房地产估价程序与估价报告.ppt

第九章 房地产估价程序与估价报告第一节 房地产估价的程序第二节 房地产估价规范与估价报告第三节 城镇土地估价规程与土地估价报告第四节 农用地估价规程和农用地估价报告,学习目标,掌握房地产估价的基本程序熟悉房地产估价规范，掌握房地产估价报告的含义和内容熟悉城镇土地估价规程，掌握土地估价报告的含义和内容熟悉农用地估价规程，掌握农用地估价报告的含义和内容,第一节 房地产估价的程序,一、明确估价的基本事项 二、拟定估价作业方案 三、搜集所需要资料 四、实地查看估价对象 五、选定估价方法 六、选定估价方法计算 七、估价结果的书面表达,一、明确估价的基本事项,明确估价的基本事项的主要内容包括：明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在房地产估价中，估价目的、估价对象、估价时点是具有内在联系的，其中估价目的是龙头。（一）明确估价目的（二）明确估价对象（三）明确估价时点,二、拟定估价作业方案,在明确估价基本事宜的基础后，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；拟定作业步骤进度。（一）初选估价方法（二）拟定调查搜集的资料（三）其他估价作业环节安排,三、搜集所需要资料,估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。（一）宏观资料和市场状况资料（二）估价方法所需资料（三）估价对象状况资料 包括：区位、权益和实物三方面。,四、实地查看估价对象,（一）实体确认 1.估价对象房地产的所在地 2.估价对象房地产的类型 3.估价对象房地产数量（二）权利状态确认 估价应明确估价对象房地产的一切权利关系，已确定为估价对象的权利的，应以确认资料对照其权利内容是否存在及其内容是否一致。,五、选定估价方法,初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。对于估价对象房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量均满足的房地产，可选定估价方法，根据估价方法的技术要求进行具体的计算。,六、选定估价方法计算,对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析，当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。（一）检查不同方法的估价结果 1.计算过程是否有误 2.基础数据是否准确 3.参数选择是否合理 4.是否符合估价原则 5.公式选用是否恰当 6.选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的（二）确定估价结果,七、估价结果的书面表达,（一）估价报告的形式 估价报告的形式有叙述式和表格式报告。（二）估价报告的要求 1.全面性 2.公正性和客观性 3.准确性 4.概括性（三）估价报告的内容 包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件，估价结果报告、估价技术报告，附件。,第二节 房地产估价规范与房地产估价报告,一、房地产估价规范简介 国家标准房地产估价规范（GB/T520911999）是由建设部负责主编，具有由中国房地产估价师学会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等10个单位共同编制而成。本规范于1999年2月12日发布，并于1999年6月1日起开始实施。,二、估价报告概述 估价报告的写作要求由4方面：全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。三、房地产估价报告 一份完整的房地产估价报告通常包括下列八个部分内容：封面；目录；致委托人函；房地产估价师声明；房地产估价的假设和限制条件；房地产估价结果报告；房地产估价技术报告；附件。,四、房地产估价过程中方法的使用和选择,1、房地产抵押价值评估的常见类型与方法 商品房(已办理土地使用权出让，具有完全产权)作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。,部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。,乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。,在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。,2、房地产投保时的保险价值评估 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。,3、房地产拆迁评估,根据城市房屋拆迁管理办法，拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。,如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。,XX体育娱乐城部分房地产估价技术报告(节选)(一)房地产实物权益状况因素分析 XX体育俱乐部为一栋四层框架结构商业用房。本次估价范围为第一层轴79轴BE及第二、三层整层，其中第一层轴79轴BE用途为厨房操作室，建筑面积约120.20 m2，第二、三层为餐饮营业用房，建筑面积约2508.50 m2。装修情况为：第一层轴79轴BE为普通粉刷；第二层：地面铺花岗岩或大理石，墙面为木质墙裙镶贴大理石，天棚为两级艺术吊顶；第三层：普通装修。因第二层装修时间较早，装修部分有不同程度的损坏。XX体育俱乐部1994年建成，XX实业有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权，土地使用年限截止至2034年。,(二)区位状况因素分析 XX俱乐部位于XX市XX区新华下路特5号，属XX市城区四级地段。估价对象东临新华下路，处于发展大道与建设大道中段，周边有XX区区委、XX区房地产管理局等政府机关及建银大厦、国贸大楼、XX图书城等大型物业。估价对象所处地区属XX市新建城区，随着近几年的建设开发，周边大型物业较多，交通便利。(三)市场背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略),(五)估价方法选用 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：1根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，求取估价对象房地产比准价格。,2根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。3根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。4对以上三种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象租赁价格。,(六)估价测算过程 1市场比较法（1）可比实例的选取(见表一),注：1交易情况修正：可比实例A、B、C均为正常交易，交易情况无需修正，故可比实例A、B、C交易情况修正系数分别为100100、100100、100100；2交易日期调整：可比实例A、B、C均为近期交易案例，而近期内房地产(商业)无大波动，故可比实例A、B、C交易日期修正系数分别为l00100、100100、100100；3区位状况调整：可比实例A、C在商业繁华程度、交通便捷度方面略优于估价对象，可比实例B在商业繁华度、交通便利度方面稍差于估价对象，故可比实例A、B、C 区状况调整系数分别为100105、10095、100105；4实物状况调整：可比实例A、B、C有不同档次的装修，而本次估价不含装修费，故可比实例A、B、C实物状况调整系数分别为100115、100110、100115。,(3)根据调整系数测算估价对象房地产价格 单价A42.010010010010010010510011534.8(元 m2)单价B36.510010010010010095100110 34.9(元 m2)单价C43.5100100100100100105100115 36.0(元 m2)取简单算术平均值，得估价对象第二、三层比准单价为：(34.8+34.9+36.0)335.2(元m2),2成本法 估价对象为多层框架结构商业用房，建造成本为1000元 m2，耐用年限为60年，残值率为0。(1)年折旧费 年折旧费建造成本建筑面积X(1 残值率)耐用年限 1000 2628.70(1 0)60 4.38(万元)(2)年维修费 年维修费取年折旧费的80，则有：年维修费年折旧费80 4.3880 3.50(万元),(3)年管理费 年管理费取年租金收入的3，则：年管理费年租金收入 3(4)年税金 主要指房产税。税率按国家有关税制规定取年租金收入的12。年税金年租金收入12(5)年利息 以年折旧费和年维修费之和为计息数，利率取同期一年期贷款利率5.85。年利息(4.38+3.50)5.850.46(万元),(6)年保险费 取房屋重置价格的2。，则：保险费 l000 2 628.70 20.53(万元)(7)年地租 估价人员通过对同类地段、同类用途宗地使用权出让市场的了解、分析，拟取估价对象土地使用权出让费单价为100元m2(按建筑面积计)，出让年限为40年，则年地租为：100 2628.70400.66(万元),(8)年利润 利润率按XX市同类物业平均利润率15计取。年利润(年折旧费+年维修费)15(4.38十3.50)15 1.18(万元)(9)求取年租金 年租金为上述18项之和，即：年租金(4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18)(1-3-12)12.6(万元)(10)月租金 月租金12.6 10 4122628.7 3.99(元m2月),3收益法 采用报酬资本化法进行测算(1)公式 AVy/1-1/(1+y)n+f A：年租金收入 V：房地产价格 y：报酬率 n：尚可使用年限 f:年费用支出,(2)测算过程 年费用支出f的测算 年维修费，取折旧费的80。估价对象为多层框架结构商业用房，建造成本为1000元m2，耐用年限为60年，残值率为0，年维修费=10002628.70(1-0)60 80=3.50(万元年)年管理费，取年租金收入的3 年管理费=租金收入3 房产税，取年租金收入的12 房产税=年租金收入12 保险费，取房屋重置价格的2 保险费1000 2628.702=0.53(万元年)年费用f年租金收入 15 3.50 0.53(万元年),报酬率y的确定 采用公式：y安全利率+风险调整值 安全利率：取国家一年期存款利率为1.98。投资风险补偿、缺乏流动性补偿等风险调整值：取6.27 则报酬率y为8.25 尚可使用年限n的确定 由于委托方拥有的土地使用权截止至2034年，估价对象尚可使用年限为30年。,估价对象房地产租金收入为：661.478.2511(1+8.25)30+4.03(115)75.50(万元年)估价对象房地产租赁单价为：75.502 628.701223.94(元m2月)(七)估价结果确定 经以上计算，综合分析三种方法所得价格，并根据租赁市场发育程度，取市场价、成本价、收益价格的权重分别为0.6、0、0.4，估价对象房地产租赁单价为每平方米人民币叁拾元柒角整平方米月。附件(略),分析 本报告商业娱乐房屋租赁价格采用市场比较法、成本法、收益法等三种方法进行估价是适当的。报告总体结构符合规范要求，测算思路及过程基本清晰。报告中存在的主要问题及评析如下：1概况中估价对象用地情况描述不够。土地使用权何时取得、依据何种法律文书证明等都应做出相应介绍。产权分配的依据没有说明。2市场比较法可比实例比较时，应增加“层数”栏目。“层数”方面，多层与高层的建安工程造价也有较大差异。同时各层租金水平不同，应有区别。,3房地产价格具有较强的地域性特点。不同地区的建筑物建造成本是不尽相同的。成本法测算时，建造成本取 1 000元m2，应解释其依据，应说明其成本是根据所在城市同期多层框架结构建筑安装工程造价指数确定，还是依据其他确定。4收益法测算时，租赁房地产应根据租赁资料计算租金收入，然后扣除维修费、管理费、保险费和税金。若四项费用部分为承租方负担，其负担部分不在扣除部分范围。5成本法计算建筑物折旧费时所取折旧年限是不妥当的，因为土地使用年限为40年，框架结构建筑物耐用年限为60年。建筑物耐用年限大于土地使用年限时，按有关法规土地使用期届满时无偿收回地上建筑物和其他附着物的规定，应按土地使用年限计算建筑物折旧。,6利息和利润的折旧费与维修费之和为基数计算，没有依据。7成本法中年地租的计算方法不妥，应按收益法中求取年净收益的方法计算。8收益法中年费用的测算遗漏了营业税及附加。,第三节 城镇土地估价规程与土地估价报告,一、城镇土地估价规程概述 城镇土地估价规程（GB/T185082001）制定的目的是为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理。该规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。本规程中具体、详细地阐述了各类用地城镇宗地估价、评估及不同土地权利的宗地价格评估。,（一）各类用地宗地价格评估 1.居住类宗地价格评估 2.商业金融业用地宗地价格评估 3.工业、仓储用地宗地价格评估 4.交通用地宗地价格评估 5.综合用地宗地价格评估 6.公共绿地价格评估,（二）不同土地权利的宗地价格评估 1.土地所有权价格评估 2.土地使用权价格评估 3.土地租赁权价格评估 4.土地抵押权价格评估 5.土地地役权价格评估,二、土地估价报告（一）土地估价技术报告的封面 主要内容如下：标题、项目名称、委托估价单位、土地估价报告编号、土地估价技术报告编号、提交估价报告日期、关键词。（二）土地估价技术报告的正文 1.第一部分：总述 2.第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析 3.第三部分：土地估价 4.第四部分：附件,三、土地评估方法的选择,国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。,协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。,WP一97155号国有土地使用权出让估价结果报告(一)委托方：XX市土地管理局(二)估价方：XX土地估价事务所(三)估价对象(1)坐落：估价对象位于XX区XX路，具体方位是：北与省XX局宿舍相邻，西临学院路，南临台北一路，东临XX路。该地块用地面积为4522m2。(2)权利状况：估价对象WP一97155号出让地块原为XX渔场及其分住宅用地。2002年7月11日，XX渔场与XX物业发展有限公司和XX置业有限公司(已于2002年8月退出联合开发)达成有偿移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为70年。该地块用地面积为4522m2，规划总建筑面积12401m2。,(3)规划限制条件：估价对象地块上主体建筑物的性质为商住楼，规划总建筑面积为12401m，建筑容积率为2.74，建筑覆盖率为36。所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定。(四)估价目的：为估价对象出让提供价格参考依据。(五)估价时点：2003年8月6日。(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。,(七)估价依据：1中华人民共和国城市房地产管理法；2国务院(90)55号令(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)；3国家标准房地产估价规范；4XX省人民政府(93)45号令(XX省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法)；5XX市人民政府(92)50号令(XX市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法)；6其他有关政策法规。,(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。(九)估价方法：根据估价对象自身条件及地块附近房地产开发情况，拟选成本法和假设开发法对估价对象进行估价。(十)估价结果：经测算，估价对象在估价时点的土地使用权出让总价值为人民币玖佰贰拾柒万壹仟贰佰元(RMB9271200元)。(十一)估价人员：(略)(十二)估价作业日期：2003年7月31日至2003年8月6日(十三)估价报告应用的有效期：本报告有效期自估价时点起半年。在有效期内如发生与土地价格相关的政策、市场等方面的重大变动调整，则需重新估价。,WP97155号国有土地使用权出让估价技术报告(一)土地实物权益状况因素分析 估价对象WP97155号出让地块原为XX渔场及其部分住宅用地。2003年7月11日，XX渔场与XX物业发展有限公司和XX置业有限公司(已于2003年8月退出联合开发)达成有偿移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为70年。该地块用地面积为4522m2，规划总建筑面积12401m2。,(二)区位状况因素分析 估价对象位于XX区XX路，地貌单元属长江冲积一级阶地与湖泊淤积洼地交汇地带，地势较平坦，海拔高度在20.5521.86m。该土地类型为中软场地。场地地下水对混凝土不具侵蚀性。估价对象紧邻XX路及学院路，距台北一路仅300m，距建设大道500m，台北一路上有60、522、706等多条公汽线路的停靠站，沿台北一路至XX新火车站、XX中心商业区、XX机场均十分便利，因此，该地块的交通条件及道路状况良好。由于该地块位于XX路，周围多为居民住宅，附近台北一路、建设大道、新华路临街商业网点及服务设施较多，居民购物比较方便。因此，该地块商服繁华程度较好。估价对象地块周围多为居民住宅，环境比较优美，地块所在区域的供水、供电、供气、电信、市政排水等基础设施的技术水平和可靠性保证率均属良好。因此，该地块是生活居住的理想场所。,(三)市场背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略)(五)估价方法选用 根据估价对象自身条件及地块附近房地产开发情况，拟选成本法和假设开发法对该地产进行评估。该地块各项缴费单据较为齐全，又属新建拆迁待开发用地，因而适合用成本法进行评估。应用成本法评估开发后的熟地价格时，主要考虑以下费用，即土地取得费用、土地开发费用、投资利息及合理利润等。估价对象地块为待开发用地，适宜用假设开发法进行地价评估，即通过相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测估价对象地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。,(六)估价测算过程 1成本法(1)土地取得费用估算 还建房成本费用：根据委托方提供的有关资料，应开发建设两栋还建住宅楼(B、C二栋，其中B栋为8层框架结构，C栋7层砖混结构)，面积共计6970m2，估 算还建房成本费用(含各种行政规费和其他费用)为606.39万元；还建房煤气安装费为13.44万元。因此，还建房成本费用共计619.83万元。拆迁管理费用：已经支付2.12万元。取得土地费用为、项之和，共计621.95万元。,(2)土地开发费用估算 根据委托方提供的资料，估算场地平整、围墙以及临时水电等开发费用为10.2万元。(3)投资利息利润 投资利息按年贷款利息率10计算，计34.7l万元。根据该地块自身条件以及目前房地产业状况，预计投资年利润率为12，计41.67万元。因此，利息利润共计76.38万元。(4)测算地价 运用成本法测算出估价对象地块土地出让价格为：621.95+10.2+76.38708.53(万元)周围大多为居住用地，经与同类地块市场成交价比较，估价对象成本地价比较合理，可以反映出地块的实际价格。因此，对上述评估地价将不予以调整。,2假设开发法(1)预测楼价 假设建设周期为2年，房屋建成即售完，根据商品房交易市场的有关资料，考虑到周边地区地价的影响因素，在房地产正常发展的情况下，测算出该住宅楼达到使用条件的平均售楼单价为2750元m2，底层商业门市平均售楼单价为4000元m2，则楼价为：（2750118624000539）/10000=3477.85(万元),(2)测算开发成本 开发建设成本(含桩基工程费)：取每平方米建筑面积开发建设成本720元，估算建筑总成本为892.87万元。专业费用：根据国家及XX市有关规定，估算各项专业费用平均单价为370元m2，则专业费用为：3701240110000458.84(万元)(3)投资利息 假设按年平均利率10计，地价以X表示，则投资利息为：(X+458.84)(1+10)2-1)+892.87(1+5)2-1 0.2lX+187.88(万元),(4)投资利润 按年平均利润率20计，则投资利润为：(X+458.84)(1+20)2-1)+89287(1+10)2-1)0.44X+389.39(万元)(5)用公式计算地价 地价楼价-(2)-(3)-(4)X3477.65-892.87-458.84-0.21X-187.88+0.44X-389.39 X938.59(万元)因此，运用假设开发法测算估价对象土地使用权出让价格为938.59万元。,(七)估价结果确定 运用上述两种方法评估出地价分别为708.53万元、938.59万元，取其平均值作为估价对象价格，即为823.56万元，单价为1821.23元m2，楼面地价为664.11元m2。,分析 1本报告在成本费用构成比较明晰、土地规划设计已经审批的条件下，采用成本法和假设开发法作为估价方法是适宜和可行的。2土地权属状况介绍中，该地块原为出让还是划拨，未作说明；其出让方式是否为协议方式，也没有清楚交待。3土地规划用途是影响土地价格的重要因素。基本情况中只说明原土地用途，未按城市规划、土地管理等规定，指出其法定用途。另外，土地出让方式有拍卖、招标、协议三种，本报告宗地出让具体方式也应予交待。,4从规划要求可知，该土地上拟建商住楼，概况中说明其为居住较理想场所，但忽略商业服务环境描述，既不能充分支撑下文确定的商服用房价格，也没有充分表明城市规划合理配置土地资源的要求。5应将拆迁安置补偿费用具体列齐所包含的各分项构成：被拆除房屋及附属物补偿费；购建拆迁安置用房费；安置补助费；被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费；房屋拆迁服务费及管理费；政府规定的其他有关税费。6运用成本法估价时，如成本为估价对象的实际成本，应当说明该实际成本与社会平均成本相近或基本一致。,7报告中采用假设开发法评估投资利息、投资利润时不妥之处为：应假定相关费用在计息周期内均匀投入，才有如此计算结果。未说明应计息项目及计息周期，投资利息按10也不妥。建筑成本计息期取建设期的一半，并不等于建筑成本应计算利息在计息期与建设期相同条件下所取利率的一半。因此所选取5作为利率和仍选用2年作为计息期是错误的。8报告采用假设开发法评估土地价格时，预期房地价值中还应扣减管理费用、销售税费和买方购买土地的税费。在许多土地估价实践中，买方购买土地的税费一项常被忽略，成为常见错误之一。,9估价结果中，估价对象土地使用权出让价格应有单价表示，在估价技术报告的估价结果确定的表达式中还需要以大写形式表示。10报告的有效期不应是自估价时点起计，而应该是自估价报告完成之日起计。11用假设开发法计算时宜采用现金流量折现法。,第四节 农用地估价规程和农用地估价报告,一、农用地估价规程概述 农用地估价规程（TD/T10062003）规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。农用地估价规程可适用于中华人民共和国境内的农用地和其他可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。,（一）不同利用类型的农用地宗地估价 1.耕地地价的评估 2.园地地价的评估 3.林地地价的评估 4.牧草地地价的评估 5.养殖水面地价的评估 6.未利用地地价的评估（二）不同估价目的的农用地估价 1.承包农用地价格评估 2.转用农用地价格评估 3.农用地租金评估 4.荒地拍卖底价评估 5.荒地抵押价格评估,二、农用地估价结果报告（一）农用地估价结果报告封面内容 主要内容如下：封面标题、项目名称、受委托估价单位、委托估价方、编号、估价日期。（二）农用地估价结果报告正文内容 包括：正文标题、估价项目名称、委托估价方、受委托估价单位、估价目的、估价期日、估价日期、估价对象概况、价格定义、估价依据与原则、估价方法、估价结果、说明事项、土地估价师签字、审核人、估价机构签章及法人代表签字、附件。,三、农用地估价技术报告（一）农用地估价技术报告封面内容及其说明（二）农用地估价技术报告正文内容（三）农用地估价技术报告总述的内容及其说明（四）农用地估价技术报告估价对象描述及其地价 影响因素分析的内容及其说明（五）农用地估价技术报告地价估算内容及其说明（六）农用地估价技术报告附件内容及其说明,某中等城市平均每亩耕地产值为1500元/年，人均耕地为0.2亩。该地区耕地的土地补偿费以前三年平均产值的8倍计算；每安置人口补偿费用按前三年平均产值的5倍计算；青苗补偿费用根据每类城市的最低标准补偿。则计算（1）、每亩土地补偿费；（2）、每亩安置补助费；（3）、每亩青苗补偿费；（4）、每亩征地补偿费,（1）每亩土地补偿费=15008=12000元（2）每亩安置补助费=10.251500=37500元因为每亩安置补助费应15倍前三年平均产值=151500=22500元则每亩安置补助费=22500元（3）由于该城市为中等城市，青苗补偿标准为5000元7000元/亩，按5000元/亩计算 每亩青苗补偿标准=5000元（4）征地补偿费=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费其中土地补偿费+安置补助费应30倍前三年平均产值=301500=45000元土地补偿费+安置补助费=12000+22500=34500元45000元征地补偿费=34500+5000=39500元,第五节 各种方法的实质和难点,一、市场比较法(一)市场比较法的实质 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，市场比较法的实质也就是房地产估价过程的实质，即：通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价(即估价对象的公开市场价值)。,(二)市场比较法的难点 如果市场上能够找到与估价对象个别因素和区域因素完全一样，交易日期和估价时点也一样，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例，那么市场比较法不存在任何难度。但由于上述几个“一样”实际上是不可能达到要求，所以要求进行交易修正，市场比较法的难点也正在于交易修正。所谓房地产估价，是房地产估价人员模拟市场价格的形成过程确定估价对象的客观合理价格，根据房地产估价的定义，最直观、最能反映房地产估价的实质的估价方法应该是市场比较法。,市场比较法是参照市场上已经成交的房地产的价格来确定估价对象的价格，为了保证估价结果是客观合理的，就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的，但怎样才能保证可比实例的成交价格是客观合理的呢?又需要估价人员来判断。这可以说是房地产估价中的一个悖论，一个无法解决的悖论。退一步说，即使这个问题能够解决，估价人员能够“客观地”判定可比实例的成交价格是否客观合理，也能够确定可比实例的成交价格偏离正常市场价格的幅度并进行相应的修正，(也就是市场比较法估价时所进行的交易情况、交易日期，区域因素、个别因素等四项修正)，我们仍然得承认，对于那些非量化的因素造成的价格偏差仍然是无法修正的，或者即使能够大致知道对这类偏差修正的幅度，也很难保证修正的准确。,其实，选取多个可比实例，主要还不是因为“如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，不能客观反映市场状况”，而是为了尽可能的克服市场比较法(乃至其他各种房地产估价方法)所固有的缺陷。,二、成本法(一)成本法的实质 成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。在确定房地产各组成部分的市场价格时，我们是将估价对象房地产视为通过社会化生产的方式建造完成的，因此这里的“各组成部分”不仅包括土地、建筑物，还包括投资开发过程中的其他支出：管理费用、投资利息、销售税费，还包括开发利润。,(二)成本法的难点 相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取要更难一些，这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折旧计算，那不是难事，估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移而造成的价值减损。严格说，这不是靠计算可以确定的，而要靠市场来确定：市场认可的某类旧房的交易价格为同类新房价格的80，则该旧房的“折旧”就是其重置价格的20。但在实际估价中，由于新房的一致性程度较高，而旧房的新旧程度千差万别，所以旧房的公开市场价值较难形成，靠市场来确定旧房的折旧也就只能是理论上的希望。由于折旧求取难的问题，因此相对于全新房地产的估价而言，采用成本法对旧房进行估价要更难一些。,三、收益法(一)收益法的实质 收益法到实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产在估价时点的价值。因为我们估算的是房地产本身的价值，因此在计算收益时就只考虑房地产本身所能创造的收益，但房地产在创造收益时不可能不和其他生产要素相配合，例如总要和流动资金、人力资本一起配合才能创造出收益，而如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产本身所创造的收益，这是一个十分复杂的问题。在实际估价计算中，我们把这个问题简单化了，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收人中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。,(二)收益法的难点 收益法的难点一是求取净收益时扣除项目的准确界定，二是确定资本化率。(三)熟悉收益法的各种运用形式 根据房地产的销售价格和租赁价格可以相互转换的原理，我们可以运用收益法通过房地产的租金求取其售价，同样可以运用收益法通过售价反算其租金。,四、假设开发法(一)假设开发法的实质 在估价实践中，假设开发法经常用于评估地价，但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于开发为熟地然后租售的生地或毛地，可改造为新房的旧房，未完成的房地产开发项目或未完工的工程，等等。房地产本身的个别性已经是非常强了，而非最终产品的房地产的个别性就更强，在市场上通常很难找到完全一样的(或类似)的非最终产品房地产，因此对这类房地产的估价就很难用市场比较法进行。,假设开发法实际上是可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合运用：如果采用积算的方法求取作为估价对象的非最终产品房地产的价格，就是成本法。如果先用市场比较法确定该非最终产品房地产在称为最终产品房地产以后的价格，再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投入和税费、利润，采用这种做减法的方式反算出估价对象在非最终产品状态的价格，就是假设开发法。以估算一块熟地的价格为例，我们可以采用积算的办法估算出购买生地、拆迁、建设基础设施所需的成本和利润、税费，由此得出其价格，这是成本法的估价过程；我们也可以先根据市场比较法估算在这块熟地上开发建设的房屋的价格，再减去由熟地建成房屋所需的各项投入和利息、利润、税费，由此得出这块熟地的价格，这就是假设开发法。可见在假设开发法中既应用了市场比较法，又应用了成本法。,(二)假设开发法的难点 利润的估算、预计估价对象开发完成后的价值是假设开发法的主要难点。(三)假设开发法的各种表现形式 由于假设开发法可以用来估算各种各样的非最终产品房地产，因此在估价过程中假设开发法的表现形式也是多种多样的。“以地换房法”的实质就是假设开发法，是假设开发法的一种表现形式。,(四)假设开发法中开发利润的计算 规范条规定：“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润串可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”表面看来，这里规定的开发利润的计算基数和成本法中是样的，也是待开发房地产价值(成本法中是“土地取得费用”)与开发成本之和，也没有包括建设期利息。但如果考虑资金时间价值，结果就和表面看到的情况不同了。,规范条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。”由于考虑了资金的时间价值，因此这时的开发成本已经是包含了利息的开发成本了，待开发房地产的价值也同样包含了利息。按照规范中对假设开发法计算方式(即：必须考虑资金的时间价值)的规定，假设开发法的开发利润计算基数实际上是包含了建设期(开发期)利息的，虽然没有明说，但却是隐含在计算过程(考虑资金的时间价值的过程)中的。,(五)关于利润率 规范的条的“注”和条分别规定：“开发利润应根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平来求取。”“利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”然而，目前房地产开发过程中利润率的测算是不大规范的，一是利润的计算基数不规范，我们上面已经看到，规范中规定的利润计算基数和通常的工业投资项目评估采用的利润计算基数就是不一样的：规范规定的利润计算基数并不是投资项目评估时通常采用的“总投资”。二是房地产开发的投资周期较长，一个公司往往同时开发多个项目，成本的分摊往往不甚严格，所以最终很难准确地测算单个项目的总投资和总利润，自然也就难以测算准确的利润率。,另外，规范的条规定“开发利润的计算基数可取开发完成后的房地产价值”，这也与通行的做法不符。当然，这些问题并非仅靠规范可以解决，建设部在2000年已经制定了专门的房地产开发项目经济评价方法，对此有定的帮助。,五、基准地价修正法(一)基准地价修正法的实质 基准地价修正法的估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正，由