房地产企业的税务检查.ppt
,长沙税务培训中心 周兰翔,房地产企业的税务检查,房地产开发企业开发经营内容和特点,（一）开发经营内容1、土地的开发与经营 为转让、出租开发商品性土地 为开发商品房、出租房等房屋开发自用土地2、房屋的开发与经营 为销售开发的商品房 为出租经营开发的出租房 为安置拆迁户开发的周转房 为委托方代开发的代建房,房地产开发企业开发经营内容和特点,3、公共配套设施的开发 不能有偿转让的公共配套设施 有偿转让的公共配套设施,房地产开发企业开发经营内容和特点,（二）开发经营特点1、开发经营的计划性2、开发经营的流动性3、开发产品的单件性4、开发经营业务的复杂性 5、开发建设周期长，投资数额大6、经营风险大,房地产开发企业涉及的主要税种,营业税、城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、耕地占用税、契税企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税,检查事前分析及需了解的内容,（一）分析财务资料1、总资产结构2、资产负债率3、经营收入成本率4、（经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期余额-上期余额）5、（“其他应付款”本期余额-上期余额）/（经营收入+其他业务收入）,检查事前分析及需了解的内容,（二）账务资料和外来资料相结合1、立项、规划、开工审批资料2、费用支出资料 3、开发产品完工资料4、开发产品所有权资料5、销售资料,检查事前分析及需了解的内容,（三）设计房源表了解房屋销售情况房源表包括的内容：房号、购买人、面积、单价、合同金额、收据或发票金额、备注,前期准备,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,开发流程,取得土地,规划、设计,勘测、拆迁,筹资,开发阶段,备料,施工,完工,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,成本费用的核算开发成本：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费开发间接费用：在开发现场管理组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用期间费用：管理费用、财务费用、销售费用,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,（一）前期准备阶段主要支出：土地出（转）让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费涉及的税种：印花税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税、土地增值税,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,检查要点：1、是否将应计入开发成本的开支计入期间费用2、在税前扣除的支出是否实际发生3、广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用是否按没税法的规定在税前扣除,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,（二）建筑施工阶段主要支出：基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费主要核算内容：材料设备的采购、入库、领用 开发成本的核算 完工产品成本的结转 已销产品成本的结转,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,涉及的税种：印花税、营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税内资房地产开发企业的房地产开发用地是否征收城镇土地使用税？内资房地产开发企业开发未售出的商品房是否征房产税？,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,相关政策：【89】国税地字第140号【2003】89号【2004】100号,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,目前除了经批准开发建设经济适用房的城镇土地使用税减免权由地方保留外，其他各类房地产开发用地一律应征收城镇土地使用税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税,库存材料 开发成本 物资采购（3）（4）（1）（2）库存设备（2）（4）（3）开发间接费用（5）（6）购入物资的实际成本 开发间接费用的发生 验收入库的物资（6）分配计入相关项目其他来源的材料和设备开发项目领用材料和设备,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,检查要点：1、是否有合法的凭证入账2、是否将超标的业务招待费计入物资采购成本3、是否有将已销售的物资成本计入开发项目的开发成本 4、是否有收到材料物资抵顶预售收入，预售收入没有申报纳税 5、对于不能有偿转让的配套设施成本，以预提方式计入开发成本，是否也在税前扣除,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,6、是否将属于营利性的，或产权属于开发企业所有，或未明确产权归属的配套设施成本计入销售的开发产品成本，虚增销售开发产品的经营成本。7、发包开发产品是否重复列支开发成本8、发包开发产品的建筑安装费是否有真实合法的建安发票,开发产品 经营成本（8）销售 开发成本 出租开发产品（7）完工（8）出租 周转房（8）周转使用 固定资产（9）自用结转已完工开发产品成本结转用于对外销售、出租、自用、周转使用、捐赠等房屋的实际成本,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,税法：满足以下三个条件之一，为开发产品已经完工 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 已开始投入使用的开发产品 已取得初始产权证明的开发产品,房地产开发企业的开发流程、开发产品成本核算及税收检查,检查要点：1、开发多个项目或分期开发项目时，是否故意混淆前后期项目之间的成本，多转已完开发项目的营业成本2、是否将周转使用房、未转入固定资产的出租房实际成本，直接计入营业成本3、转作固定资产、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否没按税法规定申报纳税。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,开发产品的形式 自行开发产品 代开发产品 合作开发产品涉及的税种 营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（一）自行开发产品 1、采取一次性全额收款方式销售 会计核算：符合收入确认条件时，确认收入 税法：实际收取价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,案例：某房地产开发企业将开发的一栋商品房销售给某中间商，售价5000万元，成本3000万元，双方在合同中订明，如在两年内该栋商品房销售情况不好，中间商有权退房。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：1、是否没按税法确认收入申报纳税2、是否肢解收入，少申报纳税3、征地拆迁面积内的安置房产权款，是否没计入营业收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,2、预收款销售方式会计核算：取得预收款时，不符合会计收入确认的条件，不确认收入税法：预收收入按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，征企业所得税。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,毛利率：经济适用房不低于3，非经济适用房，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20，地及地级市城区及郊区不得低于15，其他地区不得低于10。检查要点：是否隐瞒预收款，不预计毛利额申报企业所得税、不确认营业税应税收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,3、银行按揭销售方式会计核算：符合收入确认条件时，确认收入税法：按销售合同或协议约定的价款确定收入额，首付款应于实际收到日确认收入的实现，余额在按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：是否将按揭款按银行借款处理，隐瞒应税收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,4、售后回购销售方式会计核算：必须判断它是真正的销售业务还是融资业务。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入税法：具备税法规定的确认条件时，确认收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,案例：金信房地产开发有限公司开发的五星级酒店项目，采用如下销售方式：首付房产价值50，银行按揭10年，返租10年，每月返租金抵银行月供，10年后按房产原值的100回购。2006年该项目已完成，取得销售房产首付款3000万元，银行按揭款3000万元。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：是否按没税法的规定确认收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,5、视同销售方式会计核算：转作固定资产、用于捐赠、赞助、职 工福利、奖励,不确认收入 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产，分别按长期股权投资准则、债务重组准则和非货币性资产交换准则核算,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,税法：将开发产品转作固定资产、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，征企业所得税。于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15，具体比例由主管税务机关确定。,案例：2006年某市地税稽查局在对阳光房地产公司进行稽查中，发现该公司将一栋刚完工房产，转作自身办公用房。稽查人员，根据国税发【2006】31号第六条的规定，作出了该房产应视同销售确认收入，应补缴企业所得税和营业税、城建税及教育费附加的决定。问：该稽查局的决定是否正确？,营业税暂行条例实施细则第4条规定：营业税的纳税行为是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；有偿是指取得货币、货物或其他经济利益；单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。财税【2002】191号,总结：房地产开发企业将开发的房产除销售取得货币收入应缴营业税外，用于以下两个方面的，也应缴纳营业税：1、将开发的房产无偿赠与他人；2、将开发的房产用于分配、换取非货币性资产以及抵偿债务等行为（虽未取得货币收入，但属于“有偿”转让范畴）注意：用于投资不征营业税 企业将开发的房产转作固定资产行为，无须缴纳营业税；因城建税及教育费附加是按缴纳营业税附征的，所以也无须缴纳城建税及教育费附加,案例：金程房地产开发公司欠施工单位50万元工程款，经双方协商，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定金程房地产开发公司以一套商品房抵顶所欠施工单位50万元工程款，待施工单位找到购房者后，商品房直接开票、过户给购房者。问：金程房地产公司的纳税义务发生时间是什么时候？计税依据是多少？,想一想,将开发的房产无偿赠与、分配、抵债、换取非货币性资产、投资是否应纳土地增值税？,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,6、委托销售方式（1）支付手续费方式委托销售会计核算：符合收入确认条件时，确认收入税法：按销售合同或协议约定的价款，于收到已销开发产品清单时确认收入 检查要点：是否存在已代销出去的产品，迟迟不记收入,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（2）视同买断方式委托销售会计核算：符合收入确认条件时，确认收入税法：于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,开发企业与购买方签订销售合同（或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同）的，按销售合同中约定的价格和买断价两者中，高者计算的价款，确认收入，征企业所得税。受托方与购买方签订销售合同的，按买断价格计算的价款，确认收入，征企业所得税,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售会计核算：符合收入确认条件时，确认收入税法：于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,开发企业与购买方签订销售合同（或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同）的，按销售合同中约定的价格和基价两者中，高者计算的价款，确认收入，征企业所得税。受托方与购买方签订销售合同的，按基价加上按规定取得的分成额，确认收入，征收企业所得税。,案例：A房地产开发公司与B公司签订委托销售协议，协议规定：B公司负责销售A房地产公司开发的房屋，A公司按2400元/平方米收取销售款，实际销售价格由B公司自定。实际销售时，由A房地产公司与购买方签订销售合同，由A房地产开发公司开票给购买方。某月B公司已销房屋的清单如下：,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：房地产开发企业与受托方之间是否为关联企业，是否采取手续费或买断价明显偏低或偏高方式，转移利润。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（二）代开发产品会计核算:按建造合同准则核算税法：开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用,案例：某房地产公司属于内资企业，从事房地产开发，2004年资产负债表上反映预收账款18000万元，比上年有所增加，且预收账款没有申报纳税。检查人员进一步调阅预收账款进行检查，发现其中有代某建筑公司代收建房款4000万元（建筑公司为其关联企业）。经调查了解到该公司向客户收取整栋房价款，但该公司是按销售地块作销售收入（该部分账务已作收入处理，并已冲减预收账款）已开发票给客户，该预收账款期末贷方余额4000万元全部是代建筑公司收取的款项。房地产公司、客户和建筑公司分别签订如下合同：a.房地产公司与客户签订土地使用权的销售合同，该合同上注明土地使用权的价款和建筑费用的金额，客户把两部分价款支付给房地产公司，房地产公司对房屋的质量负责监督；b.建筑公司与客户签订合同，客户委托建筑公司代建房，由建筑公司开具建房款的发票；c.房地产公司与建筑公司签订建筑合同，按工程进度支付给建筑公司建筑款，建筑公司对房地产公司保证建筑质量。问：房地产公司代建筑公司收取4000万元的款项是否应纳税,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,代建房的条件：委托方提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划等；受托方不垫付资金施工单位将发票开给委托方，受托方原票转交给委托方受托方按照协议规定收取手续费,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：1、是否将自建行为按代建行为处理2、代建行为中留归开发企业的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，是否按市场公平成交价确认收入的实现,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（三）合作开发产品（1）一方出土地，另一方出资金，合作开发，开发项目未成立合营企业，开发项目完成后，双方按比例分配开发产品开发项目完成后销售，双方按项目利润分成,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,1、分配开发产品的。分配给合作方的开发产品，按销售开发产品处理，取得对方的投资额作为取得的销售收入。取得开发产品的一方，按购入开发产品进行处理。,案例：某房地产开发公司出资金，服装厂出土地合作建造一座办公楼。建成后的办公楼总面积为15000平方米，双方协议规定：房地产开发公司占10000平方米，服装厂占5000平方米。同年12月，大楼全部完工并交付使用。房地产开发公司为建造大楼共计支付费用1300万元；新办公楼所占2000平方米土地公允的市场价值为800万元。市税务局根据国税发【1995】156号有关合作建房征收营业税的规定，认为房地产开发公司以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地用权，发生了销售不动产的行为。应按销售不动产征收营业税。但对计税依据的确定存在（税务机关核定的房屋开发成本的利润率为20%）以下三种不同计算方法：1.按照实际获得的土地公允价值缴纳营业税。房地产开发公司实际获得的土地使用权只有2/3，因而应当缴纳的营业税为26.67万元（8002/35%533.33526.67）。2.应按照实际转让的房产价值缴纳营业税。新办公楼计税价格=（1300+800）（1+20%）（15%）=2652.63（万元）。应当缴纳的营业税为：2652.631/35%=884.21544.22（万元）。3.应按照实际转让的不包括土地价值的房产价值缴纳营业税，即房地产开发公司为建造房产所发生的成本费用1300万元相应的市场价值缴纳营业税。应当缴纳的营业税为：1300（1+20%）（15%）1/35%=1642.111/35547.37527.37（万元）。请问：应该按照哪种方法计算缴纳营业税？,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,2、分配项目利润的。分配给合作方的利润，按利润分配进行税收处理。先税后分，分出的利润不得在开发企业的税前扣除。取得该项目利润的一方，应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。,案例：宏达房地产开发公司与威盛电子公司签订合作建房协议，约定威盛电子公司提供价值600万元的土地，与宏达房地产开发公司合作建房，建房的一切事项由宏达房地产开发公司负责，房产完工后，宏达房地产公司分得该项目利润的60，威盛电子公司分得40。宏达房地产公司建造该房产发生开发成本1100万元，该房屋的市价1600万元。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,（2）合作开发，开发项目成立独立法人公司 开发项目完成后，双方约定分配开发产品 开发项目完成后，双方按项目利润分成,1、分配开发产品的，合作方分得的开发产品按购买开发产品处理2、分配项目利润的，合作方分得的利润按投资收益处理，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。,房地产开发企业开发产品收入核算及税收检查,检查要点：1、是否隐瞒销售行为，不按税法的规定申报纳税2、是否将接受投资按借款处理,恳请指教 谢谢！,
