房屋附属设备设施维修养护管理.ppt

第六章 房屋附属设备设施维修养护管理,考核比重：27（知识12、技能15）,第一节 房屋附属设备设施养护管理一、房屋附属设备设施养护管理制度的制定P68 根据房屋各类附属设备设施的系统组成、作用、特性、规格、养护知识与运行、使用规程制 定房屋附属设备设施养护管理制度。制度的内容：（情景题）1、确定维修及保养工作的类别和内容。具体包括:(1)日常及周保养内容；(2)月保养内容；(3)季度、半年、年度维修保养内容；(4)大修内容。2、设备维修保养的要求。3、某些设备的预防性试验周期。4、设备操作人员证书及设备使用、操作要求。,二、房屋附属设备设施养护计划的实施P69 设备操作人员每日填写设备巡检记录。提示：以上要求在鉴定考核中，曾以录像题的形式出现在操作技能试卷中相关知识一、房屋附属设备设施的保养制度P701、三级保养制度（1）日常维护保养 操作人员，经常性保养工作。（2）一级保养 操作人员和维修人员，计划性保养维修。局部解体。（1）二级保养 维修人员，全面清洗，部分解体检查维修，更换磨损件,2、预防性计划维修保养制度P70（1）防止意外损坏按计划进行预防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施。（2）目的：设备保持正常的工作能力，避免遭受不应有的损坏，发挥设备潜力，掌握设备状况，提高运转效率。（3）作用：可延长设备修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量。（4）计划维修保养的次序根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定。,二、房屋附属设备设施养护管理制度举例 某物业管理公司给排水养护管理制度内容：1、加强巡视检查 P70 检查范围：室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房。2、水箱清洗消毒（1）水箱清洗半年一次，每年消毒一次。操作人员有健康证明书。水质取样送卫生防疫站作鉴定，保存水质鉴定书。（2）生活水泵两台以上，定期轮换使用，轮换周期不超过半个月。,3、其他注意事项（1）需停水作业，是先发停水通知。（2）定期对泵房内水泵、管道、电机维修保养。（3）定期清洁屋面天沟。（4）室外管道、水表、阀门、消防栓定期刷油 漆。冬季管道保温防冻。（5）定期检查消防设备。消防泵、喷淋泵每月试 运行一次。提示：房屋附属设备设施养护管理制度举例中的内容，除在理论知识试卷中考核外，在历次考核中，也以录像题的形式出现在操作技能试卷中。,第二节 房屋附属设备设施维修管理一、房屋附属设备设施维修管理制度的制定房屋附属设备设施维修管理制度的内容：P71 1、巡检制 巡回检查中，要检查仪表是否正常工作、设备运转有无异常噪声、发热，系统是否泄漏等情况，并作记录。2、分工责任制 3、季度和年度安全检查制 4、维修报告制度 5、维修工程的审批制度 设备的中、大修与改造更新应提出计划，经批准后安排施工。,二、房屋附属设备设施的检修程序和故障处理程序（略）三、各类房屋附属设备设施的维修管理（一）给排水设备的维修管理P72、731、给水系统（技能试题）（1）水泵。生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。水泵变频器故障应关闭变频器，手动操控水泵，并及时报告主管工程师。（2）气压罐。气压罐内胶膜或外置水银开关故障，应关闭气压罐的进水阀。手动操控水泵，并及时报告主管工程师。,（3）垂直管网。垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；排空管网积水后，更换、修复破损管道；如一时无法修复，报告主管工程师。（4）下水池出水管。下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵；通知主管工程师安排维修。2、排水系统（1）污水井。污水井水位过高，应立即开启污水泵抽水；如污水泵故障应立即启用备用泵。报主管工程师安排维修。（2）排污管道。排污管道漏水应立即用布绑紧裂口；关闭破裂管上面的用水设备；用沙包挡住用户单元门；报告主管工程师安排维修。,（二）空调设备的维修管理P731、每月的维修保养管理（情景题）（1）空调主机。检查内容：仪表、冷冻剂。（2）空调水泵，检查内容：轴承、联轴器、螺丝。（3）冷却水塔。检查内容：皮带、皮带轮、轴承、减速箱、螺丝、疏水滤网、冷却水塔表面。（4）空气压缩机。检查内容：空气滤网、安全阀、接头、机油、皮带、皮带轮、链条。（5）盘管风机。检查内容：空调效果、风机运转情况、皮带、风机滤网、冷凝水管、冷冻管。提示：空调设备每月的维修保养管理详细内容 见教材，如作为操作技能情景题，应按教材内容解 答。,2、每季检查空调主机冷冻剂和机油是否足够，既有是否变质；检查清洁水过滤器。3、每年对空调主机作一次全面的技术性能检查，再做有针对性的拆检；每两年更换一次冷冻机油。4、风机、制冷、换热器、水处理的故障应与专业公司联系。,（三）电梯设备的维修管理P741、要求（情景题）（1）制定电梯操作规程、保养规程、维修规程以及保养维修计划，建立保养维修档案。（2）配备合格维修人员，不具备此条件的，应请专业电梯保养公司负责电梯的保养维修，保证维修质量。（3）定时巡查，以便发现故障及时维修。（4）电梯机房等重要部位，注意防水、防火，保证通风良好，防止温度过高。（5）注意门匙的管理，防止发生人为破坏。（电梯钥匙专人管理）提示：有关给排水设备、空调设备的维修管理和电梯设备的维修管理要求等内容，可作为理论知识题和操作技能题中的情景题、录相题考核。,2、维修等级及周期（1）零维修（小修）（概念）（2）中修（概念）（3）大修（概念）（4）专项维修（概念）（5）更新改造（概念）3、维修工程的审批 除零维修外，中、大修与更新改造均列为电梯维修工程，每年应做下一年度的电梯维修工程计划，经批准后安排施工，竣工后按规范验收。,（四）供暖设备的维修管理P741、热网设备的维修 检修分为预检预修和事故检修两种。预检预修一般安排在非供暖期进行。检验方法：对管道进行水压试验和水温试验。2、供热管道漏水、漏气（略）3、锅炉的大修工作一般安排在供暖前或供暖后停运期间。（五）供电设备的维修管理（略）,四、电梯运行与维修管理计划的制定P75 1、电梯运行管理计划的拟定（1）日常管理，承包商负责。（2）每天一次全段运行检查。（3）轿厢、井道有无湿水。（4）定期检查，放工作牌。（5）任何改动，书面征询承包商意见。（6）搬运超载物件，与承包商联系。（7）遇故障及紧急事故，采取应变措施。（8）清洁工作。（9）年审标志。,2、电梯维修养护管理计划的拟定和实施（1）电梯维修养护年度计划表的内容：维修保养项目与内容。备品、备件计划。具体维修保养时间。预计费用。（2）监督维修养护计划落实的措施,相关知识一、房屋附属设备设施维修的分类P771、零星维修工程 日常的保养、检修及排除故障的局部维修。2、中修工程 正常和定期全面检修，部分解体修理和更换少量磨损零件，恢复应有标准和技术要求，设备运转到下一周期。更换率：10%30%。3、大修工程 定期全面检修，全部解体更换主要部件，恢复原有性能。更换率：超过30%。4、设备更新和技术改造 使用一定年限后，技术性能落后等问题，需更新设备。,二、房屋附属设备设施维修的特点 1、维修成本高 2、维修技术要求高 3、随机性与计划性相结合、4、集中维修与分散维修相结合,三、电梯操作、保养与维修的基本内容 P78 1、制定电梯安全维修保养的规章制度。2、电梯运行人员和维修人员持证上岗（劳动部门）。3、保修和安全年检。4、电梯故障修理，须经劳动部门审查认可的单位和人员进行。5、定期检查维修保养工作计划，健全设备档案和维修记录。,6、电梯钥匙专人管理，停梯出告示。7、运行中发生故障，首先救护乘客出梯。8、耗电计量和收费。9、机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。10、对轨道、门导轨清洁、加油。,四、电梯管理的有关规定P78、79（一）运行管理规定（二）安全管理规定 1、电梯工持证上岗。2、电梯管理员每天对电梯巡视一次。3、部门经理周检全面检查。4、对电梯分包方评审（有资质）。5、维修工和机电工程师对维修质量检验。6、消防中心设报警点。7、发生困人故障，按规程执行。8、检验不合格的电梯严禁使用。（三）维修管理规定,第三节 特种设备委托维修养护管理一、特种设备委托维修养护管理的程序 程序：（情景题）P791、确定特种设备委托维修养护的招标形式（1）公开招标。概念（2）邀请招标。概念 通常采用邀请招标的方式。2、确定特种设备维修养护的招标原则“公平、公正、合理”的原则。,3、编写特种设备维修养护的招标文件P80 招标文件具体内容：（情景题）（1）投标须知。（2）维修保养说明书。（3）设备技术资料。（4）维修保养范围。（5）维修保养方式。,4、实施招标P80 招标步骤：（情景题）（1）选择投标单位。（2）发放标书。（3）收取投标书。（4）开标。（5）评标。（6）方案修正。（7）商务谈判（8）发中标通知书。,5、签外包合同P80 委托合同分为：大包合同、中包合同、小包合同。（1）大包合同 所有维护保养，专业维修公司负责，费用高。（2）中包合同 专业维修公司定期保养，物业公司应急抢修及小修。（3）小包合同 专业维修公司提供配件和技术指导，物业公司人工，费用低。新组建的物业管理公司大包；运转多年的物业管理公司中包或小包。,二、特种设备安全技术档案的建立（情景题）P81 无论是通过招标的方式，把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，或者是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，都要建立特种设备安全技术档案。,特种设备安全技术档案内容：（情景题）1、特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。2、特种设备的定期检验和定期自行检查记录。3、特种设备的日常使用状况纪录。4、特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维修保养纪录。5、特种设备运行故障、事故纪录。,相关知识 一、特种设备的含义 特种设备安全监察条例规定，特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施，同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。,二、特种设备维修养护管理的一般规定P81 1、特种设备出厂，应附有设计文件、质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明。如缺少上述文件，物业公司可拒收。2、特种设备投入使用前或使用后30日内，向特种设备安全监督管理部门登记。登记标志置于设备显著位置。3、特种设备每月一次自检，并作记录。4、使用单位应对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及附属仪器仪表，定期校验、检修、记录。5、采用科学管理方法和先进技术。,三、特种设备维修养护管理原则 P82 特种设备安全监察条例（国务院第373号令）2003年6月1日起施行。基本原则：1、安全至上原则；2、企业负责原则；3、权责一致原则；4、统一监管原则；5、综合治理原则。,四、特种设备委托维修养护管理的必要性P82 特种设备外包的优势：1、专业养护，减少维修操作失误损失，延长设备使用寿命。2、使设备调试到最佳状态，节省能源，降低运行成本。3、减少需储备的技术人员，降低人工成本。4、减少需储备的专业设备，降低固定资产开支。5、通过合同条款，可化解部分设备风险，有利于危机处理。,第四节 建筑智能化管理系统 P8392 本节内容在鉴定考核中主要为理论知识题，一般掌握即可 提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤其是第一、二、三节，应重点掌握。,试题举例 1、理论知识题 单选题：（1）物业管理区域内房屋附属设备设施的每日运行记录应该由（）填写。（A）设备操作人员（B）设备维修保养人员（C）设备养护班组长（D）工程部经理,正确答案 A P69,（2）设备维修人员对房屋附属设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养，是设备的（）保养。（A）一级（B）二级（C）三级（D）日常,正确答案 B P70,（3）物业管理公司一般应当（）对物业管理区域内的空调主机做一次全面的技术性能检查。（A）每月（B）每季度（C）每年（D）每三年,正确答案 C P73,（4）房屋附属设备中修工程对设备零部件的更换率一般在（）。（A）10%20%（B）10%30%（C）20%30%（D）30%50%,正确答案 B P77,（5）房屋附属设备中的特种设备在投入使用前或投入使用后（）日内，使用单位应当向直辖市或设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。（A）7（B）10（C）15（D）30,正确答案 D P81,（6）建筑设备自控系统运行管理及维修养护要求，网络控制器、控制计算机故障一般应于（）小时内修复。（A）1（B）2（C）4（D）8,正确答案 C P89,多选题:（1）房屋附属设备设施的养护管理制度，一般应根据房屋各类附属设备设施的（）等制定。（A）系统组成（B）作用与特性（C）养护要求（D）使用规程,正确答案 A B C D P68,（2）物业管理公司的房屋附属设备设施维修管理制度一般按巡检制、季度和年度安全检查制（）等内容拟定。（A）分工责任制（B）维修报告制度（C）三级保养制度（D）维修工程的审批制度,正确答案 A B D P71,（3）特种设备维修养护管理的原则有安全至上原则、责权一致原则（）等。（A）企业负责原则（B）统一监管原则（C）综合治理原则（D）专业维修原则,正确答案A B C P82,（4）物业管理区域内的建筑安全防范智能化系统一般由（）子系统组成。（A）电视监控（B）出入口控制（C）防盗报警（D）电子巡更,正确答案 A B C D P85,2、操作技能题（案例题）田女士住在二十世纪八十年代初建成的住宅楼内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人开电梯，前几年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化维修保养公司签订外包合同，这样问题就可以解决了。请问：（1）签订外包合同后状况会有所改善吗？为什么？（2）这样的老楼要保证电梯的正常运行，在维修管理方面还应该采取些什么措施？,答题思路参考：1、电梯属特种设备，一般应委托专业公司维修养护；2、该电梯已使用超过20年；3、一般电梯连续运行15年应更新改造。,答案要点：P82、74（1）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把特种设备外包给专业化的维修保养公司，情况会有所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来损失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿命。（2）这样的老楼，包括附属设备、设施已有20多年的历史了。一般电梯连续运行15年以上，如主机和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电梯在连续运行20多年后要保证正常运行，需要进行更新改造。,