房地产估价课件第二章房地产价格的形成机理.ppt
2008.2,第二章 房地产价格形成机理,1,第二章 房地产价格的形成机理,第一节 房地产价格的概念与特点第二节 房地产价格的构成与形式第三节 房地产价格的影响因素,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,2,第一节 房地产价格的概念与特点,一、房地产价格概念二、房地产价格的基本特点,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,3,一、房地产价格概念,房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,4,二、房地产价格的基本特点,房地产价格具有地区性房地产价格实体具有双重性房地产价格具有高位性房地产价格具有单件性房地产价格具有扩散效应房地产价格具有敏感性房地产价格具有趋升性,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,5,第二节 房地产价格的构成与形式,一、房地产价格的构成二、房地产价格的形式,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,6,一、房地产价格的构成,房地产价格的构成要素土地价格房屋建筑成本建筑房屋的利润税金（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等）其它附加费（如人防费等）土地使用税（中等城市每平方米的纳税额为0.48元）2.房地产价格的其它构成要素,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,7,二、房地产价格的形式,土地价格建筑物价格房地价格,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,8,1.土地价格,土地所有权价格和土地使用全价格（按土地的权利）征地价格、批租地价和转让地价（按价格形成的基础）总地价、单位地价和楼面地价（按计算单位）拍卖地价、招标地价和协议地价（按出让的方式）,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,9,2.建筑物价格,出售价格和出租价格（按流通形式的不同划分）总价格与单位价格（按计算单位不同划分）现房价格与期房价格（按交房时间的不同划分）,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,10,3.房地价格,评估价格、市场价格与理论价格（按形成的基础）销售价格、抵押价格、课税价格与典当价格,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,11,第三节 房地产价格的影响因素,一、经济因素二、自身因素三、环境因素四、人口因素五、社会因素六、行政因素七、心理因素八、国际因素,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,12,一、经济因素,供求状况物价变动居民收入和消费水平利率水平政府宏观调空,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,13,二、自身因素,土地自身因素土地位置、形状、大小等气候条件临街状态建筑物自身因素建筑物的面积、结构、材料设备、施工质量朝向、楼层、建筑物外观,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,14,三、环境因素,自然环境噪声环境污染视觉环境社会环境交通条件商业设施教育设施,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,15,四、人口因素,人口密度人口素质家庭规模,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,16,五、社会因素,政治安定状况社会治安状况居民法律意识法律对财产权的保障房地产投机城市化过程风俗习惯,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,17,六、行政因素,土地制度住房制度城市规划税收政策市政管理行政隶属变更,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,18,七、心理因素,价格预期接近名家住宅的心理讲究门牌号码,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,19,八、国际因素,经济封锁军事冲突移民,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,20,1.房地产价格具有地区性,不同地区供求不同：大城市供给有限而需求旺盛；不同地区建造成本有差异：人工、材料费有差异，土地使用权出让金有差异；不同地区间的房屋无法调剂余缺。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,21,房地产价格实体具有双重性,一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值；另一部分来源于土地使用权价格。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,22,房地产价格具有扩散效应,房地产价格直接影响到人们的实际生活水平，其价格的上涨必然会扩散到社会生活的各个方面。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,23,房地产价格具有单件性,房地产都是单件生产。生产过程受到的影响因素也不同。（原材料的价格、天气、人工费用支出等）没有完全相同的房地产。（地理位置、建造材料、建造标准、配套设施等都有差别）房地产交易易受到交易主体之间个别因素的影响。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,24,2.房地产价格的其它构成要素,房屋装修费房屋设备费用（一般指卫生、暖气、厨房设备等费用）建筑物地段、楼层和朝向差价（楼层差价=标准房价楼层差价率）房屋的折旧（按时间）房屋的完好程度。（考虑房屋的实际磨损程度来确定房屋的成新，进而确定房屋的价格）,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,25,土地所有权价格和土地使用全价格,土地所有权价格实质上是购买价格，在现实生活中表现为征地价格，只有国家与农村集体发生征地关系时才产生。土地使用权价格本质为租赁价格。土地使用者在支付土地使用权价格后，得到的仅仅是土地使用权。在现实中表现为土地使用权出让金，即批租地价或转让地价。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,26,征地价格、批租地价和转让地价,征地价格：通过对农村土地的征用而形成的价格。批租地价：我国一般采取批租方式进行土地出让，即一次性收取土地出让期间的地租。这个地租就是出让金，即批租地价。若按年收取地租，就是出租地价。转让地价：土地使用者从国家那里取得土地使用权后，进行土地使用权再转移时的价格。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,27,楼面地价,楼面地价：又称单位建筑面积地价，它是每单位建筑面积所分摊的土地价格。即土地总价格与建筑面积之比。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,28,拍卖地价、招标地价和协议地价,拍卖地价：由底价、期望价和成交价组成。底价又称起价，它是政府或土地使用者拍卖土地时确定的最低价。期望价是土地转让人希望的满意价格。成交价是最后拍卖成交，一锤定音时的价格。招标地价：是指采取招标方式出让土地的成交价。协议地价：交易双方通过协议商定的交易地价。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,29,评估价格、市场价格与理论价格,评估价格：是房地产估价人员，运用一定的方法对房地产所作出的估算价格。市场价格：是房地产交易时的实际成交价格。理论价格：由房地产开发建设成本和一定的利税构成的价格。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,30,拍卖,拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式 所谓公开竞价是指买卖活动公开进行，公民、法人和其他组织自愿参加，并根据拍卖师的叫价，决定是否应价，其他竞买人应价时，可以高于其他人的应价再次出价，直到某人的应价经拍卖师三次叫价再无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示买定的方式确认拍卖成交。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,31,拍卖出让土地使用权,拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,32,招标出让土地使用权,招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,33,协议出让土地使用权,协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,34,房地产抵押价格,房地产抵押，是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法对抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,35,房地产抵押价格(市场价格政府税费贷款利息违约金损害赔偿金处置抵押物过程中的费用应补缴政府的出让金)风险修正系数。其中，风险修正系数由抵押期间房地产市场变化风险、处置抵押物时的变现难易程度、抵押物本身的折旧(包括物质折旧、功能折旧和经济折旧)及其他灾害所决定，其取值应遵循保守性原则。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,36,房地产估价在税收上的运用称为房地产评税。按评税值征税是发达国家房地产税法中一条很重要的原则。评税值是以一定的估价原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比率而得到的。按房地产评税值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应调整，体现了公平的原则。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,37,典当价格,公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A、一个自愿的出售者；B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；D、房地产价格完全受公开市场影响；E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,38,典当评估价格一般低于公平市价,首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,39,国有土地租赁,国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者以县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。,2008.2,第二章 房地产价格形成机理,40,
