产品基础知识培训—住宅规划(I).ppt

产品基础知识,住宅规划,住宅规划基本概念,居住区,居住小区,居住组团,居住区,居住小区,居住组团,城市道路,小区道路,城市级公共服务设施,小区级公共服务设施,住宅规划基本概念,城市规划用地：居住区用地（R）住宅用地（R01）公共服务设施用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）,R=R01+R02+R03+R04,住宅规划基本概念,城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地（R02）道路用地（R03）,公共服务设施用地（R02）一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地（R03）居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。,住宅规划基本概念,指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）,指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等,指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带,指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场,指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等,住宅规划基本概念,用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。,1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线,规划常用术语及指标,住宅规划基本概念,建筑容积率：,地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）,建 筑 密 度：,即建筑覆盖率基底面积之和/规划建设用地面积,绿 地 率：,绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）,房屋使用率：,房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。至的使用率比较合理。,集 中 绿 地：,建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。,住宅规划基本概念,住宅规划基本概念,基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87 覆盖率：41%,容积率的计算？,住宅规划基本概念,道路红线,城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。,住宅规划基本概念,住宅规划基本概念,实例西半岛,道路中心线,用地范围线,建筑退线,道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处,住宅规划基本概念,实例金色家园,道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。,道路中心线,用地范围线,道路边线,住宅规划基本概念,日照间距的概念,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。,住宅规划基本概念,居住建筑日照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。,住宅规划基本概念,各类建筑基底总面积,建筑密度=,净用地面积,相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多,正常情况下。居住区建筑密度一般在12%30%,住宅规划基本概念,各类绿地面积总和,绿地率=,净用地面积,小区集中绿地不少于总用地面积的10%。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算,各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地,住宅规划基本概念,公共绿地,满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。,住宅规划基本概念,用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标,说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低。,住宅规划基本概念,停车设施规划设计,1、居住区道路分级,2、道路系统规划,人车分流人车混流,3、停车设施规划设计,单建式附建式混合式,住宅规划基本概念,满足经济要求,住宅群体组合基本要求：,日照通风安静舒适方便安全交往,满足功能要求,满足美观要求,住宅规划基本概念,住宅群体组合基本形式,行列式,点群式,混合式,住宅规划基本概念,生活空间于环境条件的关系,住宅规划基地特点,规划（基地特点）,1.滨水；2.坡地；3.山地；4.高尔夫;5.平地,住宅规划基地特点,滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。,住宅规划基地特点,坡地。,住宅规划基地特点,山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。,住宅规划基地特点,高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。,住宅规划基地特点,平地。,住宅规划利用基地资源进行规划的案例分析,红树西岸,住宅规划利用基地资源进行规划的案例分析,万科东海岸,住宅规划规划图分类,1、鸟瞰图2、总平面图3、各类分析图4、组团平面图,规划（规划图类型）,住宅规划规划图分类,鸟瞰图鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。,住宅规划规划图分类,总评面图总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图,住宅规划规划图分类,各类分析图分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。,住宅规划规划图分类,各类分析图从规划小区路组团空间院落空间，其中“组团”就是组成小区的基本单元。,住宅规划规划图分类,组团平面组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,1、公建设施配套的分类,2、,2、公建设施的规划布置,A、位置在几何中心B、位置沿主要道路C、位置在主要入口D、位置分散在道路四周,住宅规划规划图分类,住宅规划规划图分类,住宅规划后续拟补充内容,后续拟补充章节，住宅设计规划和房地产开发的关系，包含不同物业类型的住宅，规划特点和示范区的不止要素等，作为规划基础知识的提升内容，便于销售员从销售的角度理解规划。,