工程概预算课件第7讲房产相关问题.ppt

第7讲 房产相关问题,一、房产面积测算 1、房产面积测算的内容：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。2、房屋的建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。,3、房屋的使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。4、房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。5、房屋的共有建筑：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6、面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至001。,1.商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。2.商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。,二、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,3.商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,4.套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。,(1)套内的使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。,b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。,(2)套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙及非公用墙两种。共用墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体面积水平投影面积全部计入套内墙体面积,(3)阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积(4)套内建筑面积的计算 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,5.公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。,6.不计入公用建筑面积的部分：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。,7.公用建筑面积计算原则：整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积 整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和 不计入的公用建筑面积,8.共有建筑面积的分摊方法：(1)共有建筑面积的处理原则：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。,(2)住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。,按相关建筑面积进行共有面积分摊，按下式计算：S*Kj=Sj-由整幢分摊到各单元Si=KiSi-由各单元分摊到各套式中：Ki，Kj为面积的分摊系数；加权平均S为需要分摊的整幢分摊面积总和，；Sj为各单元分摊所得的分摊建筑面积，；Si为各套参加分摊所得的分摊面积，；Si为参加分摊的对应单元应分摊的建筑面积，；,三、购买商品房时要知道的一些建筑概念,1.住宅的结构类型按层高分类,多层：6层及其以下的称为多层，多为砖混结构。小高层：并不是一种规范的学术叫法。目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。多为剪力墙结构。高层：一般12层及其以上的，要求每单元不少于两部电梯。,2.高层和小高层住宅楼的一些叫法塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。通常对于“小高层”多称为板式小高层,3.板式小高层有哪些优点？(1)每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；(2)从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；(3)从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了；同板式多层住宅相比，容积率相对提高，成本相对降低；设有电梯，对老人和残疾人比较舒适；同板式高层相比，每层的户数相对降低，每户分得的日照面积增加，舒适度提高；此外，比高层住宅发周期短、造价低一些。,4.怎样选择板式小高层？(1)要选进深不太大的。是有些小高层为了出面积，进深太大，造成了房间的采光不足，应当控制在米左右为宜。(2)空间围合度合适。一些小高层过宽、过密或是围合过度，都会阻碍小区内的整体通风，也势必会影响到每户的通风和采光。(3)电梯噪声问题。一梯两户情况下，电梯都是安在中心部位，而户内中心部位往往都安排的是起居厅、卧室。现在比较好的做法是用壁橱来隔音，但振动干扰可能还会存在。,5.跃层和复式、错层有什么区别？(1)跃层住宅:是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。(2)复式住宅:在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。,(3)跃层的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。,(4)错层:一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点:能够动静分区，有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。可以利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，减少挖土的土方量。缺点：错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。,6.什么是小户型和超小户型？*小户型：目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，客厅，卧室，厨房和卫生间的面积一般均较小，但是不影响使用。可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。比较适合刚工作的和经济实力不强的年轻人。*超小户型：一般认为在套内使用面积在1530平方米的户型，类似于宾馆的标准间，更像是家庭旅馆。一般适合单身或夫妻两人居住。,7.什么是均价、基价、起价、预售价？(1)均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，曾有高层物业推出的“不计楼层、朝向，以5800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。(2)基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。(3)起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。,8.什么是一次性买断价和预售价？(1)一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。(2)预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,9.土地使用年期居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,10.什么是居住面积、使用面积和辅助面积？居住面积:是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。辅助面积:是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。(3)使用面积:指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用,可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系.但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,11.什么是建筑容积率？(1)建筑容积率(建筑面积毛密度)：是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建构物除外。(2)建筑密度:居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。(3)绿地率:居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。,12.购房时要看的五证建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程开工许可证；国有土地使用证；商品房预售许可证。简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证由市土地局核发的；商品房预售许可证是由房屋管理局核发的。,14.如何选择较舒适的户型针对最为普通的户型：一室一厅、两室一厅、三室一厅，选择户型可从以下几方面入手：(1)朝向：居室面南是传统的居住习惯，然而在楼盘价格上，南向与北向通常会有至的差价；(2)通风和采光：明厅、明卧、明卫、明厨的设计，自然采光和通风良好，能充分接受日照；(3)看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。,(4)房门的开向是否合理：要不影响使用的空间和居室的私密性。(5)动静分离：客厅、餐厅应与卧室有明显的间隔；(6)户型的节能要求，可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。(7)单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。,三、经济适用住房 1.概念 是指经政府批准，享受政府扶持政策，向城镇中低收入家庭出售的微利商品住宅。经济适用住房要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要。经济适用住房，要通过精心规划，精心设计和精心施工，从而使经济适用住房的建设，达到标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美，充分利用有限的资金和有限的空间，为城镇居民创造适宜的居住环境。,2.建设经济适用住房的意义是什么？(1)建设经济适用房调控调控住房市场，调节收入分配的作用。(2)建设经济适用住房，有助于缓解住房困难居民的居住条件，提高城镇居民的居住水平。(3)建设经济适用住房，有利于中低收入家庭住房问题的解决。(4)建设经济适用住房有利于社会性稳定。,3.政府在经济适用住房建设中应给予哪些方面的政策扶持？结合我国的具体实际，政府在经济适用住房建设中主要给予用地、计划、规划、拆迁、税费等方面的政策扶持。用地方面：政府对经济适用住房的用地，原则上采取行政划拨方式，这是降低社会保障住房成本的关键。计划方面：国家对住宅投资的计划下达，能够确保经济适用住房在计划上优先安排。各地政府在住房资金使用计划编制上，要向经济适用住房倾斜。,(3)规划方面：规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低成本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。(4)征地拆迁方面：各地在征地拆迁时，应对经济适用住房建设提供方便和政策上的优惠，对其过程中出现的劳动力安置，劳动部门应根据建设规模作出总体安排，有关单位应顾全大局积极分摊安置劳动力，以确保经济适用住房建设的顺利进行。(5)税费减免：属于上交地方财政的税费，各地应结合自身实际情况，本着对影响成本构成主要因素的税费进行减免。属于上缴的税费，各有关部门应予以支持。对企事业单位符合政府解困政策，在自用土地上自建的住房亦享受税费减免。,4.同商品房相比，经济适用住房有什么特点？（1）经济适用住房的建设受政府优惠政策扶持。如建设用地实行行政划拨的方式供给，批准的收费项目按国家规定减半征收。（2）经济适用住房的销售实行“定对象、定价格、定标准”销售。定对象指经济适用住房只能向本市中低收入居民家庭销售；定价格指经济适用住房的销售价格须经市物价管理部门批准；定标准指每个家庭只能以经济适用住房价格购买规定住房面积标准内部分，超出标准面积部分应以商品房价格购买。（3）已购经济适用住房上市出售须依法补交土地收益金。商品房不具备以上特点，其供应关系、价格主要依靠市场调节。,5.经济适用住房价格构成按规定包括哪些内容：（）建设用地的征用和拆迁补偿、安置费；（）勘察设计和前期工程费；（）建安工程费；（）小区内基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；（）以上四项之和为基数的2的管理费；（）贷款利息；（）税金；（）前（1）至（4）项之和为基数的3以下的利润。,6.经济适用住房销售价格如何确定？经济适用住房销售价格按照青岛市经济适用住房价格管理暂行办法（青岛市人民政府第145号令）的规定，由市物价局会同市国土资源和房屋管理局按照前款8项成本构成因素审批后执行。7.购买经济适用住房如何计价？购房人购买经济适用住房时，政府规定的居住标准内的面积，按批准的经济适用住房价格购买；超出部分，按售房单位确定的商品房售价购买，但所确定的商品房售价不得低于经济适用住房结构与经济适用住房上市交易应缴纳的土地收益金按面积分摊部分之和。,8.购买经济适用房如何贷款?操作方式:经济适用房与商品房的操作方式相同；贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人；条件：有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。四种贷款方式:抵押贷款、质押贷款，保证贷款和抵押质押加保证贷款。购房贷款的额度:一般而言，借款人申请借到的经济适用住房个人购房贷款不能高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70；贷款期限：120年;贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行。,谢 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