XX县国有建设用地弹性供应工作方案.docx

XX县国有建设用地弹性供应工作方案为进一步促进土地节约集约利用，构建更加完善的土地要素市场化配置体制机制，根据土地管理法律法规和国家有关政策规定，结合我县实际，制定本方案。一、供地条件以长期租赁、先租后让、租让结合供应的土地，应当为经依法批准的国有建设用地，依法采取招标、拍卖、挂牌方式供应。1.长期租赁。国有土地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式确定土地使用权人。实行长期租赁使用土地的，租赁期限为5年、10年、15年最长不得超过20年，租赁合同的签订、租金的缴纳管理、供地后的开发使用监管等均参照国有土地使用权出让的相关规定办理。2 .先租后让、租让结合。先租后让、租让结合方式是指地方政府可依据国家产业政策，对产业用地采取先行以长期租赁方式振供土地,承租方投资产业项目达到约定条件后有意愿的，可以转为出让的供应方式；或部分用地采取长期租赁、部分用地采取出让的供应方式。采取先租后让方式供应土地的出租年期与出让年期相加不得超过法律规定该用途土地出让最高年限;按用途依法需采取招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，招标、拍卖、挂牌工作可在租赁期间实施。3 .弹性年期出让。地方政府可根据产业生命周期和土地市场供需情况，合理确定国有建设用地使用权出让年期，弹性出让的年期不得超过法律规定的该用途土地出让最高年限。弹性年期出让地方政府可根据产业类型、投资额度、企业需求等科学确定出让年限，但不得超过法定出让最高年限，弹性年期出让首期确定为10年，根据企业发展需求，续期年限可分别选择10年、20年、30年、40年。二、出让金（租金）缴纳标准工业、旅游及公共服务出让地价评估，应按评估规程和规范的有关规定评估出正常市场条件下的出让土地使用权价格，并在土地估价报告中明确说明与当地同类用地出让最低价标准国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发（2009）56号）和XX省国土资源厅XX省发展和改革委员会关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（X土资发（2009）X号）两个文件中的最低价标准的对比结果。对不同开发程度的工业用地，按照达到不同开发程度所需的当地平均开发费用水平，进行价格修正，得到评估结果，并与最低价标准进行对比。在评估弹性用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。三、办理程序以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应国有建设用地的，自然资源部门会同发改、住建、商务、环保、税务等投资、产业主管部门拟定供地方案，明确供应方式、面积、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限、租金和其他条件。供地方案经县人民政府批准后，由县自然资源主管部门组织实施。以招标、拍卖或者挂牌方式供应的长期租赁、先租后让、租让结合国有建设用地的，参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定执行。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作租赁地块的定金。出租人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。四、合同签订土地租赁合同应当载明以下主要内容：租赁当事人、租赁地块的坐落、四至范围和面积、租赁地块的土地用途、建筑容积率和密度等各项规划要求、租赁的年限、租金及租金的支付方式、支付期限和调整方式、租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及费用、租赁地块基础设施建设的责任、租赁地块的交付期限、项目建设的开工和完成期限、土地租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式、土地租赁合同解除条件、违约责任、争议依解决方式、租赁合同备案电子监管号、当事人约定的其他事项。弹性年期出让金首次缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%o如需分期缴纳全部土地出让金的期限原则上不超过一年（详细参照出让金收支管理办法），土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）原则上应当一次全部缴清。五、国有土地租赁登记转让转租抵押弹性供应成交后，竞得人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同或租赁合同。受让人、承租人持国有租赁合同、土地价款缴纳凭证等相关材料依法申请办理不动产首次登记。租赁国有建设用地转为出让的，受让人应持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料，缴纳相关税费后申请办理不动产变更登记。在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到开发投资总投资的25风或按照合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。转让国有租赁土地使用权的，原土地租赁合同约定的权剥义务随之转移，受让人应当与承租人签订土地租赁合同转让协议。国有租赁土地使用权转让后，应当按照规定申请办理不动产权登记。有地上建筑物、构筑物和其他附着物的，应当同时办理建筑物、构筑物权属转移登记。国有租赁土地使用权转租及租赁土地上的建筑物、构筑物出租的年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。国有租赁土地使用权上的建筑物、构筑物和其他附着物抵押的，抵押人应当申请办理不动产权抵押登记。产权证书除注明抵押物有关要素外，还应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。采取租赁、弹性供应的土地，应当按照国有土地租赁合同的约定进行开发建设，不得擅自改变用途。六、履约监管和法律责任国有土地使用权租赁年限届满，承租人需要继续使用该幅土地的，应当在期限届满前6个月内申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人的续期申请应当予以批准。该幅土地上原承租人建设的建筑物、构筑物、附着物如符合该幅土地当前规划的，由出租人组织相关机构进行评估作价，在重新确定承租人时，作为附加条件一并予以公告，如原承租人继续段得租赁权，则不予补偿，如由其他人取得租赁权，则按照评估价补偿给原承租人。在重新确定承租人时，在同等条件下，原承租人享有优先租赁该幅土地的权利。国有土地租赁年限届满，承租人未申请续期的，或虽申请续期但未获批准的，出租人无偿收回土地使用权。其地上建筑物、构筑物、附着物不予补偿，如其有利用价值且符合当前规划的可以保留，如无利用价值且不符合规划要求的，出租人要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。土地租赁合同另有约定的，从其约定。承租人要求提前中止租赁合同并请求退还土地的，出租人报请原批准机关批准后，在法律规定时限内，对承租人交纳的国有建设用地使用权租赁价款不予退还;超出法律规定时限的,出租人无偿收回租赁的国有建设用地使用权。对于已经建设的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，并可以要求承租人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状，符合规划且由利用价值的，可以给承租人一定补偿。土地租赁合同另有约定的，从其约定以先租后让、租让结合方式供应产业用地的，明确租赁土地可以转为出让土地的条件，报有批准权的人民政府批准后实施，在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式出让供应。出租人未按租赁合同的茨定交付租赁地块的，承租人可以要求解除租赁合同，并请求违约赔偿。承租人未按合同约定支付或者未付足租金的，出租人有权责令承租人限期支付，并按日加收1%的违约金；承租人逾期60日内未支付租金的，出租人可以解除租赁合同，并要求违约赔偿。采取弹性供应土地，开竣工约定、延无、闲置地处置等后续监管问题完全参照出让土地管理办法。