房地产融资征信调查和项目融资分析.ppt

一、征信调查的概念 征信调查又称资信调查或信用调查，它是指通过一定的方式对往来客户的资金与信用方面的情况进行调查了解。具体来讲，征信调查是指以授信的对象为目标，将直接或间接的资料，配合经济环境、房地产业政策等要素对有关企业或个人的经营状况、财务状况进行评估，判定其目前的信用状况、预期的经营动向、财务状况和偿债能力，进而获得其完整的信用的评估，以有利于贷款的发放。,第六章 房地产融资征信调查和项目融资分析第一节 房地产融资征信调查,二、征信调查的内容（一）对个人的征信调查1、个人品行：主要是对个人借款记录进行调查，以掌握其信用情况。2、偿债能力（1）收入：借款人是否有工作，工作是否稳定，收入水平的高低，有无其他的收入来源。（2）其他债务：借款人是否有其他债务，债务的金额和偿还期限。借款人的实际收入扣减其他债务以后的余额才是对银行有意义的实际偿债能力。（3）担保品：个人贷款一般需要担保，个人房地产贷款的担保一般以个人贷款购置的房地产以抵押的形式来充当担保品。,（二）对企业的征信调查1、企业决策管理层的情况首先要了解企业的管理组织结构，主要是了解企业对其亏损责任的承担方式。其次对企业领导进行了解。2、企业的业务现状和展望情况：定性的了解企业的经营管理状况，进而对其未来成功的能力进行判断。3、企业偿债及担保能力 企业的偿债能力主要通过一些指标的计算进行调查，担保情况要通过对抵押品进行分析来了解企业的担保能力。4、行业的特点5、企业的财务分析：财务指标分析、报表分析等。,一、征信调查中的主要财务指标（一）短期偿债能力指标1、流动比率流动资产：货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。流动比率反映了企业偿还中短期债务的能力。流动比率越高，说明企业的营运成本越多，该项目的偿还能力越强；对债权人而言，其债权就越安全。对于房地产投资项目，通常在120%左右。,第二节 房地产融资征信调查的主要指标,2、速动比率速动资产：能迅速变现的资产，如货币资金、应收账款等。不包括存货等不易变现的流动资产。等于流动资产减去存货。对一般债权人来讲，速动比率接近100%比较合适，但对于房地产行业来说，一般为65%。3、现金比率：也称为变现比率现金主要包括库存现金和银行存款，短期证券主要指短期国库券。等于速动资产减去应收票据、应收账款、短期投资等资产。,（二）长期偿债能力指标1、资产负债率资产负债率反映了企业对债权人债务的保障能力。资产负债率高，则企业的自有资金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有变化时，应变能力差。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产企业的资产负债率一般在70%-80%之间，比较高。,2、产权比率：是负债总额与所有者权益总额的比重。产权比率表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度。即100元自有资金所负担的负债额。从银行的角度讲，产权比率越低越好。3、已获利息倍数：企业全部资产的收益与企业所支付利息费用的比值。一般来讲，已获利息倍数越大，说明企业的偿债能力越强，银行的风险越小。,（三）盈利能力指标1、资产总额收益率反映的是企业总资产在一定时期内的盈利能力，表明企业总资产利用效果的指标。2、所有者权益利润率：也称自有资金利润率。反映所有者权益的获利能力。,二、征信调查中的主要非财务指标（一）资质等级国家建设部于2000年3月29日发布房地产开发企业资质管理规定，对开发企业的资质等级标准作了严格规定。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。各级资质等级的条件如下：一级资质：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；,上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。,二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。,三级资质：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。,四级资质：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。,房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二级资质以下企业审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。,（二）开发建设工作量（三）开发产品合格率（四）开发产品优良率（五）开发产品销售率（六）合同履约率（七）贷款按期偿还率（八）贷款利息按期支付率,一、房地产开发项目的种类1、自用房地产项目：分析房地产投入使用后可能取得的生产经营收益情况。2、房地产开发项目公司所开发的项目：仅需分析一个项目的经济效益即可。3、专门从事房地产开发经营的企业所开发的项目：除分析贷款所开发的项目以外，其他的项目的效益，以及房地产开发经营企业的其他营业业务的效益也会影响到贷款的安全性。都是商业银行应当的分析考虑的。,第三节 房地产开发项目的融资分析,二、房地产开发项目效益评价的组成1、财务效益评价：通过计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析房地产开发项目的财务盈利能力、债务的清偿能力以及资金平衡情况，以判断房地产开发项目的财务可行性。2、国民经济效益评价：从区域社会的角度，分析房地产开发项目对区域社会经济发展的影响，计算对区域社会经济的效益和费用，考察房地产开发项目对区域社会经济的净贡献，以判断房地产开发项目的社会经济合理性。,三、房地产开发项目财务效益评价基础数据的评估（一）土地费用（二）前期工程费（三）基础设施建设费（四）建安工程费（五）公共配套设施建设费（六）不可预见费（七）开发期间的税费：固定资产投资方向调节税、土地使用税、房产税等（八）开发费用：1、管理费用；2、销售费用；3、财务费用；4、其他费用,（九）销售（出租）收入估算1、确定租售方案2、租售价格的确定成本导向定价法：以房地产开发产品的总成本费用为定价的核心。需求导向定价法：按需求方对产品价值认可及需求强度定价。竞争导向定价法：以竞争各方的实力对比和竞争对手的商品价格为主要依据。3、租售收入的估算销售收入=可销售建筑面积销售单价租金收入=可出租面积单位租金（1-空置率）,（十）销售税金估算1、经营税金及附加：在房地产销售、出租过程中发生的税费，主要包括：（1）营业税营业税=应纳税销售（出租）收入5%（2）城市建设维护税。7%市区：城市建设维护税=实际缴纳的营业税 5%县城、镇 1%其他（3）教育费附加是国家为了发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种税。教育费附加=实际缴纳的营业税3%经营税金及附加=应纳税销售（出租）收入5.5%,2、企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税=应纳税所得额25%企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。2008年1月1日开始施行的企业所得税法，房地产开发投资企业所得税税率为25%。,3、土地增值税（1）概念土地增值税，是指对转让房地产取得的增值额一次性征收的税种。（2）增值额的计算土地增值税并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额进行征税。（3）税率4级累进税率。30%、40%、50%、60%,土地增值税计算举例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳的土地增值税的税额。解：1、计算增值额：300万元2、计算增值率：300/100=300%3、计算各档土地增值税的税额：10050%30%=15100（100%-50%）40%=20100（200%-100%）50%=50100（300%-200%）60%=604、土地增值税总计15+20+50+60=145,四、房地产开发项目财务效益的分析财务分析：是指从项目或企业的角度进行的经济分析，即根据有关规定，计算、分析房地产投资直接发生的财务收益和费用等方面的内容，考察盈利能力、清偿能力、资金平衡情况等财务状况，据此评价和判断项目在财务上的可行性。（一）静态指标的计算与分析1、投资利润率利润额：可以是税前利润，也可以是税后利润，投资额：是指开发建设投资与经营资金的总和。2、资本金利润率资本金：投入项目的全部自有资金。,（二）动态指标的计算与分析1、财务净现值现值：就是未来预期收益的现在价值。根据一个合适的贴现率对预期未来收益进行贴现之后，就得到了这些收益的现值，然后减去初始投资，就得到了财务净现值。FNPV一般根据财务现金流量表计算求得。,（1）关于贴现率icic反映资金的时间价值，在我国的房地产投资分析中，ic一般采用投资者所能接受的最低的收益率。（2）计算期房地产开发后即售出的项目只有建设期；置业投资的项目只有经营期没有建设期；（3）财务净现值指标的作用当FNPV0时，表明投资项目的收益率大于贴现率。当FNPV=0时，表明投资项目的收益率恰好等于贴现率所预定的投资收益水平；当FNPV0时，表明投资项目的收益率达不到贴现率所预定的投资收益水平，即小于贴现率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行。因此，当FNPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。,2、财务内部收益率:是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。表达式FIRR的经济含义是投资项目在该折现率下，到项目计算期结束时，当初的所有投资可以完全收回。（1）FIRR的计算先采用试算法，然后运用插入法。,（2）FIRR的作用FIRR是项目折现率的临界值。当FIRR i或ic时，项目盈利；当FIRR=i或ic时，项目盈亏平衡；当FIRR i或ic时，项目亏损。将FIRR与i或ic相比较，当FIRR i或ic时，即认为项目的盈利能力已经满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。,（五）贷款偿还期在项目的融资分析中，贷款偿还期分析的关键是分析贷款利息和偿还贷款的资金来源。一般采用列表法进行计算。,（六）盈亏平衡分析盈亏平衡分析，也称量本利分析，是通过对房地产投资项目中的各变量：开发或销售量、成本、销售利润之间的平衡关系，并找出项目盈亏临界点的一种技术经济分析方法，因此也称临界点分析。1、临界点分析的数学模型利润=销售收入-销售税金-总成本利润=单位售价销量-单位售价销量销售税金-单位变动成本销量-固定成本=单位售价销量（1-销售税率）-单位变动成本销量-固定成本则上述公式可以表示为：,2、盈亏平衡点的各项数值在盈亏平衡点时，企业既不盈利也不亏损，开发利润为零，开发项目盈亏平衡。因此，我们令利润Z=0。就可以求得临界点的各项数值。,例题1：某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价为2000元，总开发建筑面积为2500平方米，销售税率为5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期间的固定成本为120万元，（1）试计算该开发项目的预期利润。1023500（2）假设房地产开发公司拟实现目标利润为200万元，问应当开发并销售多少面积？3597.93（3）假设其他因素不变，要实现开发利润150万元，每平方米的售价应定为多少？2201.76（4）企业在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现120万元利润，每平方米变动成本应降为多少？929.4（5）在其他情况都不变的情况下，欲实现120万元的利润，固定成本应控制在什么水平？1023500（6）试计算在所得税税率为25%时，企业欲实现95万元的税后利润，应开发并销售多少平方米建筑面积？2773.41,3、盈亏平衡分析的局限性（1）盈亏平衡分析仅仅是分析成本、销量等不确定因素对投资项目盈利能力的影响，不能从分析中判断项目自身盈利能力的大小；（2）盈亏平衡分析是一种静态分析，没有考虑资金的时间价值。（3）仅仅以盈亏平衡点的高低，并不能选择出最优方案。,（七）敏感性分析某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需要的固定成本为120万元，变动成本为600元/平方米，预计售价为1000元/平方米，销售税率为5%。则预期利润Z为：假设价格变动，其他因素不变时：设价格的变动幅度为20%、10%、0、-10%、-20%时，预期利润的变动结果分别为：,1、敏感性分析的概念敏感性分析是分析和预测项目经济效果的主要指标对主要变动因素（即不确定性因素）的变化而发生变动的敏感程度的一种分析方法。如果某变动因素变化幅度很小，但对某主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变动因素的不确定性是很敏感的。,2、单因素敏感性分析的步骤（1）确定分析指标：经常使用的指标是预期利润、财务净现值、财务内部收益率，投资收益率、投资回收期等。（2）选择需要分析的变量对于一般的房地产投资项目来说，敏感性分析的变量通常是：项目投资额、租售价格、经营费用或成本、建设周期、投资收益率、建筑面积、出租率或空置率等。（3）研究并确定各变量的变动范围一般来说，我们要列示各个变量不同的变化幅度或不同的取值的几种状态，然后计算这种变化对经济评价指标的影响数值。（4）确定敏感性因素。所谓敏感性因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。,六、敏感性分析的局限性1、对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。2、我们在进行敏感性分析时，是以假定只有一种因素变动，而其他因素是不变为前提的，而这种假定条件，在实际的经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。,作业：1、某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳的土地增值税的税额。2、某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为60000件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.92亿元，固定成本为5768万元，每件产品变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品实际产量以及销售价格、销售收入的盈亏平衡点。,