房地产开发与经营概述.ppt

房地产开发与经营,第一章概述,（一）房地产的概念 房地产是房屋财产和土地财产的总称,房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产，是通过开发建设等社会经济活动而产生以至形成使用价值和价值的商品，并能在不同所有者和使用者之间进行流通，经过使用价值的交换，使价值得以实现的不动产。,一、房地产的基本概念,第一节 房地产与房地产业,第一章 房地产开发与经营概述,地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，它是在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。,（一）房地产的概念,房产和房屋的联系和区别,房屋是具体事物的名称，是指有墙、顶、门、窗，供人们居住和其他用途的建筑物。,房产则是一个法律的和经济的概念，它不仅指房屋，而且还有产权、财产、资产等法律、经济权属的含义，所以房产的概念可以从实物形态和经济形态两个方面来理解。,第一节 房地产与房地产业,从实物形态上，房产是各种明确了权属关系的房屋及相连带的建筑物、构造物。从经济形态上，房产是建筑业的劳动产品，不仅具有满足人们生产和生活需要的使用价值，而且还具有价值。因此，在商品经济条件下，房产表现为一定的货币价值，是不同所有者的重要资产。,1.实物形态的房地产,（二）房地产的存在形态,第一节 房地产与房地产业,.财产形式的房地产,不动产,1.自然特性,（三）房地产的特性,第一节 房地产与房地产业,.经济特性,（三）房地产的特性,第一节 房地产与房地产业,产权简单地说就是财产权利，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。,房地产产权是房地产经济运行过程中以房地产财产为客体的各种权利的总和，是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。,、房地产产权的概念,第一节 房地产与房地产业,（四）房地产的产权,房地产产权可分割、可分解、复合，而且会随着技术进步、供给或需求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构也可以重组。,房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转。房地产产权要人格化并有法律、法规界定、规范、确认和保障。,（）房地产产权有狭义和广义之分。,广义的房地产权包括：房地产所有权、房地产占有权、房地产使用权、房地产收益权、房地产处分权、房地产售卖权、房地产租赁全、房地产抵押权、房地产典当权、房地产留置权、房地产赠与权、房地产继承权等。,、房地产产权的基本内容,第一节 房地产与房地产业,（四）房地产的产权,狭义的房地产权是指房地产产权所有人依法对土地及其地上或地下的建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处分的权利。,2）房地产占用权是指依法对房地产进行实际支配、控制的权利。房产占有权由房产所有人行使，也可以根据法规或依房产所有人的意志由他人行使。,4）房地产收益权是指房地产所有人或非所有人依法收取房地产所产生的自然和法定利益的权利。,1）房地产所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内占用、使用、处分其房地产并从中获得合法权益的权利。,第一节 房地产与房地产业,房地产产权的基本内容,3）房地产使用权是指房地产所有人和非所有人依法占有房地产，并对房地产进行有效使用的权利。房产使用权的存在以实际占有房产为前提。,）房地产售卖权是指房地产所有人依法在房地产市场将其房地产所有权或使用权，依一定年的租金收入（房价）出卖给他人的权利。,）房地产抵押权是指债务人或第三人以其房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先清偿的物权。,）房地产处分权是指房地产所有人和非所有人依法处置房地产的权利，包括出售、出租、赠与、抵押等。,第一节 房地产与房地产业,房地产产权的基本内容,）房地产租赁权是指房地产所有人和非所有人依法作为房地产出租人，将房地产使用权租赁给承租人使用，由承租人支付租金的权利。,10）房地产留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的房地产，债务人不按照合同支付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置债务人的房地产，择价或以变买房地产的价款优先清偿的担保物权。,12）房地产继承权是指房地产所有人死亡后，其遗留的房地产由其合法继承人继承，或根据所有人的意志遗赠与他人的权利。,9）房地产典当权是指房地产产权人以其房地产作为抵押标的物，以法获得典价款的一种借贷权利。,第一节 房地产与房地产业,房地产产权的基本内容,11）房地产赠与权是指房地产所有人将自己的房地产无偿给予他人所有的权利。,2）地役权，是指土地所有者或非土地所有者，或是根据土地现场的自然情况、或是根据法律规定的义务、或是根据所有权人之间的契约，依法享有敷设、兴建、修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有、使用、勘察他人土地的权利。,1）土地开发权，是指土地所有者或非土地所有者对土地进行各种资本的投入，在地上或地下建造、敷设、修筑各种系统、设施和建筑物的权利。,第一节 房地产与房地产业,（）其他权利,（）其他权利,4）通行权，是指土地所有者或非所有者的土地被他人土地包围，且在为农业、工业或商业利用其土地或为进行建筑或在小块土地上进行建筑作业而无任何出路或出路不足以通至公共道路时，以保证其土地完全通达的权利。,3）地上权。地上权是指在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物或林木为目的，而使用他人土地的权利。,）土地重分权是指土地所有人依据法律所赋予的权利，对其拥有所有权的土地重新划拨分配的权利。,第一节 房地产与房地产业,房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业，属于第三产业，具有从事开发、经营、管理和服务的职能。,（一）房地产业的概念,第一节 房地产与房地产业,二、房地产业,房地产业的活动领域主要包括：（1）土地的开发和再开发；（2）房屋开发；地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押；（3）房地产经营，包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、抵押等；（4）房地产金融，包括信贷、保险和房地产投资等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师和公正等；（6）房地产市场的调控和管理；（7）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。,房地产业作为经济发展的先导性产业，在国民经济中占有重要的地位，起着十分重要的作用。,2.房地产业的发展，是城市经济发展的基础和条件,（二）房地产在国民经济中的地位和作用,第一节 房地产与房地产业,二、房地产业,1.住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一,3.房地产业的发展，能带动相关行业的发展,4.房地产业的发展，有利于调整消费结构，提高城市居民居住水平和生活质量,房地产市场有狭义和广义两层含义。,从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。,一、房地产市场的内涵,从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。,一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。,第二节 房地产市场,（一）地产市场,2.土地使用权、转让市场。包括（1）一级市场，即土地出让市场；（2）二级市场，土地使用权转让市场；（3）三级市场，即土地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。,二、房地产市场的结构,1.土地所有权市场，即征地市场。,3.土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质而形成的市场就是土地开发市场。,第二节 房地产市场,（二）房产市场,（三）房地产综合服务市场,二、房地产市场的结构,一切以房屋为标的物的权益让渡行为，均属此类市场。在这一市场上，交易的是房屋所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货和期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动形成的市场。,房地产资金市场 房地产劳务市场 房地产技术信息服务市场,第二节 房地产市场,（一）市场信息不充分,（三）市场对商品短期供求变化反映不灵敏。,三、房地产市场的特点,（二）市场区域性强,（四）市场垄断与竞争并存,第二节 房地产市场,（五）市场调节机制与计划调节机制共同作用,市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上下波动，价格是调节房地产市场的核心。,一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时也包括买卖双方之间的竞争。,（一）供求机制,四、房地产市场的运行机制,（二）竞争机制,（三）风险机制,第二节 房地产市场,房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，并据以调节自己的行为。,房地产开发的内涵有广义和狭义两种解释。,狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。,（一）房地产开发的内涵,一、房地产开发,广义的房地产，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动,第三节 房地产开发与经营,1.按开发对象（客体）分类,（二）房地产开发的主要形式,第三节 房地产开发与经营,2.按开发主体分类,（二）房地产开发的主要形式,第三节 房地产开发与经营,3.按开发区域分类,（二）房地产开发的主要形式,第三节 房地产开发与经营,3.按开发规模分类,（二）房地产开发的主要形式,第三节 房地产开发与经营,这一阶段主要是对拟开发区和开发项目进行可行性研究，选定开发地点和开发项目，然后向政府有关部门申请立项，同时提出用地申请。政府有关部门批准后进行规划区细部规划。,1.决策立项阶段,（三）房地产开发的基本程序,2.前期阶段,第三节 房地产开发与经营,通过招标，确定施工单位，签订施工合同，进行施工建设。同时进行有效的工程管理、质量监督等工作。,在施工期间即可进行销售活动，竣工验收后，交付使用，并进行售后服务工作。,3.建设阶段,（三）房地产开发的基本程序,4.竣工验收及房屋销售阶段,房地产开发程序的四个阶段是需要严格遵守的，除个别步骤可以交替进行外，其他都应严格按程序中的先后次序办事，并要把各环节有机的协调起来。,第三节 房地产开发与经营,中华人民共和国城市规划法规定：“经依法批准的城市规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”,城市规划是对规划区内土地使用和各项建设所作的综合布置，经批准后具有法律效力。任何单位和个人在使用土地或者进行建设时，均不得违反城市规划。,对房地产开发的基本要求是必须符合城市规划的要求，符合城市规划的管理。,（四）房地产开发的基本要求,“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求，向城乡规划主管部门查询”,第三节 房地产开发与经营,二、房地产经营,（一）房地产经营的涵义,房地产经营是房地产经营者为实现房地产的使用价值和价值而进行的一系列有组织的经济活动。,城市房地产经营的主体是各种所有制形式的房地产综合开发公司、房地产经营公司以及各类房地产服务公司等。,房地产经营包括地产经营、房产经营、服务经营和房地产的综合开发经营。,第三节 房地产开发与经营,（一）房地产经营的涵义,（1）地产经营，是以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变“熟地”的开发经营。,（2）房产经营，是房产经营者以房产为对象，根据国家政策要求以及自身技术经济条件和外部环境，经营房屋开发和房屋流通，并取得一定经济效益的经济活动。,（3）服务经营，是指房地产业在开发建设和经营过程中以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。,（4）房地产综合开发经营，是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。,第三节 房地产开发与经营,（二）房地产经营的特点,1.地产经营与房产经营既相对独立，又密不可分。,2.房地产经营不是实物的流通，只是房地产权属关系的转移。,3.房地产经营时间长、手续复杂、经营费用大。,4.房地产经营政策性强，必须照章行事,第三节 房地产开发与经营,（三）房地产经营的主要形式,（1）房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。,（2）房屋买卖，是指一次性转让房屋所有权和使用权的交易。,（3）房屋租赁，是房屋使用权的零星出售，它是房屋商品的一种特殊交换关系。,（4）房屋交换，是房屋所有权和使用权的调整、互换。通过房屋交换可以调剂余缺，缓解房屋供求矛盾。,第三节 房地产开发与经营,（5）房屋抵押、典当经营等。,