四大公司规模扩张之路的背景.ppt
四大公司规模扩张的行业大环境,万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之1.5,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,二战以后，住房需求大于住房供应，房地产开始了一个快速发展的时期,美国的住房拥有率变化(%),北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,P,Q,供应曲线,需求曲线,需求曲线,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,50年后美国住宅产业变化（每年新开工套数）,资料来源：美国商务部,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1900,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,1900,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁1,1908，Residence District Ordinance：国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。1916，comprehensive citywide zoning law.：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制；以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v.Ferguson，高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁2,1934国会通过并颁布实施 National Housing 法律，同年组建the Federal Housing Authority(FHA).该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。1937，国会通过另外一个与 National Housing 相关的法律，该法律要求FHA 致力于清除国内的贫民建筑。FHA 组织相关部门为当地政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超过120，000的住宅。1949，Housing Acting：国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关。通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要。,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁3,1954 综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例。1956 重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民区的治理工作。1959 对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果其居民过半数是老人，就可享受到FHA 的保险抵押贷款服务。.1961 住宅法（49年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在60-61年不景气）。公民权利协会出版划时代的报告，其主要内容关于住宅歧视。1962 Kennedy 总统颁布总统行政命令11063号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立“住宅平等权益总统委员会”。1964 综合性的住宅法律授权Fannie Mae联营抵押贷款业务，并且可以将抵押贷款利率所得向私人投资者出售。,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁4,1965 成立国家住宅和城市发展规划部。其作为一个内阁部门的身份体现国家对公民住宅发展的重视。1966 国家历史文物保护法：是对国家历史文化遗产进行保护的相关法律，其中包含 National Register部分，National Register条例协调并鼓励公众去确认、评估并保护国家的 历史文化遗产。历史文化遗产主要包括：文化名城区、遗址、建筑、结构、以及其他 具有明显的美国历史、建筑、考古、工程和文化气息的物品。National Register 部门是National Park Service的下属部门，而后者是美国内务部的一部分。1968 平等住宅法颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。约翰逊总统委员会出版一份关于住宅质量和住宅受有权的报告。1968 Fannie Mae 成为一个私人股份制公司，其职权范围更广，可以从事传统抵押贷款的业务操作。国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,美国关于住房政策的变迁5,1974 住宅和社区发展管理办法颁布：主要关注社区的发展，包括关注社区内的中、低收入家庭的住宅条件和旧房的安全性管理，同时关注社区的文化建设。1982 Reagan总统委员会关于住宅的报告出版，这份报告主要关注居民住宅的“可购买性”（居民是否有能力购买、买得起）。1983 NAHB 成立居民住宅研究机构，提供相关的教育和职业培训；同年解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。1988 公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视；NAHB 颁布“国家住宅方针”，旨在将公民住宅水平向上推进一个层次。1989 Freddie Mac股票公开发售，公司规章进行修改以适应董事会成员的推选。1996，铅基漆是一种在以铅作为主要成分的漆，该种漆在住宅行业的大量使用可能导致居住者铅中毒。铅中毒可导致对大脑和其他器官的永久性伤害，如智力减退，行动异常，还可能导致孕妇的畸形胎儿。据统计，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建设过程中较大量使用铅基漆。,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用,资料来源：美国商务部,新开工套数（000S）,北京锡恩企业管理顾问公司,Zion Consulting Confidential,行业发展与抵押贷款利率的关系,不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比较明显的负相关特性（-0.71），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系,因为专注，所以专业,锡恩使命:共建伟大公司:致力于中国成长型企业的正规化,国际化,持续化！,
