房地产投资信托基金探讨.ppt

房地产投资信托基金探讨,目录,一、房地产投资信托基金二、美国模式与亚洲模式的比较三、探讨我国发展REITs的路径,房地产投资信托基金,REITs:Real Estate Investment Trusts,特定多数投资者,汇集资金,发行受益凭证,专门投资机构,投资经营管理,投资综合收益,房地产,香港证监会把房地产投资信托基金定义为，“主要投资在地产项目的集体投资计划，并向基金持有人提供来自房地产租金收入的回报。”,房地产投资信托基金,独特优势税收优惠较高的流动性股本金低、持股灵活分散化的房地产投资组合，回避风险的能力较强收益与其他金融资产的相关度低90%以上的收入作为红利分配灵活的金融投资及管理工具,目录,一、房地产投资信托基金二、美国模式与亚洲模式的比较三、探讨我国发展REITs的路径,美国模式与亚洲模式的比较,美国模式与亚洲模式的比较,注:1.NYSE上市准则中最低数量要求（Minimum Quantitative Standards）;2.以前上市规则的第二十章只适用于由香港证监会批准的集体投资计划和共同基金；REITs 推出后，上市规则的第二十章的适用范围被扩展到所有由香港证监会批准的集体投资计划，包括REITs。,REITs上市条件比较,领汇的基本架构及合约关系,费用,目录,一、房地产投资信托基金二、美国模式与亚洲模式的比较三、探讨我国发展REITs的路径,探讨我国发展REITs的路径,REITs 是具有相对稳定的现金流收入和收益的投资产品，决定这种投资产品特性的主要因素是对投资目标和收入分配的规定REITs 必须以产生收入的房地产为投资目标保证公司收入的绝大部分用以分红,路径一：信托模式探讨,国内房地产信托状况：1-3年之间房产信托预期收益率普遍在4-6之间，而银行人民币存款利率3年期限为2.52，两年期只有2.25；3年期国债年利率也只在2.3左右2005年9月下旬，银监会，加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(简称212号文)新开办房地产信托业务必须“四证”齐全,贷款企业房地产开发资质不低于二级,开发项目资本金比例不低于35%这实际上是把信托融资的准入条件与银行放贷看齐,甚至更高(银行要求开发商自有资金达到30%)；一些房地产开发商认为，按照212号文规定的三个条件执行,房地产信托将名存实亡2005.3.11“联华宝利”，号称国内第一只准房地产信托基金信托与REITs的差别固定收益类、债券类信贷融资，难以施加经营管理影响流动性问题监管职能法律障碍：没有对信托产品的证券定义、信托计划的公募限制、规模有限,路径一：信托模式探讨,法律、政策障碍信托投资公司管理办法第四十五条 信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，应当符合下列规定：（一）信托期限不得少于一年；（二）单笔信托资金不得低于人民币5万元信托投资公司资金信托管理暂行办法第四条 信托投资公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：（二）不得发行债券，不得以发行委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单和其他方式筹集资金，办理负债业务；（五）不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。第六条 信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。,路径二：房地产上市公司模式探讨,法律、政策缺失比如美国投资限制税收优惠分红要求比如亚洲国家REITs专项立法：明确经营范围、负债比例、分红等公司治理和潜在的利益冲突,路径三：封闭式产业基金模式探讨,在基金管理公司成立后，由基金管理公司发起REITs基金，其中，基金管理公司可以形成自己的房地产管理团队可以聘用专业房地产管理公司在投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理障碍产业投资基金类的法律制度不完善有关投资基金的法律是证券投资基金法，所针对的投资基金是证券投资类的基金,不能适用于REITs 产品的开发,