城市房地产管理法律制度.ppt

目 录,9.1 城市房地产管理法律制度概述 9.1.1 城市房地产管理法的概念 9.1.1.1 房地产的概念和特征 房地产是房物财产和土地财产的合称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上，房产与地产融为一体，房地不可分离，合称为房地产。,房地产具有以下特征：固定性。房地产属不动产，占有固定空间而不能移动，故它作为商品进入市场流通时，移转的只是其使用价值而不是物质实体。稳定性。房地产作为一种有形财产，较其他财产具有更大的稳定性，这一方面表现在它有较长的使用寿命，另一方面表现在其产权和使用权的变动较其他财产发生得少。保值性。由于需求的不断扩大，土地和空间显得日益短缺，房地产不但不会像其他一些财产那样会随,着时间的推移而逐渐贬值，相反却会不断增值。聚财性。房地产实物形态有用性和长期稳定性，使它成为社会财富庞大的蓄水池和聚宝盆，这是其他财产所无法比拟的。房地产的上述特征是相互联系的，它们决定着房地产经济运行的规律及房地产的法律调整的特点。,9.1.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。城市房地产管理法有狭义和广义之分。狭义的城市房地产管理法是指1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)。它是调整我国房地产关系的基本法律。,9.1.2 房地产管理法的立法目的及管理体制 9.1.2.1 房地产立法的目的 城市房地产管理法开宗明义，指出了房地产管理法的立法目的。第1条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。1.加强对城市房地产的管理 房地产是与社会生产和生活密切相关的基础性产业，它为整个国民经济的发展提供了基本的物质保证，为劳动者提供了必要的生活条件；房地产业作为第三产,业中具有高附加值的一个综合产业，为繁荣城市经济，增加财政收入，促进建筑业及相关产业的发展发挥着重要作用。房地产业作为经济发展的先导性产业，可以促进社会消费结构的合理化，有利于产业结构的合理调整，对社会投资起着导向作用。同时，房地产业的改革和发展，可以加快我国社会主义市场经济体制的建立。正因为房地产业是我国经济发展的基础性、先导性产业，国家必须加强对房地产的管理。,2.维护房地产市场秩序 房地产市场秩序是指人们在从事房地产市场活动中应当遵循的准则。随着房地产业的迅猛发展，房地产行业出现了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失控；国家土地资源流失；房地产开发投资结构不合理；房地产市场行为不规范等等。要解决这些问题，国家可以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管理，维护房地产市场秩序。而法律手段则更具有严肃性、稳定性和权威性。而且国家采用行政手段和经济手段维护房地产秩序，都必须依法行政、依法管理。所以，只有加强房地产立法，才能更为有效地维护房地产市场秩序。,3.保障房地产权利人的合法利益 房地产权利人是指在房地产法律关系中，依法享受权利，承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织和国家。保障房地产权利人的合法权益，就是国家确认房地产权利人的一切合法房地产权益，不允许任何组织和个人加以侵犯，否则，房地产权利人可要求得到国家法律的保护，而国家也将追究侵权行为人的法律责任，对其实行法律制裁。,4.促进房地产业的健康发展 促进房地产业的健康发展，就是要在国家宏观调控管理之下，使得我国房地产业持续、快速、稳定、有序地发展，使其真正成为我国经济发展的基础性、先导性产业。促进房地产业的健康发展，是房地产立法的根本目的，也是国家加强对房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益的必然结果。城市房地产管理法正是通过立法的形式，加强法制建设，实现房地产管理的规范化、法制化。,9.1.2.2 房地产管理体制 1.国务院主管部门 城市房地产管理法第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作”。房地产业的行业管理由国务院建设行政主管部门负责。2.地方人民政府主管部门 城市房地产管理法第6条对地方各级人民政府的房产管理、土地管理体制作了如下规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其,职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。我国目前大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局，但在一些城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。,9.1.3 城市房地产管理的基本原则 节约用地，保护耕地，作为国家的一项基本国策，理应成为城市房地产管理的基本原则。同时，按照城市房地产管理法总则中的规定，城市房地产管理的基本原则还有：国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则，国家扶持发展居民住宅建设的原则，国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则。,9.1.3.1 国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则 城市房地产管理法第3条规定，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。我国的土地实行社会主义公有制，即土地分别是属于全民所有和集体所有。1988年第七届全国人大一次会议通过的宪法修正案中规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年由七届全国人大常委会通过的关于修改中华人民共和国土地管理法的决定中规定，“国有土地和集体所有的土地的使用权可,以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，从此确立了我国国有土地的有偿使用制度。因此，城市房地产管理法明确规定了国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则。城市房地产管理法在明确国家实行国有土地有偿、有限期使用制度这一原则的同时，也规定了国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。,9.1.3.2 国家扶持发展居民住宅建设的原则 城市房地产管理法第4条规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件”。住房制度改革的根本目的是从根本上解决居民的住房困难，不断改善人民住房条件，正确引导消费，逐步实行住房商品化，发展房地产业。具体来讲，就是要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环；在房地产开发中，为解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题，国家采取优惠政策，大力推行经济适用房、微利房的建设。,9.1.3.3 国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则 城市房地产管理法第5条规定：“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法，是维护房地产市场秩序，建立和培育、完善房地产市场体系的一个重要条件。在房地产市场中，房地产权利人的合法权益能否得到保护，直接影响到房地产开发、房地产交易等活动能否正常、有序、健康地进,行；同样，房地产权利人能否遵守法律和行政法规，不但直接影响到国家对房地产的管理问题，而且直接影响到能否建立规范的房地产市场。,9.2 房地产开发 9.2.1 房地产开发的概念和基本原则 9.2.1.1 房地产开发的概念 城市房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”这是从法律角度对房地产开发所作的界定。根据这条规定，房地产开发的概念应包括以下内涵：,1.房地产开发的土地是依法取得使用权的国有土地 我国土地所有制存在两种形式，一是国家所有，二是集体所有。根据城市房地产管理法第2条的规定，依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发用地只能是城市规划区范围内的国有土地；集体所有的土地只有在被国家征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。2.房地产开发包括土地开发和房屋开发 土地开发，主要是指房屋建设的前期准备，即实现,“三通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建设用地。土地开发有两种情形：一是新区土地开发，即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他建设用途的城市用地；二是旧城区改造，也叫土地再开发或二次开发，即通过投入新的资金、劳动等，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，调整城市规划，改变土地用途，完善城市基础设施，提高土地的利用效益。就房屋开发来讲，在城市土地开发或再开发之后，接着就是建筑物及构筑物开发。房屋开发的内容包括：,住宅开发；生产与经营性建筑物开发，如工厂厂房、各类商业建筑、各种仓库、办公用房等；生产、生活服务性建筑物及构筑物的开发，如交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施；城市其他基础设施的开发。3.房地产开发是以经营为目的的开发 房地产开发是一种经营性的行为，由专业化的房地产开发企业进行。它从事的是房地产的投资和经营，即从有偿取得土地使用权，到勘察设计和建筑施工，直到最终将开发产品(房屋、基础设施及其相应的土地使用,权)作为商品在房地产市场转让，寻求利润回报。我们通常所说的房地产开发，就是指这种以赢利为目的的开发。,9.2.1.2 房地产开发的基本原则根据 城市房地产管理法第24条规定，房地产开发应当遵循以下原则：1.严格执行城市规划 城市规划是城市建设的纲领，也是房地产开发所必须遵循的依据。城市房地产管理法规定，“房地产开发必须严格执行城市规划。”强化房地产开发管理部门的规划意识，充分运用规划管理和法律手段，规范房地产开发行为，使之服从城市发展的整体利益。,2.坚持经济、文化和环境效益相统一的原则 房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益是一个辩证统一的整体，三者相互依存，相互促进，缺一不可。政府管理部门立足于社会整体利益和长远利益，加强对房地产开发的管理领导，特别是要通过一系列法规、政策去规范房地产开发行为。3.必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 所谓“全面规划、合理布局”就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目，使开发建设,纳入规划管理，严格按照规划要求进行。所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内，按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划地分期分批进行建设。建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、通信、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。,9.2.2 房地产综合开发管理 城市房地产综合开发由国家及地方人民政府依法管理。管理的内容主要有：9.2.2.1 房地产开发企业的管理 从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有建设行政主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产综合开发项目。,9.2.2.2 房地产综合开发计划管理 房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段，即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、发展水平和规模，使房地产综合开发与国民经济相协调。房地产综合开发计划管理包括用地计划管理和项目计划管理。城市人民政府建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据城市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模、提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土,地管理部门根据计划安排规划审批、土地使用权出让等管理程序。房地产综合开发项目计划，分年度计划、近期规划和中长期规划。由城市建设行政主管部门同城市计划管理部门根据本城市社会经济发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划进行编制，报城市人民政府批准后组织实施。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。商品房屋年度计划经城市建设行政主管部门审核后，报城市计划行政主管部门下达。,城市房地产综合开发用地实行计划管理并实行国有土地使用权出让转让制度。国家对土地使用权出让实行总量控制和宏观调控。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,9.2.2.3 房地产综合开发项目管理 城市人民政府规划行政管理部门、建设行政管理部门、房地产行政管理部门是房地产综合开发项目管理的职能部门。按职能分工，城市规划行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有：开发项目建设用地规划许可和建设工程规划许可管理；建设行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有：建设单位办理项目施工报建手续、对施工项目进行招标投标管理、审查开工条件，核发建设工程施工许可证、监督工程质量与安全，办理施工验收备案等。房地产行政管理部门对房,屋开发项目管理的内容主要有：办理预售登记，核发商品房预售许可证，核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定之后，权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确,认产权，进行初始登记，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权证”。开发商在取得了“大产权证”后，才能办理购房者的房屋产权证，即“小产权证”。,9.2.2.4 房地产综合开发资金管理 房地产开发企业是资金使用密集型的企业。房地产开发企业开发的项目，除了自有的一部分资金外，往往有较大比重的资金需要通过金融机构融资解决，尤其是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面广，投资周期长，资金回收慢，经营风险大等特征，因此，加强房地产综合开发的资金管理，防范房地产投资的高风险，确保开发资金的安全回笼，不仅是房地产开发企业的责任，更是政府对房地产宏观调控，防范房地产信贷风险的政策着力点。,政府对房地产综合开发资金管理的政策主要有：建立资本金制度。城市房地产开发经营管理条例第13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。”随着国家对房地产开发的宏观调控，项目资本金的比例提高到不低于35%。银行监管制度。房地产开发企业须在商业银行开设商品房预售款监管账户。商品房预售款的使用，原则上采取封闭式的管理模式。商品房预售款应直接进入相应的监管账户，开发企业申请使用商品房预售款时，应当向监管银行提交必要的资料。加强房地产综,合开发信贷管理。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知对房地产开发贷款和土地储备贷款作了严格的规定，以加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。,9.3 城市房屋拆迁管理 9.3.1 城市房屋拆迁概述 9.3.1.1 城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿或安置的建设活动。城市的发展是一个不断进行再建设的过程。城市建,设过程中，特别是在旧城改造过程中需要拆除大量的旧房，并对被拆迁人进行安置和补偿。为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，2001年6月13日国务院发布了新的城市房屋拆迁管理条例（以下简称拆迁条例）。该条例对城市规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。,9.3.1.2 房屋拆迁管理 1.政府在拆迁中的作用 政府在房屋拆迁管理中起主导作用。拆迁条例第5条规定：国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。2.房屋拆迁许可证制度 房屋拆迁实行许可证制度。拆迁条例第6条规,定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”拆迁许可证由房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门依照法定程序颁发。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得的行政许可，是拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，需要提供相关的资料，包括项目建设批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划与拆迁方案；有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等。,3.拆迁纠纷的裁定 拆迁人与被拆迁人应当按照拆迁条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照拆迁条例规定已对拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。,9.3.2 房屋拆迁补偿安置 9.3.2.1 拆迁补偿安置的对象 拆迁条例第4条规定，拆迁补偿安置的对象主要是指被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，因此，拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分,权利仍属于房屋所有权人。因此，拆迁条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。,9.3.2.2 拆迁补偿安置的形式 拆迁条例第23条规定：拆迁补偿的方式，可以实行货币的补偿，也可以实行房屋产权的调换。除拆迁条例第25条第2款、第27条第2款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第25条第2款规定，拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；第27条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。,1.产权调换 指被拆迁人以旧房所有权换取新房所有权。拆迁人以原地重建的、异地新建的房屋或其他已建成的房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，使被拆迁人原来的房屋被拆除后，放弃被拆除房屋的所有权，取得调换后的房屋所有权。2.货币补偿 指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评,估价格确定。各个城市人民政府根据拆迁条例的规定制定适合本城市特点的货币补偿办法。3.拆迁安置补助费 拆迁安置补助费是指拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付的因被拆迁人迁移他处居住的费用，包括搬家补助费、临时安置补助费和损失补助费等。拆迁条例规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安,排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。,9.3.2.3 几种特殊房屋的拆迁补偿安置 1.关于租赁房屋的拆迁补偿安置 拆迁条例第13条第2款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”,该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。对出租住宅房屋而言，承租人租赁房屋的目的是解决居住问题，而居住问题是每个人都需解决的最基本问题之一，相对于出租方来说，承租人在经济等方面处于弱势地位，因此，在拆迁时应注意保护承租人的合法权益，解决承租人的居住问题，以保证社会安定。在达不成解除租赁协议的条件下，如果允许拆迁人用货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿安置，租赁的标的物就会消失，租赁合同将不得不终止，承租人的,居住问题就难以解决，会引发社会矛盾。2.产权状况不明确房屋的拆迁补偿 由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不确定，但是，不能因为被拆迁主体不明确，就降低或不对被拆迁房屋进行补偿，拆迁条例第29条对此做了相应规定。通常情况下对产权不明房屋补偿安置应当按照下列程序进行，以确保补偿安置方案的公平、合理。一是首先由拆迁人按照有关规定对拆迁房屋作勘察记录；二是将上述调查资料进行整理，然后向公证机构办理证据保全，使该资料具有法律效力；三是由拆迁人依照,房地产评估结果，按照相关规定制定对产权不明房屋的补偿安置方案；四是将该补偿安置方案报拆迁主管部门审核、批准。需注意的是，在拆迁产权不明房屋时，拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式，以及如何安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆迁安置方案的，可以申请拆迁主管部门裁决，也可以向人民法院提起诉讼。3.设有抵押权的房屋的补偿 拆迁条例关于设有抵押权房屋的拆迁补偿规定得较为简单，根据担保法第49条、第51条，最高,人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第80条及城市房地产抵押管理办法的相关规定，结合拆迁实际，对设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：首先要认定抵押的效力。应及时通知抵押权人。对采取产权调换方式进行拆迁补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被拆除房屋的所有人）就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议。采取货币补偿方式进行拆迁补偿的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，是一种拆迁人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的,物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋拆迁的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的拆迁补偿款或提前清偿债务，或者提存。当然，也可以由抵押人在房屋拆迁之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。,9.3.3 拆迁条例的法律缺陷 始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造，由此引发的城市房屋拆迁问题随之成为令人瞩目的社会现象。政府、开发商、被拆迁人以及社会公众都卷入其中，城市房屋拆迁已经演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。近年来，因拆迁引起的各类信访、上访和起诉以及重大恶性案件呈上升趋势。城市拆迁已成为近年来群众信访反映的一大焦点。究其原因，除了拆迁人违规违法拆迁损害被拆迁人的合法权益外，,拆迁条例的制度缺陷导致被拆迁人权益受损是其重要因素。拆迁条例存在的主要问题是：9.3.3.1 开发商与被拆迁人主体法律地位不平等 拆迁条例规定的法定拆迁事由是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目顺利进行”。这与2004年宪法修正案关于“公民合法的私有财产，非为公共利益并给予补偿不得予以征收”的原则精神相违背。拆迁条例第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。“当,事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”第17条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”由此可以看出，开发商和被拆迁人的利益不能得到同等保护。如此缺乏公正的立法取向，直接导致了行政执法和司法实践中的不平等。,9.3.3.2 行政权力过度介入，行政许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏行政行为监督机制 拆迁条例赋予政府相当大的权力。诸如：管理部门有权决定是否允许拆迁，一旦批准某块地的拆迁，就意味着这片土地的使用权已被收回，被拆迁人在前提上就已经失去和开发商讨价还价的余地。现行的房屋拆迁的制度框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可制度本质上是一种行政强制处分。在房屋拆迁中，政府既是是否给予房屋拆迁许,可的初始界定者，同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者。只要是各级政府规划建设（开发）项目的需要，就可以直接进行房屋拆迁，而没有法定约束条件，其不合理性不言自明。,9.3.3.3 没有提供完善的拆迁补偿标准 拆迁矛盾最激烈的莫过于拆迁容易买房难。拆迁户之所以不愿主动搬迁而最终遭到强制拆迁的主要原因在于：被拆迁主体从拆迁人那里得不到足够的补偿，其再购置能力低。,9.3.3.4 没有区分公益性拆迁项目和商业性拆迁项目 拆迁条例让政府在拆迁中处于主导地位，把商业行为的矛盾揽上身，偏重于对开发商利益的保护，一些地方官员强行介入商业性房屋拆迁项目，损害被拆迁人的利益。由此，法律界、理论界和部分人大代表认为：尽管拆迁条例是2001年才修订的，但就其具体实施情况看，已与2004年宪法修正案的立宪精神相悖，拆迁条例在立法指导思想上对如何保证城市建设的需要考虑得多，而对如何保障被拆迁人的权益考虑得,少；偏于行政管理和执行效率，忽视公民民事权利保护，重实体轻程序，对社会公平显得关注不足；立法科学性不够，没有全面反映和调整市场经济条件下拆迁关系的真实结构，不能较为公正地协调各方利益当事人的利益得失，更不能有效解决弱势群体“有法难依”的矛盾境遇。显然，以这项法规为核心的我国拆迁法律制度亟须进行反思和重构。,9.4 物业管理 9.4.1 物业管理的有关概念 9.4.1.1 物业管理的概念 我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的结合，业主与物业,服务企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业服务企业是服务者不是管理者。因此，物业管理本质是服务，是业主行使财产权选聘物业服务企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。物业管理的法律规范是国务院2003年6月8日公布的物业管理条例，该条例于2007年8月26日经国务院重新修订。物业管理条例规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场,地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是房地产开发、经营、管理中的新领域，是随着市场经济的建立和人民生活水平的日益提高、社会发展的新要求，是房地产业售后服务社会化的发展趋势，是城市小区管理的重要内容。一个城市的物业管理社会化和现代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市现代化管理水平。,9.4.1.2 物业管理中常用名词的含义 1.业主 房屋的所有权人称为业主。业主可以是自然人、法人和其他组织。可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行,使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共,秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。2.业主大会 业主大会是业主自治的组织，代表业主的合法权益。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是小区的权力机构，物业管理的最高决策者。物业管理条例规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式。,下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定、修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.业主委员会 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物,业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。4.管理规约 管理规约是由全体业主承诺的，并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的、有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。在实施物业管理的居住小区中，为维护全体业主和物业使用人,的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，应根据国家有关物业管理的法规政策，制订管理规约。管理规约是物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是由业主委员会依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。5.临时管理规约 在前期物业管理阶段，通过业主大会制定管理规约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”,（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，物业管理条例确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，临时管理规约和管理规约并无不同，一定程度上，可以说临时管理规约是管理规约的一种特别形式。6.前期物业管理 前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与,物业服务企业签订物业服务合同生效时止的物业管理。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，因此物业服务企业只能由开发商选聘，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服,务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。7.住宅专项维修基金 住宅专项维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称专项维修基金)。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。,商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。国务院建设行政主管部门和财政部联合发布的住宅专项维修资金管理办法是住宅专项维修基金交存、使用、管理和监督的法律规范。,9.4.2 物业管理条例 9.4.2.1 物业管理条例的内容 物业管理条例共7章70条，主要内容有：总则。原则上规定了物业管理的内容、物业服务企业选择、物业管理的方法及物业管理的监督管理等。业主和业主大会。规定了业主的权利、义务，业主大会的职责、业主大会召开的程序，业主大会与业主委员会的关系。,前期物业管理。规定了前期物业管理的内容，包括选聘物业服务企业，制订临时管理规约，物业服务企业承接验收建设方移交的物业等。物业管理服务。规定从事物业管理服务的企业应当具备企业法人资格，具有相应的执业资质，物业管理人员实行执业资格制度；物业管理服务需要订立书面合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。,物业的使用与维护。对物业管理区域内的公共建筑和公共设施的使用、管理和维护做出明确规定，对专项维护基金的使用、用途和管理作出明确规定。法律责任。对违反物业管理条例的行为规定了应当承担的法律责任。,9.4.2.2 物业管理条例的特点 1注重保护业主的利益 物业管理条例的最大亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。过去，业主仅仅是受物业公司强制的接受者，今后，业主有权“炒掉”不满意的物业公司。物业管理条例第一次明确了业主与物业公司的服务关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。物业管理条例的另一大亮点就是强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。物业管理条例第27条明确规定：“业主依法享有的,物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。物业管理条例第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主索赔就有法可依了。,2.强化了物业管理的服务内容 物业管理条例进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业服务企业之后，业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。,3.明确业主委员会只是业主大会的执行机构 物业管理条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘物业管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。防止业主委员会滥用权力。4.强制要求通过招标选物业 物业管理条例提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，这使物业管理成为市场化的行,为。避免了以往由于开发商与物业服务企业是“一家子”，业主处于弱势地位的现象。物业管理条例在“罚则”中还特别规定，住宅物业所在物业管理区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，可以并处10万元以下的罚款。,9.5 房地产权属登记 9.5.1 房地产的权属登记 9.5.1.1 房地产权属登记的概念 房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋的所有权和其土地的使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手,段，是政府为健全法制、加强房地产管理，依法确认房地产权属的法定手续。凡在规定登记范围内的房产，无论属谁所有，都必须按照城市房地产权属登记管理办法的规定，向所在地的政府房地产管理机关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，即产权得到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。,9.5.1.2 房地产权属登记的功能 1.公示功能 公示是指登记机关将已登记的权利制成登记