青岛地一大道项目调研报告(103页).ppt

青岛地一大道项目-调研报告,目录,第一部分 青岛概况第二部分 青岛商业概况及商圈简介 第三部分 台东项目、香港中路项目周边商业概述第四部分 台东项目、香港中路项目分析第五部分 台东项目概况及效益分析第六部分 香港中路项目概况及效益分析第七部分 结论与建议,第一部分-青岛概况,1.青岛概述,青岛市地处山东半岛东南部，全市总面积10903平方公里，其中市区（含市南、市北四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，是全国70个大中城市之一，全国五个计划单列市之一。中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市之一，首批全国文明城市。青岛还有“中国品牌之都”、中国的“帆船之都”等称号，是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，中国重要的外贸口岸之一。景观：崂山、八大关、栈桥、五四广场。,青岛位于山东半岛南端(北纬3535-3709，东经11930-12100)、黄海之滨。青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛港是著名的天然良港，是中国沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，2008年，集装箱吞吐量达1037万标箱，列世界集装箱大港第10位。青岛航空运输保持快速增长。2008年航空旅客吞吐量820万人次，增长4.2%；航空货邮吞吐量13.1万吨，增长12.8%。青岛公路交通十分发达，迄今为止，青岛市已建成济青、胶州湾、西流、西流、夏双、潍莱、同三、青银、308国道、206国道、前湾港疏港等9条高速公路，高速公路总里程达到702公里，占全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一。,2.地理位置,3.区域划分及人口基数,面积10903平方公里，2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。辖7区5市。市人民政府驻市南区。邮政编码266000，区号0532。市南区 面积 30平方公里，人口 43万。市北区 面积 29平方公里，人口 47万。四方区 面积 35平方公里，人口 36万。李沧区 面积 98平方公里，人口 28万。黄岛区 面积 277平方公里，人口 26万。崂山区 面积 389平方公里，人口 19万。城阳区 面积 553平方公里，人口 43万。胶州市 面积1210平方公里，人口 75万。即墨市 面积1727平方公里，人口107万。平度市 面积3166平方公里，人口133万。胶南市 面积1846平方公里，人口 83万。莱西市 面积1522平方公里，人口 72万。,4.2009年上半年青岛各项经济发展概要,5.青岛主要指标占全国全省比重,6.主要年份全市生产总值增长速度,2008年岛城八大类商品价格呈现“六升两降”局面，食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、居住六类商品价格分别上涨11.7、3.3、3.9、3.6、0.7和3.6%；交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降 1.1%和1.5。O8年房屋销售价格上涨5.1%，涨幅回落1.4个百分点。09年上半年全市房屋销售价格同比下降1%，降幅较一季度扩大0.2个百分点。,7.青岛商品房价格,市北区,市南区,8.青岛重点企业,第二部分-青岛商业概述及商圈简介,中山路商圈,李村商圈,香港中路商圈,台东商圈,青岛主要商圈及经营场所,1.台东-商圈,构成：以万达广场、利群商场、当代广场、巴黎春天、台东步行街为主体；整个商圈南 起台东一路，北至台东八路，西起威海路，东至延安三路。经营形式：利群商场为百货业态，万达广场 有沃尔玛超市入住及万达影院，其余均为零售业态。经营档次：高中低档次均囊括其中，价格从几十元 至万元。品牌列举：阿玛施、老凤祥金店、哥弟、阿迪、耐克、美特斯邦威、雅戈尔、温莎、飞鱼、真维斯、啄木鸟、丹比奴国际连锁专卖等租金：尤以台东三路门市房为最，均达到5000-16000元/年，其它地点也在2000-5000元/年。此商圈商铺均有高额的转让费平均价格在20000-200000元间。,2.香港中路-商圈,构成：以阳光百货、家乐福、佳世客、麦凯乐、地下丽人街及漳州路、闽江 路为主体；整个商圈南起香港中路，北至闽江路，西起南京路，东至漳州 路。目前两个正在开发的地下商城项 目：太古街和金街经营形式：阳光百货、佳世客、麦凯乐为百货业态，家乐福为超市，其余均为零售业态。经营档次：临近市政府且大型企业较多，在附近活动着很多韩国及其他国家的人，经营档次较高。品牌列举：I DO珠宝、亨得利手表、晶丽奥斯皮草、都彭、沙驰、JEEP、歌宝、好男人、阿玛施、哥弟、温莎、森色、莎曼丽沙美容、众多韩国服饰、咖啡厅、西餐厅、海参店、私人会所等。租金：平均租金在2500-10000元/年，根据位置不同，性质不同价格差异较大。此商圈商铺转让费平均价格在30000-60000元间，还有的没有转让费。,李村商圈呈“扇形”布局，汇集了崂山百货、维客、北方国贸、利客来、一加二服装商城、河北商城、大世界精品城、星光大道、巴黎春天等众多百货、租赁型商家，包括向阳路、少山路、古镇路、峰山路、滨河路,3.李村路-商圈,4.中山路-商圈,构成：百盛、青岛海滨食品商店、妇女儿童用品商店、东方国贸、中山商城等。还有即墨路小批发市场和一 些其他的琳琅满目的专卖店和时装精品店。经营档次：既有高档的名品，也有中低端的小商品，更有“老字号”专卖店。品牌列举：饮食有王姐烤鱿鱼、美达尔、排骨米饭、江西米粉、红屋牛排等租金：中山路上的经营店面平均10元/天,即墨路小商品城基本信息,市场分为地上2层，地下2层。1层：有手表等的贵金属卖场及民族工艺品，首饰，玉器等。2层是男女箱包，各式鞋帽，袜子，运动服等。地下1层是以女性的流行服装为主，牛仔，编织工艺品，音像制品地下2层以男士服装、衬衫、裤子为主。,即墨路小商品批发市场历史悠久，是改革开放最早时期形成的，是当时规模最大的小商品批发市场，和当时武汉的汉正街齐名。即墨路小商品批发市场现在也是人气最旺的市场，内有大约上万种商品批发零售，价格优惠，品种齐全。地址：青岛市阳谷路37号 交通状况：市内乘车212，214 市场三路，2，5，366，320，301 中山路，222 211，20，6 大窑沟路,即墨路小商品城调点信息汇总,第三部分-台东项目、香港中路项目周边商业概述,一.台东项目周边商业概述二.香港中路项目周边商业概述,和兴路,当代商城,万达广场,利群商场,台东六路,台东三路,台东一路,一.台东项目周边商业概述,地理位置：市北区台东三路63号 营业面积：24000客流：日均100000人次经营方式：联营、租赁经营档次：中高档租金及费用：服装扣点20%至30%主要品牌：ZA、欧柏莱、鸿福珠宝、温莎、百丽等 楼层规划：一层：化妆品、名表、品牌服饰、珠宝、饰品、鞋（租赁）二层：沃尔玛超市 三层：沃尔玛超市 四层：万达影院,1.万达广场,2.利群商场,地理位置：青岛市台东三路77号 营业面积：32000客流：日均100000人次经营方式：联营经营档次：中高档租金及费用：服装扣点20%至30%,一层名贵大堂：化妆品、黄金珠宝、玉器银饰、钟表眼镜、烟酒茶二层潮流生活：男女皮鞋、体恤内衣、羊毛羊绒、箱包皮具、居家床品三层休闲时尚：少女装、淑女装、时尚休闲装、配饰四层绅士世界：商务休闲、精品男装、衬衣领带、西裤、皮装,五层白领丽人：职业女装、休闲女装、羽绒服、皮革、配饰六层运动广场、儿童天地、时尚 电器、现代办公七层精品家电：冰箱、空调、洗衣机、音像彩电、厨卫小家电、健身器材负一层利群超市,3.当代广场,当代商城隶属于青岛当代商城股份有限公司，商城位于台东三路58号，五层营业面积达到12600。商城规划：一层：当代鞋城、名品特惠区；二层：爱尚服装城；三层：当代娱乐城-电玩、溜冰、碰碰车；四层：当代娱乐城-电玩、台球、鬼屋；五层：当代娱乐城-星牌台球俱乐部。,爱尚服装城调研信息,门市房户型,费用明细,费用调点信息,4、巴黎春天,巴黎春天商城位于青岛台东三路与和兴路交叉口北营业面积5300，三层共283个门市经营范围：中档精品外贸服装、鞋、饰品等,商城规划：一层：AF1衣乐街、AF2格林之旅、AF3酷鞋区、共67个商户；二层：BF外贸女装、饰品、美甲、内衣、鞋，共116个商户；三层：CF外贸女装、饰品、美甲、内衣、鞋，共100个商户。,一层铺位信息,一层费用明细,一层费用调点信息,巴黎春天商城调点信息,二层铺位信,二层费用明细,二层费用调点信息,三层铺位信,三层费用明细,三层费用调点信息,青岛市台东商业步行街是市北区特色街的中心街，以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛 的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，被形 象的称之为青岛的“王府井”，并于2006年10月 被青岛市政府正式命名为“青岛市台东商业步行街”。青岛市台东商业步行街东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，是特色街区的中心街，也是目前全 市商机人气最旺的一条商业街，街内有国内外知名 的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器。三联家电、亚泰电器、新华书店、医保城等各类业态的 企业245家，个体工商户565户，室内专业市场7处，涉及 商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，每天的人流量 达20万人次，最高达50万人次，是岛城五大商圈之一。,5.台东商业步行街,台东商业街基本信息,地理位置：南起台东一路，北至台东八路，西起威海路，东至延安三路。主要干道：台东三路；其他繁华道路：台东一路、台东六路、和兴路、丰盛路等周边交通状况：8路、371路、232路单向行驶、221路、104路、110路、125路、229路单向行驶、320路、301路、2路、222路、218路、217路、226路单向行驶、30路、302路、15路单向行驶、205路单向行驶 台东商圈周边房价：台东二手房价格 1台东六路小学 56平 48万 3楼 2台东步行街 88平 68万 3台东三路与芙蓉路交口 38.84平 33万 4台东长春路 82.3平 60.万台东新房价格 1浮山后8小区 春光山色 78平 68万 2颐中银街 102平 95万 3颐中银街 105平 103万,（1）台东三路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东三路经营品项及占比,（2）台东一路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东一路经营品项及占比,（3）台东六路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东六路经营品项及占比,（4）丰盛路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,丰盛路经营品项及占比,（5）和兴路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,和兴路经营品项及占比,6.天幕城,海润天幕城位于青岛城市中心区，紧邻青岛市消费人群最集中、最繁华的台东商贸区，是山东海润集团在青岛市北区政府的大力 支持下重点打造的以餐饮为主题的特色休闲街区，也是目前青岛 市乃至山东省唯一的室内步行商业街。项目因其特有的青岛历史建筑立面造型和极具想象力的“天幕”景观而被正式列为“国家AAA级旅游景点”。天幕美食城最大的 建筑特点和艺术特点就是天幕为顶，在室内空间中营造出“旭日 东升”“正午时光”、“夕阳晚霞”等自然景观。,天幕城总长度540米，总规模近10万平方米，总营业面积7万平方米，天幕面积8900平方米。城内划分各类店铺约27家，拟邀请国内外知名的特色餐饮、娱乐、休闲类企业进驻经营，最终形成主题鲜明、门类齐全并辐射整个青岛城区的专业餐饮休闲街区.,二、香港中路项目周边商业情况,家乐福、丽人街,阳光百货,佳世客,漳州路步行街,太古商城,金街购物广场,美食街,麦凯乐,青岛阳光百货股份有限公司创立于2002年11月,于2003年9月29日开业,位于青岛市政治、经济、金融中心,黄金地段香港中路38号。阳光百货内部环境现代、洁净而富有人文气息，是一家集商务休闲、娱乐、体验生活于一体的 具有综合经营功能的百货店。,阳光百货通过高质量的经营管理和服务,努力满足消费者物质上和精神上的双重需求,为顾客打造一个剧院式的体验型百货店。,1、阳光百货,阳光百货基本信息,地理位置：青岛香港中路38号旗舰大厦6F联系电话：053286677888营业面积：30,000余平方米客流：日均10000人次经营方式：联营、经营档次：高档租金及费用：服装扣点20%至30%主要品牌：商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的咖啡品牌“星巴克”、德国“保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达斯”等众多国际一流品牌汇集在此。,2、家乐福超市,青岛家乐福地址:市南区香港中路21号青岛家乐福营业时间 夏季6：30-11：00冬季8：00-10：30营业面积：2万平方米客流：日均20000人次经营方式：联营、租赁经营档次：中档租金及费用：服装扣点20%至30%主要品牌：达芙妮、小魔鱼、味千拉面、佰草集、红妮、欧味多休闲食品、稻草人皮具、普阳大药房家乐福成立于1959年的家乐福集团是大卖场 业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。楼层规划：一层：品牌专卖；二、三层：大型超市；四层：停车场,3、佳世客,东部购物中心地址：青岛市市南区香港中路72号周围环境：临近五四广场，市政府，奥帆基地等 风景区和政府部门公交站点：316，31，224，210，601，216，33，104，125，304等公交线路营业时间：冬季营业时间 8:3022:00 夏季营业时间 8:3023:00营业面积：4万平方米客流：日均20000人次,经营方式：联营、租赁经营档次：中高档租金及费用：服装扣点20%至30%东部购物中心为大型商业中心，1998年1月18日开业，中心内部分别设有食品超市、衣料、住余等三个自选商场，集中体现了购物、休闲、娱乐、餐饮等流通业基本服务功能。,佳世客楼层规划,1F：食品超市/衣料卖场/部分专门店（餐饮服饰）2F：住余卖场/衣料童装卖场/数码家电卖场/部分专门店（餐饮服饰及其他）3F：停车场,4、丽人街地下商城,主营业务：主要经营首饰、服饰、箱包、皮具、鞋帽地理位置：丽人街坐拥香港中路繁华商务区，紧邻家乐福购物超市，北靠市政府，南依旅游旺地五四广场、奥帆基地、阳光百货，经过一年多的迅速成长，青岛丽人街已经成为了东部的核心商圈。青岛丽人街经营面积达3000多平方米，共设置120多个摊位，拥有12平米-300平米不等营业房，内设中央空调、自动报警、自动喷淋、保安监控等现代化设施，全方面确保顾客及商场商户的安全。商场经营1000多个中高档品种，全部面向白领阶层、商务人士、时尚精英，已成为引领岛城流行时尚的风向标。主要品牌：温莎、魔咔、凡蒂尼家纺、谭木匠、石头记、圣梵伦蒂诺等国内外知名品牌个性化的时尚风格、中高档品牌定位、诚信快乐的经营理念，已成为引领时尚主流消费的聚集地。,丽人街地下商城调研信息,费用明细,门市房户型,费用调点信息,5、香港中路步行街,地理位置：南起香港中路，北至闽江路，西起福州路，东至燕儿岛路主要干道：漳州路、漳州一路、漳州二路、闽江路、闽江二路等周边交通状况：6、10、26、220、223、320、314、374路等香港中路商圈房价：香港中路二手房价格 1市政公寓 88平 94万 共6楼本户是4楼 2银城大厦 96平 92万 3华丽广场 121平 120万 4无福苑 139平 163.5万香港中路新房价格 1香港花园 147平 160万 2 燕儿岛路17号 115平 133万 3香港大公馆 漳州二路 175平 179万,（1）漳州路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,漳州路经营品项及占比,（2）漳州一路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,漳州一路经营品项及占比,第四部分-项目分析,项目优势项目劣势竞争对手分析,1.台东-项目优势,潜在的商业氛围浓厚，属于成熟商圈之内；消费群体较大，潜在市场空间广阔；该商圈商户基数大地上已无发展空间；商户有较大的商铺需求；管理优势：公司引进了国际先进的经营管理理念和模式，公司领导班子在多年的行业管理过程中，积累了丰富的企业管理经验，具有卓越的团队精神和敬业精神，具备很强的作战和应变能力。距即墨小商品城1.4公里交通便利。,项目劣势,台东商圈的整体环境较好，在审批、开发建设及恢复景观原貌存在较大困难信用劣势：因我公司非本土企业，市民对我公司知之甚少，从而产生投资的不确定性和不信任感，这也会给我项目的成功实施带来障碍。在施工期间，因商圈人流较大对我项目施工造成较大难度。经调研现已有7-8家企业对台东商圈地下项目开发提交了申请，从而产生一定的竞争。,2.香港中路项目优势,现已有太古商城、金街购物广场、地景大道两家以香港中路南北分布，形成合围之势，且原有过街通道一处，如本项目能占其轴心即可双向互动。本项目建成后将家乐福、丽人街地下商场和佳世客、步行街、米兰道、海信广场等商业机构连接贯通，使人流自然而入。香港中路地段的地上可用建设面积急缺且多用于楼盘。周边购买力较强，城市环境及商业环境较好。,项目劣势,太古商城临近香港中路地段只租不售，且价位已定为建筑面积4.5万-5万/；金街购物广场依然如此，其只因临佳世客故建筑面积售价提升至6万-6.5万，因而造成本项目的售价无大的提升空间，界定于此。此上两个项目以早期预热，积累的商户资源，且已有部分商铺销售竣工时间较本项目提前，这会给本项目的租赁及销售带来一定影响。,竞争对手分析太古商城,由青岛太古百货商场投资管理有限公司投资开发的太古百货项目，位于青岛东部香港中路核心商圈佳世客步行街北段，,南起香港中路，穿越漳州二路、北至漳州一路，平时功能为商业设施和文化娱乐，兼有地下停车场，战争时期为人员掩蔽部，建筑面积约3.6万平方米，共400余间黄金旺铺，以欧式休闲商业为主题，以一站式休闲购物为主体，集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、购物、停车于一体的大型商业购物街。,太古百货景观图,太古百货地理位置,太古百货经营品项及规划,高档服装区、箱包鞋帽区、工艺品区、儿童欢乐区、美食广场、时尚女性消费区、停车服务区等多种业态丰富组合满足不同消费人群的需求：负一层：品牌服装区、精品鞋包区、化妆品区、工艺品区、礼品区、淘宝区区、饰品区、儿童玩具区、儿童百货区、美食广场负二层：外贸服装区，美容美发美体区，化妆品区，礼品区，工艺品区,太古百货十大优势,1、政府重点支持项目 2、佳世客/麦凯乐商业枢纽核心地带 3、规划地铁口直通商场 4、统一业态规划 5、统一招商顶位6、统一营销推广7、统一经营管理8、自持美食广场等50%物业共赢未来 9、世邦经营管理顾问，首2年纯赚15%租金 10、国有银行保驾护航50年财富,青岛太古百货广场投资收益表,“四个统一”的经营管理模式,统一业态规划吸引未来消费群体 太古百货特色鲜明的经营主题及合理的业态组合及空间布局，更有效吸引并带动消费人流，是太古百货“稳场”与“旺场”的基础。统一招商确保商业品质 1 保障各业态；2 保证招商质量；3 三控制招商进度，并进行实时调整，从而进一步筛选及调整入驻商户，最终达成预期的业态及商家组合统一经营营造商业特色 统一经营是太古百货准确的定位及业态规划价值体现的重要手段 统一管理实现永续经营太古百货携手全球顶级商业运营管理公司美国世邦魏理仕,竞争对手分析金街购物广场,金街购物广场位于东部佳世客商圈轴心，是罕见的与地铁连接站口相融通的五星级地下购物广场。其装修规格及配套设施标准皆为五星级标准，分为负一、负二层，建筑规模40000余平方米，以主轴线形式贯通佳世客购物中心、麦凯乐等大型商业。佳世客商圈最后一道财富大门由此开启！,金街购物广场计划于2009年12月主体完工，2010年5月1日前投入使用。该工程还将建设与燕儿岛路地铁站口的连接通道，并实现与奥帆中心地下商业广场(米兰道广场)、凯悦中心等项目的连接。整个地下商业街将争创中国步行商业街前20强,金街购物广场地理位置优势,金街购物广场与规划中地铁核心站燕儿岛路地铁站口相融通，成为青岛地铁商业的最大受益者。区别于其它地铁商业，金街购物广场负一层、负二层与规划中地铁M2线燕儿岛站口实现了地下通联，而非仅仅于地铁相邻。M2线是连接青岛与李村、黄岛的一条骨干线路，同时将青岛老城区、东部商业中心、北部生活中心等客流集散点连接在一起，由地铁打造出的天然商机成为金街购物广场无可比拟的升值亮点！,金街购物广场五星级地下购物广场,金街购物广场是采用五星级高档内部设计装修，兼具公益性公共儿童游乐区为顾客创造一个高品质、舒适化、人性化的综合性时尚购物场所。地面铺装、灯光布置、卫生间装潢等方面选用国际一流材质，另外，在店面设计、公共空间陈设等内部软环境设计和消防设备、物流系统等硬件配套设施均达到或超过五星级标准。引进国内外珍稀景观植物并高薪聘请国际一流的园林设计公司量身定制绿化景观，形成一个开放的园林式步行街；以卢浮宫玻璃金字塔为设计蓝本，将采用“水立方”相同材质的膜结构建筑样式，打造集公共旅游、景观、休闲于一身的地标性全新高科技地面标志景观。,金街购物广场店铺规划,金街销售部分以“715”玲珑店铺为主，与钻石体积小、质量的品质特点相似，即面积小却同样享有佳世客商圈的寸土寸金与金街提供的五星级品质配套设施。以低总价获取佳世客商圈钻石级街心店铺，无限商机，唾手可得！金街招商部分规划面积以50200为主，依据商户要求灵活分割、自由组合。为配合卖场的铺装标准，提升卖场货品档次，斥巨资专程赴欧洲招商，引进一系列时尚前卫、年轻化、做工精良且在国内并无引进先例的欧洲主流时尚服饰品牌，引领岛城流行新风尚。,金街购物广场销售招商政策,举例：使用面积：53.34，规格：面宽5.1米，深5.8米；使用面积价格：12万/建筑面积价格：6.5万/物业管理费：10-15元/月 50年使用权（无房照），不用交税。,竞争对手分析地景大道,2009年青岛市市北区重点工程、2010年青岛市重点工程;连接即墨路小商品批发市场与辽宁路商业街两大黄金商圈；与地铁M2号线泰山路站口直接贯通，地铁商业前景可观；开发企业自持50%以上物业，与商家共担风险，共享繁荣；业态丰富，布局完美，吃、住、万、游、购多重体验享受；商业运营公司统一推广、统一招商、统一经营、统一管理；可租、可售、可经营，创造更多机会，轻松获取高额回报；两年养铺计划，直返2年16%收益，投资、保障双向兼顾。地景体验、游乐王国，吃住游玩购尽在“地景大道”地景大道是国内目前绝无仅有、极具特色的全新游乐式“体验步行上街。项目总建筑面积7万多平米，其中，一起工程全长约1000米，总建筑面积约4万平方米，自即墨路小商品批发市场至辽宁路中新商厦，含地下双手层“地景长廊”与“地景广场”商业区。一期项目集旅游观光、休闲娱乐、狩猎场、文化展示、特色酒店、风情街于一体，从水上公园、冰川、地下溶洞到蒙回历史长廊，再到每伦美换的世界风情商街、地景休闲大厅，无一不彰显中华地下第一街的特色。,地景大道销售招商政策,负一层为商铺出售，负二层为景观大道一年内不可更名交易户型为：1730公摊率为：50%拟定建筑面积单价：1.7万/50年的使用权市北区政府参股投资,地景大道 生财有道,1地铁商圈，财富磁场（地景大道连接国内著名即墨路小商品批发市场与辽宁路繁华老商圈，是与地铁站口直接相通的特色街区，直接享受上百万辐射人流，为商家带来无限商机，投资价值彰显非凡）2 交通便捷 路通财通（公交线路多达20多路，方便到达市内各区；距东西快速路1分钟车程，距轮渡5分钟车程，与泰山路地铁站口直接相通。）3业态丰富 布局合理（业态布局结合周边商业特点和消费者消费习惯等各种因素，合理布局而成，含餐饮娱乐、流行服饰、鞋帽箱包、珠宝饰品、家居、工艺品，妇幼用品、电子产品、淘宝区等）4专业管理 永续经营（由商业经营管理公司进行统一推广、统一招商、统一经营、统一管理，市场后续经营有保证。从而有效地维护投资商和租赁客户的利益，实现商业价值最大化。）5面积小 总价低 人人都可做老板（地景大道商铺面积自10多平米起，经营空间可自由灵活组合，总价最低仅需10多万元，同样的钱，为自己创造更多的投资机会，轻松获得高额回报。6高档装修 精选配套（*公共部位高档装修 6.2米超宽铺位通道*每户设独立电表、电话接口*美国约克中央空调*20余部自动扶梯*监控系统、喷淋系统、特级防火卷帘门多重安防,第五部分-台东项目概况及效益分析,项目简介项目规划项目地块示意图项目各路段工程面积项目平面规划图执行规范及有关标准项目的施工方法概述项目铺型及售价社会效益经济效益项目经济效益预测,台东路项目简介,青岛台东路项目秉承“地一大道”的经营设计理念：“长期准备、重点建设、平战结合”的方针，坚持人防建设与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则，使其充分发挥战备效益、社会效益和经济效益。该项目在西起威海路、东至丰盛路；北起台东六路，南至台东一路区间内的地下呈“井”字排列，项目地处于台东商业中心的“中心”，台东商圈的黄金福地，“神经”遍及台东商圈内的各主要街道，四周紧邻利群商业、万达、当代商城、巴黎春天、国美电器、苏宁电器等大型商业机构以及和兴路、台东一、三、六路门市乃是各商业网点的交接集合处。,项目规划,1、总平面呈“井”字型排列；2、功能分区：购物、休闲相结合；3、公共服务设施：休息坐椅、植被装饰、背景音乐共享、现代化卫生服务设施、中央空调系统；4、项目出入口：根据本项目所处的地理位置，设有八部扶梯，28个步行梯；5、消防：按地下人防工程及商业场所消防设施及防范系统设计施工。,项目地块示意图,台东六路,丰盛路,台东一路,和兴路,台东三路,芙蓉路,人和路,项目各路段工程面积,总建筑面积为：60906.4,台东项目平面规划图,执行规范及有关标准,人防地下商业街设计施工中有多个规范及标准，应严格执行相应规范及标准，保证设计质量，按国家及地方的各项有关规定及标准执行。参照的主要设计标准如下：（1）人民防空战术技术要求（2）人民防空工程设计规范（3）人民防空工程防化设计规范（4）有关的平战结合工程的有关标准及规定,项目的施工方法概述,项目的施工方法根据人防工程的建设经验和拟建工程的地理位置，本工程可采用“逆作法”或“交叉作业法”工艺施工。“逆作法”施工的基本特点：第一阶段掘开道路地面，钻孔浇筑混凝土柱，再利用土模浇筑工程顶板，然后完成防水保温工程，恢复路面道路交通。此工艺的最优点是，路面交通封堵时间不会超过40天，即可通车，对城市的交通影响可降到最低。“交叉作业法”是首先封堵单向道路交通，待一期工程结束，转向单向另一侧的工程作业。该工艺的特点是，在施工期间，对城市的交通影响不大，但缺点是工程周期延长。第二阶段转入地下施工，边挖土边被复墙，作柱基，再利用土模完成浇筑混凝土构造底板，即完成主体工程施工。,项目铺型及售价,社会效益,本项目建成后所带来的社会利益涉及到城市基础设施建设、交通秩序建设、城市环境、经济发展等诸多方面。充分利用地下空间，节约城市建设用地提高城市综合防护能力 改善城市环境和交通秩序-可将人流引入地下，规范交通秩序的同时，又避免了人身安全事故，提高了城市的综合运转能力 安置就业人员（以10-17）计算为2200多个商铺，直接就业人数为8000余人,经济效益,经营环境的分析，该工程占据了青岛市繁华的商圈要地，建成后形成了一个以本案为中心整合周边网点的商户，本项目的建设意图，除了满足民众、民生所需的商业服务外，更新此地区的商业网点的购物环境，解决地上商业用地紧张的局面。经营项目及管理形式为配合此地下购物中心的总体规划，我们对青岛市整体商业作了调查，包括各大商场、餐饮娱乐等多个行业，调查中我们发现，青岛市的商业整体水平较高，表现比较活跃，呈现上升态势，好地段的商业项目目前仍处于争抢的局面，但从另一个角度看，也正为本案提供一个进入市场的商机。我们目前拟建的本案是一个集中、高档服装、服饰、鞋帽、主题餐厅、休闲娱乐、景观大道等为一体的现代化商场。在管理方式，我们将采取商铺产权买断与租赁相结合的运作模式,项目经济效益预测,社会收益：该工程共建筑面积为60906.4平方米，可租赁面积约为30453.2，商户所上缴的工商、国税、地税费用约为500万元/年，为地方财政作贡献 按每户平均月创造收入为2000元计算，在本案经商的从业人员每年所创造的收入为7200万元。企业收入：租赁：本项目按6000元/年，年租金预计收益18271.92万元。另外，商场年运营费用预计为500万元，据此推算预计2年收回投资。销售：均价销售5万元/，建筑面积约为 60906.4,第六部分-香港中路项目概况及效益分析,项目简介项目规划项目地块示意图项目各路段工程面积项目平面规划图执行规范及有关标准项目的施工方法概述项目铺型及售价社会效益经济效益项目经济效益预测,项目简介,香港中路地下人防工程意在连通家乐福、佳世客、麦凯乐等东部商圈中的商业巨头，并横穿于太古商城、金街购物广场，使我项目处于东部商圈的轴心线上，并连接商圈东、西商业区。成为“玉带”与沿路各大商业场所机构进行地下链接，使我项目有主干，有毛细，神经系统遍布东部商圈各处。除香港中路由福州南路至燕儿岛路设计为两层外，其余各路段均为一层，总建设面积为46208,项目规划,1、总平面呈“丁”字型；2、功能分区：购物、休闲相结合；3、公共服务设施：休息坐椅、植被装饰、背景音乐共享、现代化卫生服务设施、中央空调系统、地面景观装饰；4、项目出入口：根据本项目所处的地理位置，设有八部扶梯，28个步行梯；5、消防：按地下人防工程及商业场所消防设施及防范系统设计施工。,项目地块示意图,家乐福,丽人街,太古商城,金街购物广场,南京路,美食街,佳世客,阳光百货,麦凯乐,项目各路段工程面积,总建筑面积为：46208,香港中路项目平面规划图,执行规范及有关标准,人防地下商业街设计施工中有多个规范及标准，应严格执行相应规范及标准，保证设计质量，按国家及地方的各项有关规定及标准执行。参照的主要设计标准如下：（1）人民防空战术技术要求（2）人民防空工程设计规范（3）人民防空工程防化设计规范（4）有关的平战结合工程的有关标准及规定,项目的施工方法概述,项目的施工方法根据人防工程的建设经验和拟建工程的地理位置，本工程可采用“逆作法”或“交叉作业法”工艺施工。“逆作法”施工的基本特点：第一阶段掘开道路地面，钻孔浇筑混凝土柱，再利用土模浇筑工程顶板，然后完成防水保温工程，恢复路面道路交通。此工艺的最优点是，路面交通封堵时间不会超过40天，即可通车，对城市的交通影响可降到最低。“交叉作业法”是首先封堵单向道路交通，待一期工程结束，转向单向另一侧的工程作业。该工艺的特点是，在施工期间，对城市的交通影响不大，但缺点是工程周期延长。第二阶段转入地下施工，边挖土边被复墙，作柱基，再利用土模完成浇筑混凝土构造底板，即完成主体工程施工。,项目铺型及预售价,社会效益,本项目建成后所带来的社会利益涉及到城市基础设施建设、交通秩序建设、城市环境、经济发展等诸多方面。充分利用地下空间，节约城市建设用地提高城市综合防护能力 改善城市环境和交通秩序-可将人流引入地下，规范交通秩序的同时，又避免了人身安全事故，提高了城市的综合运转能力 安置就业人员（以10-17）计算为2200多个商铺，直接就业人数为8000余人,经济效益,经营环境的分析，该工程占据了青岛市繁华的商圈要地，建成后形成了一个以本案为中心整合周边网点的商户，本项目的建设意图，除了满足民众、民生所需的商业服务外，更新此地区的商业网点的购物环境，解决地上商业用地紧张的局面。经营项目及管理形式为配合此地下购物中心的总体规划，我们对青岛市整体商业作了调查，包括各大商场、餐饮娱乐等多个行业，调查中我们发现，青岛市的商业整体水平较高，表现比较活跃，呈现上升态势，好地段的商业项目目前仍处于争抢的局面，但从另一个角度看，也正为本案提供一个进入市场的商机。我们目前拟建的本案是一个集中档服装、服饰、鞋帽、小商品、餐饮、休闲娱乐等为一体的现代化商场。在管理方式，我们将采取商铺产权买断与租赁相结合的运作模式联通家乐福、佳世客、麦凯乐等几大商业机构，形成商圈中的“玉带”,项目经济效益预测,社会收益：该工程共建筑面积为 46208 平方米，可租赁面积约为23104，商户所上缴的工商、国税、地税费用约为500万元/年，为地方财政作贡献.按每户平均月创造收入为2000元计算，在此经商的从业人员每年所创造的收入为4400万元。企业收入：租赁：本项目按6000元/年，年租金预计收益13862.4万元。另外，商场年运营费用预计为600万元，据此推算预计2年收回投资。销售：均价销售5万元/，建筑面积约为 46208 见下表,第七部分-结论与建议,投资可行性分析。从主要财务评价指标的数值分析，拟建项目在财务上是可行的。本项目档次定为中档、户型为10-17精品间，其相关规划设计定位见项目规划设计,一.结论,香港中路项目主要财务评价指标,二.建议,青岛台东、香港中路项目应在市场调查及可行性研究报告的基础上，制定具有操作性的项目开发与经营计划、规划设计方案以及投资估算，并随着项目的进展不断修改、补充和完善。对本项目进行周密的营销策划，分析竞争对手的优、劣势，取长补短。使项目以合适的价格、良好的品位以及完善的服务在青岛运作。为保证项目的销售价格和销售数量应密切注意青岛其他同类业态及相同营销政策的项目进展及其内部情况。建议公司选派专人接触政府，了解其城市最新规划以及地铁轨道建设情况。建议以香港中路项目为例，通过美化街路、改善整体经营环境把香港中路到造成（人和地一大道）。,谢 谢!,