【大学课件】房地产市场.ppt

房地产市场,房地产市场的定义和特征房地产市场分析的内容与特点房地产市场的运行机制房地产市场周期房地产市场有效性分析,http:/,房地产市场的定义和特征,房地产市场的概念 房地产市场是房地产买卖双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致意见的任何安排 房地产市场是房地产权益的交易市场，其交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身 房地产市场有时是正式的，有时是非正式的，甚至是非公开的和临时的,http:/,房地产市场的定义和特征,房地产市场的主要参与者1、土地所有者或当前的使用者2、房地产开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或用户,http:/,房地产市场的定义和特征,房地产市场的分类（按交易形式）一级市场：土地使用权的出让市场主要特征：非完全竞争二级市场：房地产开发经营市场主要特征：增量（供给扩大）配置三级市场：既有房地产的经营市场主要特征：存量（供给不变）重新配置,http:/,房地产市场的定义和特征,房地产市场的特征基本特征：供给缺乏弹性，需求富有弹性，价格主要由需求决定其他特征1、房地产市场的地域性2、高信息费用和交易成本3、不连贯的价格信息4、政府干预,http:/,房地产市场分析的内容与特点,房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次区域房地产市场分析专业房地产市场分析项目房地产市场分析,http:/,房地产市场分析的内容与特点,2、房地产市场分析的内容地区经济分析：基本趋势、产业发展趋势区位分析：地点的最佳用途分析市场概况分析：房地产市场总趋势、项目及所属专业市场在整个房地产市场中发展趋势专业市场供求分析：细分市场、确定目标子市场项目竞争分析：目标项目的特征分析、选择竞争对象、评价竞争力、价格预测营销建议,http:/,房地产市场分析的内容与特点,不同使用目的下房地产市场分析的特点投资决策：侧重于项目可行性分析项目融资：侧重于还款能力分析房地产证券化：侧重于房地产市场前景和项目物业的回报率分析房地产开发：侧重于客户需求和购买力分析房地产市场宏观管理：侧重于房地产市场供求关系、基本趋势和公众需要分析,http:/,房地产市场的运行机制,房地产市场的供求分析1、房地产市场需求及其特点房地产需求消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买和承租的房地产商品的数量；人们对房地产的需求水平最终取决于他们的消费水平房地产需求常常可以分为生产经营性需求、消费性需求和投资性需求,http:/,房地产市场的运行机制,土地需求通常表现为一种引致需求房地产需求具有明显的区域性房地产需求者的消费偏好差距较大2、房地产市场需求的影响因素国民收入的增长速度与分配结构人口总量与人口结构城市化进程的影响未来预期政府政策及其他,http:/,房地产市场的运行机制,3、房地产市场的供给房地产供给在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品的数量房地产供给包括现实供给（原有房地产）和潜在供给（在建房地产）土地供给刚性并被国家垄断（公有制条件下）房地产供给存在时间上的滞后性,http:/,房地产市场的运行机制,4、影响房地产供给的因素房地产开发成本房地产本身的价格房地产投资资金的数量房地产开发与建设能力（土地开发量及程度）房地产投资者对未来的预期实例：北京各大开发商联手囤积10万套商品房政府政策的变化,http:/,房地产市场的运行机制,5、房地产市场的均衡过程,http:/,房地产市场的运行机制,http:/,房地产市场的运行机制,http:/,房地产市场的运行机制,房地产存量市场与流量市场的均衡模型存量市场：已开发的现有房地产供给与需求流量市场：正在开发或预期开发的房地产供给与 需求两个市场的需求可以相互转换，而其供给相对分离，结果：房地产总市场可能均衡，但房地产存量市场和流量市场内部可能非均衡,http:/,房地产市场的运行机制,1、存量流量均衡机制的模型结构供求基本特征：存量房供给完全缺乏弹性，需求富有弹性流量房供给与需求均具有弹性市场均衡设S、D房地产市场总需求与总供给S存、D存存量房地产供给与需求S流、D流流量房地产供给与需求均衡条件：S存=D存，S流=D流,http:/,房地产市场的运行机制,http:/,房地产市场的运行机制,2、存量流量均衡机制的市场特征流量市场需求曲线特征（1）一般来说，流量市场调节后的需求相对于流量市场未调节的需求总是更富有弹性（2）存量市场需求弹性越大，调整后的流量需求弹性越大流量市场长期均衡点特征长期来看，存量市场与流量市场处于非均衡状态，两个市场长期要求均衡的倾向带动房地产业发展,http:/,房地产市场的运行机制,房地产市场运行的一般规律（分为房地产投资市场和房地产使用市场来研究）1、房地产市场的运行模型（四象限模型）（1）第象限：房地产使用市场之一部分（2）第象限：房地产投资市场之一部分（3）第象限：房地产投资市场之另一部分（4）第象限：房地产使用市场之另一部分,http:/,房地产市场的运行机制,http:/,房地产市场的运行机制,2、房地产市场的运行过程（1）经济增长对房地产使用需求的影响,http:/,房地产市场的运行机制,（2）长期利率变动对房地产资产需求的影响,http:/,房地产市场的运行机制,（3）开发成本的变化对房地产供给的影响,http:/,房地产市场周期,房地产市场周期运动的描述 房地产市场周期：房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、复苏繁荣衰退萧条循环往复的四个环节,http:/,房地产市场周期,http:/,房地产市场周期,1、房地产复苏与增长阶段（ABC）2、房地产繁荣阶段（CDE）3、房地产危机与衰退阶段（EFG）4、房地产萧条阶段（GHJ）各阶段主要特征见后表,http:/,房地产市场周期,http:/,房地产市场周期,房地产市场周期波动的宏观经济分析1、经济增长与房地产市场周期波动经济增长率与房地产业发展状况之间关系密切（高度正相关）宏观经济周期与房地产业波动呈同向发展趋势，但房地产业周期略早于宏观经济周期2、国民收入水平与房地产周期波动房地产需求随收入水平变动而波动（以消费需求为例）收入变动影响消费者对房地产物业的支付能力,http:/,房地产市场周期,收入变动影响消费者对财富积累的预期3、通货膨胀与房地产周期波动通货膨胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化 物价上涨房地产名义价格上涨真实价值上升房地产经济扩张；物价下跌房地产名义价格下降真实价值下降房地产经济收缩通货膨胀因素影响房地产资产的保值增值功能发生变动，进而影响房地产经济运行周期波动,http:/,房地产市场周期,房地产市场周期波动的微观经济分析1、房地产供求关系变动与房地产市场周期波动房地产供求受价格弹性等内部传导因素和宏观经济变量影响，其变动过程直接或间接影响房地产市场周期波动房地产市场波动可以理解为房地产供求关系从非均衡向均衡状态逼近的过程2、房地产经济运行特征与房地产市场周期波动3、市场因素与房地产市场周期波动,http:/,房地产市场有效性分析,有效市场假说（EMH）1、EMH定义 如果有用的信息以不带任何偏见的方式全部在价格中得到了反映，就可以认为市场是有效的 如果一个资本市场是有效率的，资产价格的变动并不存在内在联系，而且除了相关的信息外，所有不相关的信息都不会引起人们的重视。也就是说，市场反映了所获得的信息。,(美)尤金法马,http:/,房地产市场有效性分析,2、市场的有效性程度及其意义（1）信息类型历史信息公开信息内幕信息（2）市场类型弱式有效市场半强式有效市场强式有效市场,http:/,房地产市场有效性分析,（3）意义反映一个市场上投资者的理性程度、投资水平体现市场对信息的传播和反应速度判断市场中有无操纵行为市场成熟程度的重要判断方法之一,http:/,房地产市场有效性分析,有效市场的直观判断方法整个市场没有摩擦和限制性规定所有资产完全可分割、可交易整个市场充分竞争，参与者都是价格的接受者信息成本为零所有市场参与者同时接受信息所有市场参与者都是理性的，并追求效用最大化,http:/,房地产市场有效性分析,房地产市场的有效性分析 房地产市场的运行效率指房地产市场价格是否有效、完全、准确地反映市场信息，并以此通过价格机制将房地产产品从房地产商手中向业主转移 相比证券市场，房地产市场是一个缺乏效率的市场,http:/,房地产市场有效性分析,1、房地产交易的非公开性市场价格不能准确反映实际供求状况2、房地产信息搜集成本的昂贵性市场价格难以反映信息的价值3、房地产交易成本高阻碍投资者根据最新信息调整投资组合4、房地产市场产品的异质性需求偏好可能导致卖方垄断出现,http:/,