房地产市场调查方法.ppt

,房地产市场调查,【联系方式：】,主讲教师：崔发强,全国重点职业技术学院全国示范性职业技术学院,经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。-崔发强,任何事情进行的第一步都是选择一个恰当的方法，恰当的方法可以让调查事半功倍。如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法是这一章中我们要着重学习的。,导 语,经典语录|不会就要学，学会了就要做，做就要做好，好要求精，精益求精。-崔发强,基本掌握房地产市场调查的主要方法，了解如何分类调查方法，如何评估调查方法，以及如何选择恰当的调查方法。能做到有效的 市场评估与调查分析,能力目标,|深深的吸一口气，然后回答下面的问题。,1,Are you ready?,房地产市场调查方法,|房地产市场调查,第二章,实地调查法 询问调查法 网络调查法 电话调查法 问卷调查法,按照传统的观点，实地研究是与人类学联系在一起的，已经出现了很长一段时间。最近三四十年，实地研究日益受到教育研究者的重视。这种重视源于教育界对定性研究不断增长的兴趣。本章主要论述教育调查中的实地研究实地调查（一）实地调查的涵义，（二）实地调查的过程，（三）实地调查中收集资料的方法，（四）实地调查的注意事项以及实地调查案例,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,实地调查是在没有理论假设的基础上，研究者直接参与市场活动收集资料，然后依靠本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。实地调查所收集的资料常常不是数字而是描述性的材料，而且研究者对现场的体验和感性认识也是实地研究的特色。与人们在社会生活中的无意观察和体验相比，实地调查是有目的、有意识和更系统、更全面的观察和分析。,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,研究过程持续时间。研究者与研究对象之间有更充分的认识和情感交流。采用多种方法收集资料。问卷调查、观察调查等收集资料方法比较单一。实地调查法综合了多种收集资料方法。这包括观察法、访谈法、文件收集法、心理测验法（如投射法）等。实地调查非常强调研究者是收集和分析资料的一种工具。采用定性分析的方法整理收集到的资料。研究结论只具有参考的性质。,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,2,3,4,5,6,（一）实地调查的优点,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,调查深入,2,调查灵活,实地调查对于研究行为和态度的细微差异考察长时间的过程特别有效。它可以比较深入地探寻被研究对象的特征通过尽可能直接观察来考察一种市场现象，能给研究者提供系统的观点。,可以随时修正研究设计，甚至可以在任何机会来临随时准备进行现场调查。实地调查法的这种灵活性，随着研究的不断深入，研究结论和设想也会不断变更。,3,调查经济,实地调查的花费相对较少，研究者带着一个本子和一支笔的情况下进行。这并不是说实地调查的花费绝对很少，有些研究可能会需要许多训练有素的观察者，也可能需要昂贵的记录器材。,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,个体调研,2,低参考值,由于实地调查是以定性为取向，所以很少能针对大型群体进行精确的统计性陈述。,实地调查得出的结论只是可能的，而不一定是客观的、精确的。,（二）实地调查的局限,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,不宜项目,对未来销售量的调研：如：调查分析未来1年年末项目商品房销售数量、销售额等。对未来需求量的调研：如：调查分析未来5年内我市城乡入口新增住房数量等。,2,松散问题,影响人们购买商品住房的因素等,3,市场现象,不同家庭周期楼盘区域的选择重点各不相同。,4,态度行为,销售人员态度热忱，态度冷漠等对消费者的购买决策影响。,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,准备阶段,进入现场,资料整理,查阅文献-请教同行-专门准备,进入研究现场-进行现场研究,整理笔记建立档案-资料分析-得出结论,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,准备阶段,查阅文献-请教同行-专门准备,1,查阅文献,准备阶段的首要工作是阅读文献。查阅所有与研究问题相关的资料，增加对研究对象的了解，以便确定所研究问题的基本框架。,2,请教同行,根据文献提供的信息，可以向已经做过同类研究的人请教其对于研究议题的看法。例如，研究非本土区域的市场情况时可以采用专家访谈的调查方法向同行了解该区域内的风俗习惯以及销售情况。,3,专门准备,如果研究问题对现场中的人来说是一个敏感的话题，他们就可能拒绝合作。例如：研究者可以考虑事先到现场进行一个初步的调查，看在那里从事此类研究是否可行等。（补充:4c、可信度）,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,进入现场,（1）隐蔽进入式 使研究者避免了协商进入研究现场的困难，有较多的个人自由，随时进出现场。弊端：只能在自己的角色范围内与人交往（2）逐步暴露式 研究开始，研究者可以简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。他们最关心的是“研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？”,进入现场,进入研究现场-进行现场研究,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,进入现场,进入研究现场-进行现场研究,1,现场研究,（1）隐蔽进入式 使研究者避免了协商进入研究现场的困难，有较多的个人自由，随时进出现场。弊端：只能在自己的角色范围内与人交往（2）逐步暴露式 研究开始，研究者可以简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。他们最关心的是“研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？”,1）参与观察：观察活动中研究者参与的程度、参与观察的基本要求：2）观察角度的选取：全面观察、焦点观察 3）观察记录：快速、完整地记录；有区别地记录；有准备地记录 定性访谈：特点、注意事项、做好访谈记录 1投射2照相机3录像机,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,1,观察,3,其它方法,3,2,访谈,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,伦理道德规范,实地调查的信度,实地调查的效度,在实地调查中，研究者的伦理道德行为至少涉及五个方面。它们相互作用，对研究者的伦理道德原则和行为规范产生不同程度和不同方式的制约。,外在信度 内在信度,内在效度和外在效度,|房地产销售 第二章 房地产市场调查方法,实地调查法,概 述,特 点,优点和局限,适用范围,调查过程,收集资料的方法,注意事项,伦理道德规范,实地调查的信度,实地调查的效度,在实地调查中，研究者的伦理道德行为至少涉及五个方面。它们相互作用，对研究者的伦理道德原则和行为规范产生不同程度和不同方式的制约。,外在信度 内在信度,内在效度和外在效度,询问调查法，也称访谈法。就是访问者通过口头交谈等方式直接向被访问者了解社会情况或探讨社会问题的调查方法。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,它是通过交谈方式进行的口头调查。因而它能通过口头交谈方式反复询问某些社会情况，并深入探讨有关的社会问题。,访问者与被访问者面对面，它与实地观察等直接调查方法一样，能够比间接调查方法了解到更多、更具体情况。,1,直接调查,2,口头调查,它是访问者与被访问者双向传导的互动式调查。,3,互动式调查,4,有控制的调查,它是需要一定访谈技巧的有控制的调查。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,非结构性访问，就是按照一定调查目的和一个粗线条调查提纲进行的访问。,也称结构性访问，就是按照统一设计的、有一定结构的问卷所进行的访问。,1,标准化访问,2,非标准化访问,就是访问者与被访问者进行面对面的访谈。,1,直接询问,2,间接询问,就是访问者通过电话、电脑、书面问卷等中介工具对被访问者进行访问。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,接近被访问者,提问的种类方式和语言,再次访问,访谈的结束,引导和追询,听取回答的技巧,自然接近、求同接近、友好接近、正面接近、隐藏接近,实质性问题和功能性问题提问的方式多种多样，究竟采取那种方式提出问题，应该考虑三个方面的因素：1）要考虑问题本身的性质和特点。2）考虑被访问者的具体情况。3）考虑访问者与被访问者之间的关系。,表面的听、消极的听、有效的听,正面追询、侧面追询、补充追询、重复追询、反感追询,访谈结束应该注意两个问题：一是要适可而止，二是要善始善终。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,1,访谈前准备,2,人际关系,准备访问提纲、选准访谈对象、选好访谈的时间、地点和场合。,要建立良好的人际关系，就必须；（1）表明来意，消除疑虑。（2）虚心求教，以礼待人。（3）平等交谈，保持中立,3,非语言信息,在访谈过程中，既要重视语言信息交流的技巧，又要重视非语言信息交流的技巧。,4,询问记录,询问调查，一般都要做记录。记录有两种方式，即当场记录和事后追记。1）速记。2）详记。3）简记。,4,无回答的处置,补充调查 追踪访问 调查对象代替,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,5,能适用于各种调查对象,6,有利于与被访问者交朋友,2,能灵活处理访谈过程中的问题,3,能提高访谈的成功率和可靠性,4,它能深入探讨各类社会问题,1,能广泛了解各种社会现象,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,询问调查法,概 念,特 点,分 类,访谈过程技巧,调查的实施,优 点,缺 点,（1）一定的主观性。（2）不能匿名，有些问题不能或不宜当面询问。（3）询问调查获得的材料有许多需要进一步查证、核实。（4）询问调查费人力、财力和时间。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,（一）利用自己的网站 网站本身就是宣传媒体，如果企业网站已经拥有固定的访问者，完全可以利用自己的网站开展网上调研。（二）借用别人的网站 如果企业自己的网站还没有建好，可以利用别人的网站进行调研。包括访问者众多的网络媒体提供商（ICP）或直接查询需要的信息,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,（一）制定网上调研提纲 调研提纲是将企业（调查者）与客户（被调查者）两者结合的工具。良好的沟通可以减少或消除将来出现的问题。调研提纲应当由企业的市场总监或产品经理来草拟（二）寻找竞争对手 仔细查看竞争对手的网址，注意竞争对手的网站有哪些特色值得借鉴，有什么疏漏或错误需要避免，竞争对手是否做过类似的市场调研（三）了解市场需求 您的调研对象可能是产品直接的购买者、提议者、使用者，对 他们进行具体的角色分析。（四）适当样品、奖品激励,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,实时、互动,无时空、地域限制,便捷性和低费用,更为可靠和客观,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,公司站点的访问者,客户、员工满意度调查,新产品测试,在Internet上进行市场调研，最基本的一个目的是了解谁是厂商站点的访问者。,客户的满意度与忠诚度是衡量公司的产品与服务在客户心中位置的重要指标，它将直接影响公司的发展与利润，对这一指标进行有效的调查、评估和管理，对企业的日常操作行为与长期的策略制定具有极其重要的指导意义。,为了进一步满足用户的需求，企业需要不断地推出新产品、新概念或者新的服务方式。为了准确地了解客户的需求，在新产品酝酿中，我们可以利用联机市场调查的方式，对新产品进行宣传与调查，分析产品的优缺点与市场份额。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,企业合作者行业内的中立者,企业的竞争者,产品的购买者,消费者可以通过网上购物的方式来访问公司站点，厂商可以通过Internet来跟踪消费者，了解消费者对产品的意见以及建议。,企业可以通过Internet进人竞争对手的站点，查询面向公众的所有信息,对这些公司的调查可能会提供一些极有价值的信息和评估分析报告。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,网络调查法,与传统调研的区别,常用手段,注意的问题,优 点,调查的目的,调查的对象,调查技巧,为了得到更为可靠的信息，在调查中，可采用一些策略性的技巧：,物质鼓励,注册个人信息,选择性调查,适当的问题数量,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,电话调查法,优 点,劣 势,1.由于采取随机拨号的方式，样本 对总体的代表性强 2.访问质量高 3.速度快 4.费用省,电话访问具有如下的优点：,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,电话调查法,优点,劣势,1.缺乏与被访者面对面的沟通，总让客户感到有点遗憾；2.只适合于不用出示产品或者图片的项目；3.更适合于问卷稍短一些的项目，比较理想的电话访问不要超过25分钟，最长不要超过45分钟。,电话访问也有如下的劣势：,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,问卷调查法,概 述,特 点,适用范围,调查的过程,问卷调查法是房地产调查中最常用的收集资料的方法，在房地产视场调查中被广泛使用。问卷调查法是研究者通过事先设计好的问题来获取有关信息和资料的一种方法。研究者以书面形式给出一系列与研究目的有关的问题，让被调查者作出回答，通过对问题答案的回收、整理、分析，获取有关信息,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,问卷调查法,概 述,特 点,适用范围,调查的过程,特点,优点,局限,高效,客观,统一,广泛,缺乏弹性,容易误解,回收率低,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,问卷调查法,概 述,特 点,适用范围,调查的过程,从被调查的内容看，问卷调查法适用于对现时问题的调查；从被调查的样本看，适用于较大样本的调查；从调查的过程看，适用于较短时期的调查；从被调查对象所在的地域看，在城市中比在农村中适用，在大城市比在小城市适用；从被调查对象的文化程度看，适用于初中以上文化程度的对象。,从被调查的样本看，适用于较大样本的调查；从调查的过程看，适用于较短时期的调查,从被调查的内容看，问卷调查法适用于对现时问题的调查,1,调查的内容,2,调查的样本,从被调查对象所在的地域看，在城市中比在农村中适用，在大城市比在小城市适用,3,调查地域,4,文化程度,从被调查对象的文化程度看，适用于初中以上文化程度的对象。,|房地产市场调查 第二章 房地产市场调查方法,问卷调查法,概 述,特 点,适用范围,调查的过程,从被调查的内容看，问卷调查法适用于对现时问题的调查；从被调查的样本看，适用于较大样本的调查；从调查的过程看，适用于较短时期的调查；从被调查对象所在的地域看，在城市中比在农村中适用，在大城市比在小城市适用；从被调查对象的文化程度看，适用于初中以上文化程度的对象。,从被调查的样本看，适用于较大样本的调查；从调查的过程看，适用于较短时期的调查,从被调查的内容看，问卷调查法适用于对现时问题的调查,1,调查的内容,2,调查的样本,从被调查对象所在的地域看，在城市中比在农村中适用，在大城市比在小城市适用,3,调查地域,4,文化程度,从被调查对象的文化程度看，适用于初中以上文化程度的对象。,