营销如仁恒滨江、汇豪天下2.对定位的客群小众传播，针对性强；如盛大金磐的油画展3.举办各种主题公关活动，效果好见效快，如白金府邸的举办的答谢业主会、夜宴酒会,18,【市场表现】,成交价格客户构成,？,19,温州籍投资者,外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多),投资客（江浙人外籍华人）香港人企业高管,外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多),香港台湾上海江浙外籍华人（特别是福建人）高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事）,台湾新加坡东南亚投资,江浙一带的商人特别是温州投资客,境外人士国内的低调富豪阶层,外籍华人上海本地人（高级政府官员）,海外基金，香港、台湾和海外华人,香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金,【成交价格客户构成】,客户构成,外籍人士港澳台本地高官,江浙投资客港澳台华人,港澳台境外人士江浙投资客,投资自住,投资居多,自住为主长线投资,客户变化,成交价格,从2004下半年至2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高,成交价格对比图,
