商品房预售前报批流程.ppt
,商品房预售前报批流程（商品房预售许可证办理、商品房买卖合同备案）,测绘面积,价格及优惠方式,形象进度及预售信息,预售资料审批,商品房买卖合同备案,测绘所,物价局,房产科,建设局,工商局,预售工作流程 涉及部门,Teps.01,预测绘面积拿到手，首先与预算部多次沟通，确认准确无误。仔细核对有无加盖预测专用章，待确认无误后，影印3份。,Teps.02,将面积、户型手动录入至与透明售房网相对应的Excel表格中，待价格齐备后一齐导入至透明售房网。,Teps.01,Teps.02,审核盖章后，物价局留底2份原件。其余1份原件送至房地产管理处，一份原件在预售申报资料时一并提交至建设局。复印3份，行政部、销售部各留底1份，一份加盖公章送至房产科。,销售部制定出销售价格方案后，将销售方案一式四份，上报物价局。,一房一价导出物价局,Teps.01,在价格尚未完全审核出来时就已经可以请房产科的科长洪兵带看工地现场的形象进度，待一系列材料齐全后再补齐。（注：这一环节，与以往相同的材料可省略，基本上只需提供物价局审批后的预售方案，开盘计划表，面积比对表。开盘计划表需建设局加盖公章。）,Teps.02,洪兵审核完全部资料后，开具房地产交易手续费交款凭证。收取标准：每平方米3块钱。可在算好价钱后由财务核实，开具转账支票。洪兵审批完形象鉴证单，由其领导李宇宏处长审批。待审批完后，即可带上齐全的资料去建设局 科长祁魏华 吕爱军,填写组团（本次开盘房源为哪几幢即为一个组团）,办理商品房形象进度所需资料,企业法人营业执照和资质证书；土地使用权证（首次预售的另需提供土地出让合同）（原件、复印件，原件校验后退还）；发改局立项及项目批复文件；地名办批准文件及附图；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；预测绘资料；工程施工合同；预售方案（房号、面积、价格、开盘计划表、面积比对表），透明售房网可导出；白蚁预防合同。备注：如土地使用权已抵押，须提供他项权证和债权人同意预售并监管预售款的证明。,办理预售许可证所需资料,商品房预售申报表预售形象进度鉴证单发展计划局立项批准文件发展计划局项目批准文件国有土地使用权证（复印件）建设用地规划许可证（复印件）建设工程规划许可证（复印件）建设工程施工许可证（复印件）企业营业执照（复印件）企业资质等级证书（复印件）白蚁预防合同总体规划图（未装订）萧山房地产开发项目手册（不装订）工程施工合同地名办证明房地产交易手续费交款凭证房屋销售方案（前期物业服务备案、物价局盖章文件、开盘计划表、面积对比表）资金监管协议书及账号证明（2张、资金使用计划、工程预算清册蒋经理）预测绘清单预售汇总表,建设局领导审批后颁发商品房预售许可证。备注：1、预售许可证内容以及接下来工商局备案通过后的合同模板都要送至房地产管理处（主任沈君祥）进行网上公示。2、各开发企业在预售商品房时，必须悬挂商品房预售许可证。,办证中心,装订成册（开发项目手册拿回）领取预售许可证,行政服务中心只是一个窗口职能，窗口人员其实是负责报建过程的首尾两个部分,看看资料是否齐全。重要的还是审批人。关键是在报审前通过公司组织的评审会提前和相关部门沟通，把问题暴露在前面，收集相关部门的意见，及时达成一致，尤其是原则问题。这样修改后的图纸文件一般比较容易通过。总之，要事前公关，做到问题事前控制，这样报建才会事半功倍。,Teps.01,拿到预售许可证后，将现阶段修订后的合同重新提交至工商局去备案。时间基本上为3天。,Teps.02,带一本合同草稿及电子稿，携带备案相关材料提交至桑科，由桑科对合同进行修改，回公司对该修改的部分在电子稿上按照桑科的要求加以改正，打印三份合同并加盖公章，携带电子稿、备案相关材料获得审批及工商备案号，505室缴纳备案手续费300元。,商品房买卖合同备案所需资料,格式条款备案申请书1份（按房屋类别分别填写，如住宅、商业营业、商业办公等）商品房买卖合同3份（按房屋类别分别填写，加盖公章、法定代表人签字或盖章）房产公司营业执照、资质证书复印件各1份（加盖公章）委托代理机构营业执照及资质证书复印件各1份（加盖公章，通过委托代理机构销售的需提供）商品房预售证【原件、复印件1份（加盖公章）】土地使用证【原件、复印件1份（加盖公章）】土地出让合同复印件1份（加盖公章）建设用地规划许可证复印件1份（加盖公章）建设工程规划许可证复印件1份（加盖公章）建设工程施工许可证复印件1份（加盖公章）银行同意预售证明复印件1份（加盖公章，土地使用权已抵押的需提供）商品房买卖合同签订情况登记表（加盖公章）委托办理备案的授权委托书（加盖公章、法定代表人签字）经办人身份证复印件1份含有商品房买卖合同内容的U盘（即电子文本）1个需提交的其他材料（如商品房买卖合同预备案修改稿等）地下车位使用权转让协议,前期工作很多，但大致围绕以下几个基本环节:1、土地获取招拍挂、签订成交确认书、缴纳土地出让金、签订土地使用权出让合同2、项目立项发改委立项、办理用地规划公示及审批、施工勘察（分初级勘察和详细勘察，地址，水文，文物等）、施工前的市政配套工程、管网接入等）3、工程规划审批（初步设计、方案评审、规划报批、施工图设计、施工图评审、人防、消防、配套、七通一平、抗震、防雷等等），最后获得施工许可证。4、办理预售。基本上前期手续走到办理完施工许可证就算一个里程碑了。等到第一次预售许可证批下来，就算告一段落了。后期就配合销售和工程进度出后续的预售许可证就行了。,工作的基础,快速学习,专业知识,归纳总结,察言观色,亲和微笑,逻辑分析,前期工作实质上就是与人相处之道，建立在你的专业知识、快速学习能力、归纳总结、敏锐的观察力、清晰的逻辑分析、办事态度等基础能力之上，最根本是你的诚信、诚恳、敬业、正直等为人最本质的方面。,The Last：Do the right things.Do the things right.与君共勉！,
