南国奥园果岭壹号高尔夫项目营销推广部署.ppt

奥园果岭壹号2008年度营销推广部署,经过多轮沟通，关于奥园果岭壹号项目所面临的营销背景、市场竞争态势、项目营销目标、营销定位等已基本达成共识，因此本次汇报从略；本次沟通重点在于阐述2008年6月前果岭壹号项目开盘执行方案。,目录,案名及广告语回顾,案名：奥园果岭壹号广告语：生活就是高尔夫,奥园果岭壹号核心价值体系回顾,一、营销总体部署,1月3月20日 3月20-4月12日 4月12日-5月19日 5月24日 5-6月 7-12月,2008年营销推广节点一览,工程要求,对外登记,行动感动业主有条件拦截客户,销售策略,内部蓄客,客户拦截期,推广策略,形象输出建立圈层,策略主题,营销节点,生活就是高尔夫,值得 等待的幸福,产品输出利益驱动,开盘,强推,1座领取预售证4月25日酒店7层样板房、2座现场样板房、大堂、样板区完工,持续,品牌维护、延续、形成品牌忠诚,生活无限高尔夫,销售团队组建及系统化培训销售物料筹备,2座取得预售证营造三大感动业主行动五大改造行动,泛营销策略蓄筹期促销策略,泛营销策略强销期促销策略装修房签约策略,阶段促销策略如金牌点数冲击购房折扣等,3,4,5座领取预售证2座首层营销接待区及样板房开放,果岭整改完毕3月20日酒店营销大厅开放；酒店8层样板房开放；外卖场整改完毕,达到毛坯交楼标准组团入口标志性景观落成,小资天堂销售大厅整改完成现楼板房开放,二、销售部署,全年销售部署,蓄筹,200套,30套,销售套数,30套,100套,80套,20套,14套,推货,开盘：2座1,2梯约108套4座1，2梯约112套,加推4座3梯约56套3座2梯约56套,第二次开盘1座1,2梯约104套3座1梯约56套,120个,300个,300个,3.20 4.12 5.24 6.30 7.31 8.31 9.30 10.31 11.30 12.31,1、销售渠道,经过评估，我们对于外地、外籍、机构团体等销售渠道对于本项目的实际效果较差，因此不作为重点销售渠道。本项目将采取“定点拓展泛销售卖场蓄解筹”的方式组织销售,1.1、定点拓展泛销售,“有组织的泛营销”行动整合高尔夫俱乐部、高尔夫会员联盟会籍、球籍推广人员、教练等等成为项目拓展精英，为其提供拓展客户的相关资料、准客户品质跟进服务、销售支持,定期开展拓展培训等。成立专门的拓展小组，专门负责管理拓展精英，以及面向“高尔夫圈层”的客户拓展。,1.1、定点拓展泛销售,业主奥园员工奥园会会员推荐奖励：成功推荐一次，现金奖励5000元；果岭壹号新业主推荐奖励：一年物业管理费；,2、促销策略,蓄筹期公开发售强销期其他促销策略,“收楼前12个月发展商代供楼”计划：定义：即业主收楼（指装修房收楼，时间即2009年5月30日）前免供，收楼前的供楼款由发展商代供，自购买之日起，到交楼日止，业主按揭款由开发商垫付，让客户感知先到先得的优惠。操作手法：定价时按截止于2009年5月30日的最长期限计算发展商需承当“代供”的费用支出，按占总房价（销售面价）最高点数直接返入楼价。,蓄筹期,以一套总价200万的高层公寓为例（按2007年12月21日颁布商业住房第二套房贷款利率计算）：,蓄筹期,“代供”的优劣势：优势：减少消费者在付完首付之后至收楼的供楼经济负担和心理压力。大大提高消费者认购后提交资料、配合办理按揭手续的积极性，保证开发商在短时间内快速回款。与“半价出售”的竞争对手相比，更加实在，更令理性消费群的接受，实实在在的优惠。既降低客户担忧期房无保证心理，也是降低置业门槛的一个手段；劣势：需与银行合作，定时划拨。增加财务的工作量。,蓄筹期,蓄筹期,赢在奥园“一杆进洞，百万一杆”高尔夫精英争霸赛以两次开盘前产生一名获奖买家，共送出200万价值，仅相当于总体价格调高0.2；详见百万一杆高尔夫精英争霸赛活动方案,强销期,一次性付款优惠策略针对第三套置业及以上买家，争取其一次性购买，可推出92折特惠；付50首付款后，毛坯收楼前发展商提供免息分期付款策略；,强销期,买楼送车位策略买楼送车位（对外价值12万，实际价值8万，相当于94折）；,强销期,多套房同一利率策略针对按揭客户第二套、第三套住宅贷款利率上调、首付上升问题，与其他银行合作，如花旗银行，推出“多套住宅同一利率购房无忧”计划。,折扣策略汇总,折扣说明,一次性付款最低折扣为：92折,按揭付款最低折扣为：92折,促销月买大宅配送车位优惠：94折,发展商预留2个点折扣,一次性付款折扣发展商代供楼计划（92折）买楼配车位优惠（94折）等三项优惠策略不可叠加享受；,4、“精装修”与“及时回款”矛盾规避策略,采取“精装修销售毛坯房交楼”，即奥园集团与业主签订商品房买卖合同（毛坯房），收取楼款（可按揭），楼价由毛坯价1800元精装修价构成；奥园旗下装修公司与业主签订商品房装修合同，收取每平方900装修款（不可按揭），降低首付门槛；按毛坯房交楼验收，应对上市公司年底收楼面积的考核；奥园集团统一制定室内精装修标准，带精装修发售，并统一对业主承担装修质量责任。由于装修款发票引起的税费将返进房价；,5、付款方式,认购诚意金/定金：人民币伍万元/套付款方式：原则上只接受一次性/按揭两种付款方式。首付比例：30%起，视客户现按揭套数、银行最终审批为准。付款时间：签署认购书即日起7天内支付首期房款，签署商品房买卖合同及按揭合同；选择一次性付款的付款方式：为促进发展商回款，原则上要求1个月内付齐房款。特殊个案的协调及处理：以申请报告的形式按流程逐级审批会签。,三、推广策略,工程行动公关行动推广行动资源整合行动,阶段时间,2008年1月-3月20日,营销推广目标行动感动业主、有条件拦截客户,第一阶段,客户拦截,蓄筹阶段,公开发售期,持续推货,策略主题：值得等待的幸福,配合行动,感动业主两大行动,重建将南奥所有主入口的园林进行清理、补充种植、维护、精装修；让业主回家的心情舒畅；,更新园区运动设备的焕然一新，给业主感受到全新的面貌；,工程行动,奥园客户年,“奥园业主休闲奥运会”,公关行动,“三卡合一工程”,1.奥园业主休闲奥运会,时间：3月开始筹备，贯穿全年。方式：结合奥园集团品牌塑造工程开展。以南奥为先头兵，发起奥园集团旗下各个奥园，组织开展奥园业主以家庭为单位的有奖报名休闲奥运会。年度在南奥角逐出最终冠军，并给予重大奖励。奖品：福娃系列纪念物、体育器材等。备注：此活动可成为奥园标志性、延续性的企业品牌文化 建设工程。,广州奥园,月冠军,月冠军,月冠军,月冠军,番禺奥园,南国奥园,南沙奥园,年度总冠军,2.三卡合一工程,奥园业主卡“三卡合一”专题,行动感动业主有条件拦截客户,舆论引导：听说系列“幸福谣言”,活动：“幸福来敲门”奥园业主元宵嘉年华,宣传册：“幸福连接你我他”奥园业主幸福手册,户外广告换画：“果岭一号问候春天”,推广行动,1.“幸福来敲门”南奥业主元宵嘉年华,时间：2008年2月21日（元宵节当天）传递新项目“奥园果岭壹号”的信息，与“值得等待的幸福”形成呼应；强化“幸福感”，为后面的“感动业主”系列活动作铺垫；详见“幸福来敲门”南奥业主元宵嘉年华活动策划方案,2.幸福手册,时间：3月5日前快速制作出一本12P的幸福小册子，喜悦告知奥园发展，在做，和将要做的事，实现内部认购前与奥园业主的沟通。名称：幸福连接你我他奥园业主幸福手册,内容设置,P1：致奥园全体业主的一封信方式：以奥园集团的口吻，平和、温暖的语调与业主沟通送上奥园对新年、春天的祝福；奥园幸福上市，上市对于奥园、业主意义非凡；奥园更加坚定了做好品牌、做好项目的决心；承诺给业主办成几件事；规划要做几件事；恳请业主监督、配合。,P2P9 阐述现在在做的事：奥园门面改造工程、组团入口改造工程展开；奥园卡升级工程：简介、三卡合一操作方式、功能；社区运动设施翻新；成立高尔夫俱乐部；举办休闲奥运会，邀请业主报名参加；对组团内景观园林进行清理、补充种植、维护；设立业主信箱，邀请业主提出宝贵意见。,P9-P11 规划要做的事：建成五星级高尔夫酒店；汉溪大道改造完成：汉溪大道，未来的深南大道，集休闲、观光、商业于一体。建成最具奥园标杆意义的项目，提升奥园品牌形象与住宅价值；持续营造最具奥园风格的社区文化（休闲奥园会），打造奥园人共同的美好家园。P12 封底,3.舆论引导,在项目开盘前，项目的价格，卖点尚不具备对外正式公布的条件，但另一方面，奥园业主、项目参与者以及关心奥园果岭壹号进展的社会公众，对于项目理解只磷片爪，众说纷纭，因此有必要有组织地发布10大听说，解说果岭壹号“十大亮点”，以达到以下效果：拦截客户提升产品价值,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”传说版南奥永久高尔夫球场听说要世界著名果岭蓝本来整改，据说就是老虎发脾气打掉草皮的那个果岭听说高尔夫酒店要整改成番禺最具主题性的商务型五星级酒店，还有一个非常顶级的酒店管理公司将要进驻,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”传说版听说果岭壹号是南国奥园唯一一个实行独立酒店式物业管理的组团，执行国际金钥匙标准，每户都有私人管家听说果岭壹号的交楼标准是请著名设计师定造的，全球采购国际进口品牌，比如德国高仪、西门子，美国史丹利,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”传说版如今华南板块的交通网络已是地铁，高速、火车四通八达，区域价值当然今非昔比，听说汉溪大道整改5月就完工了，政府领导放言，今天的汉溪就是明天的深南大道一样的商业景观大道，汉溪大道的高架线也要整改了，现在是因为新火车站施工所以临电需要，以后都要改成地下电缆,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”传说版听说麓湖、莲花山、长隆等高尔夫俱乐部会员已经有很多人提前认购果岭壹号了，因为果岭壹号很可能就是广州市区最后一个永久果岭物业听说果岭壹号有很多高尔夫的独特设计，有业主专属的高尔夫俱乐部，私家教练，私密会所,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”传说版听说果岭壹号的规划设计是户户高尔夫，几乎家门口就是果岭，出电梯口就能挥杆听说奥园集团上市以后打造的标志性项目，全心全力打造2008的春天巨作,3.舆论引导,10大听说，散布果岭壹号“十大亮点”广告版听说，每个幸福的人心中都有一片绿，而富人们都住在绿肺里。听说，和球友住在一起比住在球场里更幸福。听说，果岭壹号是广州唯一的永久性果岭物业。听说，果岭壹号的施工标准、精装修标准是南奥史上之最！听说，这个项目的装修非常创新，在华南板块找不到第二个。听说，连螺丝使用的都是世界级环保名牌！听说，马桶上也可以看风景。听说，住在这里的人有专属高尔夫、专属管家、专属酒店。听说，汉溪大道将会建成番禺的标志大道。听说，奥园集团要把这个项目做成奥园史上经典。,4.户外换画,主题：“奥园果岭壹号，问候春天！”时间：2008年3月5日前发布地点：天河立交迎宾路奥园城市广场沙溪装饰城,资源整合行动,借助两大平台，助推项目成功,广州日报战略合作,高尔夫资源整合行动,广州日报资源整合,与广州日报达成全年、紧密的战略合作关系；锁定广州日报为主要投放平台，并以此达成投放优惠折扣、奖项优先、软文配合、话语倾斜等战略合作条件；凭借广州日报2008推出的创新媒体和资源整合水平出版：一系列果岭壹号“高尔夫文化”专栏和高尔夫大宅专刊。整合成本：全年战略合作投入预计达600万（广告费用）,高尔夫资源整合行动,高尔夫杂志&高素质高尔夫俱乐部,精准宣传平台,俱乐部培育平台,品牌资源整合平台,专业知识平台,专业执行团队平台,借助专业高尔夫平台，把果岭壹号的高尔夫概念做足、做透。,一、准备期：3月15日前,1、高尔夫杂志整合要点：3月15日前，达成合作意向，并提出2008年战略合作计划（包括全年广告合作计划、高尔夫公关活动建议、高尔夫资源整合等）；,2、高尔夫俱乐部整合要点：3月15日前，在果岭壹号成立高尔夫俱乐部（隶属于奥园集团），派驻工作人员，建立日常工作管理制度；提供果岭升级的专业意见；,二、执行期：3月15日以后,战略合作要点：提供广泛的球场及人脉资源，配合“泛营销”工作开展；协助制作果岭壹号手机杂志、网站；为“百万一杆进洞”赛事提供专业咨询顾问；高尔夫杂志组织读者会员、高尔夫俱乐部组织会员资源参观果岭壹号、参与“百万一杆进洞”公关活动；年度广告合作、公关活动建议、高尔夫品牌资源整合；协助组建果岭壹号高尔夫俱乐部；,高尔夫俱乐部/杂志资源整合成本：100万包括：高尔夫杂志广告全年承办“一杆进洞”等10余场高尔夫主题赛事活动；,着手5大改造、包装,营销中心外部包装,汉溪大道包装,沿路指示系统、围墙、外场包装,营销中心内部包装：样板房、电梯间、洗脑区、洽谈区等,销售筹备行动,停车场整改,1.汉溪大道包装以图片+文字的方式，政府发展规划公示的口吻，将汉溪大道发展前景描绘出来。示意：明天的汉溪大道，今天的深南大道,2.沿路指示系统、围墙、外场包装小区沿路：以项目VI做统一的指示系统包装；围墙：以“听说”系列谣言包装；外场：以高尔夫雕塑、造型，营造鲜明的高尔夫主题外场。,3.销售中心外部包装：以盒子的异型整体包装酒店销售中心，塑造夺人眼球的销售中心，营造话题。规避酒店现有形象不佳的弊端，营造“五星级酒店整改中”的神秘感。,4.营销中心内部包装要点：洽谈区、签约区、电梯间等：以大展板、大字报，营造一种销售的热烈气场。,休闲洗脑区包装：以富于哲理的故事，营造满足阶层人群品味取向的环境。,样板房包装5大要点体现主题感、点式奢侈；营造体验的环境，内部空间可供参观着肆意坐卧、体验。,样板房洗手间选择专为喜好高尔夫运动的人设计的坐式卫浴设备；样板房专设高尔夫器具放置柜；作为提升高尔夫主题形象的销售亮点。,f.让“样板房自己说话”：环境打动客户，画面感染客户，与客户亲切沟通；用专业精神，让客户折服。,5、看楼停车场整改将汉溪大道北侧停车场整改为整洁、管理有序的看楼车停车场。,6、现楼车库电梯大堂形象包装将2座车库的电梯大堂局部装修整改，具备接待买家参观的功能。,广告行动公关行动舆论行动现场行动,阶段时间,2008年3月20日-4月12日,营销推广目标实现对奥园系业主、奥园员工及合作伙伴内部蓄筹。,第二阶段之1,客户拦截,蓄筹阶段（内部）,公开发售期,持续推货,策略主题：奥园人的春天,配合行动,三类广告投放针对业主续筹,手机杂志,网站,广告行动,电台,楼书,1.1 楼书楼书名：生活就是高尔夫调性：温暖、人文、可读性强时间：3.18前,生活就是高尔夫提纲,第一部分：高尔夫生活方式篇人生的18个洞。一洞一人生。阳光下的沙龙。共同的语言、相似的价值观，志趣相投的人们走到一起。果岭上，名利场。以阶层分界潜规则，行为可以克隆，而居所不能。果岭上层建筑，以珍视的风光环境，奠立阶层的新标准。,有氧生活万岁。绿色、氧气、阳光、友谊，果岭上，生活不仅是演练，更是对身体的温柔犒赏。与Tiger Woods同行。蓝天碧草间，用力挥杆，再悠然地散步过去。同一个高尔夫，同一个生活梦想。,第二部分：产品篇城市大道纪行。从纽约第五大道，巴黎香榭丽舍田园大道，深圳深南大道看汉溪景观大道的价值。（区位）400人的圈子。果岭一号作为一个纯粹的志趣相投的圈子的稀缺、价值。（稀缺性）,10栋建筑，每一栋都受到高尔夫的祝福。果岭一号高尔夫大宅瞭望。(产品)400席尊邸，400种酒店式尊崇生活。贴心贴身的高尔夫管家，锻造酒店级的高尔夫服务。（服务）纯粹高尔夫俱乐部生活，唯果岭一号。果岭一号高尔夫俱乐部会员专利生活介绍。（附加值）,第三部分 品牌篇从“生活就像高尔夫”到“生活就是高尔夫”改一个字，我们用了7年生活就像高尔夫只是一半的高尔夫从“像”到“是”，改的不只是一个字,1.2 手机杂志发布人群：高尔夫俱乐部人群、南奥业主、商会人群、高档车主等发布时间：2月29日起，每周一期，逢周三上午10点发出。操作方式：每周二前由发布公司分栏目截取当周最新、实用或有趣的资讯内容，首先向奥园业主试发，随后扩大发布范围。发布内容逐步升级，由广泛的高球资讯逐步演化为项目促销信息。,栏目及内容,资讯赛事篇：高尔夫赛事预告；行业资讯动态；球场篇：广州市或珠三角高尔夫球场动态；人物篇：高尔夫球手介绍；高尔夫趣事篇：高尔夫漫画、高尔夫趣事等。装备推荐：高尔夫装备、书籍、杂志、著名球场、著名高尔夫住宅等介绍；高球教室：讲述高尔夫球知识、技巧；落款：奥园果岭壹号创制。,1.3 网站时间：3月20日前开通内容：首页设置两个进入路径，形成两个子网站：子网站一：奥园果岭壹号高尔夫大宅 子网站二：奥园果岭壹号高尔夫俱乐部,页 面 示 意,子网站一：奥园果岭壹号高尔夫大宅,内容包括：首页：生活就是高尔夫企业简介：讲述奥园集团发展历程最新资讯：产品信息预告、工程进度、最新优惠等项目展示：区位、交通、规划、园林、户型、样板房设计、交标等服务及配套：5星级高尔夫主题酒店，酒店物管体系等高尔夫生活指南：高尔夫生活展示高尔夫俱乐部：（可链接到高尔夫俱乐部页面）,子网站二：奥园果岭壹号高尔夫俱乐部,内容包括：最新资讯：球会公告、行业动态、资讯；赛事预告：全国乃至全球赛事预告；球场巡礼：广州市或珠三角高尔夫球场动态；装备推荐：高尔夫装备、书籍、杂志推介；高球教室：讲述高尔夫球知识、技巧；会籍中心：果岭一号高尔夫俱乐部简介、会员招募、会员权责等；论坛中心：会员交流平台；友情链接：与其他高球网站建立链接。,网页创作方式：参照各大高球网站的内容、形成进行创作，如高尔夫生活网，并创建与这些网站的链接。,链接：,1.4 电台广告内容规划：奥园果岭壹号 生活就是高尔夫发布时间和频道选择：3月20日4月12日，每天上午8:00-9：00以及下班6:00-7:00交通台、音乐台；,五大公关行动，在业主中、目标人群内制造声势,酒店管理公司签约仪式,奥园客户年新闻发布会,奥园业主卡升级行动实施,高尔夫俱乐部成立,公关行动,巡展,2.1 2008奥园客户年新闻发布会从集团品牌的高度提出“奥园客户年”的品牌主张，整合集团在番禺以及珠三角的所有项目，对项目的环境、物管、服务等进行品质的提升工程；时间：4月12日,2.2奥园业主卡升级行动正式推行实施时间：4月12日,2.3 酒店管理公司签约仪式为奥园全新的五星级高尔夫主题酒店作品牌预热；在奥园果岭壹号的营销和物管体系中，全程导入酒店服务体系，包括：销售现场提供酒店管理培训样板房、销售大厅的酒店式管理提供其管理酒店网络的客户资源；在“2008奥园客户年”，开启奥园服务升级的新篇章。,2.4高尔夫俱乐部成立时间：4月12日，网站成立即接纳会员登记；,2.5 项目巡展时间：3月底开始操作方式：在大型商场、人流聚集地举办项目巡展，将奥运客户服务年精神、项目形象、高尔夫俱乐部成立等项目相关形象展示和传递出去，现场设小型推杆场供客户把玩。功能：接受“一杆进洞”活动报名、换卡行动、购房登记等。,舆论引导：2008，奥园人的春天,奥园业主卡升级大行动,2008，奥园客户年。,南奥感动业主事件炒作,酒店管理公司签约行动,舆论行动,现场行动,陆续完成5大改造包装，使项目形象有序的浮出水面。酒店营销大厅开放时间：3月20日前酒店8层样板房开放时间：3月20 日前外卖场改造完毕呈现时间：3月20日前果岭整改完毕时间：4月12日前,广告行动公关行动舆论行动现场行动,阶段时间,对外公开续筹：2008年4月12日-5月10日,营销推广目标 抓住圈子人群、喜好高尔夫人群及华南板块高端人群，实现精准蓄筹,第二阶段之2,客户拦截,蓄筹阶段（对外）,开盘,持续推货,策略主题 生活就是高尔夫,配合行动,6大广告行动输出产品形象营造圈层印象,广告行动,户外,杂志硬广：形象广告,高尔夫文化杂志,手机杂志&手机短信,电台,1.1杂志硬广以“一杆进洞，百万一杆果岭壹号高尔夫精英争霸赛”为主题，广泛拉动高端人群；媒体选择：中国高尔夫周末画报生活速递今日地产等；,1.2 高尔夫文化杂志时间：4.14.20期间；选择广州日报为载体，以高尔夫文化杂志为形式，利用其2008年的创新媒体，在固定版位，采用异形版式，每天1/4版，持续15天。主要内容：高尔夫文化、生活方式、态度的“文化杂志”，文字软性、感性，“润物细无声”的确立项目高尔夫品牌形象、圈层形象。,1.3 户外主题：“奥园果岭壹号，4月12日，公开认筹”上画时间：4月2日发布地点：天河立交、迎宾路、奥园城市广场、沙溪装饰城,1.4 手机杂志&手机短信内容规划：手机杂志高尔夫时尚杂志 手机短信产品卖点及内部认购优惠信息发布时间：手机杂志每周三上午10点；手机短信每周五上午10点；发布人群：高尔夫俱乐部会员、南奥业主、华南板块社区业主、商会会 员、高档车主等数据库短信平台：采取同时选择2-3家短信公司，测试发布效果，并定期更换短 信资源，保证最大化,1.5 电台广告内容规划：一杆进洞，百万一杆果岭壹号高尔夫精英争霸发布时间和媒体选择：4月12日4月20日每天上午8:00-9：00以及下班6:00-7:00交通台、音乐台；,2大公关行动抢眼球赢话题输产品,百万一杆南奥果岭壹号高尔夫精英争霸赛；“百万一杆”高尔夫精英争霸赛专题,样板房媒体开放体验；,公关行动,样板房媒体开放体验时间：2008年4月15日（周二）地点：果岭壹号营销中心+果岭组织：邀请广州各大主流媒体记者约60人+高尔夫俱乐部+奥园旧业主代表+知名高尔夫选手或教练形式：高尔夫俱乐部成立仪式+参观样板房+参观果岭+百万一杆,围绕公关事件热炒项目价值点、利益点保持频繁曝光,样板房的开创性报道,一杆进洞活动报道,舆论行动,一杆进洞活动报道一杆进洞赛事、特殊参赛人物、特殊场次进行跟进报道内容规划示意：“一杆进洞赚百万！”“果岭一号，百万一杆礼侯高球英雄”,样板房报道样板房的装修标准、特点、风格、设计师、在华南板块的开创性内容规划：“4月25日起，广州城市新贵重新审视居住品味”“华南板块，迎来新精装时代！”“香港顶尖室内设计师高文安操刀奥园果岭壹号”,酒店7层样板房、2座现场样板房、车库电梯大堂包装等完工时间：4月25日前,现场行动,广告行动炒作行动公关事件工程配合,阶段时间,强销期 2008年5月10日-5月24日,营销推广目标：密集投放，大量蓄筹，确保开出红盘,第二阶段之3,客户拦截,蓄筹阶段（对外）,开盘,持续推货,策略主题：生活就是高尔夫,配合行动,7大媒体投放，实现开盘前的规模覆盖,广告行动,电视广告,户外,报纸+杂志：同主题平面硬广,框架广告,网络广告,报纸专刊,手机短信+手机杂志,1.1户外主题：“奥园果岭壹号，5月24日，盛大开盘”上画时间：5月24日前发布地点：迎宾路、奥园城市广场、沙溪装饰城、员村,1.2 平面硬广（1）内容规划：主题“生活就是高尔夫”主题稿：生活就是高尔夫分别以高尔夫大宅价值体系为主题，创作四张系列稿：永久性果岭高尔夫主题大宅（突出交楼标准）5星级高尔夫主题酒店（专属配套和管理服务）高尔夫俱乐部（生活方式）,报纸选择：广州日报投放周期：5月8、9日、15、16日，每周四、周五投放全版，共 4次，形成开盘前覆盖。,杂志选择：周末画报、生活速递、南方航空、中国高尔夫 投放周期：5月刊,1.3电视广告频道选择：主要锁定番禺区有线翡翠、明珠930和国际台，以及凤凰卫视、广东体育台及广州竞赛频道的黄金时段；投放周期：5月10日-31日,1.4网络广告媒体选择：搜房网首页，21CN的财经、新闻频道的广告；投放主题：果岭壹号开盘信息,1.5电梯框架广告：区域选择：番禺区高档社区、天河区的高级写字楼；投放周期：5月10日-5月24日（共2周）投放主题：果岭壹号开盘信息,1.6手机短信+手机杂志内容规划：开盘促销信息+高尔夫资讯,1.7果岭专刊与广州日报合作刊出一期果岭大宅巡礼 时间：5月15日，周五,专刊话题策划,全球顶尖果岭（球洞）追踪广州或珠三角果岭住宅巡礼果岭住宅价值探源：居住价值、升值潜力风水果岭住宅：果岭住宅风水爱果岭者说：果岭代表人物现身说法新果岭居住主张：住球场不会比和球友住在一起更让人兴奋果岭一号：果岭住宅史诗作品,展开4轮炒作，不断深化传递项目价值,区位价值汉溪大道居住、商业价值，升值潜力。话题示意：“城市大道开通，幸福了谁？”,打造标准高尔夫大宅交楼标准、5星级高尔夫酒店打造标准、奥园品牌话题示意：“7年磨一剑，奥园打造上市后一号作品”,稀缺价值果岭物业的居住、投资价值话题示意：“果岭物业是保值增值的黄金”,炒作行动,利益点一杆进洞首位大奖获得者热炒话题示意：“XXX，一杆挥出百万大奖！”,一大事件，奠定开盘旺局,“名手挥杆暨一杆进洞颁奖典礼”配合开盘，针对“一杆进洞”获胜者举行隆重颁奖典礼，营造项目话题。,公关事件,2座首层营销接待区及样板房开放时间：4月25日前,工程行动,推广配合 销售策略 工程物管配合,阶段时间,2008年5月24日-6月底,营销推广目标：持续热销,第三阶段,客户拦截,蓄筹阶段（对外）,公开发售期,持续推货,策略主题 生活就是高尔夫,配合行动,销售配合 推广配合 工程物管配合,阶段时间,2.2008年7-12月,营销推广目标 持续热销,第四阶段,客户拦截,蓄筹阶段（对外）,公开发售期,持续推货,策略主题 生活无限高尔夫,配合行动,推广预算,决策要点,品牌行动“三卡合一”奥园会重生行动奥园旗下各盘社区2008休闲奥运会销售策略12月发展商代供楼计划百万一杆有奖销售计划销售活动：百万一杆精英争霸赛推广媒介投放计划,现场包装酒店整体包装“盒子”计划汉溪大道包装形象工程类汉溪大道北侧看楼停车场2座车库电梯大堂形象包装,