资产评估学基础(评估方法).ppt

资产评估基本方法,本章基本要求,掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章难点,对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,得出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能价值法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,第一节 市场法,一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一整套资产评估方法的总称。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一,二、基本原理：资产的替代原理 任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。,四、操作程序,确定被评估资产,选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.参照物的可比性：功能、市场供求、交易条件、资产实体特征和质量、成新率等。2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。,相关参数,五、常见的评估方法,直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。,1、直接比较法,1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。,直接法应当注意以下问题：,类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。,2、类比调整法,关键字：客体、参照物、差异、调整,类比法的基本计算公式为：,被评估资产评估值 参照物价格 调整系数被评估资产评估值 参照物价格（1 调整率）,1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易时间差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格区域因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格功能差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易情况修正系数,参照物的主要差异因素有：,5个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率,普通股每股市价普通股每股收益,优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。,六、市场途径的优缺点,缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？,案例1分析,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,案例2分析,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,案例3分析,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(1-30)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13)=63%,案例4分析,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000(63%65%)=120184.62(元),案例5：对某企业一台1515纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月的已经成交的1515纺织机的4个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况如表所示：,被评估对象及参照物情况表,其他有关资料如下：参照物A和参照物C是上海一家纺织机械厂生产的名牌产品，其价格同一般厂家生产的纺织机相比高25%左右经分析，近几个月纺织机械的销售价格每月上升3%左右。要求：试确定该纺织的评估价值。,对参照物分别进行价格、物价、成新率的修正：参照物A修正后的价格为：10 000100/125118/10070/80=8 260（元）参照物B修正后的价格为：6 000100/100115/10070/60=8 050（元）参照物C修正后的价格为：9 500100/125103/10070/75=7 306（元）参照物D修正后的价格为：8 500100/100103/10070/80=7 661（元）确定评估值，对参照物A,B,C,D修正后的价格进行简单算术平均，求出被评估设备的评估值为：（8260+8050+7306+7661）/4=7 819（元）,案例6:某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例。被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，当时房产价格月上涨率为4%。其他具体情况如下表所示。单位：元/m2,第二节 成本法,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,一、基本思路,二、基本方法,资产评估值,被评估资产重置成本,三、基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,资产的价值取决于资产的成本,四、理论依据,1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。,1、被评估资产处于继续使用状态；2、应当具备可利用的历史成本资料；3、形成资产价值的耗费是必须的；4、被评估资产必须是可以再生或可以复制的。,五、基本前提,六、适用范围通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高。社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效益大幅度提高。因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧同资产的自然损耗不相吻合。被评估企业财务管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实。,搜集历史资料，确定成本构成,七、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本评估方法,八、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法,功能成本线性函数法功能成本指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,观察法使用年限法修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,直接计算法间接计算法,（一）重置成本及其估算方法,1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,2、重置成本的估算方法,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成：材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成：购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,间接成本计算：,间接成本=人工成本总额成本分配率间接成本=直接成本间接成本相对于直接成本的比率间接成本=工作量（工时或者工日）单位工作量的间接成本,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（2）物价指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值物价指数=资产账面原值（1+物价变动指数）,计算公式,物价指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数资产购建时物价指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格变动指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若不变价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。,（3）功能价值法,参照物功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产生产成本与生产能力之间的内在关系，由参照物重置成本推算被估资产重置成本的方法。,计算方法,A 生产能力比例法：寻找一个与被评估资产相同或者类似的资产作为参照物，根据参照物的重置成本及参照物生产能力与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。重置成本=待评估资产的生产能力参照物的重置成本 参照物的生产能力=参照物的重置成本待评估资产的生产能力 参照物的生产能力,例题：,某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8 000台。现知待评估资产年产量为6 000台，假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，求待评估资产的重置成本。待评估资产重置成本=350 0006 000 8 000=262 500（元）,B 规模经济效益指数法：当资产生产能力与成本之间不是线性关系，虽然二者同方向变化，但不是等比例变化的时候，就要用。,重置成本,参照资产重置成本,被评资产的生产能力参照资产的生产能力,x,4、统计分析法：待评估资产数额较大，又易于分类的时候，为方便评估，常用。,基本原理,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产的重置成本,统计分析法步骤：,1、在核实资产数量基础上，按照某标准将待评估资产分为若干类别，如专用设备、通用设备、运输设备等；2、在各类资产中抽取具有代表性的资产，计算其重置成本；3、依据样本重置成本额与账面历史成本计算出样本资产的调整系数K；4、根据调整系数K估算待评估资产的重置成本。,计算公式,某类资产的 历史成本,被评估资产的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）,（二）各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法,决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,（1）观察法,计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度,总体观察法：对资产总体进行观察，确定成新率，适用于简单的单项资产。加权平均法:对于复杂的资产，则可将其分解为若干个部分，分别对各个部分进行观察,通过专家打分确定不同部分的成新率，再根据各部分的重要性及价值比重进行加权平均，最后求出总体的成新率。,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等,（2）使用年限法,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）实际已使用年限总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。,75,例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：,资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125=191538.46,2、功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。,第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值),81,例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,82,（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500(P/A，10%，3)=135002.4869=33573.15（元）2.4869是年金现值系数,3、经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。,估算方法：A 经济性贬值 资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率=1（实际使用生产能力/额定生产能力）X 100%经济性贬值额=（重置成本 实体性贬值 功能性贬值）经济性贬值率,86,例:某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。,87,设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=1（70000/100000）0.6100%=19%,第三节 收益法,一 基本思路 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。买头牛能带来多少回报（收益法的通俗理解）,二、基本原理：理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。,三、基本前提：被评估资产是能用货币衡量未来收益的单项或整体资产资产所有者承担的未来风险也必须可以测算并能用货币衡量，这是测算折现率或本金化率的基本参数之一。对投资者来说，风险大的投资，要求的回报率也高。被评估资产预期获利年限的长短即经济寿命是可以预测的。,四、基本程序 搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料包括经营前景、财务状况、市场形势，及经营风险；分析测算被评估对象未来到期收益；确定折现率或资本化率；用折现率或资本化率至将评估对象未来预期收益折算成现值；分析确定评估结果。,五、收益法的基本参数 收益额收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。,折现率 折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。,折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资报酬率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同,折现率的确定方法一：市场比较法市场比较法可以通过市场上相似资产投资收益的调查和比较得到，如在资产交易市场上调查，得到三个与待评估机器设备同类的资产交易事例，经分析它们的投资收益回报率分别为11%，12%，13.6%，则取其平均数12.2%做为被评估资产的折现率。,折现率确定方法二：资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or CAPM)资本资产定价模型法是通过一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。当然应该明确的是该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。资本资产定价模型法折现率确定公式为：资产期望报酬率=无风险利率+（资产平均回报率-无风险报酬率）其中资产期望报酬率即我们所要求的折现率。,股东要求的最低报酬率，是筹资普通股资金所需的成本,借款和发行债券的成本，包括利息和筹资费用,折现率确定方法三：加权平均资本成本加权平均资本成本既考虑权益资本成本，也考虑债务资本成本，同时我们要考虑债务利息可以抵减所得税的问题。加权资本成公式如下：,E:权益资本数额；D：债务资本数额；Re：权益资本成本；Rd：债务资本成本；T：所得税税率。其中加权平均资本成本即我们所要求的折现率。,收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。,六、收益法的基本计算公式 收益法中的方法可以分为若干类：根据预期收益期限划分，分为有限期和无限期的评估方法；根据预期收益额划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。,资产未来收益期有限，且每期收益不等 其计算公式为：式中：P被评估资产的评估值；未来第i个收益期资产的预期收益；r折现率；n预期收益期数,资产未来收益期有限，且每期收益相等 如果在未来有限期内，每期的收益是等额的，则其计算公式为式中：R未来n期每期资产的预期收益；（P/A,r,n）年金现值系数。,资产未来收益期无限且各年收益额相等 资产未来收益期无限且各年收益额相等这种方法称为年金化法，又称为稳定化收益法。年金化法的计算公式可由资产未来收益期有限，且每期收益相等的公式推导获得。式中：A等额年金 r资本化率（又称为本金化率）。,稳定化收益并非要求资产预期收益完全相等，而是指资产未来收益波动较小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其计算公式为：,104,例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）,收益法应用案例（永续年金）：,105,例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年每年预期收益率为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=9004.6229=4160.59（万元）,收益法应用案例（普通年金）：,106,例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,收益法应用案例（递延年金）：,107,（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=120.9091150.8264130.7513110.683140.6209+1400.620949.2786.93=136.20（万元）,108,（2）经营50年条件下的评估过程：企业评估价值=120.9091+150.8264+130.7513+110.683+140.6209+=49.2785.74=135.01（万元）,140.6209 9.8628,14（P/F,10%,5）（P/A,10%,45）,109,例4：某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。,收益法应用案例（未来准备出售）：,则 折现率 10%+2%=12%P=400(P/F，12%，1）420(P/F，12%，2）440(P/F，12%，3）460（P/A，12%，3）(P/F，12%，3）2000(P/F，12%，6）=2780.85万元,110,第四节 资产评估方法的选择,资产价值,资产成本,预期收益,重置成本,收益现值,现行市价,成本法,市场法,收益法,评估基准日,待评估资产,111,一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。,作业一:某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例。被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，当时房产价格月上涨率为4%。其他具体情况如下表所示。单位：元/m2,作业二：某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估。据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括：（1）通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。（2）该生产线10年前构建，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普通使用的设备相比，多用20名工人，每人每年工资2500元（好低的工资），所得税率55%（好高的税率），折现率取10%。（3）由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状态，生产能力只能达到80%，功能价值指数X=0.7。求：该生产线的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗和评估价值。,