资产评估第二章资产评估的程序与基本方法.ppt

第二章 资产评估的程序与基本方法,学习目的和要求掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。掌握收益法计算常用公式。熟悉资产评估的程序。,资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。资产评估程序由具体的工作步骤组成。不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种类型的资产评估业务。,第一节 资产评估的程序,2007资产评估准则评估程序中评协2007189号,广义的资产评估程序（资产评估基本程序）：一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档注册评估师不得随意删减评估程序。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，如对资产评估项目进行风险评价、明确与承接的资产评估项目有关的重要事项等。资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务的重要事项：,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断；不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托，签订书面资产评估业务约定书；评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立；评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围；评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书；评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。注册评估师应了解委托方基本状况、产权持有者等相关当事方的基本状况。注册评估师还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围，以及资产评估报告的使用方式。资产评估目的及评估报告的期望用途。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，并在可能的情况下要求委托方明确资产评估报告的期望用途和使用人。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估对象和范围。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况：如资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况；企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估结果的价值类型。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用于资产评估目的及评估报告的期望用途。并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。评估报告使用限制。（限制条件和重要假设）资产评估机构和评估人员在接受委托前还须与委托方进行沟通，了解本次资产评估是否有可能影响评估过程和结论的限制条件，以判断能否接受委托和怎样接受委托。在承接资产业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。评估报告提交时间及方式。资产评估机构和评估人员应对评估工作量有个合理的判断，并与委托方进行沟通，以明确本次评估工作的具体时间安排。评估服务费总额、支付时间和方式。资产评估机构在接受评估委托前应与委托方协商资产评估的收费标准和收费方式，对资产评估对象价值量小而评估工作量大的项目，可要求委托方按评估项目实际工作量支付评估费用。委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应对下列因素进行分析，以确定是否承接资产评估项目：一是进行项目风险评价，分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围；二是分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验；三是，分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利益冲突。,第一节 资产评估的程序,二、签订资产评估业务约定书资产评估业务约定书是在资产评估机构明确了上述基本事项并对评估项目作出风险评价之后，资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书。业务约定书应当由评估机构的法定代表人或者合伙人签字并加盖评估机构公章。有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业务约定书上签字。(2012)评估机构可以授权分支机构与委托方签订业务约定书，该业务约定书应当由分支机构负责人签字并加盖分支机构公章。(2012),第一节 资产评估的程序,二、签订资产评估业务约定书业务约定书应当包括下列基本内容：（1）评估机构和委托方的名称、住所；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）评估基准日；（5）评估报告使用者；（6）评估报告提交期限和方式；（7）评估服务费总额、支付时间和方式；（8）评估机构和委托方的其他权利和义务；（9）违约责任和争议解决；（10）签约时间。,第一节 资产评估的程序,三、编制资产评估工作计划资产评估的工作计划是指评估工作的总体思路和详细实施方案。评估工作计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。应对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力进行规划和安排，主要包括：评估的技术路线和方法、需要搜集的资料及其搜集渠道、预计所需时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度，并应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。,第一节 资产评估的程序,三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及评估机构的对策措施安排；资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施；资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和清查精度的要求；评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排；委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排；,第一节 资产评估的程序,三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：资产评估途径和方法的选择及基本要求；评估中可能出现的疑难问题及专家利用；评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分类或披露要求。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产应当进行必要的现场勘察。新旧程度、运行状况、质量等技术参数对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。进行资产勘察工作有利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象；核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性；并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料搜集、分析工作。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。（一）资产勘察的目的确定委托评估资产是否存在及其合法性和完整性；确定委托评估资产与账簿、报表的一致性；搜集委托评估所需的有关数据资料。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（二）资产勘察的主要内容（1）了解企业的财务会计制度；（2）了解企业的内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；（3）对企业申报的资产清单进行初审；（4）对企业申报的各项资产进行核实；（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性;（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查；(7）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整；（8）搜集评估相关资料。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求1.关于资产勘察范围的要求资产勘察的范围是以委托方委托评估资产的范围为准，特别要注意委托方委托评估资产中包括的其自身占用以外的部分,如分公司资产、异地资产以及租出资产等。不能将这部分资产遗漏，它们也应包括在勘察之列。2.关于资产勘察的程度要求对于建筑物，要逐栋逐幢进行勘察核实，并了解其使用、维修和现状，并做好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的项目。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求2.关于资产勘察的程度要求对于机器设备，主要看评估对象的数量。对于项目较小、设备数量不多的情况，要对待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备种类繁多、数量较多时，先按ABC分类法找出评估重点对A类设备要逐一核查作技术鉴定；对 B类设备也应尽量逐一核查；对 C类设备可抽样核查。对流动资产的核查程度与委托方的管理水平和自查的程度有关，对于企业管理水平较高、自查比较彻底的，对流动资产一般采用随机抽样法进行核查并做好抽查记录。按照现行规定，流动资产抽查的数量应达到国家规定的比例。如对存货进行抽查，抽查数量应达40以上，价值比例达60以上，其中残次、变质、积压及待报废的应逐项核查。,第一节 资产评估的程序,四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求2.关于资产勘察的程度要求对于无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔核查。涉及评估净资产的，要对负债进行逐笔审核。（四）勘察调整对勘察过程中发现的账外资产及盘亏资产等以及重复申报和遗漏的资产，应根据具体情况和管理要求进行必要的调整，并详细说明勘察调整的原因、过程和结果。对于那些受财务会计制度限制，不能直接进行账务调整的盘亏损毁资产，虽可暂不作会计账务调整，但是作为评估对象及其评估对象申报表必须作出切实的调整。评估对象必须是客观存在的，不论是现实存在的或潜在存在的，资产的勘察调整必须据实进行。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠的和适当的。（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；（产权证明文件）（1）有关房地产的土地使用权证、房产执照(房屋产权证)、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等；（2）有关在建工程的土地使用权证、建设规划许可证、用地规划许可证、开工许可证等规划、批文；（3）有关设备的购买合同、原始发票等；,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；（产权证明文件）（4）有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；（5）有关长短期投资合同；（6）有关银行借款的合同。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：2.资产的性质、目前和历史状况信息；（技术资料）（1）有关房地产的建成时间、设计图纸、预决算资料；（2）有关在建工程的种类、开工时间、预计完工时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；（3）有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；（4）有关存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等；,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：2.资产的性质、目前和历史状况信息；（技术资料）（5）有关应收及预付款的账龄统计表、主要赊销客户的信誉及经营情况、坏账准备政策、应收款回收计划等；（6）有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期限、起止时间、投资比例、年收益、收益分配方式、账面成本等；（7）原始证据主要包括评估基准日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及应付询证函、盘盈及盘亏、报废资产情况说明及证明材料等。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；在资产勘察过程中，评估人员应了解资产的设计寿命，并通过技术鉴定了解和判断资产的剩余物理寿命和经济寿命。4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；资产评估人员可以通过核实资产占有方的营业执照了解被评估资产的经营范围和使用范围，并通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。5.资产以往的评估及交易情况信息；资产评估人员通过查询有关账簿及相关资料了解被评估对象以往的评估和交易情况。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：6.资产转让的可行性信息；资产评估人员通过查询有关交易合同或意向书及相关的市场调查，了解被评估对象转让的可行性信息。7.类似的资产的市场价格信息；资产评估人员应通过市场调查了解和掌握与评估对象类似的资产的市场价格信息。8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；（委托方声明）有关被评估资产所有权、处置权的真实性，产权限制，以及所提供的数据资料真实性的承诺等。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（一）需要收集的信息注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；如无形资产和企业价值的评估11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；如企业价值的评估12.其他相关信息。如各类资产负债清查表、登记表、评估申报明细表，资产、负债清查情况及调整说明，委托方营业执照副本及其他材料等。,第一节 资产评估的程序,注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.资产的性质、目前和历史状况信息；3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；5.资产以往的评估及交易情况信息；6.资产转让的可行性信息；7.类似的资产的市场价格信息；8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.其他相关信息。,第一节 资产评估的程序,五、收集与资产评估有关的资料（二）信息的来源在执行资产评估业务过程中，注册资产评估师所依据的信息通常由产权持有者内部的资料信息和外部的资料信息构成。1.收集资产所有者或占有者内部的信息资料如：会计报表、产权证明、合同等。2.收集资产所有者或占有者外部的信息资料一般包括行业资料、技术发展趋势、宏观经济及人口统计资料、市场交易定价资料等。来自市场信息、政府部门、政券交易机构、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物等公开市场和公共信息领域。,第一节 资产评估的程序,六、评定估算注册资产评估师应该根据评估对象、价值类型、评估资料搜集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择并运用资产评估途径与具体方法，形成初步资产评估结论，再经综合分析及反复审核后确定资产评估结论。对宜采用两种以上资产评估途径及其方法的评估项目，应当使用两种以上资产评估途径和方法。七、编制和提交评估报告注册资产评估师在完成受托的资产评估业务后，要向委托方出具包括评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件内容的资产评估报告。,第一节 资产评估的程序,八、资产评估工作底稿归档资产评估工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及评估准则的规定妥善管理。评估业务档案自评估报告日起至少保存10年。工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿：管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为承接、计划、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。,第一节 资产评估的程序,八、资产评估工作底稿归档管理类工作底稿通常包括以下内容：评估业务基本事项的记录；业务约定书；评估计划；评估业务执行过程中重大问题处理记录；评估报告的审核记录。,第一节 资产评估的程序,八、资产评估工作底稿归档操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：现场调查记录与相关资料，包括：委托方提供的资产评估申报资料，现场勘查记录，函证记录，主要或者重要资产的权属证明材料，与评估业务相关的财务、审计等资料，其他相关资料；收集的评估资料，包括：市场调查及数据分析资料，相关的历史和预测资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺，其他相关资料；评定估算过程记录，包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。,第一节 资产评估的程序,第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。以工程技术、统计、财务管理、会计等学科中的技术方法为基础。用资产评估的技术思路加以重组，构成资产评估方法体系。按分析原理和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型：成本法、市场法和收益法。,*资产评估的基本方法,一、成本法的概念（一）成本法的基本含义成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从其重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本思路：重建或重置被评估资产在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。,第二节 成本法,一、成本法的概念（一）成本法的基本含义成本法的评估思路可概括为：成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法经常被广泛应用。,第二节 成本法,资产的评估值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值,或：评估价值重置成本(综合)成新率,一、成本法的概念（二）成本法的基本前提成本法从再取得资产的角度来反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它还包含着其使用有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。,第二节 成本法,一、成本法的概念（二）成本法的基本前提对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。采用成本法评估资产的前提条件是：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。,第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素四个基本要素：重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。资产的重置成本简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本分为复原重置成本(reproductioncost new)和更新重置成本(replacementcost new)两种。,第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的重置成本复原重置成本(reproductioncost new)，是指在评估基准日，用与评估对象同样的生产材料、生产及设计标准、规格及技术、工艺质量，以现时价格水平重新生产或购建一项与评估对象全新状况同样的资产即复制品的成本。(重建成本)更新重置成本(replacementcost new)，是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、规格及技术、工艺质量，以现行价格水平重新生产或购建一项与评估对象具有同等功能效用的全新资产的成本。(重置成本),第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的重置成本成本估价结果接近哪种重置成本，受成本估价方法的影响。总概括性的成本估价方法倾向于更新重置成本；注重评估对象的不同特征的详细成本估价方法（适于特殊用途资产）倾向于复原重置成本。更新重置成本复原重置成本（过时的生产工艺等附加成本）同类资产的生产材料、技术标准、生产工艺及资产功能没有出现明显变化时，一般评估复原重置成本。,第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的实体性贬值资产的实体性贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率。,第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的功能性贬值资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产（社会普遍使用）的运营成本的超支额。超额投资成本造成的功能性贬值超额运营成本造成的功能性贬值,第二节 成本法,一、成本法的概念（三）成本法中的基本要素资产的经济性贬值资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况。一栋住宅的价值与其附近的一座污染性化工厂的建成生产运营；一辆微型轿车的价值与当地政府限制其行走路线政策出台；市场萧条引起机器设备的产品生产量下降，资产不能充分利用。,第二节 成本法,实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值=重置成本成新率,二、成本法的评估程序确定待评估资产的范围，并估算重置成本。确定待评估资产的使用年限。估算待评估资产的损耗或贬值额。从重置成本中扣减贬值，得到资产的评估价值。成本法中各个参数的评估方法以下介绍的成本法的各个具体参数的估测或测算，其结果可能并不是严格意义上的每个参数本身。评估人员需要了解参数的估测方法对参数内涵的影响。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。资产现行总成本=直接成本间接成本直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。如房屋建筑物的基础、墙体、屋面等建设成本项目，机器设备的购买价、安装调试费、运杂费等成本项目。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法间接成本的计算公式：间接成本=人工成本总额 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本 间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）单位工作量的间接成本,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例1：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60 000元/台，运杂费为1 000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接安装成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=60 000+1 000+900=61 900（元）其中：购买价 60 000元 运杂费 1 000元 安装成本 900元 其中：原材料 400元 人工成本 500元间接成本（安装成本）450元=90050%重置成本合计 62 350元=61 900+450成本分配率=间接成本额/人工成本额=450/500=90%单位工作量的间接成本=间接成本/工作量=450/50=9元/工时,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法在实际测算重置成本过程可具体划分为两种类型：购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法资产的重置成本应包括开发者的合理收益：重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格。一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法例2：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费 1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元、人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元（成本分配率），则该机器设备的重置成本为多少。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法直接成本=50 000+1 000+800=51 800（元）其中：购买价 50 000元 运杂费 1 000元 安装成本 800元 其中：原材料 300元 人工成本 500元间接成本（安装成本）400元=5000.8重置成本合计 52 200元=51 800+400,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（二）物价指数法物价指数法，也叫价格指数法，是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的资产历史成本（账面价值）应能代表资产购建时的资产市场价值，或其代表的价值类型与所要评估的价值类型相同。重置成本资产的历史成本价格指数重置成本资产的历史成本（1+价格变动指数）价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的定基价格指数与资产购建时点的定基价格指数之比。即：定基价格指数=（评估时点定基价格指数/资产购建时定基价格指数）100,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（二）物价指数法环比价格变动指数可考虑按下式求得：X=(1+1)(1+2)(1+3)(1+n)100其中，X为环比价格指数；n为第n年环比价格变动指数；n=1,2,3。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（二）物价指数法例1：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。被估资产重置成本200 000(160%120%)26.67万元被估资产重置成本200 000110%105%120%96%=26.61万元被估资产重置成本200 000(1+33%)=26.67万元,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（二）物价指数法例2：某被估资产购建于2004年，账面原值为50 000元，当时该类资产的定基价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：被估资产重置成本50 000(160%95%)100%84 211(元)例3：被估资产账面价值为20 0000元，2004年建成，2009年进行评估。经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是2005年为11.7、2006年为17、2007年为30.5、2008年为6.9、2009年为4.8，则有：被估资产重置成本200 000(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)100 200 000191 382 000（元）,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（二）物价指数法价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；重置核算法既可以考虑价格因素，又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而既可以估算复原重置成本，也可以估算更新重置成本。价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法线性条件下的功能价值类比法功能价值类比法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦称之为类比估价法指数估价法）。线性关系下的功能价值类比法称为生产能力比例法；而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法线性条件下的功能价值类比法生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。使用前提假设：资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本（价值）越高，而且是成正比例变化。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（三）生产能力比例法线性条件下的功能价值类比法例1：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5 000件。现知被评估资产年产量为4 000件，假定资产的生产能力和价格呈线性关系，则被评估资产的重置成本：被评估资产重置成本50 000(4 0005 000)40 000(元),第二节 成本法,三、重置成本的估算方法（四）规模经济效益指数法非线性条件下的功能价值类比法通过不同资产的生产能力与成本之间关系分析可发现，许多资产的成本与生产能力之间不存在线性关系。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍。资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。,第二节 成本法,公式中的x被称为规模经济效益指数，靠统计分析得到。在美国，这个经验数据一般在0.41间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。,三、重置成本的估算方法上述4种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象性质和可以搜集到的资料确定。另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。这种方法运用的步骤是：在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构等，机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。,第二节 成本法,三、重置成本的估算方法在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、功能