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房地产基础知识,安阳佳田实业有限公司,工程类,杨庆银,一.房地产常用术语二.建筑基础分类三.建筑结构分类,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一.建设用地规划许可证二.国有土地使用证三.建设工程规划许可证四.建设工程施工许可证五.商品房销售许可证,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,证件解释,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书,房地产常用术语,【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高，计容建筑面积216280.76建设用地61935=3.49（容积率）【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑基底面积15879.42 建设用地61935=25.64%（建筑密度）【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线】也叫建筑控制线，是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果,房地产常用术语,【道路红线】也叫绿线，道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求,房地产常用术语,【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值,房地产常用术语,【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度,房地产常用术语,【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比【绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量【配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称【建筑小品】指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整,建筑基础分类,1.按基础材料可分为：砖基础、毛石基础、灰土基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础砖基础：用于地基质好，地下水位低，5层以下的砖混结构建筑中毛石基础：用于地下水位较高，冻结深度较深的单层民用建筑灰土基础：用于地下水位低，冻结深度较浅的南方4层以下民用建筑混凝土基础：用于潮湿的地基或有水的基槽中,建筑基础分类,2.基础按构造形式可分为独立基础、条形基础、筏式基础、桩基础、箱型基础等独立基础:当建筑物上不采用框架结构或单层排架结构承重，且柱距较大时，基础常采用方形或矩形的单独基础，这种基础称独立基础。独立基础是柱下基础的基本形式，常采用的断面形式有阶梯型、锥形、杯形等条形基础：当建筑物为墙承重时，基础沿墙身设置成长条形，这样的基础称条形基础。条形基础是墙承重基础的基本形式,建筑基础分类,筏式基础：当上部荷载较大，地基承载力较低，可选用整片的筏板承受建筑物传来的荷载，并将其传给地基，这种基础形式筏子，称筏式基础。筏式基础按结构形式可分为板式结构与梁板式结构两类。板式结构筏式基础板的厚度较大，构造较复杂。梁板式筏式基础板的厚度较小，但增加了双向梁，构造较复杂桩基础：当建筑物荷载较大，地基的软弱土层厚度在5m以上，基础不能埋在软弱土层内，或对软弱土层进行人工处理困难和不经济时，常采用桩基础。桩基的种类很多，最常采用的是钢筋混凝土桩，根据施工法不同，钢筋混凝土桩可分为打入桩、压人桩、振入桩及灌入桩等，根据受力性能不同，又可分为端承桩和摩擦桩等 桩基础：当建筑物荷载较大，地基的软弱土层厚度在5m以上，基础不能埋在软弱土层内，或对软弱土层进行人工处理困难和不经济时，常采用桩基础。桩基的种类很多，最常采用的是钢筋混凝土桩，根据施工方法不同，钢筋混凝土桩可分为打入桩、压人桩、振入桩及灌入桩等，根据受力性能不同，又可分为端承桩和摩擦桩等。箱型基础：当建筑物荷载很大、浅层地质情况较差或建筑物很高，基础须深埋时，为增加建筑的整体刚度，不致因地基的局部变形影响上部结构，常采用钢筋混凝土整浇成刚度很大的盒状基础，叫箱型基础。3.按使用材料受力特点分为刚性基础和柔性基础。刚性基础：刚性基础是用刚醒材料建造、受刚性角限制的基础，如混凝土基础、砖基础、毛石基础、灰土基础等。柔性基础：柔性基础是指基础宽度的加大不受刚性角限制，抗压、抗拉强度都很高，如钢筋混凝土基础。,建筑基础分类,箱型基础：当建筑物荷载很大、浅层地质情况较差或建筑物很高，基础须深埋时，为增加建筑的整体刚度，不致因地基的局部变形影响上部结构，常采用钢筋混凝土整浇成刚度很大的盒状基础，叫箱型基础3.按使用材料受力特点分为刚性基础和柔性基础刚性基础：刚性基础是用刚醒材料建造、受刚性角限制的基础，如混凝土基础、砖基础、毛石基础、灰土基础等柔性基础：柔性基础是指基础宽度的加大不受刚性角限制，抗压、抗拉强度都很高，如钢筋混凝土基础桩基础：当建筑物荷载较大，地基的软弱土层厚度在5m以上，基础不能埋在软弱土层内，或对软弱土层进行人工处理困难和不经济时，常采用桩基础。桩基的种类很多，最常采用的是钢筋混凝土桩，根据施工方法不同，钢筋混凝土桩可分为打入桩、压人桩、振入桩及灌入桩等，根据受力性能不同，又可分为端承桩和摩擦桩等。箱型基础：当建筑物荷载很大、浅层地质情况较差或建筑物很高，基础须深埋时，为增加建筑的整体刚度，不致因地基的局部变形影响上部结构，常采用钢筋混凝土整浇成刚度很大的盒状基础，叫箱型基础。3.按使用材料受力特点分为刚性基础和柔性基础。刚性基础：刚性基础是用刚醒材料建造、受刚性角限制的基础，如混凝土基础、砖基础、毛石基础、灰土基础等。柔性基础：柔性基础是指基础宽度的加大不受刚性角限制，抗压、抗拉强度都很高，如钢筋混凝土基础。,建筑结构分类,按建筑物以其结构使用材料的不同，可以分为1、砖木结构用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。2、砖混结构砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。3、钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。目前2530层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。4、钢结构主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑,建筑结构分类,按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏,建筑结构分类,按房屋建筑结构分类：板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中,建筑结构分类,按房屋建筑结构分类：剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板,建筑结构分类,剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强,建筑结构分类,按房屋建筑结构分类：框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑,建筑结构分类,按房屋建筑结构分类：筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系,谢 谢！,