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房地产金融学前言,刘波,contents,一、自我介绍二、认识房地产金融三、课程体系四、学习要求五、参考资源,二、认识房地产金融,（一）何为房地产（二）何为房地产业（三）何为房地产金融（四）房地产金融市场,（一）何为房地产 房地产的定义,1.房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。,地产类别,根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定城市用地可以分为九类：1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地,房产类别,按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅 2、工业厂房和仓库 3、商场和店铺 4、办公楼 5、宾馆酒店 6、文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、多功能建筑（综合楼宇）,住宅的类别,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等 1.按楼体高度：低层、多层、小高层、高层、超高层等。2.按楼体结构：砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等 3.按房屋型：普通单元式、公寓式、复式、跃层式、花园洋房、小户型（超小户型）等。4.按房屋政策属性:廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等,商品房,是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋。包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。,经济适用房,经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。,廉租房,廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。,保障性住房,含：经济适用房 廉租房公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。定向安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。,保障性住房,两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。,（一）何为房地产 房地产的产权,2.房地产的产权包括（1）自物权，即所有权，包括占有、使用、收益、处分房地产的权益；（2）他物权，即在自己的房地产上为他人设定和享有的权益，包括地役权、抵押权、租赁权、典权地役权在自己的土地上为他人的便利而给定的权益，如,地役权,1、通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权 2、有关水的地役权 3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。4、采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。,5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。6、放牧地役权 即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权 需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。8、排污地役权在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。,（二）何为房地产业 房地产业的界定,1.房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。,（二）何为房地产业 房地产业的具体内容,（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。,（三）何为房地产金融,房地产金融属于行业金融，是围绕房地产业而发生的金融服务和金融活动统称。将房地产金融与其它行业金融活动区别开来，是因为房地产业具有如下特性：1.资金密集性；2.产业的区域性3.切关民生性；4.经济支柱性；5.行业带动性；6.周期先导性,（四）房地产金融市场,根据服务对象和市场主体，房地产金融市场可以分为：1.开发性房地产金融市场 开发性房地产金融市场，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等金融服务而形成的市场，其服务对象是地产商、开发商2.消费性房地产金融市场 消费性房地产金融市场，是指为房地产的消费者提供各种金融服务而形成的市场，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等3.其它房地产金融市场包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁等市场,（四）房地产金融市场 市场中的资金流,1.三方面的参与者：A.资本的使用者：开发商、房屋预购者B.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C.服务中介组织：银行、经纪、信托公司,2.资金流动过程,商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者,投资银行抵押贷款银行房地产经纪人,开发商家庭商业资本家土地所有者,资本供应者,服务机构,资本使用者,权益,资金,权益,资金,三、课程体系,（一）消费性房地产金融部分（36章）1.第三章 住房抵押贷款2.第四章 住房公积金与住房储蓄银行3.第五章 提前还贷4.第六章 住房抵押贷款的违约风险及其管理,（二）开发性房地产金融部分,810章第八章 融资决策与融资管理第九章 房地产开发贷款第十章 房地产与资本市场,（三）其它房地产金融服务,1113章第十一章 房地产信托第十二章 其它融资方式第十三章 房地产投资组合,四、学习要求,（一）教学内容第1，3，4，5，6，9，11，12章（二）参与式学习形式：分组专题演示时间：30分钟之内要求：广泛参考资料，制作PPT，上台演示，表明资料来源,（三）专题分配,第一章1.介绍房地产市场上的融资工具2.我国房地产金融政策的演变过程3.当前我国房地产金融政策及其评述第三章4.国内银行推出的新型住房抵押贷款介绍5.住房抵押贷款办理过程（角色扮演）,第四章6.我国住房公积金的发展介绍7.改革公积金制度的探讨8.住房储蓄银行介绍第六章9.个人信用评分介绍,第七章10.住房抵押贷款证券化的运作程序第八章11.房地产开发贷款流程介绍12.商业银行如何管理房地产开发贷款的风险第九章13.我国房地产上市企业概况14.房地产企业上市融资方式介绍,第十一章15.房地产信托案例介绍16.房地产投资信托介绍,