小区公共收益管理制度.docx

小区公共收益管理制度第一章总则第一条【目的依据】为规范本小区公共收益的管理，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例福建省物业管理条例甲地市物业管理若干规定福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）等相关规定，结合本小区实际情况，制定本制度。第二条【适用范围】经业主大会决定，本小区公共收益不存入专项维修资金专户，实行自行管理，公共收益的收存、使用和管理,按此制度施行。第三条【基本原则】公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。第四条【各方监督】业主、业主大会、业主委员会、街道办事处、居（村）民委员会依照法律法规和管理规约等对本小区的公共收益收存、使用和管理进行监督。业主大会可聘请第三方服务机构（如会计师事务所、律师事务所）配合业主、业主委员会、小区党支部开展监督工作。第二章收存第五条【收益来源】本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。本小区公共收益来源包括但不限于：(结合小区实际情况确定收入来源项目)(L利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；(3.利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；(4.利用全体业主共有的会所、游泳池(馆)、健身室(馆)、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；(5.公共收益利息收入；(6.处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；(7.其他依法属于全体业主的收入。第六条【经营时限】小区共有部分的经营管理已经过业主大会同意，业主大会授权：(1.业主委员会经营管理，经营期限为年月日至年月日；委托物业服务企业经营管理，经营期限为年月日至年月日。物业服务企业经营管理费用为公共收益的。委托经营管理合同应当在签订之日起7日内，在小区醒目位置公示，公示期不少于30日。第七条【收入分配】公共收益分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第八条【资金存放】公共收益收入明细经业主大会或业主委员会确认后，业主委员会或物业服务企业按季度在小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置或移动通信电子信息方式进行公示，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，公示期不少于30日。公示无异议的，应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益扣除物业服务企业的经营管理费用后足额存入业主大会或者业主委员会设立的专用账户。第三章使用第九条【使用范围】公共收益应优先补充专项维修资金，经业主大会依法决定，也可用于：（一）小区共用部位、共用设施设备维修、更新和改造、增设小区共用设施设备；（二）抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用；（三）组织本小区业主开展文体公益活动的经费；（四）业主大会和业主委员会办公经费以及聘请执行秘书、法律、财务等专业人员的薪酬；（五）小区热心业主、物业企业优秀服务人员、工作成效突出的业委会成员的表彰激励费用；（六）其它业主大会决定的事项支出经费。用于补充维修资金的，补充比例不低于公共收益专户余额的百分之五十；用于业主委员会工作经费的，不得超过公共收益的。（使用比例由业主大会依法决定）第十条【使用授权】业主决策公共收益的使用，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。业主大会可以在一定金额范围内授权业主委员会决定公共收益的使用。本小区具体授权额度如下：（一）在每笔支出总金额为元以下，业主大会授权业主委员会单独以事后审核及提供相应票据等方式，依法依规拨付使用。（二）在每笔支出总金额为一元，业主大会授权业主委员会、各楼栋代表，共同以事前审核及提供相应合同、发票、清单等有效证明材料等方式，依法依规拨付使用。（三）在每笔支出总金额超过元，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。第十一条【使用程序】本小区公共收益按以下程序使用：（一）拟订使用方案。业主委员会或物业服务企业负责拟订公共收益使用方案，方案应当包含公共收益的使用原因、预算费用、施工单位选定方式等。（二）使用方案公示。业主委员会或物业服务企业应当将使用方案、相关合同、发票、清单等相关材料在小区内醒目位置公示，公示期不少于10日。（三）资金拨付。公示期届满后，业主委员会根据业主大会授权使用规则，结合相关合同、发票、清单等公共收益使用有效证明材料,拨付资金。第四章监督管理第十二条【专户设立】业主大会授权业主委员会开设公共收益专用银行账户，实行专户管理，禁止与其他账户共用。第十三条【增值管理】公共收益不得用于购买理财产品、股票等高风险金额产品，不可将公共收益用于对外担保。经业主依法表决同意购买国债的，应确保公共收益日常使用。第十四条【代理记账】鼓励有条件的业主大会、业主委员会将本小区公共收益纳入区或街镇牵头开展的统一代理记账工作。第十五条【公示制度】业主委员会应当定期核对资金账目，并于每季度第一个月的月底前公示公共收益收支、增值收益和结余情况。公示当年第四季度公共收益收支情况，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示，公示期不少于30日。业主有异议的，业主委员会或物业服务企业应当负责解释并依法处理。第十六条【财务制度】业主大会、业主委员会应当建立公共收益财务档案，可聘请具有相应从业资格的财务管理人员或委托专业机构健全账簿、妥善保管财务原始凭证及相关会计资料，并指定专人保管。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。如保管人不进行移交，给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。本小区不得录用有违法记录的机构或财务人员。任何个人和单位不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。第十七条【异议处理】业主对公共收益使用有异议的，可在公示期届满前向业主大会、业主委员会、物业服务企业或所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）提交书面意见，书面意见须附相关佐证资料。业主委员会或物业服务企业应当在小区党组织的指导和监督下认真组织调查，加强与异议业主的沟通，并暂停拨付公共收益。若调查认定未发现违反公共收益使用规定的，及时将处理结果书面报告所在地街道办事处（镇人民政府），并依照规定申请拨付公共收益。第十八条【审计要求】本小区业主委员会应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度公共收益收支情况进行审计，并及时公示审计报告，审计费用从公共收益中支出。物业服务企业、业主委员会应当配合财务审计。业主对审计报告有异议的，可以提出质询，业主委员会应当及时予以答复。经占全体业主比例的20%业主联名提请本小区所在地街道办事处，由街道办事处另行组织复审，复审后异议成立的，复审费用可从公共收益中列支；复审后异议不成立的，复审费用由联名业主共同承担。第十九条【离任审计的规定】本小区实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计。审计由小区业主大会指定的五名业主负责组织（五名业主不含业主委员会成员，倡导党员业主），审计费用列入公共收益支出项目，审计结果应当在物业管理区域内的显著位置进行公JO业主大会有权决定将以下的事项列为业主委员会主任任期和离任经济责任审计事项：（一）具体执行业主大会决议的情况；（一）业主委员会对具体事项决策程序的合规性、执行情况及其效果；（三）公共收益财务收支的真实、合法和效益情况；（四）资金账户的管理及保值增值情况；（五）业主委员会委员遵守廉洁自律规定情况；（六）其他需要审计的内容。第二十条【主体解散或终止时公共收益管理】业主委员会任期届满时，上一届业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会。新一届业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用可从公共收益中支取。业委会解散或终止且未成立新一届业主委员会的，应将公共收益及其经营收支账目移交居（村）民委员会代管；或经街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会核实确认后，将公共收益交存至市建设主管部门资金专户。第五章附则第二十一条【施行时间】本规则于2023年9月14日经业主大会表决通过，自通过之日起实施，对全体业主、物业使用人具有约束力。