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土地利用管理实务,主讲:土地管理科,人生的终极目标 幸福快乐的生活工作是生活的重要组成部分你在工作中感受过幸福和快乐吗？,一、土地利用管理中常用的基本概念二、土地供应的方式三、土地利用管理中的主要法律文书,返回,工作是什么？完成、创新、学习、成长,第一部分 土地利用管理中常用的基本概念,一、地价的概念 二、土地利用管理中需要了解的术语,返回,一、什么是地价二、土地出让金三、基准地价四、土地出让金标准五、土地级别六、土地用途,地价的概念,返回,什么是地价,专业解释：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。（土地估价理论与方法）通俗解释：土地价格是由土地出让金、土地成本与各种税费之和。,返回,地租的资本化,返回,土地出让金,指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。,返回,基准地价,定义：是指城镇土地分区域、分用途测算出的平均土地价格。特点是：（1）法定的价格基准，是核算土地出让金的基本依据，也是进一步评估宗地地价的基础，但不是具体收费标准。（2）由政府公布，根据宏观调控需求可更新。具体理解为：是土地所有权的价格是地价的一部分而不是全部是土地出让时的纯收益,返回,土地出让金标准,也称土地出让金楼面价标准，是出让土地时，土地行政管理部门测算出让金的法定依据。目前执行的是渝府（2002）79号文、渝府发（2204）43号颁布的出让金标准。下面简单介绍重庆市国有土地使用权出让金标准,返回,重庆市国有土地使用权出让金标准 单位:元/平方米,返回,土地级别,是根据城镇土地自然和经济属性而划分的土地等级序列。重庆市国有土地使用权的土地级别按商业、住宅、工业三类，每类都分112级。下面简单介绍重庆市土地级别册,返回,土地级别册,返回,土地用途 根据城市总体规划确定的地块用途,居住 一般商业：商店、商场及市场 商业 金融保险用地 餐馆旅馆业：饭店、餐厅、招待所、渡假村 其他商业：写字楼、商业性办公、娱乐场所、加油站、高尔 夫球场、洗车场、维修网点及服务设施分类 一般工业用地：工业生产用地 采矿用地和仓储用地 公共设施用地：基础设施、瞻仰景观休闲用地 工业 公共建筑用地：机关办公、教育、科研、文体、医疗卫生、慈善用地 交通运输用地：铁路、公路、港口、民用机场、管道运输、水利设施用地等 特殊用地：军事设施、宗教用地、农业产业化项目用地等,返回,二、土地利用管理中需要了解的术语,净用地 出让金计价面积 容积率 建筑规模 建筑密度 绿地比 用地性质 计算单位换算,返回,净用地,在规划用地范围线内建设项目的土地。不包括城市道路红线内的道路用地面积,返回,出让金计价面积,经勘测确定的，可纳入出让金测算范围的土地面积。一般把净用地面积作为计价面积。经规划批准可将绿化用地纳入计价面积。问题1：道路在土地出让金测算中能不能作为计价面积？,返回,容积率,是规划的指标术语，指宗地建筑面积与土地面积的比率,返回,建筑规模,根据规划批准的容积率，宗地上可建设的房屋建筑总面积。计算公式：建筑规模=净用地面积容积率问题2：出让给龙湖地产的一宗土地，总用地面积为42200平方米，其中道路占地面积5200平方米，规划批准容积率为2.5。请帮助计算该宗土地上可修建多少平方米的房屋？,返回,建筑密度,项目用地范围内各种建、构筑物与总用地面积的比例,返回,绿地比,项目用地范围内绿化面积占总用地面积的比例。（与绿化率有区别）,返回,用地性质,指根据城市规划所确定的土地用途。,返回,计算单位换算,1亩666.67平方米 1公顷15亩1公顷=10000平方米1平方公里=100000平方米1公顷=0.01平方公里问题3：北部新区高新园共有土地48平方公里。请折合成为公顷、亩、平方米。,返回,土地收益金的概念,是指划拨土地使用权转让时，根据中华人民共和国房地产管理法第39条规定，划拨土地经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国定缴纳的费用。每转让一次就要交一次。（具体内容见中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条）P32测算公式：土地出让金与土地收益系数之和。注:土地出让金=转让土地上对应的房屋建筑面积公布的土地出让金标准问题5：人和镇汪家桥小区的农转非房屋一套，住宅，建筑面积为65平方米，土地分摊面积为3.7平方米。现该房欲转让，请你帮助测算其应交的土地收益金是多少？（土地级别为5级，出让金收费标准为270元/平方米）,返回,第二部分 我国的土地供应方式,一、我国的土地制度介绍二、法定国有土地供应方式,返回,营造轻松和谐快乐的工作环境,具体内容见中华人民共和国土地管理法第二条、第四条、第八条。（一）中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。（二）国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。（三）国家实行用途管制制度：由国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。问题4：中国石油公司在北部新区高新园拥有一块土地，请问中国石油公司对该宗土地有没有所有权？为什么？,一、我国的土地制度介绍,返回,二、法定国有土地供应方式,主要有两种：一种是土地有偿使用方式；一种是行政划拨方式。（一）两种供地方式的共同点和区别：1、共同点：（1）只适用于国有土地的供应（2）都是土地使用权2、两种供应方式的区别：（1）供地主体不同:一个不受限制、一个有特殊要求（2）供应时限不同：一个有限期、一个无限期（3）供应方式不同：一个有偿、一个无偿（4）供应调节不同：一个受市场因素调节、一个由政府计划决定,下一部分,土地有偿使用方式,1、国有土地使用权出让 2、国有土地使用权作价出资或入股 3、国有土地租赁,返回,国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,返回,国有土地使用权作价出资或入股,是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为,返回,国有土地租赁,是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为,返回,三种土地使用权的权能,（1）出让土地使用权，在出让期限内，使用权人有权将其依法转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：A、按合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；B、按合同约定进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。出让土地最高年限规定：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年（2）作价出资（入股）土地使用权，与出让土地使用权权能一致。（3）承租土地使用权，按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用权证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以转租或分租。,三种有偿使用方式的适用范围,（1）出让土地使用权，是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。（2）作价出资（入股）土地使用权，有严格限定，只对涉及国民经济命脉的领域，或重要基础性和公益性产业领域适用。（3）承租土地使用权，除商业房地产开发外的，其他土地使用可采取租赁方式。,三种土地有偿使用的配置方式,（1）作价出资（入股）土地使用权，是由国家配置。（2）国有土地出让和出租土地使用权配置方式有两种：招标拍卖挂牌方式和协议出让方式。目前国家法律、法规政策对招拍挂和协议出让的规定逐步完善和严格起来。倡导土地资源的市场化配置。,招标拍卖挂牌出让制度简介,相关法律、法规规定：从90年开始到2004年共有9个法律、法规对招拍挂和协议出让国有土地进行了规范。重点介绍：2002年国土资源部颁布的11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，该规定明确了招拍挂出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；同时规范了招拍挂出让的程序，为全面推行招拍挂出让土地提供了制度保障。（定金的概念）国土资源部21号令协议出让国有土地使用权规定进一步规范了协议出让的行为。规定了协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让的最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。同时协议底价应经集体决策。,定金的概念,定金：是合同当事人依法或依约定，一方在合同订立时或订立后，履行前，预先支付给另一方一定数额的金钱或其他代替物。它是合同的一种担保形式。,定金与订金 的区别,订金：它通常是买卖双方初步达成协议后，买方支付一定数额的金钱取得双方约定期限内优先购买权的行为。两者的区别：1、定金是债权的担保，不能随意撤销行为；订金只是预约买卖的行为，可以撤销行为。2、给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返回定金。同时收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；订金可以无条件退还。,返回,行政划拨方式,1、概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者无偿使用的行为。2、划拨土地使用权的权能：（1）没有使用期限的限制，其转让、出租、抵押需要经有批准权的人民政府审批。（2）准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。（3）有批准权的人民政府按规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照国务院规定将其转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。（4）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。(划拨土地收益金的概念),行政划拨方式,3、划拨土地使用权适用范围：由于是一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格的限制。土地管理法规定：下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。2001年国土资源部颁发划拨用地目录：对上述法规中的可以划拨方式取得土地使用权的四种类型，分类进行了细化。凡是不符合划拨用地目录的不能以划拨方式供应土地。,返回,第三部分 土地利用管理中主要法律文书,一、重庆市国有土地使用权划拨决定书：1、适用范围：土地以划拨方式取得的，在审批后领取。2、示范文本介绍：重庆市国有土地使用权划拨决定书（示范文本）二、重庆市国有土地使用权出让合同（一）适用范围：凡是以出让方式取得的土地都必须签订。（二）示范文本介绍：重庆市国有土地使用权出让合同（经营性用地草签文本）三、建设用地批准书：（一）适用范围：土地不论以何种方式取得，在供地方案批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（二）使用要求：1、是批准用地单位使用土地的法律凭证，是规划报建的必要证件。2、建设项目竣工后，土地管理部门核查用地后，收回批准书，换发土地使用证。3、建设项目逾期竣工的，用地单位应提前三十天向发证机关申请延期。建设用地批准书（示范样本）,返回,重庆市国有土地使用权划拨决定书,（示范文本）摘 要批准机关：重庆市人民政府批准文号：土地使用权人：建设项目名称：土地位置：批准土地面积 平方米（公顷）。一般规定 一、本决定书项下的土地属国家所有。土地使用者只拥有划拨土地使用权。本项土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权划拨范围。二、划拨土地使用权经依法登记后受法律保护，任何单位和个人不得侵占。三、土地使用者必须按照本决定书规定的用途开发建设和使用土地。需改变土地用途的，必须持本决定书向区、县（自治县、市）土地行政主管部门提出申请，报原批准划拨用地的人民政府批准，并按规定办理有关用地手续。四、本决定书项下的划拨土地使用权未经批准不得擅自转让、出租、抵押。需转让、出租、抵押该土地的全部或部分土地使用权，或者转让、出租、抵押该地上建筑物（构筑物）的，土地使用者必须持本决定书向区、县（自治县、市）土地行政主管部门提出申请，按照有关法律、法规的规定，办理有关手续。,返回,五、土地使用者组建或改组、改制为股份有限公司、有限责任公司和股份合作制、合伙制企业涉及本项划拨土地的，应按国家有关规定重新办理土地有偿使用手续。六、土地界址和界桩，由区、县（自治县、市）土地行政主管部门依据批准的用地范围和宗地图界址点所标示座标，指定专职机构实地勘测划定和埋设。所需费用，由土地使用者支付。七、土地使用者应妥善保护好该土地的界桩，不得擅自改动。界桩遭受破坏或移动时，应立即向区、县（自治县、市）土地行政主管部门提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。八、政府根据需要，可要求划拨土地使用者承担部分公共道路或公共设施建设。九、政府有关主管部门的工作人员有权进入划拨土地内进行检查，以确保土地用途和开发利用不违反本决定书的规定。十、有下列情形之一的，经原批准划拨用地的人民政府批准，市、县（自治县、市）人民政府可以收回土地使用权：1、为公共利益需要使用土地的；2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3、自交地之日起，逾期两年未动工开发建设的；4、因用地单位撤销、迁移等原因，停止使用土地的；5、超越征地协议约定的交付征地费时间三个月的。特别规定一、本决定书项下的土地只限于作 建设用地，用于 工程项目（根据工程项目名称填写）。划拨土地范围内兴建建筑物应符合下列要求:1、建筑物性质：,下页,2、建筑容积率：3、建筑密度：4、绿化比例：5、其他有关规划参数以批准规划文件或者批准的可行性研究报告或初步设计文件为准。二、土地使用者应在划拨土地范围内按规划要求建筑公共、公益工程，并在建成后交还政府。三、土地使用者应允许政府规划的下列工程在划拨土地范围内建造或者通过而无需作任何土地补偿。1、2、3、四、本决定书项下的建设项目应于 年 月之前开工建设，并于 年 月之前竣工；或者自开工之日起 天之内完成项目总投资额（不包括土地取得费用）的25%。不能按期开工建设的，应向区、县（自治县、市）土地行政主管部门申请延期，但申请延期开工建设的期限最长不得超过一年。以划拨方式取得国有土地使用权，在办理土地审批手续后未按时动工建设，造成土地闲置满一年以上的，征收相当于征地费用或者城市房屋拆迁成本20%以下的土地闲置费。五、划拨土地范围内的建筑物必须按照批准的工程设计图纸要求和本决定书一般规定第三条和特别规定第一、二、三、四条的规定进行建设。土地使用者应在开工前15日内向区、县（自治县、市）土地行政主管部门报送一套工程设计图纸备查。,下页,六、本项划拨土地使用权存续期内，土地使用者如对地上建（构）筑物进行改建、重建或扩建，需要改变本决定书所规定的土地利用条件的，必须向有关土地行政主管部门提出申请，重新调整决定书的相关内容。七、土地使用者经批准改变土地用途或者转让、出租、抵押土地使用权（包括转让、出租、抵押地上建筑物）时，必须依法办理土地登记。八、土地使用者应当无条件保证政府为公用事业需要而铺设的各种管道与管线从本项划拨土地范围内进出、通过。涉及绿化、环境保护、消防安全、紧急救险以及设计、施工等方面，应遵守国家和地方政府的关法规和规定。九、土地使用者必须依法合理使用和保护好所划拨土地。土地使用者在本项划拨土地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或者他人遭受损失的，土地使用者应负责赔偿。十、本决定书，一式三份。十一、未尽事宜，市、县（自治县、市）人民政府土地行政主管部门可依据土地管理法律、法规的有关规定另行规定，作为本决定书的附件。,返回,（经营性用地草签文本）渝地（）合字（）第 号 合同双方：出 让 方：重庆市国土资源和房屋管理局地 址：法定代表人：职 务：受 让 方：地 址：法定代表人：职 务：根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和重庆市土地管理规定等有关法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，依法订立本合同。第一条 经过招标（拍卖、挂牌），出让方同意将位于重庆市，面积 平方米（以交地面积为准）的国有土地招标（拍卖、挂牌）交给受让方作为 建设用地其中 平方米用地作为出让用地，平方米用地作为划拨用地(用作道路、绿化或拆迁还建房用地)。出让年限商业为 年、居住 年，其出让年限从签订正式合同之日起算。建设用地位置与四至范围以用地红线兰图为准。,重庆市国有土地使用权出让合同,返回,地下资源，埋藏物和市政公用设施属国家所有，均不在土地使用权出让范围内。地下空间的深度开发应遵循国家的有关规定。第二条 受让方必须按规划管理部门确定该地块的设计条件进行建设。规划设计条件为：1、用地性质：2、建筑容积率：3、建筑密度：4、建设规模：其中：计价建筑面积 平方米（商业 平方米，居住 平方米，工业 平方米）5、绿地比：受让方应在工程设计批准后15日内向出让方报送三套工程设计图纸备查。第三条 该宗地的土地出让综合价金为 万元（大写：）。其中：宗地控规和地灾防治规划费用 万元，受让方在签订合同的当日前向出让方缴纳；土地出让金 万元，受让方在以下期限内缴纳：1、受让方在签定正式合同的当日前，向出让方支付土地出让金 万元（逾期付款从 年 月 日计息）。2、受让方在 年 月 日前，向出让方支付土地出让金 万元（逾期付款从 年 月 日计息）。受让方未按约定的期限支付土地出让价金的，所欠的土地出让价金从约定的到期之日起应按日加交所欠土地出让价金1的滞纳金。逾期30天仍未付清的，出让方有权解除合同，可以申请人民法院强制执行，也可收回土地使用权，并可请求违约赔偿。,下页,第四条 受让方按合同约定交清土地出让金后，在30日内，可向土地行政主管部门提出交地申请，出让方及当地土地行政主管部门应依据用地红线图验明红线标示坐标的拐点界桩，向受让方移交土地，并签订交地备忘录。因特殊原因不能实施交地的，经向受让方通报后，交地时限可以相应推延。未按合同规定提供土地使用权时，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第五条 受让方在交清全部土地出让金和出让方交地后30天内，向土地行政主管部门申办领取国有土地使用证。第六条 受让方应在 年 月底前动工建设，并于 年 月底前竣工。受让方不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。超过合同约定的动工建设日期满一年未动工建设的，出让方向受让方征收土地出让金总额20以下的土地闲置费；满二年未动工建设的，出让方无偿收回土地使用权。延期竣工超过本合同约定竣工时间仍未竣工达180日以上的，受让方应向出让方支付出让金总额5的违约金；超过本合同约定竣工时间两年以上仍未竣工的，出让方有权解除出让合同，收回土地使用权，注销国有土地使用证。第七条 受让方受让本合同项下的土地使用权，在交清土地出让金和投入计划总投资额25以上，并依法经有批准权限的土地行政主管部门批准和办理土地使用权变更登记等有关手续后，可依法和按有关规定转让、出租、抵押等用于其他经济活动。第八条 受让方在建筑工程竣工验收后的60日内，应依照规定到所在区县（自治县、市）土地行政主管部门办理国有土地使用权变更登记手续或换取国有土地使用权证。第九条 受让方在出让合同规定的年限内，需要增加建设规模的，必须向出让方提出申请，经出让方和城市规划行政管理部门批准同意。并与出让方签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同，按规定补缴土地出让金。,下页,受让方在出让合同规定的年限内，不得擅自改变约定的土地用途。受让方要求按照城市规划将土地用途改为其它经营性建设用地的，必须将已取得的土地使用权交还出让方，出让方根据受让方使用土地的实际年限和经营的实际情况核定并给予相应补偿后，本出让合同终止。该土地使用权由土地行政主管部门按照经营性国有土地使用权招标拍卖挂牌方式出让。第十条 受让方依法以出让方式取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限内合法使用，受法律保护。但根据中华人民共和国土地管理法和其它法律法规的规定，或依照本合同约定解除本合同的，出让方可依法提前收回该土地使用权。出让方收回受让方的土地使用权时，除法律法规的规定或本合同约定无偿收回外，出让方应根据受让方使用土地的实际年限和开发建设经营的实际情况给予适当补偿。第十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，受让方需要继续使用本合同项下土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，受让方在同等条件下，有优先受让该宗地的权利。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地出让金。第十二条 由政府批准的公用事业性各项管线等工程，受让方应允许在其受让的土地范围内的规划位置建造或通过。第十三条 受让方在用地红线范围内进行建设和维修活动时，依照相关的法律法规规定，对周围环境及设施有妥善保护的义务。第十四条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不履行合同义务的，不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以书面形式通知另一方，并在事件发生后15日内，向另一方提交合同不履行或部分不履行以及需要延期履行的报告。,下页,第十五条 在土地使用权出让期限内，土地行政主管部门依法有权对出让宗地的开发利用、转让、出租、抵押等进行监督检查，受让方不得拒绝和阻挠。第十六条 出让方设置的交地界桩，受让方应妥善保护，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告土地行政主管部门。第十七条 由于一方的过错，造成合同部分不能履行或不能完全履行的，由有过错的一方承担违约责任；双方都有过错的，根据实际情况，由双方各自分别承担相应的违约责任。第十八条 凡由执行正式合同所发生的争议，双方应通过协商解决，协商不成时，双方约定向重庆仲载委员会申请仲载。在解决争议期间，除争议事项外，双方应继续履行合同中其他无争议的内容。第十九条 本合同未尽事宜，从其法律、法规之规定，也可双方依法约定。依本合同订立的土地使用条件，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决受中华人民共和国法律的保护和管辖。第二十一条 本合同经双方法定代表人或其授权委托代理人签字（章）后生效。第二十二条 本合同采用汉字书写，合同正本一式二份，双方各执一份；副本四份，与合同正本具有相同的法律效力。第二十三条 本合同于 年 月 日在 签订。出让方：受让方：法定代表人：法定代表人：（签章）（签章）,返回,建设用地批准书,（示范样本）,返回,谢谢大家!,努力工作 时尚生活,