房地产开发项目策划与评价方法.ppt

房地产项目策划与评价方法,一、项目策划内容与方法二、财务评价方法三、可行性研究报告编制方法,一、项目策划内容与方法,策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化）2、项目策划基本参数 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款）5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）,1、产品定位（市场研究）及产品方案优化,（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化根据项目的规划条件拟出可能开发的产品；根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，估算每种拟建产品的开发成本；测算每种产品每平方米用地的获利水平；通过方案优化确定最佳产品方案。,产品方案优化举例,地块信息,拟建产品,每平方米土地增值,最优方案,2、基本参数（一）,3、项目分期开发计划参数,单项工程（产品）开发计划参数,4、开发产品经营计划参数,5、投资估算及使用计划,工程费用估算指标,其它费用估算指标(第一期),土地费用使用计划参数,6、资金筹措计划数据,长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划,长期借款还本付息条件,项目启动资金筹措方法,1、启动资金 一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用 二期以后=与一期工程一起拿地的费用 整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措 最低自有资金=首期工程总投资35%和=二期以后的土地费用过桥资金启动资金-最低自有资金3、举例（1）启动资金 一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。三期工程共需要启动资金41187.75万元。（2）启动资金筹措 启动资金中土地费用（含契税）39776.03，项目启动资金至少需要筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000。长期贷款18000以内。,资金筹措计划（第一期）,资金筹措计划（第二期）,资金筹措计划（第三期）,二、财务评价方法,举例：见案例数据,三、可行性研究报告编制方法,举例,